臺灣士林地方法院民事簡易判決
104年度湖簡字第634號
原 告 李安千
被 告 汐止東方黎明管理委員會
法定代理人 卓超
訴訟代理人 謝文倩 律師
賴怡文 律師
上 一 人
複 代理人 陳紹倫 律師
張育禎
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國105年1月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣貳拾叁萬肆仟元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，無正當理由，未於最後一次言詞辯論
期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准被
告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告為新北市○○區○○○路○○○號8樓房屋（
下稱系爭房屋）所有權人，亦為汐止東方黎明社區公寓大廈
（下稱系爭公寓大廈）之住戶，被告則為系爭公寓大廈之管
理委員會，依公寓大廈管理條例規定，應負責修繕、維護系
爭公寓大廈共用部分。於民國102年10月起，系爭公寓大廈
樓頂平臺（下稱系爭平臺）即發生管線破裂、滲透情事，且
因管線破裂所滲出之漏水長時間沖刷系爭平臺之地板、磁磚
，導致系爭平臺之地板、磁磚皆嚴重龜裂，並使系爭平臺下
方之系爭房屋產生滲水現象。但原告多次請求被告處理系爭
平臺漏水問題，皆未獲原告置理，故僅能於104年4月間，
自行委託訴外人宜創實業有限公司（下稱宜創公司）修繕系
爭平臺，因此支出修繕費用新臺幣（下同）279,000元，爰
依民法無因管理規定，請求被告給付上開修繕費用。並聲明
：被告應給付原告279,000元。
三、被告則以：原告並未舉證證明系爭平臺有漏水情事，其請求
被告賠償修繕費用，自屬無據。且原告主張之279,000元，
是否均為為修繕系爭平臺所支出，此費用與系爭公寓大廈住
戶之利益有何關連等事實，亦未見原告提出說明，在原告證
明無因管理之要件事實前，被告應不負給付修繕費用責任。
縱認原告所支出之279,000元皆為修繕系爭平臺漏水之必要
修繕費用，但原告所有之系爭房屋前手，前在未經被告同意
情形下，私自於系爭平臺上鋪設磁磚，依公寓大廈管理條例
第6條第1項第4款、第8條第1項、第10條第2項規定，
原告應繼受前手可歸責事由，不得再行向被告請求給付修繕
費用。本件系爭公寓大廈區分所有權人已決議不給付系爭平
臺修繕費用，原告應自行向其前手主張損害賠償等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其為系爭房屋所有權人及系爭公寓大廈住戶，被告
則為系爭公寓大廈管理委員會，系爭平臺為系爭公寓大廈共
用部分等事實，經原告提出新北市政府工務局104年4月2
日新北工寓字第0000000000號函、系爭公寓大廈住戶公約等
件為證（見本院卷第8頁、第37頁至第42頁），且為被告所
不爭執，首應堪信為真實。
五、原告另主張系爭平臺於102年10月起開始漏水，原告於104
年4月自行支出279,000元修繕系爭平臺，應由被告負擔修
繕費用等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審
酌者厥為：（一）系爭房屋滲水現象是否為系爭平臺漏水導
致？（二）被告是否應對原告負系爭平臺之管理、維護責任
？（三）原告請求被告給付修繕費用279,000元，有無理由
？茲分述如下：
㈠系爭房屋滲水現象是否為系爭平臺漏水導致？
1.原告主張系爭房屋於102年10月起之滲水現象，為系爭平臺
漏水所導致之事實，業據其聲請通知證人即系爭公寓大廈頂
樓住戶 周麗勳 、被告103年間主任委員 廖光耀 及宜創公司負
責人 莊旭英 到庭證述。證人周麗勳於本院言詞辯論期日結證
稱：我是166號8樓即系爭公寓大廈頂樓住戶，在103年3
、4月一直到104年3、4月間，我家有漏水情況，是下雨
天就會滴水下來，滴到我的床都是，103年3月、4月當時
，被告前任主任委員有在邊邊塗一層防水，但我覺得沒有什
麼作用，後來我詢問被告前任總幹事，得知被告決議不修繕
系爭平臺，我就與原告一起修繕系爭平臺，我支出25萬元，
原告支出27萬元，我在103年3、4月此次漏水之10多年前
，也有修繕過一次系爭平臺，是跟原告前手屋主一起修的，
當時也是因為滴水才修，我們因為當時不懂要找被告，所以
就自己修繕，並在系爭平臺上鋪設磁磚，以利防水等語（見
本院卷第83頁至第84頁）。證人廖光耀則於本院言詞辯論期
