裁判字號：臺灣高等法院104年重上更(二)字第42號民事判決
裁判日期：民國104年06月09日
裁判案由：確認不動產所有權等
臺灣高等法院民事判決104年度重上更㈡字第42號上訴人力新木業有限公司法定代理人 陳麗珠 訴訟代理人 張育祺 律師
曾政祥 律師 潘宜婕 律師被上訴人力寶股份有限公司法定代理人 林盛茂 被上訴人臺灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 黃定方 上二人共同訴訟代理人 陳昆明 律師上列當事人間請求確認不動產所有權事件，上訴人對於中華民國100年2月25日臺灣新北地方法院99年度重訴字第299號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第二次發回更審，本院於104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
確認上訴人對被上訴人力寶股份有限公司就坐落新北市○○區○○○段頭湖小段一五七、一五七之一六、一五七之一七、一五七之一八、一五七之一九、一五七之二０、一五七之二一、一五七之二二、一五七之二三、一五七之二四地號土地上，門牌號碼新北市林口區湖南村頭湖七三之六、七三之七、七三之八號之建物，於民國一０五年八月一日前有使用權。
第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人力寶股份有限公司負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審起訴，主張依其與訴外人固實實業股份有限公司（下稱固實公司）間所簽訂之土地開發使用契約書（下稱系爭契約）之約定，由上訴人在原為固實公司所有，坐落新北市○○區○○○段頭湖小段157、157-16、157-17、157-18、157-19、157-20、157-21、157-22、157-23、157-24等地號土地（下稱系爭10筆土地）上，出資興建門牌號碼新北市○○區○○村0000000000000000號之建物（下稱系爭建物），其得使用期間自民國93年8月1日至105年8月1日止，故系爭建物之所有權屬於上訴人所有，而先位聲明請求確認上訴人就坐落系爭10筆土地上之系爭建物有所有權，備位聲明請求確認系爭建物拍賣所得價金新臺幣（下同）2,110萬元屬於上訴人所有；迨上訴人提起第二審上訴後，對前開先位部分聲明不服，另主張依系爭契約約定，其對系爭建物有使用權，而追加備位聲明為：請求對被上訴人力寶股份有限公司（下稱力寶公司）確認其就系爭建物於105年8月1日前有使用權（見本院100年度重上字第237號卷，下稱重上卷第110頁背面），核其所為備位聲明之追加，依其主張亦係依據系爭契約之約定，與原審主張之基礎事實同一，於法核無不合，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：系爭10筆土地及同小段157-25地號土地均為固實公司所有，遭抵押權人即臺灣金聯公司聲請臺灣新北地方法院以97年度執字第90326號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣。系爭10筆土地由伊與固實公司簽訂系爭契約開發建築，伊得使用期間自93年8月1日至105年8月1日止，而系爭10筆土地上未辦保存登記之系爭建物係伊出資興建完成系爭建物及取得建物之所有權，並向臺北稅捐稽徵處申請設立房屋稅籍、繳納房屋稅，其後將系爭建物出租予訴外人陞廣貿易有限公司，待系爭10筆土地使用期滿後，系爭建物所有權方歸屬固實公司。惟執行法院於98年11月26日將之列為固實公司財產合併拍賣，由力寶公司拍定，係屬無權處分伊之財產，伊不同意該無權處分行為，得對被上訴人主張所有權等語，爰先位聲明請求確認上訴人就坐落系爭10筆土地上之系爭建物有所有權，備位聲明請求確認系爭建物拍賣所得價金2,110萬元屬於上訴人所有。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就先位部分不服，提起上訴（至上訴人原審備位聲明敗訴部分，未據其聲明不服，已告確定），嗣並追加備位聲明，而聲明為：㈠先位聲明：1.原判決除確定部分外廢棄。2.上開廢棄部分，確認系爭10筆土地上未辦理保存登記之系爭建物所有權為上訴人所有。㈡備位聲明：對於被上訴人力寶公司確認上訴人就系爭10筆土地上未辦理保存登記之系爭建物，於105年8月1日前有使用權。
