裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第1919號民事判決
裁判日期：民國98年08月21日
裁判案由：減少價金等
臺灣板橋地方法院民事判決原告丁○○訴訟代理人 王惠光 律師被告丙○○被告告信美房屋仲介股份有限公司法定代理人戊○○共同訴訟代理人 錢裕國 律師共同複代理人 李可文 律師
庚○○被告法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國98年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應分別給付原告新臺幣壹佰零伍萬貳仟壹佰陸拾捌元，及均自民國九十七年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如其中一被告已履行給付，其餘被告就該已給付部分免給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告各以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹佰零伍萬貳仟壹佰陸拾捌元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
（一）本件被告住商實業股份有限公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）原告起訴原係請求被告賠償減少價金之損害新臺幣（下同）156萬元及仲介費、契稅、規費等費用10萬9,189元，合計166萬9,189元。嗣於本院最後一次辯論期日撤回契稅等費用之請求，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，先予敘明。
二、原告主張：
（一）原告於民國97年4月18日經由被告信美房屋仲介公司（下稱信美房屋）之仲介向被告丙○○購買坐落臺北縣永和市○○段○○○○號土地權利範圍1/5，及地上物即建號979，門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房地），總價款新臺幣（下同）520萬元原告業已付清，系爭房地並於97年5月12日辦理所有權移轉登記予原告。詎原告於97年6月24日由隔壁鄰居獲悉系爭房屋於
921地震後曾發生兇殺案，經原告查詢媒體資料，發覺於88年11月間系爭房屋曾發生兇殺案，確為兇宅無誤。按一般民間購屋，無論為自住或置產投資，倘該買賣標的之房屋曾有人在內遇兇殺事件而橫死，即會被認定為兇宅，依我國民間習俗，均多退避拒買，影響交易價值甚鉅，應屬交易上之重大瑕疵。因此交易之房屋是否曾發生「非自然身故」之情事，自屬房屋交易之重大資訊，被告丙○○於出賣系爭房屋時未告知此事，縱其抗辯不知系爭房屋為兇宅，惟瑕疵擔保責任為無過失責任，故亦不能減免其瑕疵擔保責任。依兇宅之行情將會低於市價三成之情況，被告丙○○以一般正常市場價值即520萬元出賣給原告，是本件應減少買賣價金156萬元，爰請求減少價金。
（二）被告信美房屋仲介買賣系爭房屋，與原告訂有仲介契約，而仲介契約具有委任與經紀之性質，故被告信美公司自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物之狀況加以瞭解，是否為兇宅、海砂屋、輻射屋等一般社會觀念上極力避免而不願意購買之房屋，均為現今仲介業從事買賣仲介時一定會加以查證之事實。被告信美房屋未盡查證系爭房屋為兇宅之責任，且其公司人員執行業務仲介系爭房屋買賣之過程，並未將系爭房地之不動產說明書交付予原告，顯已違背不動產經紀業管理條例第23、24條所規定之不動產經紀業對於當事人應盡之給付義務，是被告信美房屋應屬可歸責，其債務不履行造成原告損失，原告爰依民法第227條第1項、第2項規定及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告信美房賠償系爭房屋價值減少之損害。
（三）被告信美房屋為被告住商公司之中和中山加盟店，被告住商公司並無直營店，其係以品牌吸引消費者而讓加盟店獲得業務上之利益，並藉此收取加盟金。故被告住商公司於系爭買賣中雖無直接仲介，然其提供自身所發展之服務、營運方式、服務標章、名稱等給加盟店使用，並以廣告促銷加盟店之服務品質，依消費者保護法（下稱消保法）第22條之規定應負保證責任，於其加盟店服務不良造成消費者損害時，負損害賠償之責。且被告住商公司為房屋仲介服務之設計及提供者，亦應依消保法第7條規定負服務製造者之責任。另被告住商公司允其加盟店即被告信美房屋懸掛「住商不動產」字樣及招牌，印製「住商不動產」名片，及允其使用之要約承諾書與買賣契約書明顯處印有「住商不動產」字樣，是被告住商公司既授權被告信美房屋使用其公司所有之服務標章與人交易，且為被告信美房屋設計招牌、宣傳企劃，並提供其上表彰其服務標章之制式契約書，堪認被告住商公司係表示以代理權授予被告信美房屋，被告住商公司對於被告信美房屋之債務不履行，自應負表見代理之責任。為此提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應分別給付原告156萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。如其中一位被告已履行給付，其餘被告就該已給付部分免給付義務。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告丙○○、信美房屋抗辯：
（一）系爭房屋係於88年11月間發生兇殺案，被告丙○○於93年5月間購買系爭房屋，已逾案發時間有5年，且遷入居住長達4年，未曾察覺有何異狀，並不知系爭房屋曾發生兇殺案，無欺騙原告之意圖。