日結證稱：我在103年1月1日至12月31日擔任被告之主任
委員，當時包含原告、證人周麗勳在內的4名頂樓住戶，曾
經反應過頂樓有漏水情形，當時我先請總幹事到頂樓拍照，
再把照片提交管委會討論，因為漏水處是在我們大樓的後部
，該處有些排水管線，我們決定在女兒牆先清管線，再塗防
水，這樣做的原因是因有些委員認為系爭平臺已經先鋪磁磚
，應該要自行修繕，我則認為系爭平臺既然有漏水，被告仍
是要處理，就採取對女兒牆管線處作防水工程之方式折衷，
但我卸任之後，就由下一屆主任委員處理，我沒有再過問，
我請人修繕漏水時，修繕工人也沒有詳細說漏水原因等語（
見本院卷第81頁背面至第83頁），證人莊旭英則於本院言詞
辯論期日結證稱：我是中華大學工業工程管理研究所畢業，
從事土木修繕工程約9年，之前有承接過大型社區之防水工
程，本件原告當時委託我們進行系爭平臺之防水工程，我們
至系爭平臺會勘時，認為系爭平臺有4處需要處理，分別為
水塔間、女兒牆、樓板面及接縫處，後來沒有處理水塔間，
接縫處則只處理一半；樓板面當時狀況是有鋪設磁磚，但磁
磚已經有4分之1隆起，沒有貼在水泥上，磁磚隆起處下方
亦有明顯裂縫，另外我們把磁磚打起來後，看到下方結構層
到處都是裂縫，餐廳及和室處特別明顯，女兒牆則係長滿黑
色青苔，失去防水功能，我們也有到系爭房屋去觀察漏水情
形，第1次去是晴天，只有看到系爭房屋天花板有多處裂縫
及漏水痕，包括天花板、客廳、臥房、和室，第2次去看是
雨天，就有看到實際漏水；因為女兒牆牆面長滿青苔，只有
管線處沒有青苔，表示牆面裡面含有水分，才能讓青苔生長
在牆面上，所以推斷女兒牆防水功能失效需要修繕，且因為
女兒牆內含水分，所以會向下滲透到屋內，依我所見青苔顏
色為黑色，判斷約有5年沒有防水，但因為汐止比較潮濕，
所以我沒有辦法肯定；系爭平臺樓板面部分是有看到明顯裂
縫，第2次看的時候，就看到裂縫正下方開始漏水，因此推
斷裂縫也導致樓板防水功能失去，接縫處則是與隔壁鄰居頂
樓接縫處，因為下雨天房屋牆角會漏水，所以推斷接縫處也
需要進行漏水之補強，這部分我們是用目測檢視，並沒有在
裂縫處倒水測試有無漏水，因為第2次去看時，當天下雨雨
量已經足夠判斷，當時一直持續下雨，防水層已經飽和，這
樣裂縫處有無漏水很明顯，女兒牆部分也是用目測檢視，因
為牆面含水才會有植物生長；後來我們實際進行的修繕過程
是先把樓板面之磁磚及RC層拆除至結構表面，接下來用吊車
把廢棄物吊到1樓，並把防水材料運到樓上進行防水工程，
防水工程部分我們是先在結構層上鋪設兩次防水劑，接著鋪
防水漆，再來為防水隔熱粉，皆下來把保護板即PP板鋪在上
面，並進行用水測試，確定不再漏水後，就進行後續灌漿作
業，先鋪鐵焊鋼絲網，之後再水泥灌漿，灌漿固定後再鋪1
次表面防水劑、防水漆；女兒牆部分則是把表面青苔磨除，
並鋪設2次防水劑、1次防水漆，施作範圍是除管線涵蓋處
及與鄰居相接處之其餘女兒牆；另外我們有更換樓板面之排
水孔，並在排水孔管道作防水；我們也對水塔間外牆表面進
行防水，用了2道防水劑，但裡面沒有做；我們出的估價單
與最後修繕費用金額差異，是在女兒牆及樓梯間外牆面之防
水層高度，把女兒牆牆面全部作防水，高度約1公尺50公分
，樓梯間外牆面防水層則做到1公尺，另外也加作把水錶從
地面移動到上方之工程，因為在地面上很容易被踩到，最後
用議價方式確定金額為279,000元；又因為系爭平臺上有積
水，所以判斷當時鋪設磁磚可能有鋪設不良或後續維護工作
沒有做好之情況，造成洩水坡度不良而致系爭平臺積水，並
可能導致樓板面水泥層長期泡水產生裂縫等語（見本院卷第
104頁背面至第108頁）。
2.自證人周麗勳上揭證述，及原告所提供之系爭房屋屋內照片
（見本院卷第13頁至第20頁），可以得知系爭房屋於103年
至104年間，於下雨時屋內確實有產生漏水現象。又自證人
莊旭英、周麗勳前開證述內容，亦可得知系爭平臺於證人莊
旭英勘查時，其樓板面上有多處裂縫，其中部分裂縫與系爭
房屋室內裂縫及漏水處相對應，且該裂縫處所對應之系爭房
屋室內，於下雨時會有明顯滴水情況產生，於未下雨時，則
不會產生明顯漏水狀況。另自證人廖光耀證述，可判斷被告
於103年間，曾應原告等住戶修復漏水之要求，對系爭平臺
之漏水點即女兒牆管線處為防水修繕。故綜合上述系爭平臺
樓板面有多處裂縫、樓板面裂縫處亦對應系爭房屋滲水點、
系爭房屋滲水點於下雨時方產生明顯滲漏現象、系爭平臺女
兒牆於103年間即因原告等住戶反應漏水而修繕，且長有大
面積青苔等事實，應可推斷系爭房屋滲水現象，確為系爭平
臺樓板面防水層因裂縫而失效及女兒牆防水功能喪失等原因
所導致，否則若為系爭房屋專用部分管線漏水或係系爭公寓
大廈其他共用管線漏水，應較無系爭房屋僅於雨天時漏水及