三、被上訴人則以：固實公司於系爭10筆土地設定抵押權後，再依系爭契約，於其上興建系爭建物，依約系爭建物為固實公司所有。而系爭契約具承攬及互易性質，係上訴人以完成系爭建物為對價，換取使用系爭土地及系爭建物，並非租賃。是抵押權人臺灣金聯公司依民法第877條規定得聲請執行法院將建物、土地併付拍賣，非無權處分；上訴人亦未對執行程序聲明異議或未提起第三人異議之訴。系爭建物縱為上訴人所有，僅生賣得價金歸屬問題，其仍不得主張所有權、使用權存在等語，資為抗辯，並答辯聲明為：上訴及追加之訴均駁回。
四、經查，系爭10筆土地與同小段157-25地號等共11筆土地，原均為固實公司所有，於88年間提供上開11筆土地設定9,100萬元之最高限額抵押權予合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫），存續期間為88年7月21日至128年7月20日。上訴人與固實公司則於93年7月21日簽訂系爭契約，並經辦理公證；嗣合作金庫於95年12月14日將其對固實公司之相關債權及擔保物權轉讓予臺灣金聯公司，並於96年3月14日登報公告；合作金庫就上開抵押權部分於97年6月20日簽訂抵押權轉讓契約予臺灣金聯公司，並於97年7月2日辦妥抵押權讓與登記（下稱系爭抵押權）。臺灣金聯公司於97年10月8日以固實公司尚積欠本金2億8,594萬6,951元及利息、違約金等債務為由，聲請查封上開11筆土地，及系爭10筆土地上未辦理保存登記之系爭建物，其後於98年11月26日由力寶公司得標買受，系爭建物拍賣價金為2,110萬元，執行法院就上開11筆土地及系爭建物已核發不動產權利移轉證書予力寶公司，該11筆土地已移轉登記為力寶公司所有等事實，為兩造所不爭執，並有新北市（原臺北縣）新莊地政事務所他項權利證明書、土地建築改良物抵押權移轉變更契約書、土地登記第二類謄本、臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 陳永興 事務所公證書正本、系爭契約書、抵押權設定契約書、民事強制執行聲請狀、臺灣新北地方法院（第一次拍賣）公告、臺灣新北地方法院不動產權利移轉證書、土地登記第二類謄本等在卷足稽（見原審卷一第85頁背面至107頁背面、第8至13頁、第83至85頁、第45至60頁），及經本院前審依職權調閱原法院97年度執字第90326號強制執行卷宗審認無訛，有影印卷外放足稽，堪信為真實。
五、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1237號判例要旨參照）。查上訴人主張系爭建物為其所有或有使用權，既為被上訴人所否認，則上訴人提起本件訴訟請求確認系爭建物為其所有或有使用權，即有確認利益。被上訴人抗辯上訴人未在執行程序終結前依法提起第三人異議之訴，違背民事訴訟法第247條第2項規定提確認之訴之限制條件，須原告不能起提起他訴訟者為限之規定，無提起確認之訴之權利保護必要之要件云云，然查第三人異議之訴其訴訟標的究與所有權或使用權之有無不同，尚難認上訴人即無提起確認之訴之利益，其此部分抗辯，容有誤會，先此敘明。
六、先位上訴部分：上訴人先位主張系爭建物為其所有，執行法院依民法第877條第1項併付拍賣，屬拍賣第三人之物，為無權處分，爰請求確認系爭建物為伊所有等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件先位之訴部分所應審究者，核為系爭建物所有權係屬何人所有？經查：
㈠按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例要旨參照）。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號判決要旨參照）。
㈡查依系爭契約第1條約定：「土地所在地及使用範圍：甲方
（即固實公司）所有坐落…等土地，面積七千七百七十七平方公尺。供予乙方（即上訴人）為興建物流倉儲鐵屋之用途，如有違建風險概由乙方承擔」、第2條約定：「本契約，約定甲方供土地予乙方開發建設權利，自民國九十三年八月一日起至民國壹佰零伍年八月一日止。開發使用權限滿土地上之建物即因本契約開發之結果，乙方有優先權購回或租用兩年以上之權利，租金由甲乙雙方協議訂之，未協議確定者，視為乙方無租用權…」、第4條約定：「契約有效期間，本宗土地如因政府政策開發，無論以重劃或徵收方式辦理，乙方應全力配合搬遷，不得藉故拖延不搬。又因上項政府開發方式，開發時如有發放地上補償物時，雙方議定（例）：第一年甲方有十二分之一的分配權利，乙方有十二分之十一的分配權利。依此類推…十二年屆滿乙方有權向甲方購買建物及開發結果之優先權」內容以觀（見原審卷一第10至13頁），堪認上訴人與固實公司訂立系爭契約，其目的係為使用固實公司所有之系爭10筆土地興建系爭建物以利用之，而固實公司同意上訴人使用系爭10筆土地興建建物之對價，則係由上訴人為固實公司興建建物，核係成立租賃契約。參酌系爭契約第9條約定：「本契約如乙方轉租予第三人之契約條款，不得牴觸及對抗本契約之原則」等語，並經固實公司及上訴人分別以出租人及承租人名義簽署於契約上，有系爭契約附卷可稽（見原審卷一第10至13頁）。則自上開第9條契約文字使用「轉租」，上訴人及固實公司並以「出租人」及「承租人」名義簽署系爭契約等情以觀，益徵上訴人與固實公司簽訂系爭契約時，其等真意應係成立租賃契約，被上訴人抗辯稱係承攬及互易性質云云，尚無足採。