（二）被告信美房屋為系爭買賣契約之居間人，為自己將訂約之機會報告予原告並為訂約之媒介，然原告並未委託被告信美房屋處理事務，被告信美房屋除收受居間仲介之服務費外，並無向原告收取任何處理事務之報酬，故與原告間僅成立民法第565條之居間契約，並無委任關係存在，原告主張依委任關係請求被告信美房屋賠償損害，為無理由。且被告信美房屋所營事業為居間仲介，為買賣雙方當事人報告締約機會即為已足，被告信美房屋曾告知被告丙○○據實填載系爭不動產之標的現況說明書，並由被告丙○○自行勾註圈選，被告信美房屋係信任不動產所有權人親自確認之不動產現況。且系爭房屋之兇殺案件自案發迄今已逾9年多，相關人事、景物早有變遷，於被告丙○○取得所有權之前，已有3曾經取得系爭房屋所有權，應認已因時間經過、記憶之淡忘而除去該不安之心理，而不構成物之瑕疵，且被告信美房屋根本無法確切獲悉此訊息，故被告信美房屋並無債務不履行之可歸責事由。另由系爭不動產估價報告可知其價值減損實未達30%，是原告此部分主張顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、被告住商公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場及提出之答辯狀略以：
（一）被告住商公司與被告信美房屋間僅為加盟關係，即被告信美房屋以加盟方式，使用被告住商公司之「住商不動產」服務標章。實際上被告信美房屋為獨立法人，具有自己之人事、會計及營運決定權，盈虧自行負責，與被告住商公司並無任何僱傭或從屬關係，自無任何連帶責任存在。且被告住商公司並未製造、經銷商品，亦非對原告提供仲介經紀服務之人，原告依消保法第7條、第22條規定，向被告住商公司請求損害賠償，洵屬無據。況消保法第7條第2項所謂之「財產」，應僅限於被害人之所有權或其他物權等財產權而言，並不包括商品自身及被害人之其他純粹財產上之損害（即純粹經濟上損失），原告既主張純粹財產上損失，而非所有權或其他物權等財產權損害，即非消保法第7條保護之客體，自無消保法之適用。再者，被告住商公司並非屬消保法第2條第2款規定之設計、生產、製造、輸入、經銷商品之企業經營者，非提供原告仲介服務之人，亦未與原告合意成立保證契約，自不得僅因廣告服務品質，即謂應負保證責任。
（二）又被告住商公司並未授與代理權予被告信美房屋而許其得以被告住商公司名義為法律行為，被告住商公司亦無其他任何行為表示以代理權授與被告信美房屋，未曾有表見之事實，自不應負授權人責任。且原告與被告信美房屋訂約時，被告信美房屋之名片、契約上均明確記載公司名稱為「信美房屋仲介有限公司」，是原告訂約時，即明知或可得而知被告信美房屋並無代理被告住商公司之權限，被告信美房屋係以自己之名義為法律行為，而無代理被告住商公司之意思表示。因此，被告住商公司與被告信美房屋間無表見代理之適用自明。且原告主張被告住商公司應負表見代理責任，與要求無權代理人即被告信美房屋負契約責任，兩者屬於互斥之主張。原告既已主張被告信美房屋應負債務不履行之責任，復主張被告住商公司應負表見代理之責任，自屬矛盾。且原告空言兇宅之行情將會低於市價三成，並未能提出相關證據以實其說等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
五、兩造不爭執之事實：
（一）原告於97年4月18日經被告信美房屋仲介購買被告丙○○所有系爭房地，總價款520萬元，原告業已付清，被告丙○○並於97年5月12完成過戶登記及交屋予原告。
（二）系爭房屋於88年11月間發生兇殺案件，嗣該房屋陸續因買賣為原因於89年6月21日移轉所有權予訴外人 李淑玲 、於
89年8月15日再移轉所有權予訴外人 吳韋霖 、於93年3月2日移轉所有權予訴外人己○○、於93年5月5日移轉所有權予被告丙○○。
（三）被告信美房屋為被告住商公司之中和中山加盟店，被告信美房屋以加盟方式，使用被告住商公司之「住商不動產」服務標章。
六、得心證之理由：本件經兩造於本院98年7月30日言詞辯論期日協議簡化爭點為㈠原告買受之系爭房屋曾於88年11月間發生兇殺案件，是否為「物之瑕疵」？原告得否依物之瑕疵擔保責任規定對被告丙○○主張減少價金？應減少金額若干？㈡被告信美房屋就本件買賣仲介過程所應履行之查證義務，及對原告應盡之告知義務，是否已盡善良管理人之注意義務？有無可歸責之事由致為不完全給付之情形而應對原告負損害賠償責任？㈢被告住商公司授權被告信美房屋使用其公司「住商不動產」之服務標章，對被告信美房屋之債務不履行責任，是否應負表見代理責任?茲論述如下：
（一）原告買受之系爭房屋曾於88年11月間發生兇殺案件，應為物之瑕疵，原告得依物之瑕疵擔保責任規定對被告丙○○主張減少價金105萬2,168元：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。
且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。查系爭房屋既曾於88年11月3日發生非屬自然身故之兇殺案，而就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。從而，原告依民法第359條前段規定請求減少價金，自屬有據。被告丙○○以其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案云云為辯，並不足採。
⒉又經本院囑託群益不動產估價師聯合事務所就系爭房地曾於
88年11月間發生凶殺案件之因素，於97年4月間減損交易價值若干為鑑定，經鑑定結果認為系爭房地於97年4月間之正常價格為526萬零840元，因曾為兇宅之因素，特定價格為
