臺灣高等法院100年度上易字第1145號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第1145號民事判決

裁判日期：民國102年04月24日

裁判案由：返還土地

臺灣高等法院民事判決100年度上易字第1145號上訴人 李芳德
徐位賢 游阿安 共同訴訟代理人 吳慶隆 律師複代理人 許宏明 被上訴人 韓德盛 法定代理人 林玉鳳 訴訟代理人 陳鄭權 律師
楊安騏 律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國100年9月6日臺灣桃園地方法院100年度訴字第690號第一審判決提起上訴，本院於102年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項，命上訴人為給付，其起算日逾民國一百零二年四月十一日起算部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：查被上訴人於本院審理中，經原法院以民國（下同）102年
2月26日101年度監宣字第251號裁定為受監護宣告之人，選定林玉鳳為被上訴人之監護人，有裁定影本在卷可稽（本院卷㈡第103至104頁），林玉鳳於102年4月10日具狀聲明承受訴訟（本院卷㈡第89頁），核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段第889、890、891、892、893、893-1地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，因上訴人占用附圖一（下稱複丈成果圖）所示（Ｂ）部分作為道路用地，故上訴人李芳德、游阿安先於90年4月1日與伊訂立不動產買賣契約（下稱90年契約）。上訴人李芳德、游阿安、徐位賢後於92年3月26日與伊訂立不動產買賣契約（下稱92年契約）並經公證，買受附圖二（下稱契約實測圖）所示黑色部分，但因系爭土地依法不能分割，是92年契約係以不能之給付為契約之標的，92年契約為無效。
上訴人占有系爭土地如複丈成果圖（Ｂ）部分供作道路使用，違反農地農用之強制規定。上訴人占用複丈成果圖所示（Ｂ）部分，為無法律上之原因使用被上訴人土地而受有利益，應給付相當於租金之不當得利。爰依所有權及不當得利之規定，求為判決：㈠上訴人應將坐落桃園縣中壢市○○段第
889、890、891、892、893地號土地，如複丈成果圖所示編號889（Ｂ）、890（Ｂ）、891（Ｂ）、892（Ｂ）、893（Ｂ），面積共187平方公尺上之水泥牆及路面拆除，並將上開土地返還被上訴人。㈡上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第一項土地之日止，按年各給付被上訴人新台幣（下同）2,294元。
二、上訴人則以：㈠92年契約約定2方案，依契約第5條約定，使上訴人單獨取
得契約實測圖所示黑色部分；契約第4條約定，上訴人得請求成為系爭土地之共有人。92年契約第5條約定，被上訴人同意於契約簽立後即配合上訴人向水利會辦理移轉及土地分割等相關事宜，此約定非法律所禁；且第2條約定，兩造同意為免所有權移轉之繁雜及辦理分割手續之便利，上訴人將本案111坪之所有權信託登記予被上訴人名下，實質所有權按契約約定面積比例由兩造共有，依現行法令農地並無限制共有持分，92年契約並非以不能之給付為標的而無效，上訴人並非無權占用複丈成果圖所示（Ｂ）部分。
㈡因被上訴人故意不配合向水利會辦理移溝及土地分割等相關
事宜，故意違約，依92年契約第6條約定，被上訴人應加一倍買賣總價作為違約金賠償予上訴人。若被上訴人請求不當得利有理由，上訴人以此為抵銷抗辯等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將坐落桃園縣中壢市○○段第889、890、891、892、893地號土地如複丈成果圖所示編號889（Ｂ）面積6平方公尺、890（Ｂ）面積60平方公尺、891（Ｂ）面積20平方公尺、892（Ｂ）面積28平方公尺、893（Ｂ）面積73平方公尺，面積共計187平方公尺土地上之水泥牆及路面拆除，並將上開土地返還被上訴人。上訴人應自99年6月3日起至返還第一項土地之日止，按年各給付被上訴人688元。駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服。上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，複丈成果圖所示（Ｂ）部分為上訴人所占用，以作為道路使用等。
㈡兩造分別於90年4月1日、92年3月26日訂立90年、92年契
