臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度壢簡字第543號
原 告 黃佳湧
訴訟代理人 陳雨琮 律師
複代理人 洪維德 律師
被 告 盛陽春 科技股份有限公司
法定代理人 魯翠芬
兼上一人
訴訟代理人 翁福來
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國103年2月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號六樓之二房屋遷
出並返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹萬叁仟柒佰柒拾壹元為原
告預供擔保，得免為假執行
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告盛陽春生物科技股份有限公司（下稱盛陽春公司
）於民國99年7月1日就門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○
號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）訂立租賃契約，約定租期
自99年7月1日起至100年6月30日止。被告翁福來為被告
盛陽春公司之實際負責人，亦為上開房屋租賃契約之連帶保
證人，系爭房屋地址不僅為被告盛陽春公司之公司地址，亦
為被告翁福來之戶籍地址，足見被告翁福來亦有占有使用系
爭房屋。詎租期屆滿後，被告拒絕遷讓，迄今仍占有系爭房
屋，爰依民法第455條與767條第1項之規定，請求被告返
還房屋。
㈡原告與被告及訴外人 李宗恩 間雖有簽訂房屋買賣合約書，惟
依該房屋買賣合約書，是由原告先將系爭房屋過戶給訴外人
李宗恩，再由李宗恩將系爭房屋出租予被告，租賃契約是存
在被告及訴外人李宗恩之間，依據房屋買賣合約書，原告只
有將房屋移轉與李宗恩之義務，李宗恩於取得房屋所有權後
，再承受被告翁福來所積欠之租金，原告並無將系爭房屋出
租與被告之義務。又因訴外人李宗恩並未將價款交付予原告
，原告已向被告及訴外人李宗恩解除上開房屋買賣合約書。
㈢並聲明：被告應自系爭房屋遷出，並將房屋返還予原告。
二、被告則以：被告盛陽春公司有向原告承租系爭房屋，然原告
所提出之租賃契約為舊的租賃契約，原租期屆滿前，兩造與
訴外人李宗恩已另行簽訂房屋買賣合約書，約定由原告將系
爭房屋以新臺幣（下同）350萬元出賣予訴外人李宗恩，並
應立刻辦妥所有權移轉登記，由被告翁福來於5年後再以
350萬元向訴外人李宗恩購入系爭房屋，並支付訴外人李宗
恩300萬元之使用費與稅金，因此更新的租期是由100年5
月1日起至105年4月30日止，租期尚未屆滿，被告自無庸
返還系爭房屋。原告持舊租約以矇騙法院，是想要推翻房屋
買賣合約書以及其中附帶的租期5年的約定等語，並聲明：
原告之訴駁回。
三、查原告為系爭房屋之所有權人，與被告盛陽春公司於99年7
月1日就系爭房屋簽訂租約，又被告翁福來為被告盛陽春公
司之實際負責人，系爭房屋目前由被告占有使用中，另兩造
與訴外人李宗恩於100年5月1日簽定房屋買賣合約書等情
，業據原告提出房屋租賃契約書、切結書、建物登記第二類
謄本為證（見本院卷第6至7頁、第21至23頁），經被告提
出房屋買賣合約書以憑（見本院卷第31頁），並為兩造所不
爭執，自堪信為真實。
四、至原告另主張租約已屆滿乙節，為被告所否認，並以前詞置
辯，故本院應審酌者厥為：㈠房屋買賣合約書是否有更新兩
造間之租賃期限至105年4月30日？㈡如有，原告得否解除
或終止兩造間之租賃契約？其終止或解除是否合法？茲分述
如下：
㈠房屋買賣合約書是否有更新兩造間之租賃期限至105年4月
30日？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事
探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年
上字第1118號判例意旨可資參照。又稱租賃者，謂當事人
約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契
約。
⒉查房屋買賣合約書第一條之約定：「黃佳湧將土地、房屋
過戶給李宗恩。」、第二條：「土地、房屋坐落在中壢市
○○路○○○號6F之2、坪數約60多坪，以土地、房屋所有
權狀為準。簽約後雙方即刻向地政單位辦理過戶手續。」
、第三條：「承租人翁福來過去未清結之房租費，全部轉
移至李宗恩名下，概略承受計新台幣陸拾壹萬元正。」，
又依據該合約書第6、7條之約定，被告翁福來於簽約日
起5年內應給付李宗恩650萬元，如未給付，李宗恩得自
行處分系爭房屋及所坐落之土地，如被告翁福來有如約給
付，則李宗恩應將系爭房屋及所坐落之土地移轉登記予被
告盛陽春生物科技股份有限公司，如有違約則被告翁福來
應遷離系爭房屋等語明確。
⒊故依據上開房屋買賣合約書之約定，可知其約定內容為由
原告將系爭房屋及所坐落之土地，出售予訴外人李宗恩，
並將其對翁福來之租金債權移轉與李宗恩，5年後再由被
告翁福來向李宗恩購買系爭房屋，是以依上開房屋買賣合
約書，原告僅負有需將系爭房屋出售並將其對被告之租金
債權移轉與李宗恩之義務，並未提及或約定原告需將系爭
房屋出租與被告，且對於新的租期、租金等租賃契約之必
要之點，亦均未見兩造約定，尚難認兩造間就更新租賃期
間乙事已達成合意。另依據被告所提出由被告盛陽春公司
與翁福來寄送給原告之存證信函，其100年9月26日之存
證信函內容略以：100年9月22日之存證信函收悉，100
年5月1日已重新簽定房屋買賣合約書，租期延續5年（
見本院卷第32至33頁）、100年12月19日之存證信函內容
亦以：12月15日及16日存證信函收悉等語（見本院卷第
104至105頁），亦可知原告於100年6月30日租賃契約
終止後，有多次向被告催討租金並表達租賃契約已終止之
意，益徵兩造間並無達成租期更新之合意，故被告主張租
賃契約已更新，並不可採。
㈡租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及
第455條第1項前段分別定有明文。兩造間之租約已因租期
屆滿而消滅，且未更新，則原告本於民法第455條前段之租
賃物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，即屬有據。
五、從而，原告依據民法第455條及第767條第1項前段之規定
，請求被告自系爭房屋遷出並返還原告，為有理由，應予准
許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴
訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
之規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，
依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年3月28日
中壢簡易庭法官官怡臻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年3月28日
書記官鄭兆容