臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第690號
原 告
即反訴被告 韓德盛
訴訟代理人 陳鄭權 律師
複 代理人 何豐行 律師
陳泓年
被 告
即反訴原告 李芳德
徐位賢
兼 共 同
訴訟代理人 游 阿安
共 同
訴訟代理人 吳慶隆 律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國100年8月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主文：
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第八八九、八九○、八九一
、八九二、八九三地號土地，如附圖所示編號八八九（B）面積
六平方公尺、八九○（B）面積六十平方公尺、八九一（B）面
積二十平方公尺、八九二（B）面積二十八平方公尺、八九三（
B）面積七十三平方公尺，面積共計一百八十七平方公尺土地上
之水泥牆及路面拆除，並將上開土地返還原告。
被告應自民國九十九年六月三日起至返還第一項土地之日止，按
年各給付原告新臺幣陸佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬伍
仟參佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由：
甲、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加
之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在
社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟
及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性
或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求
得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原
告起訴時原聲明：一、被告將坐落桃園縣中壢市○○段第88
9、890、891、892、893、893-1地號土地（下稱系爭
6筆土地）上，面積約367.41平方公尺之道路拆除，並將上
開土地占有部分返還原告。二、被告應自起訴狀繕本送達之
翌日起至返還前項土地之日止，按年連帶給付原告新臺幣（
下同）5,511元。嗣於民國100年1月27日提出反訴答辯暨
準備理由（四）狀，變更其聲明為：一、被告應將坐落桃園
縣中壢市○○段第889、890、891、892、893地號土地
（下稱系爭5筆土地），如中壢地政事務所99年7月16日土
地複丈成果圖（下稱附圖一）所示編號889（B）、890（
B）、891（B）、892（B）、893（B），面積共187
平方公尺（下稱附圖一所示B部分）土地上之水泥牆及路面
拆除，並將上開土地返還原告。二、被告應自起訴狀繕本送
達之翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣2,
294元。經核其變更之聲明與原聲明請求之基礎事實同一，
所利用之證據資料亦具有同一性，參諸前揭法條之規定，其
訴之變更應予准許。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法
第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，原告即反
訴被告以兩造間就系爭6筆土地所簽訂之買賣契約無效為由
，提起本訴，請求被告即反訴原告應將附圖一所示B部分上
之水泥牆及路面拆除，並將上開土地返還原告，及應自起訴
狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告
新臺幣2294元。被告即反訴原告則以兩造間所簽訂之買賣契
約有效為由，提起反訴訴請反訴被告應將系爭6筆土地內、
面積0.2576公頃之所有權移轉登記予反訴原告李芳德，權利
範圍10000分之4100、反訴原告 游阿安 ，權利範圍10000分
之4100、反訴原告徐位賢，權利範圍10000分之1800，是本
件反訴標的反與本訴之標的及其防禦方法間自有牽連關係，
揆諸前揭說明，被告即反訴原告自得提起本件反訴。嗣於10
0年2月24日，反訴原告提出民事反訴準備暨調查證據聲請
狀，追加並變更其聲明為，先位聲明：反訴被告應將系爭6
筆土地內如附圖二所示黑色部分、面積367.02平方公尺（下
稱附圖二所示黑色部分）之所有權移轉登記予反訴原告李芳
德，權利範圍10000分之4100、反訴原告游阿安，權利範圍
10000分之4100、反訴原告徐位賢，權利範圍10000分之18
00。備位聲明：反訴被告應將系爭6筆土地，依附表所示反
訴原告各請求登記權利範圍移轉登記予反訴原告。核其追加
及變更之聲明與原聲明請求之基礎事實同一，所利用之證據
資料亦具有同一性，依民事訴訟法第255條第1項第2款規
定，應無不合，其訴之追加、變更應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分
一、原告主張：系爭6筆土地為伊所有，因被被告李芳德、游阿
安、徐位賢3人占用附圖一所示B部分以作為道路用地，故
被告李芳德、游阿安先於90年4月1日與伊訂立不動產買賣
契約（下稱90年契約），後被告又於92年3月26日與伊訂立
不動產買賣契約（下稱92年契約）並經公證，買受附圖二所
示黑色部分。但因系爭土地依法不能分割，是本件契約是以
不能之給付為契約之標的，該契約為無效，又被告將系爭土
地供作道路使用，違反農地農用之強制規定，買賣契約亦應
為無效，是被告為無權占用附圖一所示B部分。又因被告是
無權占用附圖一所示B部分，是無法律上之原因使用原告土
地而受有利益，自應給付相當租金之不當得利。為此，爰依
法提起本件訴訟等語，並聲明：一、被告應將坐落桃園縣中
壢市○○段第889、890、891、892、893地號土地，如