約，雙方約定上訴人以1,665,000元向被上訴人購買92年契約實測圖所示黑色部分，上訴人業已支付總價款，但被上訴人並未將契約實測圖所示黑色部分之所有權移轉於上訴人。
五、本件爭點：㈠92年契約是否無效？㈡被上訴人請求上訴人應將複丈成果圖所示（Ｂ）部分上之水
泥牆及路面拆除，並將上開土地返還被上訴人，是否有理由？㈢被上訴人得請求之不當得利為何？
六、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項本文定有明文。次按解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
㈠查兩造於92年3月26日簽訂契約，並經臺灣桃園地方法院公
證處公證，契約第1條約定：「被上訴人所有坐落系爭6筆土地內約111坪（按即契約實測圖所示黑色部分），係上訴人向被上訴人以總價1,665,000元正購買（每坪以15,000元正計算）。」、第2條約定；「雙方同意為免所有權移轉之煩雜及辦理分割手續之便利，上訴人將本案土地111坪之所有權信託登記予被上訴人名下，即系爭土地實質所有權為按本契約約定之面積比例由雙方共有。故上開土地之權利義務、利益按雙方所有之面積比例分擔之。」、第3條約定：「上訴人承購比例為李芳德、游阿安各持分10000分之4100，徐位賢持分10000分之1800，上訴人對於本約應有之權利義務均依此承購比例負擔之。」、第4條約定：「被上訴人同意前開土地若上訴人要求將其應有部分之所有權移轉登記予上訴人名義時本契約即終止，被上訴人願意無條件將所有權移轉登記予上訴人或其指定合於法令規定之第三人……」、第5條約定：「被上訴人同意於本契約簽立後即配合上訴人向水利會辦理移溝及土地分割等相關事宜……」，並附有系爭土地之實測圖，為契約內容之一部分，有92年契約在卷可稽（原審卷第18至20頁反面），兩造不爭執，可認為實。
㈡92年契約第1條約定文義明白，上訴人以總價1,665,000元
，向被上訴人購買系爭土地約111坪，位置即契約實測圖標示黑色部分，觀之契約實測圖記載：地號889（A）面積17.624㎡、地號890（B）面積108.148㎡、地號891（C）面積53.975㎡、地號892（D）面積61.507㎡、地號893（
E）面積117.733㎡、地號893-1（F）面積8.015㎡；及契約第5條約定，被上訴人於契約簽立後應配合辦理移溝及土地分割相關事宜；另參以證人 潘麗香 證稱：公證契約書附件實測圖，有去現場測量（本院卷㈠第198頁），可認上訴人係向被上訴人買受標的為系爭土地之特定部分，並測量該特定部分位置及面積。
㈢證人潘麗香證稱：92年契約為伊草擬，契約附件實測圖是去
現場測量，因為當時不能分割也不能過戶，所以還是用賣方即被上訴人的名義繼續登記，寄在被上訴人名下。公證契約書實測圖是屬於分管的約定，因為不能辦理分割、過戶，辦理公證契約書時，當時已知道暫時不能辦理分割過戶，如果移溝成功或法律變更就可以辦理。雙方來講的時候買賣位置就在那裡等語（本院卷㈠第197反面至199頁）。可知92年契約簽立時，兩造已知悉買賣標的無法分割、亦不能過戶，且上訴人所買受者，係系爭土地之特定部分。契約第4條固記載「……上訴人要求將其應有部分之所有權移轉登記予上訴人名義……」，惟詳閱契約全文，並無約定上訴人買受土地應有部分若干之記載，且分別共有係指共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，非指共有物之特定部分，兩造係就買賣系爭土地111坪對於特定部分為測量，並繪測、標示於契約附件實測圖內，足認兩造並無買賣應有部分之意思。兩造既無買受應有部分而為共有人之意思，其劃分契約實測圖黑色特定部分即非關於共有物之分管約定。上訴人抗辯92年契約第2條係約定兩造共有系爭土地，並有分管之約定云云，為不可採。
㈣依農業發展條例第3條第11款規定，耕地指依區域計畫法劃
定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；及同法第16條第1項本文規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。92年契約買賣標的為系爭土地特定部分，即889地號土地面積17.624平方公尺、890地號土地面積108.148平方公尺、891地號土地面積
53.975平方公尺、892地號土地面積61.507平方公尺、893地號土地面積117.733平方公尺、893-1地號土地面積8.01
5平方公尺，合計367.002平方公尺，未達0.25公頃。經查，系爭土地地目為田、使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（原審卷第9至14頁），屬農業發展條例規範之耕地。92年契約買賣標的未達0.25公頃之耕地，係以不能之給付為契約標的，依首揭規定，92年契約為無效，可以認定。