㈢上訴人主張系爭建物為上訴人出資興建，應為上訴人原始取
得云云。而系爭建物為上訴人出資興建乙節，為兩造所不爭執，並經證人 葉鑫文 、 洪振國 於本院第一次前審中證述屬實，及有工程款支票及匯款單附卷可參（見重上卷第101至108頁、第129頁背面至130頁、132頁背面）。然按土地所有權人出租土地供承租人興建未辦保存登記建物，以之充為使用土地之對價，關於該建物所有權之歸屬，首依雙方契約之約定係為何人興建者而定，非必然屬現實出資興建之承租人所有。本件自系爭契約第2條約定「購回」、第4條約定「購買建物」等語可知，系爭建物雖係上訴人所興建，然系爭建物所有權係約定歸屬於固實公司，此自系爭契約第2條約定「購回」、第4條約定「購買建物」等語可知，否則倘系爭建物所有權屬上訴人所有，即無庸約定由上訴人「購買」系爭建物之情形，況12年租期非短，衡情土地所有權人應無尚未取得任何對價，即同意先供承租人使用土地之理。再參酌第4條就系爭10筆土地如因政府開發而發放地上補償物時，並約定逐年分配權利之比例等情以觀，益徵上訴人係為固實公司興建系爭建物，由固實公司取得系爭建物所有權，以作為使用土地之對價，且因上訴人已先行給付使用土地之對價（系爭建物），為避免租期屆滿前，上訴人受有無法使用土地之損害，始為如第4條之約定，上訴人主張系爭建物為上訴人出資興建，應為上訴人原始取得云云，尚無足採。
㈣上訴人復主張系爭契約第1條約定，系爭建物如有違建之風
險，概由上訴人負擔，可證系爭建物之所有權屬上訴人云云，然查違建風險與危險負擔核屬不同之概念，而系爭建物乃由上訴人所興建，就違建之風險由上訴人負擔，核屬當然，尚無從據以認定系爭建物所有權即屬上訴人所有。另上訴人主張其為系爭建物房屋稅納稅義務人，惟稅籍之繳納義務人核屬行政管理事項，尚無從據此即為上訴人有利之認定，或即足認契約當事人已隱含認定系爭建物所有權屬上訴人之意。本件應認被上訴人抗辯系爭建物為固實公司所有等語為可取，則執行法院依抵押權人之聲請，依民法第877條第1項規定將系爭建物併付拍賣，即非無權處分。是上訴人先位請求確認系爭建物為其所有云云，洵屬無據。
七、追加備位之訴部分：上訴人主張伊係基於租賃關係使用系爭10筆土地及系爭建物，雖系爭建物已遭拍賣，惟依買賣不破租賃之規定，伊對系爭建物仍有使用權限等語，則為力寶公司否認，以系爭建物所有權已為其取得等語置辯。經查：
㈠按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地
上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1、2項定有明文。查本件固實公司於88年間以系爭10筆土地及同小段157-25地號土地供作擔保，設定系爭抵押權予合作金庫，嗣於93年間始與上訴人簽訂具有土地租賃性質之系爭契約，已如前述。則依上開規定，抵押權人臺灣金聯公司本即得依上開規定請求除去系爭契約成立之租賃關係，惟本件並未除去之，業經本院依職權調取系爭執行卷宗閱明屬實，且系爭契約亦經公證，有公證書附卷可參（見原審卷第8至9頁），則依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」上訴人主張依系爭契約約定，其對系爭建物於105年8月1日前有使用權，而對力寶公司，請求確認之，自屬有據。力寶公司抗辯其已取得系爭建物所有權，上訴人無使用權云云，殊難憑信。
八、綜上所述，上訴人先位聲明請求確認系爭10筆土地上之系爭建物為其所有，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。惟上訴人追加備位之訴，請求對力寶公司確認其對系爭10筆土地上之系爭建物於105年8月1日前有使用權，則屬有據，應予准許，爰判決如主文第二項所示。
九、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國104年6月9日
民事第六庭
審判長法官陳玉完
法官匡偉法官黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國104年6月9日
書記官魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。