附圖所示編號889（B）、890（B）、891（B）、892
（B）、893（B），面積共187平方公尺上之水泥牆及路
面拆除，並將上開土地返還原告。二、被告應自起訴狀繕本
送達之翌日起至返還第一項土地之日止，按年各給付原告新
臺幣2294元。
二、被告則以：92年契約方案有二：一是使被告單獨取得附圖二
所示黑色部分，其依據為第5條約定；二是被告若無法單獨
取得附圖二所示黑色部分時，則得請求成為系爭6筆土地之
共有人，其依據為第4條。至於92年契約並非如原告所稱為
無效，因依第5條約定：「甲方（即原告）同意於本契約簽
立後即配合乙方（即被告）向水利會辦理移溝及土地分割等
相關事宜，所需費用均由乙方負擔概與甲方無涉」，因雙方
有約定須「向水利會辦理移溝及土地分割等相關事宜」，而
此約定非法律所禁，是難謂92系爭契約是以不能之給付為標
的，而為自始無效，又第2條約定：「甲、乙雙方同意為免
所有權移轉之煩雜及辦理分割手續之便利，乙方將本案111
坪之所有權信託登記予甲方名下，即本案地號889、890、
891、892、893、893-1地號之土地實質所有權為按本契
約約定面積比例由甲、乙雙方共有。」而依現行法令，農地
並無限制共有持分，是92年契約顯非以不能之給付為標的甚
明，應為有效，伊並非無權占用附圖一所示B部分，且因原
告故意不配合向水利會辦理移溝及土地分割等相關事宜，而
故意違約，依第6條約定，原告應加一倍買賣總價作為違約
賠償予伊，是原告請求不當得利若有理由，伊乃以此數額為
抵銷之抗辯等語置辯，並聲明：一、原告之訴駁回。二、如
受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭6筆土地為原告所有，因附圖一所示B部分為被告所
占用，以作為道路使用等事實，業據原告提出土地登記謄
本、地籍圖、照片8幀為證（本院卷第9~15頁、第21頁）
，並經本院會同臺桃園縣中壢地政事務所派員現場履勘後
，製成複丈成果圖及作有勘驗筆錄在卷可參（本院卷第
57~61頁），復為兩造所不爭執，堪信為真。
（二）兩造分別於90年4月1日、92年3月26日訂立90年、92年
契約，雙方約定，被告以166萬5,000元，向原告購買附
圖二所示黑色部分，被告業已支付總價款，但原告並未將
附圖二所示黑色部分之所有權移轉於被告等情，有原告所
提90年、92年契約影本在卷可憑（本院卷第16~20頁），
且為兩造所不爭執，亦堪信為真。
四、原告主張90年、92年契約為無效，被告無權占用附圖一所示
B部分，應將該土地上之水泥牆、道路拆除，返還原告，並
給付相當租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置
辯，是本件之爭點為：（一）92年契約是否為無效？（二）
原告請求被告應將附圖一所示B部分上之水泥牆及路面拆除
，並將上開土地返還原告，是否有理由？（三）原告得請求
之不當得利為何？茲分別論斷如下：
（一）92年契約是否為無效？
1、按「耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農
業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」、「每宗耕
地分割後每人所有面積未達0.25公頃，不得分割」，農
業發展條例第3條第11款、第16條第1項本文、第1項
第4款、第2項定有明文。次按法律行為，違反強制或
禁止之規定者，無效，民法第71條前段亦有規定。
2、經查，系爭6筆土地為原告所有，地目為田，使用分區
為特定農業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記謄
本在卷可參（本院卷第9~14頁），是系爭6筆土地為農
業發展條例所定之耕地，其分割自應受上開農業發展條
例第16條之限制，而兩造就附圖二所示黑色部分所為之
買賣土地，因附圖二所示黑色部分，面積僅有367.02平
方公尺，未達0.25公頃，並無法辦理所有權分割登記，
是兩造間所簽訂之92年契約是以不能之給付為契約標的
。
3、被告雖答辯：92年契約第5條約定：「甲方（即原告）
同意於本契約簽立後即配合乙方（即被告）向水利會辦
理移溝及土地分割等相關事宜，所需費用均由乙方負擔
概與甲方無涉」，因雙方有約定須「向水利會辦理移溝
及土地分割等相關事宜」，而此約定非法律所禁，是難
謂92系爭契約是以不能之給付為標的，而為自始無效云
云。惟按以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效
。但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於
不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第
246條第1項固定有明文。被告雖舉92年契約第5條約
定：「甲方同意於本契約簽立後即配合乙方向水利會辦
理移溝及土地分割等相關事宜，所需費用均由乙方負擔
概甲方無涉」為證，然依字面文義觀之，此約定充其量
僅屬原告於訂約後必須履行之協力義務，並非已預期買
賣之土地依法令得分割後始履行之約定，是被告據此認
92年契約為有效，容有誤會。
4、被告復辯稱：92年契約第2條約定：「甲、乙雙方同意
為免所有權移轉之煩雜及辦理分割手續之便利，乙方將
本案111坪之所有權信託登記予甲方名下，即本案地號
889、890、891、892、893、893-1地號之土地實
質所有權為按本契約約定面積比例由甲、乙雙方共有。
」而依現行法令，農地並無限制共有持分，是縱系爭6
筆土地無法辦理分割登記，但除去該不能分割之部分，
被告亦可請求按買受部分計算之土地應有部分所有權，
與原告共有系爭6筆土地，是92年契約仍屬有效云云。
然觀該約定之字面文義，亦非是已預期買賣之土地依法
令得分割後始履行之約定，是被告據此認92年契約為有
效，亦有誤會。且原告亦否認兩造間就系爭6筆土地有
成為共有人之合意，其並稱：買賣標的依契約書第1條
約定，限於附圖二所示黑色部分，並非被告所稱的持分
，原告當時並未有出售應有部分之意思，而目前原告亦
