裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第614號民事判決
裁判日期：民國98年06月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第614號原告甲○○訴訟代理人 陳明宗 律師被告丙○○
戊○○共同訴訟代理人丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾伍萬元，及自民國九十八年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰伍拾伍萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告丙○○及戊○○所有門牌號碼為台北市○○路○段○○○號1、2樓之房屋及其坐落土地應有部分，於民國91年間業已出租予訴外人家城股份有限公司使用迄今，因被告2人常年往返國內外，遂由丁○○代理於97年11月20日將上開房屋及其坐落土地應有部分委託永大物業經紀有限公司（即易而安不動產敦北加盟店，下稱永大公司）代為居間出售。原告於97年11月27日簽立內政部版要約書，經永大公司居間買受系爭房地，價金為新台幣（下同）8,500萬元，並經被告之代理人丁○○簽認同意以上開價格出售。豈料，經永大公司通知丁○○約定簽立買賣契約時間，丁○○竟反悔不願出售，且藉詞須加價始願出售，拒不簽立系爭買賣契約，顯已違反系爭要約書第5條規定，原告迫於無奈，僅得解除系爭房地買賣契約。又系爭要約書是給有意買受不動產之人表示承購意思所簽立之文書，而出賣人（即被告）因僅就買受人所願承購之價格及其他條件表示是否同意之意思，從而，於內政部版要約書上，僅須給予買受人審閱期間，是以被告辯稱未給予審閱期，要約書無效乙節並不足採。
再者，雖系爭要約書第3條第1項約定有：「本要約書經賣方記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」；而系爭要約書，業經被告親自簽章並送達原告（即買方），且已由原告（即買方）記明時間，是應認系爭要約書已對被告生拘束力。且記明承諾時間僅是證據使然，並非要約書成立之要件，而被告代理人丁○○也承認是在97年11月28日親自簽名同意出售，是縱未記載承諾時間，並無影響系爭要約已生拘束之效力。按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」民法第103條第1項定有明文；是系爭房地要約書既經被告之代理人丁○○簽認同意出售，則系爭房地買賣契約即已成立且有效。而依系爭要約書附註：「本要約書經買賣雙方簽章成立後，若任何一方違約，須賠償總價款之3％給另一方」；次按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任」民法第224條亦有明文；是系爭房地買賣契約既已成立且有效，然因可歸責於被告及丁○○之事由而有違反系爭委託銷售契約第5條之情，原告自得依系爭要約書附註約定請求被告
2人共同賠償255萬元（8,500×3％＝255）。並為聲明：㈠被告丙○○、戊○○應給付原告255萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：銷售本件建物之永大公司承辦人乙○○利用被告之代理人丁○○事務繁忙之際，一再催促遊說其於系爭要約書簽名，致使其在急迫、輕率之情況下，在系爭要約書簽名。且乙○○並未給予被告及其代理人3日以上之審閱期間，亦未將上開要約書留存1份交給被告或其代理人收執，依消費者保護法第11條之1規定，系爭要約書之內容自屬無效，原告自不得執之向原告請求賠償。又依要約書第3條規定：「一、本要約書需經賣方記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」，可知要約書須經被告親自記名承諾時間及簽章並送達被告後，雙方始負有簽立房地買賣契約之義務。查被告之代理人丁○○雖已於要約書上簽名，惟並未記明承諾之時間，且因永大公司承辦人員未詳細告知要約書內容，丁○○心生不妥，乃以電話通知永大公司承辦人員撤回其承諾之意思表示，被告自無與原告簽訂買賣契約之義務。退步言之，倘鈞院認原告請求被告賠償為有理由，惟原告因本案所支出之相關費用及所受損害應屬輕微，原告卻可請求被告賠償高達255萬元違約金，依法應予酌減等語等語，資為抗辯。並為聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：
（一）系爭不動產為被告2人所有，由被告丙○○之父丁○○代理、於97年11月20日委託永大公司代為居間出售，原告於97年11月27日簽立內政部版要約書，經永大公司居間買受系爭房地，價金為8,500萬元，並經被告之代理人丁○○在該要約書上簽名，此有原告提出之房屋租賃契約首頁、一般委託銷售契約、要約書各1件在卷可稽（見台灣台北地方法院98年度審訴字第67號卷第3-10頁），且為兩造所不爭執，堪認為事實。
