裁判字號：臺灣桃園地方法院101年重訴字第424號民事判決
裁判日期：民國103年03月14日
裁判案由：不動產移轉登記等
臺灣桃園地方法院民事判決101年度重訴字第424號原告 吳羿稹 訴訟代理人 何啟熏 律師被告 宋承皓 （原名 葉博鈞 ）訴訟代理人 姜至軒 律師上列當事人間請求不動產移轉登記等事件，本院於民國103年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告原起訴聲明為：一、被告與訴外人 鄭力維 於民國96年以桃園地政事務所桃資登字第139980號收件，96年4月10日登記，就坐落桃園縣福元段如附表一所示之不動產，下稱系爭不動產）設定存續期間自96年4月
4日起至99年4月3日止之最高限額新臺幣（下同）500萬元，存續期間自96年4月4日起至99年4月3日止之抵押權登記（下稱系爭抵押權登記），應予塗銷。二、被告並應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。嗣於本院審理中變更第二項聲明為被告應將系爭不動產移轉登記予原告所指定登記名義人即訴外人 何政憲 ，並追加第三項聲明為被告應自如附表一所示建物（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋返還予原告占有使用（見本院卷第75頁）。經核原告上開訴之變更、追加部分，均與原訴請求履行買賣契約之原因事實相同，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告於97年12月6日將系爭不動產以1,100萬元出賣予原告，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。依系爭契約第2條第2項之付款方式之約定：「簽約款100萬元；備證用印款0元，雙方應於97年12月12日前備齊產權移轉登記所需文件交予受託地政士，並於申請書表完成用印；完稅款
0元；交屋款（尾款）1,000萬元，買方如需辦理銀行貸款，應依第3條約定辦理，並於貸款核撥時給付尾款，以清償賣方貸款後辦理交屋手續」。原告業於97年12月6日除已將發票日為97年12月12日、面額100萬元之支票做為定金交予被告外，因不希望貸款金額高達1,000萬元以致增加利息之支出，而陸續給付被告加計定金共計817萬元（詳如附表二），詎被告迄今仍不配合將系爭不動產移轉登記予原告所指定之訴外人何政憲，且拒不點交系爭不動產，爰依系爭契約提起本件訴訟。
（二）又被告於96年12月28日取得系爭不動產前，原所有權人鄭力維曾於96年4月10日為被告設定第二順位最高限額抵押權，依民法第762條之規定，系爭不動產之所有權及抵押權已歸於同一人，該抵押權已因混同而消滅，且依系爭買賣契約之約定，被告負有塗銷之義務，爰一併訴請塗銷。
（三）並聲明：1.被告應塗銷系爭最高限額抵押權。2.被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告所指定之何政憲。3.被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋交予原告占有使用。
二、被告則以：
（一）原告確實給付被告817萬元，惟其中僅有如附表二編號1至3及編號4其中50萬元，共計211萬元為買賣價金，其餘均為清償原告積欠被告之借款債務（詳如附表三），及系爭不動產之貸款利息補貼。
（二）因原告無法給付尾款，兩造已合意解除系爭契約，隨即於
100年10月14日終止委任地政士即訴外人 林麗敏 辦理系爭不動產移轉登記事宜，由林麗敏將系爭不動產之所有權狀返還被告，並由被告將原告前所簽發作為履約擔保之面額1,000萬元本票1紙返還予原告簽收，故系爭契約業已解除，此由原告另於100年12月20日向被告承租系爭房屋並簽立租約，約定每月租金為55,000元、租賃期間為101年
1月1日至101年6月30日，亦可佐證兩造系爭契約已解除，原告請求被告履行系爭契約，實屬無據。
（三）至於原告已給付之價金，因被告前於97年12月間交付系爭房屋予原告使用，原告受有使用利益，故兩造協商原告將上開價金，抵充為原告於97年12月6日至100年12月14日使用系爭不動產之租金，及系爭契約之違約金，故被告無須返還。
（四）退步言之，倘認系爭契約未解除，原告尚欠買賣價金890萬元未給付，被告爰依民法第264條規定行使同時履行抗辯權。又依系爭契約第8條第1項約定：「本約簽訂後，倘任何一方有無故遲延付款或不履行依本約約定之各項義務者，應自約定付款或應履行義務之次日起，以每逾一日買賣總價款萬分之五計付懲罰性違約金給付他方，至契約履行或解除契約之日止。」，則原告尚應給付被告遲延違約金，即自98年6月15日起至給付買賣價金之日止，按日給付被告5,500元（計算式：11,00萬元×5/1萬元＝5,