沒有要與被告成為共有人的意思等語。經查，92年契約
第1條約定：「甲方（即原告）所有座落中壢市○○段
889、890、891、892、893、893-1地號六筆土地
內約111坪（正確位置詳如后附圖所示），係乙方（即
被告）向甲方以總價新台幣壹佰陸拾陸萬伍仟元正購買
（每坪新台幣壹萬伍仟元正計算）。」依該文義記載可
知，兩造買賣之標的，是如原告所稱是附圖二所示之黑
色部分，並非是系爭6筆土地之應有部分甚明。至於被
告雖辯稱：第4條即是共有之依據云云，然第4條約定
：「甲方（即原告）同意前開土地若乙方（即被告）要
求將其應有部分之所有權移轉登記予乙方名義時本契約
即終止，甲方願意無條件將所有權移轉登予乙方或其指
定合於法令規定之第三人。…。」本條文雖有「應有部
分之所有權」之記載，但本條所約定之「應有部分之所
有權」，應非指系爭6筆土地之應有部分，而是指第1
條所約定被告所購買之附圖二所示黑色部分，蓋若是指
系爭6筆土地之應有部分，則依第2條約定，被告已是
系爭6筆土地之共有人，並不須請求成為共有人，是本
條約定之「應有部分之所有有權」，顯是指第1條約定
之部分，是被告稱依第4條約定，可認兩造間有成為共
有的意思，自無可採。
5、綜上足認，92年契約僅約定由原告移轉附圖二所示黑色
部分之土地所有權，並無預期法律變更後再為移轉之約
定，自仍屬民法第246條第1項以不能之給付為契約標
的，故就移轉附圖二所示黑色部分之買賣契約，自屬因
客觀給付不能而無效。
（二）原告請求被告應將附圖一所示B部分上之水泥牆及路面拆除
，並將上開土地返還原告，是否有理由？
1、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其
所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文
。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。末按以無權
占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物
有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯
者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應
就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證
明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上
字第1552號判決意旨參照）。
2、經查，本件被告等係本於92年契約而占有附圖一所示B
部分，然92年契約為無效，業已認定如前，而被告等又
未能舉證其等占有附圖一所示B部分，有其他之正當權
源，故原告訴請被告應將附圖一所示B部分上之水泥牆
及路面拆除，並將上開土地返還原告，自屬於法有據。
（三）原告得請求之不當得利為何？
1、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占用他人房地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最
高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。本件被告等
占用附圖一所示B部分之事實，已如前述。是被告等未
經原告同意且未具任何合法使用之權源而占用系爭土地
，於其上使用、收益，致原告所有權受有對於系爭土地
基於所有權之使用、收益之權利遭受損害，且被告等所
受之利益與原告所受之損害間，顯有直接因果關係，則
揆諸前揭法條及判例意旨，原告主張被告等占有系爭土
地受有相當租金之利益等情，並訴請返還，殆無不合。
2、關於該不當得利之計算，依土地法第105條準用同法第
97條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不
超過土地申報總價年息百分之十為限。所謂土地之總價
額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，
此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉辦規定地
價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自
行申報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條例第
16條分別定有明文。查系爭土地地目為田，使用分區特
定農業區，使用地類為農牧用地，於99年1月申報地價
為每平方公尺368元，有卷附地價第二類謄本可查（本
院卷第44~49頁），又系爭土地面臨四週附近為農田，
周圍有一秦安公司，零星住戶，附近並無住宅、學校、
市場、醫院，生活機能普通等情，業經本院現場履勘明
確，有99年7月16日勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷
第58頁），足認系爭土地係位於交通不便、低度開發之
農作區域，本院審酌上情，認原告主張按前揭土地法規
定之上限，以土地公告現值年息10%計算相當於租金之
不當得利，核屬過高，應以按系爭土地土地申報地價年
息3%計算，較為允當。則依被告等占有附圖一所示B部
分之面積為187平方公尺，按年度依前述申報地價及年
息3%之計算標準，是原告請求被告等自起訴狀繕本送達
之翌日起至返還系爭土地之日止，按年各給付原告688
元（計算式：368×187×3%×1/3=688），洵屬正當
，應予准許。
五、從而，原告依民法第767條、第179條等規定，請求被告等
拆除如附圖一所示B部分上之水泥牆及路面，將系爭土地返
還原告，被告等自99年6月3日起至返還土地之日止，按年
各給付原告688元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求
即屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予
