臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第854號
原 告 合巨不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 朱靜萱
訴訟代理人 朱建權
吳烈志
被 告 簡傳竣
訴訟代理人 康英彬 律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105年1月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟参佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年2、3月間，經原告業務員仲
介介紹門牌號碼桃園市○○區○○街○○號1樓之店面乙戶（
下稱系爭店面），兩造並於104年3月7日簽立附停止條件
定金委託書（下稱系爭委託書）及確認書（下稱系爭確認書
），被告表示願意以新臺幣（下同）2千萬元購買系爭店面
，請原告與屋主議價，議價過程中，被告突以諸多理由稱不
願購買，然被告卻於104年4月透過其他管道與屋主買賣成
交系爭店面，並於104年7月9日過戶。被告明顯故意違反
系爭確認書第12條「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方
委託銷售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的
成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給
付委託承購總價百分之二服務報酬予委託人。」之約定（下
稱系爭約定），故被告應給付原告40萬元（計算式：2千萬
元2/100＝40萬元）之服務報酬。另，原告雖於系爭委託
書上為「作廢」之註記，然該註記僅係原告內部作業程序，
並非兩造契約無效之意；且被告與原告所簽係專屬委託契約
，被告購買系爭店面即屬違約。為此，爰依系爭委託書及系
爭確認書之法律關係，提起本件訴訟云云。並聲明：㈠被告
應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣
告假執行。
二、被告則以：被告與原告先於104年2月25日簽立附停止條件
定金委託書及確認書，因未居間成功，兩造遂於同年3月7
日再簽立系爭委託書及確認書，然仍未仲介成功，原告於同
年3月17日退還斡旋金予被告時，在被告面前將系爭委託書
及系爭確認書為作廢之註記，即指確認兩造間因系爭委託書
及系爭確認書所衍生現在或將來之權利義務一併消滅之意，
故原告不得執系爭委託書及系爭確認書向被告請求服務報酬
。另，系爭約定載明若原告未居間成立，仍得向被告請求報
酬，對被告顯失公平；況，依系爭確認書第11條約定，如原
告仲介成功，其報酬亦僅為30萬元，而未居間成功之報酬卻
為40萬元，顯有矛盾，益見系爭約定顯有錯誤，原告自不得
據此向被告請求40萬元之服務報酬。縱認系爭委託書及系爭
確認書仍有效，然原告並未積極出面斡旋，反要求被告一再
提高承購價額，兩造間之居間契約終因屆期而終止；被告嗣
再委託訴外人台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）
並順利成交。故原告既未積極居間，且居間未成功，卻要求
被告給付40萬元之服務報酬，顯失公平，應予以酌減等語，
資為抗辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡如受不利之判
決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張被告於104年3月7日以2千萬元之價額，委託原
告購買系爭店面等情，有系爭委託書及系爭確認書各1份在
卷可憑（見本院卷第11頁），且為兩造所不爭執，堪信為真
。
四、原告主張被告應依系爭約定給付服務報酬40萬元，惟為被告
所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠系
爭委託書所為「作廢」之註記，是否即指兩造間已無契約關
係存在？若否，則㈡原告可否依系爭約定向被告請求給付服
務報酬40萬元？茲述如下：
㈠系爭委託書所為「作廢」之註記，是否即指兩造間已無契約
關係存在？
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及
過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經
驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主
要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法
律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字
面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。易言之，
所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，
應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會
之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發
生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢
視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高
法院98年度台上字第1925號、96年度台上字第286號判決
意旨均足資參照）。
⒉原告主張系爭委託書上所為「作廢」之註記，僅係原告內
部作業之流程，並非兩造契約無效之意云云。惟查：被告
辯稱：原告於104年3月17日退還斡旋金時，當場在系爭
委託書上為「作廢」之註記等語（見本院卷第62頁反面）
，是該「作廢」標示，確係原告在被告面前所為之事實，
堪以認定。復依一般社會常情以觀，「作廢」之註記，即
表當事人間已不受前所簽訂契約效力拘束之意；且本件兩
造係在同一時、空環境下，原告於系爭委託書上為「作廢
」之註記，足徵兩造已合意解除系爭委託書所成立之居間
法律關係；況，系爭委託書亦明確載有委託期間至104年
3月15日24時止（見本院卷第11頁），即委託期間雖屆至
，然締約雙方仍應受如系爭約定等條款之拘束，以維雙方
權益，實毋庸於系爭委託書上另為「作廢」之註記。據此
，依一般交易習慣併酌量誠信原則，足認兩造間確有解除
系爭委託書所成立居間法律關係之合意，是被告此部分所
辯，非無可採。
⒊縱認系爭委託書及系爭確認書所成立之居間法律關係不受
原告為「作廢」之註記之影響，而認兩造仍受系爭約定之
拘束，然：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者
顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一
者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條
款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者
。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約
之目的難以達成者。消費者保護法第12條定有明文。原告
主張本件為專任委託，故被告不得透過原告以外之人購買
系爭店面云云；惟查，系爭店面之出售人與原告間所簽訂
者並非專任委託銷售契約，僅為一般委託銷售契約（見本
院卷第7頁），則若居間人未積極磋商，坐令與買受之一
方所約定之委託期間屆至，且因受專任承購之居間契約拘
束，買受之一方不得另尋他人仲介購買屬意之標的，反致
買受一方之委託人喪失締約之機會；況，買受之一方若確
有購買該標的之需，而再透過第三人仲介而購入該標的後
，未積極磋商之居間人尚可請求相當於違約金之服務報酬
，實係對於消費者之懲罰，顯非事理之平。足徵系爭約定
對消費者確有顯失公平之處，揆諸前揭規定，系爭約定應
屬無效，即堪認定。
㈡原告可否依系爭約定向被告請求給付服務報酬40萬元？
經查，兩造間就系爭委託書所成立之居間法律關係，已合意
解除，業經認定如前；且縱認兩造仍受系爭定之拘束，然系
爭約定亦屬無效，已如前述。從而，原告依系爭約定向被告
請求給付服務報酬40萬元，即屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭委託書及系爭確認書之法律關係，請
求被告給付40萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又法院為終局判
決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項亦有
明文。經核本件第一審訴訟費用為4,300元，應由敗訴之原
告負擔，爰依上開規定諭知本件訴訟費用之負擔如主文第2
項所示。
中華民國105年2月3日
中壢簡易庭法官劉俊源
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月3日
書記官洪鈺翔