漏水處所皆對應系爭平臺樓板面裂縫處之可能性。被告雖抗
辯證人廖光耀、周麗勳未有水電專業，證人莊旭英雖有水電
專業，但僅以目測為檢測方式，且證述與證人廖光耀證述有
異，明顯偏頗原告等語。然證人廖光耀、周麗勳之證述內容
，僅係就所見所聞之事實為陳述，亦即對系爭公寓大廈頂樓
於103年至104年間之漏水現象及修繕經過為證述，並未涉
及專業知識判斷，應無以證人廖光耀、周麗勳未有水電專業
，即認兩人證述不可採信之理。證人莊旭英上揭證述內容，
亦已明確說明因其第2次至系爭房屋履勘時，適逢系爭房屋
所在地區連續下雨，系爭平臺樓板面含水量飽和，可以目測
方式觀察系爭房屋滲水點有明顯滴水狀態，無須再行倒水等
檢測方式，故應無以證人莊旭英未於系爭平臺樓板面倒水檢
測，即認定其證述不實之理由。再者，依證人廖光耀前揭證
述內容，其103年間所為修繕系爭平臺方式，僅係在女兒牆
管線處進行防水，而未對其餘女兒牆及系爭平臺樓板面進行
修繕，此與證人莊旭英證述其修繕時所見系爭平臺女兒牆管
線覆蓋處無青苔生長跡象等語，核屬一致，並無矛盾之處。
又本院依被告聲請函詢社團法人新北市建築師公會，關於女
兒牆牆面生長青苔、植物，與女兒牆防水功能失效之關連性
，雖該公會表示此問題需以現場履勘及鑑定方式回答（見本
院卷第119頁至第120頁），然此僅代表系爭平臺女兒牆防
水功能有無喪失，須至現場觀察女兒牆實際狀況判斷，尚無
法推斷證人莊旭英證述現場履勘之經過及判斷結果為不實。
被告復未提出證人廖光耀、周麗勳、莊旭英三人證述內容有
何不實情事，或具體陳述尚可能導致系爭房屋滲水現象之原
因並提出相關反證，自難以被告上開陳述，為有利被告之認
定。綜合上述，系爭房屋於103年至104年間滲水原因，應
確為系爭平臺樓板面、女兒牆等處所漏水所肇致。
㈡被告是否應對原告負系爭平臺之管理、維護責任？
1.所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第
3條第4款定有明文。再按共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由
公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所
致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權
人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第
10條第2項、第36條第2款定有明文。而系爭平臺既為系爭
大廈頂樓之共用部分，揆諸前揭說明，被告對於系爭平臺上
揭漏水情形，自有修繕、管理、維護之義務。
2.被告雖抗辯原告前手所有權人未經被告同意，自行於系爭平
臺上鋪設磁磚，依公寓大廈管理條例第6條第1項第4款、
第8條第1項、第10條第2項規定，系爭平臺修繕費用應由
系爭房屋後手即原告自行負擔等語。惟依公寓大廈管理條例
第24條第1項規定，原告作為系爭房屋之後手，應於繼受系
爭房屋後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所
定一切權利義務事項，係指依公寓大廈管理條例或規約所定
關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相
互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專
用權，又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人
之繼受人亦有拘束力，其目的在於使公寓大廈之規約或區分
所有權人會議決議事項，不因區分所有權人之更替而變更其
效力，以求法律關係安定性。本件依證人周麗勳前揭證述，
原告之前手雖未經被告同意，而於系爭平臺上鋪設磁磚，然
原告依公寓大廈管理條例第24條所繼受者，僅乃其前手本於
區分所有權人身份因規約及區分所有權人會議決議所生契約
地位，而非承受其前手所負債務或損害賠償責任。故雖原告
之前手於系爭平臺鋪設磁磚一事未經被告同意，而依公寓大
廈管理條例第10條第2項但書規定，應負損害賠償責任，然
此僅為原告前手個人債務，並無所謂「物上負擔」之效力，
不因原告為區分所有權之繼受人，即一併承擔該債務。本於
債之相對性原則，被告仍應依公寓大廈管理條例第10條第2
項規定，對原告負包含系爭平臺在內共用部分之管理、維護
義務。若認於區分所有權人之前手或前前手，就共用部分曾
有改造等情事，管理委員會即得從此免去共用部分之管理、
維護責任，實與公寓大廈管理條例之加強公寓大廈管理維護