駁回之。兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執
行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣
告。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第79條規定，判決如主文。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：92年契約既是有效，伊自得請求反訴被告履
行該契約之義務，即將附圖二所示黑色部分之所有權移轉登
記予反訴原告等，倘若不能分割，但依現行法令，農地並未
限制共有持分，反訴原告等亦得按買受部分計算之土地應有
部分所有權，與反訴被告共有系爭6筆土地等語，並先位聲
明：反訴被告應將附圖二所示黑色部分之所有權移轉登記予
反訴原告李芳德，權利範圍10000分之4100、反訴原告游阿
安，權利範圍10000分之4100、反訴原告徐位賢，權利範圍
10000分之1800。備位聲明：反訴被告應將系爭6筆土地，
依附表所示反訴原告各請求登記權利範圍移轉登記予反訴原
告。
二、反訴被告則以：因92年契約為無效，是反訴原告以契約有效
為由，提起之反訴顯無理由等語置辯，並反訴答辯聲明：反
訴原告之訴駁回。
三、經查，92年契約為無效，業據認定如前，則反訴原告以該契
約有效為由，先位聲明：反訴被告應將附圖二所示黑色部分
之所有權移轉登記予反訴原告李芳德，權利範圍10000分之
4100、反訴原告游阿安，權利範圍10000分之4100、反訴原
告徐位賢，權利範圍10000分之1800。備位聲明：反訴被告
應將系爭6筆土地，依附表所示反訴原告各請求登記權利範
圍移轉登記予反訴原告，均無理由，應予駁回。
四、反訴訴訟費用額，依民事訴訟法第78條規定，由反訴原告負
擔。
參、被告即反訴原告雖請求本院及現場履勘以確認附圖二所示黑
色部分之位置、面積，但92年契約為無效，被告即反訴原告
無法據該契約，請求原告即反訴被告履行該契約，本院自無
到現場履勘以確定附圖二所示黑色部分之位置、面積之必要
，至於被告即反訴原告又聲請傳訊證人 劉邦炘 以證明92年契
約非以作為道路違反農地農用而簽署等事實，但92年契約之
所以無效是因違反農業發展條例第16條第1項本文農地不得
細分之規定，與當初是基於何事由而簽署並無關聯，是被告
即反訴原告請求傳訊證人劉邦炘並無必要。本件為判決之基
礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結
論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
中華民國100年9月6日
中壢簡易庭審判長
法官
法官
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月6日
書記官沈豔華
附表
┌──┬──────┬──────┬──────┬───────┬─────────┐
│編號│地號（中壢市│登記面積（平│分割移轉面積│分割後權利範圍│反訴原告各請求登記│
││山下段）│方公尺）│（平方公尺）││權利範圍│
├──┼──────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│1│889│1757│17.624│17624/0000000│李芳德：│
││││││722584/000000000│
││││││游阿安：│
││││││722584/000000000│
││││││徐位賢：│
││││││317232/000000000│
├──┼──────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│2│890│2040│108.148│108148/0000000│李芳德：│
││││││00000000/000000000│
││││││游阿安：│
││││││00000000/000000000│
││││││徐位賢：│
││││││0000000/000000000│
├──┼──────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│3│891│1627│53.975│53975/0000000│李芳德：│
││││││0000000/000000000│
││││││游阿安：│
││││││0000000/000000000│
││││││徐位賢：│
││││││971550/000000000│
├──┼──────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│4│892│1637│61.507│61507/0000000│李芳德：│
││││││0000000/000000000│
││││││游阿安：│
││││││0000000/000000000│
││││││徐位賢：│
││││││0000000/000000000│
├──┼──────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│5│893│1610│117.733│117733/0000000│李芳德：│
││││││0000000/000000000│
││││││游阿安：│
││││││0000000/000000000│
││││││徐位賢：│
││││││0000000/000000000│
├──┼──────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│6│893-1│323│8.015│8015/323000│李芳德：│
││││││328615/00000000│
││││││游阿安：│
││││││328615/00000000│
││││││徐位賢：│
││││││144270/00000000│
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