七、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
㈠查系爭土地為被上訴人所有，上訴人占有系爭土地如複丈成
果圖所示（Ｂ）部分作為道路使用，有卷附原審99年7月16日、100年1月21日勘驗筆錄、99年6月23日中地測法土24
800號中壢地政事務所複丈成果圖可稽（原審卷第57至61、
134至135頁），兩造不爭執。上訴人抗辯其非無權占有，揆諸首揭說明，上訴人應證明其占有具有正當權源。
㈡上訴人抗辯伊係得被上訴人同意而施作產業道路，提出89年
1月12日土地交換使用同意位置圖為據（原審卷第78至79頁）。經查，該土地交換使用同意位置圖簽署者為訴外人 韓德城 、 劉邦 炘，其上記載：「①簽名人是韓德盛哥哥。②因當時韓德盛身體不好將所有田地交給韓德城及他爸爸負責」。證人韓德城證稱：因887、888地號土地為伊所有，如果要作產業道路必須經過伊之土地，伊不記得該位置圖係何人、何處所寫等語（本院卷㈠第131至132頁）。證人 劉邦炘 證稱：原審卷第21頁照片所示水泥牆及道路工程係 伊施 作，該範圍土地在土地交換使用同意位置圖之範圍內，該土地交換使用同意書簽署當天，被上訴人及其兄韓德城、其父 韓明坤 都有來，被上訴人說給韓德城代為簽名即可，被上訴人知悉伊施作工程，有到場參與鑑界等語（本院卷㈠第129至130頁）。被上訴人否認土地交換使用位置圖，亦否認曾將系爭土地交由韓德城及其父親全權處理，證人韓德城僅稱簽署該土地交換使用同意書係因產業道路會經過自己的土地。且查，上訴人稱其交換使用土地為897、897-2、897-3、898-
2地號與複丈成果圖相鄰下方之土地（本院卷㈡第87頁反面、原審卷第179頁），惟被上訴人稱其平常出入系爭土地為複丈成果圖右側及上方之產業道路（本院卷㈡第87頁反面），顯無交換土地使用之必要。由上事證，不能認被上訴人曾同意上訴人使用複丈成果圖（Ｂ）部分土地作道路使用。上訴人抗辯伊係得被上訴人同意而施作產業道路云云，為不可採。
㈢綜上，被上訴人未同意上訴人使用複丈成果圖（Ｂ）部分土
地作道路使用，兩造間92年契約亦無效，上訴人抗辯其本於92年契約，及89年1月12日土地交換使用同意書占有系爭土地，非占有之正當權源。是以，被上訴人主張基於所有權，請求上訴人應將複丈成果圖所示（Ｂ）部分上之水泥牆及路面拆除，將上開土地返還被上訴人，為有理由。
八、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
㈠上訴人無權占有被上訴人所有如複丈成果圖所示（Ｂ）部分
土地，詳前理由七所述，致被上訴人受無法使用之損害，被上訴人主張依不當得利規定，請求上訴人返還相當於租金之利益，核屬有據。
㈡經查，系爭土地地目為田、使用分區為特定農業區、使用地
類為農牧用地，於99年1月申報地價為每平方公尺368元，有土地登記第二類謄本、地價第二類謄本在卷可稽（原審卷第38至49頁），系爭土地附近為農地，有一秦安公司，住宅零星，周圍無學校、市場或醫院，生活機能普通，有原審99年7月16日勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第57至58頁），是系爭土地位於低度開發之農業區域、交通不便、生活機能普通，被上訴人請求以申報地價年息3%計算不當得利，核屬適當，即上訴人應按年各給付被上訴人688元（368×187×3%×1/3＝688）。
㈢兩造不爭執上訴人已依92年契約給付被上訴人買賣價金1,66
5,000元（本院卷㈠第141、154頁），而92年契約為無效，業經本院認定如前理由六所述，是上訴人主張以被上訴人應返還之買賣價金與被上訴人本件不當得利之請求，互為抵銷，核屬有據。依92年契約第3條約定，上訴人李芳德、游阿安承購比例為10000分之4100，即682,650元（0000000×4100/10000＝682650）；上訴人徐位賢承購比例為10000分之1800，即299,700元（0000000×4100/10000＝299700）。上訴人自99年6月3日起至本院102年4月10日言詞辯論終結之日止，上訴人各須給付被上訴人1,269元（688＋
688×308/365＝1269）。是上訴人於上開範圍內為抵銷抗辯，為有理由。
㈣綜上，被上訴人請求上訴人自102年4月11日起至返還系爭
土地之日止，按年各給付被上訴人688元，為有理由，超過前開部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、上訴人下列抗辯，為不可採：㈠查行政院農業委員會101年5月9日農企字第0000000000號
