最高法院86年度台上字第3268號民事判決

裁判字號：最高法院86年台上字第3268號民事判決

裁判日期：民國86年10月24日

裁判案由：返還無權占有土地等

最高法院民事判決八十六年度台上字第三二六八號
上訴人甲○○
乙○○ 林根成 林逢源 蕭正二 王國安 被上訴人丙○○
黃緞 黃麗珠 黃順天 陳杏 黃淑華 黃奕隆 曾三平 曾逢基 曾正湧 黃俊吉 黃油盡 黃高明 劉黃達 黃玉容洪 黃淑惠 共同訴訟代理人 潘正芬 律師
林望民 律師右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十二日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第五一七號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊為坐落台北縣○○鎮○○段尖山小段三六四號土地之部分共有人，上訴人無正當權源，各占有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示之土地（下稱系爭土地），搭建房屋、廠房等地上物等情，爰本於所有權，求為命上訴人自上開建物騰空遷出、拆除地上物，返還土地予伊及其他共有人全體之判決。
上訴人則以：系爭三六四號土地早經管理人 黃家齊 、 黃霸旺 二人（下稱黃家齊等人）出租予上訴人林根成、上訴人甲○○之前手 陳水源 及訴外人 游朝欽 ，林根成、甲○○係經原共有人同意於系爭土地建造廠房使用。至上訴人乙○○、林逢源、蕭正二、王國安（下稱乙○○等四人）係林根成之受僱人，由林根成將部分廠房闢為員工宿舍供彼等居住，僅屬林根成之占有輔助人。林根成、甲○○並基於行使地上權之意思占有系爭土地，已因時效取得地上權。況被上訴人明知伊使用系爭土地三十餘年，均未異議，至今始行使權利，亦有違誠信原則等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張伊為系爭土地之部分共有人，上訴人分別於其上搭建地上物，各占有如附圖所示土地之事實，有土地登記簿謄本為證，並經第一審勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄及囑託台北縣樹林地政事務所製作之土地複丈成果圖在卷可稽。上訴人抗辯共有人黃家齊等人，於民國四十五年間將系爭土地出租予林根成、陳水源、游朝欽，甲○○再受讓取得陳水源之租賃權等語，固據提出租賃契約書、租金收據及支票等件為證。惟按共有物之管理，除契約另有訂定外，應由共有人共同為之，民法第八百二十條第一項定有明文，共有土地之出租，乃共有物之管理行為，除契約另有訂定外，自應由共有人全體為之。黃家齊等人僅為該土地部分共有人，其將未經分管之特定部分系爭土地出租，對其餘共有人自不生效力。上訴人指稱黃家齊等人為系爭土地之管理人云云，為被上訴人所否認，證人即黃家齊之子 黃松山 雖證稱「系爭土地係伊父親黃家齊與黃霸旺出租的，因為當時他們係系爭土地之分管人，伊之所以知情，係因伊父親死亡後，租金係由伊收取」等語，則其知悉黃家齊等人為管理人，係因黃家齊死亡後，租金由其收取，顯見其並未見聞該分管契約之訂立，僅因在後收取租金，而認黃家齊等人應為管理人，其證言乃其推測之詞，已無可採；且黃松山為原出租人之子，長期向承租人收取租金，則黃家齊等人所訂契約有無拘束其他共有人之效力，與其有利害關係，是其證稱黃家齊等人為該土地之管理人，自難憑信。參以該土地之共有人眾多，分管之內容如何，均無其他佐證，且黃松山所稱共同取得租金之人，均非本件被上訴人或其被繼承人，甚有非該土地之共有人者，顯與全體共有人訂有分管契約之情形有別，自難認共有人全體確將系爭土地約定由黃家齊等人管理。出租人黃家齊等人既非系爭土地之管理人，其出具予林根成之承諾書，亦無從資為林根成有權占有系爭土地之依據。至證人 陳義成 稱其房屋坐落之基地，係其父 陳金水 受讓游朝欽租賃部分，其房屋已取得所有權登記等語，固有所有權狀在卷可稽，但陳義成取得所有權登記之緣由為何，已無可考，且陳義成縱經全體共有人之同意而取得房屋所有權登記，亦屬其個人之事由，究無從因其取得房屋所有權登記，即謂黃家齊等人係經全體共有人同意出租系爭土地。