，提昇居住品質之立法目的有違，且造成管理委員會竟可因
未適時制止、除去區分所有權人就共用部分所為違法行為，
反受有免去對其餘非行為人之區分所有權人關於共用部分管
理、維護義務之利益，實非事理之平。準此，被告雖抗辯原
告前手有擅於系爭平臺上鋪設磁磚之行為，然此應不生免去
被告對原告之系爭平臺管理、維護義務效果，被告此部分抗
辯並非可採。
㈢原告請求被告給付修繕費用279,000元，有無理由？
1.未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本
人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理
人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對
於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責。前項
之規定，如其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法
定扶養義務，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者，不適
用之。管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知
之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債
務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利
息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第174條
第2項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，
仍有前項之請求權。民法第172條、第174條、第176條分
別定有明文。又所謂管理意思，係指使管理行為事實上所生
之利益歸屬於本人之意思，管理人無需為意思表示，且管理
事務及管理意思，與自己事務及利益併存，解釋上仍得成立
無因管理（最高法院96年度台上字第2195號判決意旨同此見
解）。
2.經查，本件被告對於原告主張之系爭平臺有修繕義務，已如
前述，且原告對被告並無修繕系爭平臺之義務，而其未受被
告委任，原告對於系爭平臺之漏水修繕事務之管理行為，客
觀上確實有利於被告，而系爭平臺之漏水情形，直接影響之
處所雖為原告所有之系爭房屋，然系爭平臺係屬系爭公寓大
樓之重要結構部分，依證人莊旭英前揭證述，包含水塔、水
錶等關於系爭公寓大廈住戶生活使用之必要設備皆設置於系
爭平臺，而系爭平臺之漏水狀況，亦關係系爭平臺樓板面結
構等牽涉系爭公寓大廈全體住戶居住品質之事項，故該修繕
事務就系爭大樓區分所有權人全體而言，有其公益性存在，
是以縱認原告前揭雇工修繕系爭平臺漏水之行為，未經被告
同意或違反被告明示或可得推知之意思所為事務之管理，然
依上揭規定，原告進行修繕支出之必要費用，係屬為被告盡
公益上之義務，並可依此管理事務之性質，推知原告有為被
告管理事務之意思，原告得依無因管理規定請求被告支付管
理事務所生費用之權利。又依民法第173條第1項規定，管
理人開始管理時，以能通知為限，應即通知本人，如無急迫
之情事，應俟本人之指示。而依本件原告所提出之新北市政
府工務局104年4月2日新北工寓字第0000000000號函、新
北市汐止區調解委員會調解筆錄（見本院卷第7頁至第8頁
）及前揭證人周麗勳之證述，可見原告於僱請宜創公司修繕
系爭平臺前，已通知被告履行修繕、維護系爭平臺之義務，
然仍未獲被告置理，則原告為避免系爭房屋長期處於滲漏狀
態而致損害持續擴大，應可無俟被告之指示，逕行就該漏水
處進行搶修，並無將修繕之工法、價格事先通知被告之義務
，況被告已稱其依被告決議，並無支出系爭平臺修繕費用之
義務等語（見本院卷第85頁），則實難期待原告事先通知而
得被告同意後，方支付系爭平臺修繕費用之可能。綜上所述
，原告應得向被告主張無因管理，依民法第176條規定，請
求被告償還原告所支出之必要費用。
3.就原告得請求被告償還之無因管理必要費用，依原告所提出
之工程合約書、估價單所載（見本院卷第66頁至第67頁）及
證人莊旭英上揭證述，其實際支出之修繕費用為279,000元
。惟依證人莊旭英之證述及該估價單記載內容，宜創公司所
進行之「原地上層除去至水泥層」之工程，內容乃係除去原
告前手所鋪設之磁磚，與系爭平臺之修繕並無直接關連，且