500元），被告方有履行移轉登記之義務等語資為抗辯。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於97年12月6日將系爭不動產以1,100萬元出賣予原告，並簽訂系爭契約。系爭契約第2條第2項約定：「簽約款100萬元；備證用印款0元，雙方應於97年12月12日前備齊產權移轉登記所需文件交予受託地政士，並於申請書表完成用印；完稅款0元；交屋款（尾款）1,000萬元，買方如需辦理銀行貸款，應依第3條約定辦理，並於貸款核撥時給付尾款，以清償賣方貸款後辦理交屋手續」（本院卷第47頁）。
（二）原告於97年12月6日向被告借用系爭房屋進行裝潢，兩造簽訂借屋裝修協議書（見本院卷第50頁背面）。
（三）原告有交付如附表二之金額予被告，其中編號1至3、編號4其中50萬元，共計211萬元，被告不爭執為買賣價金（本院卷第144頁）。
（四）兩造於100年10月14日解除地政士林麗敏之委任契約，並各自取回所有權狀正本及擔保付款之1,000萬元本票（本院卷第54頁）。
（五）兩造於100年12月20日簽訂系爭房屋之租賃契約，租期為
101年1月1日至101年6月30日，租金每月5,500元（本院卷第55頁）。
（六）原告曾於98年3月26日、98年4月27日、101年5月2日、101年10月26日簽立系爭房屋之點交切結書予被告（本院卷第114、115、221頁背面、全字卷第26頁背面）。
（七）原告曾對被告於101年10月26日以自備鑰匙開啟系爭房屋門鎖進入屋內、要求原告簽立點交切結書乙情提出侵入住宅及強制罪之告訴，為臺灣桃園地方法院檢察署檢察官以
101年度偵字第24214號不起訴處分，原告再議後，侵入住宅部分為102年度偵續字第118號起訴，業經本院102年度易字第1423號刑事判決被告無罪（本院卷第201、22
4至233頁）。
四、本件爭點厥為：（一）系爭契約是否已解除？（二）原告請求移轉系爭不動產所有權、占有及塗銷系爭抵押權，有無理由？（三）原告已給付之買賣價金若干？被告行使同時履行抗辯權有無理由？茲分述如下：
（一）按契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約，即仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權（最高法院30年上字第214號判例意旨參照）。次按，契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約，此觀民法第254條及第25
5條之規定自明（最高法院86年台上字第3105號判決意旨參照）。而按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第258條定有明文。
（二）經查：
1.系爭契約末頁簽名欄旁原記載「本件買賣移轉除另有約定外，雙方同意預定於98年元月15日完成過戶登記及交屋手續。」等語（見本院卷第49頁），嗣兩造於98年1月15日，在「產權移轉登記及申辦貸款所需文件」之備註欄手寫記載：「98年元月15日買賣雙方協議，本約結案日期展延至98年3月15日。但98年元月15日之後賣方之房貸利息由買方同意於98年3月15日先行支付200萬元正於賣方，期限內未支付時，買方同意以違約論，恐空口無憑特立此切結為證。」等語（見本院卷第51頁），足見兩造已合意將系爭契約履行期限更改為98年3月15日。惟原告於98年3月15日未能如期支付，經兩造於98年3月26日在上開文件空白處手寫約定：「雙方同意於98年4月27日支付4個月利息（年利率3.5%）共88,000元正及本金50萬元正。其餘
150萬於98年6月15日前支付完成，否則於4月27日點交於賣方。」等語（見本院卷第51頁），又將履行期限展延至98年4月27日。因原告未能於上開期限履行契約，兩造於98年4月27日簽訂點交切結書，內容略以：原告如未履行買賣合約之內容則應於98年6月15日前搬離系爭房屋等語（見本院卷第114頁），惟兩造最終於100年10月14日書立同意書，解除委任林麗敏地政士代為辦理系爭不動產移轉登記事宜，並各自取回系爭不動產所有權狀正本及擔保履約之本票正本（見本院卷第54頁）。