420萬8,672元，價格差異率為20%即105萬2,168元，有該所出具之（98）群益估字第A0000000鑑價報告書附卷可憑。故原告依民法第359條規定主張減少價金105萬2,168元，為有理由；逾上開金額之主張，則無理由。
（二）被告信美房屋就本件買賣仲介過程未盡善良管理人之注意義務，且有可歸責之事由，應對原告負損害賠償責任：
⒈按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所
定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定（最高法院79年台上字第579號判決意旨參照）。本件被告信美房屋自承為系爭房地買賣契約之居間人，依民法第567條第1項前段及第2項規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。且被告信美房屋為本件居間受有報酬，依同法第535條後段規定，其處理委任事務，應以善良管理人之注意為之。又所謂善良管理人之注意，係指社會一般誠實、勤勉而有相當經驗之人，處理事務時，所應具備之注意。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，同法第227條亦定有明文。
⒉查房屋等不動產，若遇有非自然死亡之情事時，一般買受人
購買該等不動產「主觀」價格均會下降。被告信美房屋及其僱用人員為專業之不動產仲介、經銷人，依上開民法關於居間之規定，被告信美房屋於履行居間勞務提供訂約資訊時，應依善良管理人注意義務，以專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭房地有無非自然身故之事實，以憑向原告報告仲介。而系爭房屋發生上開兇殺案，應為附近民眾所知悉，且事發後亦應有消防隊之救護記錄或警局之報案紀錄，被告信美房屋及其營業員、經紀人以居間為營業，於與原告居間上開契約時，未積極查證，自有違反善良管理人之注意義務，且核屬可歸責之事由。被告信美房屋抗辯其無從獲悉此項資訊，無可歸責事由云云，尚無可採。從而原告依民法第227條第2項債務不履行之規定，請求被告信美房屋賠償系爭房屋減損之價值105萬2,168元，尚無不合，應予准許；逾上開金額之主張，則無理由，不應准許。
（三）被告住商公司授權被告信美房屋使用其公司「住商不動產」之服務標章，對被告信美房屋之債務不履行責任，應負表見代理責任：
⒈按不動產經紀管理業條例第4條第8款規定：加盟經營者，
指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範或監督而言。本件被告信美房屋為被告住商公司之加盟店，為兩造所不爭執。被告信美房屋使用之買賣契約書於明顯處並印有「住商不動產」字樣，亦有原告提出買賣契約書影本附卷可參。是被告住商公司既授權被告信美房屋使用其公司所有之服務標章與人交易，並提供其上表彰其服務標章之制式契約書，客觀上已足引起第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告住商公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易。
⒉按公司許他人以其公司名義為同一營業者，他人所經營之公
司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任（最高法院45年台上字第461號判例參照）。又公司許他人以其支店名義營業者，他人所開設之店，固不因此而成為公司之支店，惟其許他人使用自己支店名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂，表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任，最高法院28年上字第1573號判例亦著有明文。本件原告所與交易之被告信美房屋公司，雖非被告住商公司之直營分店，而為加盟店，然被告住商公司授權被告信美房屋使用其公司之服務標章與人交易，並允被告信美房屋使用其上表彰其服務標章之制式契約書，堪認係表示以代理權授予被告信美房屋。揆諸上開判例意旨，被告住商公司對於其加盟店即被告信美房屋之債務不履行行為，自應負表見代理之責任，即應負授權人之責任，由其本人負債務不履行之責。被告信美房屋因不完全給付，應賠償原告105萬2,168元，則原告請求被告住商公司負授權人之責任，賠償原告上開金額，即無不合，應予准許；逾上開金額之請求，則無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋曾於88年11月間發生兇殺案件，為物之瑕疵，被告丙○○應負物之瑕疵擔保責任；被告信美房屋就本件買賣仲介過程未盡善良管理人之注意義務，且有可歸責之事由，應負債務不履行之損害賠償責任；被告住商公司授權被告信美房屋使用其公司「住商不動產」之服務標章，對被告信美房屋之債務不履行責任，應負表見代理責任，並主張減少價金105萬2,168元，請求被告賠償該金額，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又上述被告之損害賠償，具有同一損害填補目的，本於各別之發生原因，對原告各負給付之義務，若被告中任一被告已為給付，他被告於該給付範圍內同免責任。至於原告逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應並予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國98年8月21日
民事第三庭法官許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年8月21日
書記官劉鴻傑