函載稱：「本案桃園縣中壢市○○段○○○○號等6筆土地，如屬法定耕地範圍（特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區等分區之農牧用地），即應依農業發展條例第16條相關規定辦理耕地分割，又耕地如符合該條但書第2款規定部分依法變更為非耕地使用者，以及第6款規定非農地重劃區，變更為農水路使用者，得不受分割後需達0.25公頃之面積限制。惟實務上，是否符合上開規定，另應依『耕地分割執行要點』相關規定（例如：上開第2款所稱依法變更為非耕地使用者，係指經法定程序，核准同意辦理變更使用之土地，始得分割。倘係採容許使用方式，並未涉及土地使用變更事宜，則無上開規定之適用；第6款所稱非農地重劃地區，變更為農水路使用者，應先變更為道路用地或水利用地後，始得辦理分割）向土地所在地地政事務所申請辦理。」（本院卷㈠第214頁至反面）。惟查，系爭土地使用分區為特定農業區，亦屬農地重劃區，有土地登記第二類謄本在卷可稽（本院卷㈠第48至50頁反面），上訴人不爭執（本院卷㈡第88頁）。被上訴人曾向桃園縣政府申請系爭土地合併分割，桃園縣政府與臺灣省桃園農田水利會現場會勘結果以：
896地號為給水路，853地號為排水路，系爭土地不符耕地分割執行要點第15點「已辦竣農地重劃之耕地，依本條例第16條規定辦理分割時，不受農地重劃條例施行細則第34條有關最小坵塊土地短邊10公尺之限制。但耕地合併分割不得破壞已完成規劃之農水路系統。」之規定，不能分割，有桃園縣政府97年7月16日府地重字第0000000000號函、97年9月30日府地重字第0000000000號函在卷可稽（原審卷第99至10
2頁）。上訴人不爭執其於該處並無農地（本院卷㈡第88頁），是以，系爭土地業經重劃，並設有農水路，無另新設農水路之必要，系爭土地並無符合可分割之例外情形。上訴人抗辯系爭土地可為分割，得為給付云云，為不可採。
㈡上訴人簽立92年契約時，已明知系爭土地不能分割也不能過
戶，業經證人潘麗香證述明確，且被上訴人簽立92年契約後，曾向桃園縣政府申請系爭土地合併分割，因系爭土地不符耕地分割執行要點第15點規定而不能分割，詳前㈠所述。兩造間92年契約既為無效，被上訴人訴請回復原狀係其正當權利之行使，並無違反誠信原則或有權利濫用之情事。
㈢被上訴人告發證人劉邦炘於本案101年2月16日行準備程序
審理時，對於被上訴人是否有簽署土地交換使用同意位置圖，或是否知悉同意證人施作擋土牆及道路等於案情有重要關係之事項，虛偽證稱，經原法院檢察署檢察官為不起訴處分，該不起訴處分理由略以：韓德城同意簽署土地交換使用同意位置圖；另韓德盛經其父韓明坤授意後，因肢體不便而總括由韓德城簽名以示同意，要非不可能等情，難認劉邦炘所證述韓德盛同意簽立土地交換使用同意位置圖等情係屬全然杜撰之詞，不能遽入於罪等語，有102年度偵字第3002號不起訴處分書在卷可稽（本院卷㈡第79至82頁）。被上訴人於本案堅詞否認簽署土地交換使用同意位置圖，亦否認委由韓德城代為簽署，該土地交換使用同意位置圖不能證明被上訴人同意上訴人使用系爭土地，業經本院認定如前理由六所述，上開不起訴處分書不影響本院前揭判斷。
十、綜上所述，被上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人拆除複丈成果圖（Ｂ）部分水泥牆、路面，返還該部分土地，並給付自102年4月11日起至返還土地之日止，按年給付688元不當得利，為有理由。原審判命上訴人給付不當得利超過上開應准許部分，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至被上訴人請求拆路還地部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：兩造簽立之92年契約為有效，伊得請求被上訴人履行該契約，即將契約實測圖所示黑色部分之所有權移轉登記予上訴人，倘若不能分割，但依現行法令，農地並未限制共有持分，上訴人亦得按買受部分計算之土地應有部分所有權，與被上訴人共有系爭土地。求為判決：㈠先位聲明：被上訴人應將契約實測圖（即附圖二）所示黑色部分之所有權移轉登記予上訴人李芳德，權利範圍10000分之4100、上訴人游阿安，權利範圍10000分之4100、上訴人徐位賢，權利範圍10000分之1800。㈡備位聲明：被上訴人應將系爭土地依附表所示各請求登記權利範圍移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：兩造簽立之92年契約為無效，上訴人以契約有效為由，反訴先位請求移轉土地所有權，備位請求登記為土地共有人，均無理由等語，資為抗辯。