2.被告雖辯稱於100年10月14日向地政士取回權狀及本票前，兩造已合意解除系爭契約云云，惟遍查100年10月14日之同意書全文，僅記載「買賣雙方同意解除委任林麗敏地政士，代為辦理系爭不動產所有產權買賣過戶等應辦理事項」等語，及兩造於點收證明書上各自簽名（見本院卷第54頁），並無任何解除兩造系爭契約之隻字片語。再經證人即地政士林麗敏到庭具結證稱：「（問：當證人被終止委任時，證人是否能確認雙方買賣契約書已經解除？）我不清楚，這只是我跟他們的委任關係解除。」等語（見本院卷第107頁），及證人即系爭契約仲介 林柏青 具結證稱：「（問：證人林麗敏方稱是接到證人林柏青的電話通知買賣雙方要取回權狀及本票，證人是否知道兩造為何與林麗敏終止委任關係？）據我所知，是因為本件時間拖太久，代書那裡有催促本買賣何時結案，經雙方協議，本件交給其他代書處理，所以跟林麗敏終止委任。」等語（見本院卷第108頁）。綜合以觀，可知兩造分別向地政士取回權狀及本票時，並無解除系爭契約之意思。且依系爭契約第8條第2項前段約定：「買方無正當理由違反本約，經賣方定相當期限催告仍不履行者，賣方得解除契約並沒收買方已繳之全部買賣價金（含票據）作為賠償。」（見本院卷第48頁背面），而解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第258條定有明文。是原告雖屢屢未能依約繳付價金而以違約論，被告仍應以對話或文字向原告為解除系爭契約之意思表示，否則不生解約之效力，惟被告未能舉證證明在100年10月14日向地政士取回權狀及本票前，兩造已合意解除系爭買賣契約，則其所辯，並不可採。
（三）惟按，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第2項定有明文。又民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例意旨參照）。
（四）查原告曾於101年5月2日簽立切結書記載：「立切結書人吳羿稹於民國97年向葉博鈞購買坐落桃園縣桃園市○○○○街○○○巷○弄○○號，並簽定系爭契約在案（目前尚未過戶移轉）。現擔保 李茂安 、 邱治惟 之連帶債務人（由李茂安、邱治惟向葉博鈞借款），借款期限3個月內，若逾期未償還，本人同意放棄與葉博鈞所簽定之系爭契約書視同無效，並於101年8月6日點交房屋給葉博鈞」等語（見本院卷第214頁背面臺灣桃園地方法院檢察署檢察官10
2年度偵字第3506號不起訴處分書內容），並經本院提示上開不起訴處分書內容予原告表示意見，原告自認：「我有簽過，但是 邱煥勳 即邱治惟的父親欠被告的錢。」等語明確（見本院卷第221頁背面）。核與證人邱煥勳到庭具結證稱：伊於101年4月間需要資金，請原告幫忙向被告借款，由原告做擔保，借款的500萬元有部分是原告使用，有部分是伊使用，伊的部分被告匯款100萬元到伊兒子的帳戶。因為被告怕原告無法還款，所以要求無法還款時，點交房屋等語相符（見本院卷第109頁）。是兩造顯係以101年5月2日之切結書約定，就兩造前於97年12月6日之系爭契約附加「原告、李茂安、邱煥勳（借款名義人為邱治惟）逾期償還被告借款」之解除條件，倘原告、李茂安、邱煥勳未能於借款期限內即101年8月3日前清償對被告之借款債務，系爭契約即發生合意解除之效力，無須另為解約之意思表示，原告即應遷出系爭房屋並返還予被告。
（五）依證人邱煥勳到院具結證稱：「（問：證人的借款是否有清償？）我101年11月時有打電話給被告說要還款，被告說先不要談，等他與原告房屋處理好再談。」等語（見本院卷第109頁背面），顯然邱煥勳於101年11月間方與被告洽談還款事宜，其並未於約定之還款日期即101年8月
3日前清償借款。原告亦自承：「邱煥勳要還錢，但被告要求邱煥勳還700萬元，實際上被告只借邱煥勳124萬元等語（見本院卷第221頁背面），足見原告以系爭切結書擔保之債務並未於借款期限內清償，則兩造間系爭契約於
102年8月4日即發生合意解除之效力，毋待被告再為解約之意思表示。
五、綜上所述，系爭契約已因「原告、李茂安、邱煥勳（借款名義人為邱治惟）逾期償還被告借款」之解除條件成就，而發生合意解除之效力，系爭契約既已解除，從而，原告依系爭契約請求被告移轉系爭不動產所有權予原告指定之訴外人及遷讓系爭房屋予原告，為無理由，應予駁回。原告既不得請求被告移轉系爭不動產所有權，則原告依民法第762條規定請求被告塗銷系爭抵押權登記云云，欠缺權利保護必要，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年3月14日
民事第二庭審判長法官劉佩宜
法官謝憲杰法官吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月17日
書記官楊淳如