另證人即同占有被上訴人共有之土地之 吳遠從 、 王輝煌 雖均於土地上設有工廠，彼等證稱取得工廠登記，王輝煌並取得房屋稅籍登記云云，但工廠登記及稅籍登記，與其房屋有無租用土地之權源原屬無涉，且彼等有無占有房屋基地之權利，與上訴人非必相同，證人吳遠從並證稱：伊坐落被上訴人土地之工廠，經伊父親徵求地主之同意，出具同意書後才辦妥工廠登記等語，益見其並非僅憑由黃家齊等人訂立之租賃契約而為工廠登記，上訴人援引陳義成等人占有土地之情形，為其有權占有系爭土地之憑據，亦無可取。上訴人另抗辯被上訴人因受鎮公所通知辦理繼承登記後，即要求調高租金或高價出售系爭土地，並推派 黃水木 向 伊等 收取租金，顯見兩造間確有租賃關係存在云云，並以土地共有人聲請調解之聲請書、協調紀錄、黃水木具名之信函為證。但土地共有人丙○○、 黃政道 、黃水木於八十一年四月廿日向台北縣鶯歌鎮調解委員會聲請調解之聲請書記載「查上開土地為聲請人等共有，聲請人等從未曾同意對造人等使用上開土地，惟經查對造人等於上開土地建造房屋廠舍經營」等語，其調解結果欄亦記載「五月八日兩造初步協調：同意鑑界，完畢以實際使用面積承租，以公告地價百分之五計算；八月六日協調：聲請人同意以一坪四萬五千元出售；九月二日協議：因對造人未全部出席，故兩造約定日後再討論土地出售問題」等語，足證前開共有人係為解決土地遭上訴人等無權占有，而聲請調解，繼而有出租或出售之議，是黃水木於八十一年五月十二日發予林根成等之信函，顯係基於調解中之建議而來，並非土地共有人承認雙方間原存有租賃關係。上訴人以調解資為兩造間有租賃關係存在之證明，並無可取。被上訴人已否認知悉上訴人無權占有使用系爭土地之情形，且共有人縱有設籍於系爭土地所在地之鶯歌鎮者，亦未必知悉系爭土地為上訴人占用之情事，況土地所有人單純未為異議，亦難認係同意上訴人承租土地，自不得以此證明黃家齊等人有權出租土地，或上訴人係經其他共有人全體同意占用系爭土地。上訴人並無占用系爭土地之權利，被上訴人本於所有權有所主張，乃其權利之行使，尚不得以上訴人占用系爭土地多年，所有人未為異議，即謂被上訴人行使權利有違誠信。再上訴人未曾向地政機關提出地上權取得時效登記之申請，並經受理，自無庸審酌其是否因時效取得地上權。至乙○○等四人辯稱受僱於林根成，並未舉證以實其說，且蕭正二、林逢源、王國安曾於八十二年七月三日寄發存證信函予土地共有人黃水木、黃松山等，表明伊等係合法租用土地，憑契約書建廠，出租人如未按時收租，將提存租金云云，除王國安外，其餘乙○○三人事後亦積極向系爭土地共有人購入應有部分，有土地登記簿謄本可參，顯與基於受僱關係為林根成占有之情形有別，足見彼等均對各該地上物有處分權，乙○○等四人辯稱彼等係占有輔助人云云，顯非真實。從而被上訴人本於共有權，請求上訴人各將其搭建之地上物騰空遷出，並拆除後，返還被上訴人及其他共有人全體，自屬有據，為其心證之所由得。並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。
按未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之特定部分占用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，倘未經其他共有人同意而就共有物之全部或一部占用收益，其他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。本件系爭土地，未經共有人訂有分管之協議，為原審確定之事實，上訴人縱於訴訟中成為土地之共有人，惟既未經其他共有人之同意而占用特定部分之系爭土地，其他共有人仍得本於所有權，請求其拆除地上物，將土地返還全體共有人。原審就此部分雖漏未說明，但於判決結果並不生影響。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十六年十月二十四日
最高法院民事第五庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年十一月八日