應由原告之前手負擔此部分費用，故此項工程費用，原告應
不得向被告為請求。而就「原地上層除去至水泥層」之工程
費用數額，依原告提出之估價單記載，為45,000元。而雖依
證人莊旭英上揭證述，原告最終支出之修繕費用，係包含女
兒牆防水層之加作等未記載於估價單上之系爭平臺防水修繕
工程，並經過議價後所得金額，故可推知「原地上層除去至
水泥層」費用數額，應較估價單記載為低。惟原告就「原地
上層除去至水泥層」之工程費用實際數額，僅提出其上未有
作成名義人簽章而無形式上證明力之費用明細1紙為證（見
本院卷第137頁），而未提出可供判斷、審酌該部分工程費
用數額究竟為何之合法證據，故此部分自難為有利原告之認
定。是被告抗辯應扣除估價單上「原地上層除去至水泥層」
工程項目費用45,000元，應屬可採。原告依民法第176條規
定，得請求被告給付之必要費用，應為234,000元（計算式
為：279,000元－45,000元＝234,000元）。
4.至被告另抗辯系爭公寓大廈之區分所有權人事後已表決決定
不支出系爭平臺修繕費用等語，然總會決議之內容違反法令
或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。又區分所有
權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係
為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，
其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一
定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得
援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第
56條之規定。另共用部分之修繕費用，依公寓大廈管理條例
規定，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有
部分比例分擔為原則，例外於可歸責於個別區分所有權人或
住戶之事由所致時，應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費
用，就此應個別負擔修繕費之情形，區分所有權人會議或規
約雖得另為決議或規定，但依上揭公寓大廈管理條例第10條
第2項但書規定，仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事
由為必要，並僅得於可歸責之範圍內令其負擔，不得任以多
數表決方式，要求個別區分所有權人或住戶負擔逾可歸責範
圍之費用。其有爭執者，自應循訴訟程序謀求解決，不能由
區分所有權人會議任意定之，而損及區分所有權人或住戶之
權益。參照民法第148條第2項所揭示之誠信原則，區分所
有權人會議就此費用負擔之決議，應衡量可歸責之事由及程
度與修繕費用發生之因果關係，為符於可歸責程度之負擔決
定，方符於誠實信用原則。如當事人有爭執，藉由多數表決
方式，形成對少數區分所有權人或住戶課予不符比例原則之
不利益分擔決議，即屬違反上揭公寓大廈管理條例第10條第
2項但書規定而不符所定之歸責要件，並有違誠信原則及訴
訟權利之正當程序保障，依民法第56條第2項、第148條第
2項規定，因違反強行規定及誠實信用原則，應屬無效。是
縱系爭公寓大廈之區分所有權人，決議不支出系爭平臺之修
繕費用，然此一決議亦不能免除被告已發生之必要費用清償
義務，被告此一抗辯，並無理由。
六、綜上所述，原告為修繕系爭平臺所給付之必要修繕費用234,
000元，乃為被告管理事務支出，應得向被告請求償還，從
而，原告依民法無因管理規定，請求被告給付234,000元，
為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回
。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定
，就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。並依同法第392條
第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行
。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年2月3日
內湖簡易庭法官李昭然
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年2月3日
書記官王美韻