（二）證人乙○○於本院言詞辯論時具結證稱：「28日上午10點多左右，跟原告甲○○寫好要約書之後，我就趕緊帶著要約書去日盛證券VIP室找丁○○，跟他說買方價格已經拉到8,500萬，有把要約書拿給丁○○看，也有說明買方要求附註的兩點說明，就是租金租期的部分要丁○○確認，第二點就是違約賠償的問題，丁○○看了都沒有問題，他也當場打電話到日本給他的女兒就是系爭不動產的所有權人丙○○，丙○○在電話中也同意以8,500萬出售系爭不動產，同時丁○○在要約書上簽名同意出售系爭不動產，時間是在28日中午」、「（問：簽署要約書會讓何人留存？）我們是1式3份，1份我們留存，1份給買方，1份給賣方。當天甲○○簽好要約書之後，有把買方的收執聯交給甲○○，我再帶著要約書原本及賣方的收執聯去找丁○○先生，丁○○簽完名之後，我有把賣方收執聯交給他。」等語（見本院卷第78頁98年5月13日言詞辯論筆錄），是被告辯稱：證人乙○○簽約之後並未將要約書留存1份交給被告或其代理人收執云云，自難認與事實相符。再者，證人乙○○已證稱系爭要約書附註兩點說明係其應原告要求所書寫，且有向丁○○說明，被告訴訟代理人丁○○於本院言詞辯論時亦陳稱：證人當時口頭上有跟伊說明幾句，但是因為當時心思不在這上面，也沒有聽進去等語（見本院卷第79頁背面上開言詞辯論筆錄），是被告辯稱：簽約當時不知道有賠償百分之三之違約金該條約定云云，亦不足採。
（三）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，固為消費者保護法第11條之1第1項、第2項前段所明定。惟上開規定，係在企業經營者與消費者訂立定型化契約之情形，始有適用。經查，被告固係委託永大公司出售系爭不動產，惟系爭要約書係原告同意出價8,500萬元購買系爭不動產，載明原告出價之內容後，再交由被告表示是否同意，雖該要約書係由永大公司所提供之制式契約，惟簽訂該要約書之兩造均非企業經營者，自無企業經營者利用其經濟上強者地位預擬契約條款，致他方無磋商變更餘地之情形存在，亦即兩造對於系爭要約書之制式內容，並非不得經由磋商予以變更，難認有消費者保護法第11條之1規定之適用。是被告辯稱：證人乙○○並未給予被告及其代理人3日以上之審閱期間，系爭要約書之內容自屬無效云云，尚非可採。
（四）再者，系爭要約書第3條固規定：「一、本要約書需經賣方記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負履行簽立本約之一切義務」等語，而被告之代理人丁○○在要約書上僅有簽名並未記明承諾時間一節，亦為兩造所不爭執之事實，惟該條規定並非以賣方記明承諾時間作為契約之成立要件或生效要件，記明承諾時間係為便於舉證雙方契約成立之時間，況且被告之代理人丁○○並不爭執其簽署系爭要約書之時間為97年11月28日，證人乙○○亦於本院言詞辯論時證稱：「甲○○在確認金額8,500萬的時候，在要約書上先簽1個名字，我帶要約書去跟丁○○談，丁○○同意之後，我又帶著要約書去找甲○○，大約是在下午1點多左右，因為甲○○人在外面，沒有帶他留存的要約書，所以我請他在要約書原本上面再簽名註記日期。」等語（見本院卷第79頁正面上開言詞辯論筆錄），可見系爭要約書係於97年11月28日由賣方即被告之代理人丁○○簽章承諾後，於同日下午1時許送達買方即原告，依照系爭要約書第3條之規定，兩造就系爭要約書已達成意思表示合致，系爭要約書對兩造均已生拘束力，雙方即應負履行簽約之義務。被告辯稱：被告之代理人丁○○雖已於要約書上簽名，惟並未記明承諾之時間，且丁○○以電話通知永大公司承辦人員撤回其承諾之意思表示，被告自無與原告簽訂買賣契約之義務云云，自為無理由。
（五）既然系爭要約書由原告簽立後，於97年11月28日由被告之代理人丁○○簽名承諾，再於97年11月28日下午1時許將丁○○簽名承諾之要約書送達原告，依照系爭要約書之約定，兩造即應負履行簽立要約書所訂契約之義務。又系爭要約書第3條附註約定：「本要約書經買賣雙方簽章成立後，若任何一方違約，需賠償總價款之3%給另一方。」，被告之代理人丁○○於簽立要約書後拒絕履行簽訂買賣契約之義務，原告自得依要約書之附註約定請求違約金之損害賠償。
四、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害（即可享受之預期利益），以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決參照）。被告雖以：本件尚屬預備簽約階段，原告因本件支出之相關費用及所受損害應屬輕微，抗辯以總價款之3%計算為255萬元違約金之約定金額過高云云。惟查，系爭不動產原以每月租金29萬元出租他人，租期至100年1月31日止，此為兩造所不爭執，因被告拒絕履行簽訂買賣契約之義務，使原告無法取得每月租金29萬之收入，且原告在簽立系爭要約書時，因決定購買被告之不動產而放棄另一不動產之買受機會，再參以被告前寄發予原告之存證信函中載明：「原本最低實收9,000萬元才要賣」等語（見台灣台北地方法院上開案卷第13頁），可見被告自認系爭不動產應有9,000萬元之價值，與8,500萬元有
500萬元之價差，本件經審酌後，認系爭要約書所約定之違約金即255萬元，並無過高，被告抗辯所約定違約金額過高，應予酌減云云，自不足取。
五、綜上所述，本件被告未依要約書之約定履行簽立系爭不動產買賣契約之義務，致原告喪失收取租金之利益因而受有損害，依兩造約定支付之債務不履行違約金255萬元（8,500萬元×3％＝255萬元）尚屬適當，從而，原告本於系爭要約書第3條附註之約定，依據債務不履行損害賠償請求權，求為判決被告應給付原告255萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2月19日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息為有理由，應予准許。本件兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，第392條第2項判決如
主文。中華民國98年6月17日
民事第二庭法官連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年6月18日
書記官溫婷雅