三、原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將契約實測圖所示部分面積之所有權移轉登記予上訴人李芳德，權利範圍10000分之4100、上訴人游阿安，權利範圍10
000分之4100、上訴人徐位賢，權利範圍10000分之1800。上訴備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分：被上訴人應將系爭土地依附表所示上訴人各請求登記權利範圍移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造間簽立之92年契約為無效，詳前本訴部分理由六所述，上訴人主張依92年契約，先位請求被上訴人應將契約實測圖所示部分面積之所有權移轉登記予上訴人李芳德，權利範圍10000分之4100、上訴人游阿安，權利範圍10000分之4100、上訴人徐位賢，權利範圍10000分之1800，為無理由；上訴人備位請求：被上訴人應將系爭土地依附表所示上訴人各請求登記權利範圍移轉登記予上訴人，亦無理由。
五、上訴人請求勘驗契約實測圖所示黑色部分面積，惟92年契約為無效，無勘驗該部分土地面積之必要，附此敘明。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年4月24日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官黃嘉烈法官李瓊蔭正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年4月25日
書記官王才生附表：
┌───┬─────┬─────┬──────┬────────┬─────────┐│編號│地號：中壢│登記面積（│分割移轉面積│分割後權利範圍│上訴人各請求登記權│││市○○段│平方公尺）│（平方公尺）││利範圍│├───┼─────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤│1│889│1757│17.624│17624/0000000│李芳德：│││││││722584/000000000│││││││游阿安：│││││││722584/000000000│││││││徐位賢：│││││││317232/000000000│├───┼─────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤│2│890│2040│108.148│108148/0000000│李芳德：│││││││0000000/000000000│││││││游阿安：│││││││0000000/000000000│││││││徐位賢：│││││││0000000/000000000│├───┼─────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤│3│891│1627│53.975│53975/0000000│李芳德：│││││││0000000/000000000│││││││游阿安：│││││││0000000/000000000│││││││徐位賢：│││││││971550/000000000│├───┼─────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤│4│892│1637│61.507│61507/0000000│李芳德：│││││││0000000/000000000│││││││游阿安：│││││││0000000/000000000│││││││徐位賢：│││││││0000000/000000000│├───┼─────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤│5│893│1610│117.733│117733/0000000│李芳德：│││││││0000000/000000000│││││││游阿安：│││││││0000000/000000000│││││││徐位賢：│││││││0000000/000000000│├───┼─────┼─────┼──────┼────────┼─────────┤│6│893-1│323│8.015│8015/323000│李芳德：│││││││328615/00000000│││││││游阿安：│││││││328615/00000000│││││││徐位賢：│││││││144270/00000000│└───┴─────┴─────┴──────┴────────┴─────────┘