臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
原 告 丙○
訴訟代理人 詹德柱 律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國99年5月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬玖仟元，及自民國九十八年十月
三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣貳拾壹萬玖仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前經訴外人信義房屋仲介股份有限公司
（下簡稱信義房屋）居間仲介，向被告購買其所有坐落於臺
北市○○路○段○○號4樓之1之房屋（下稱系爭房屋）暨所坐
落土地（下合稱系爭房地），成交總價新臺幣（下同）1545
萬元，被告並於民國98年6月25日完成交屋手續，將系爭房
地所有權移轉登記予原告。詎交屋後，原告於98年7月初即
發現系爭房屋之廚房及浴室嚴重滲漏水，並損及室內裝潢，
經原告委託專業廠商查驗，系爭房屋修繕費用及復原費用高
達219,000元，因上述瑕疵嚴重影響原告對系爭房屋之使用
權益，經原告以存證信函通知被告修繕，被告竟未置理，原
告無奈僅得雇工先行修繕，支出費用共計219,000元等情。
爰依民法第354條及第359條之法律關係，提起本件訴訟，並
聲明：被告應給付原告219,000元，及自支付命令送達之翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：兩造於簽訂買賣契約前，被告即已告知原告系爭
房屋屋況欠佳，原告需自行負擔裝潢及修繕工程，並逐一指
明系爭房屋屋況欠佳現狀，經原告同意上述條件後，被告將
系爭房屋之買賣價金由1680萬元調降至1500萬元，是被告既
已減價出售系爭房屋，並預扣相當費用予原告將來修繕系爭
房屋所需，復於98年6月25日依系爭房屋之現況點交予原告
，被告已盡民法第355條第1項之義務，自無須負物之瑕疵擔
保責任，故原告於交屋多時後，向被告請求給付修繕費用，
顯已違反售屋時協議，應無理由。退步言，原告主張系爭房
屋之廚房及浴室因漏水而需修繕，其主張之修繕項目竟參雜
瓦斯管線改裝工程、砌磚牆二面牆工程、磁磚施貼工程、粉
光粉刷工程、木作拆除工程、木地板施作工程、復原衣櫃工
程、客廳牆面粉刷工程、客廳牆面木作夾層工程、廚房廚具
舊有拆裝工程等室內裝潢工程項目，與系爭房屋之漏水所需
修繕項目無涉，故原告請求被告減少價金實屬無據等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其經由訴外人信義房屋居間仲介，於98年3月
間向被告購買系爭房地，伊已付清買賣價金，被告亦已將系
爭房地所有權移轉登記予原告，並於98年6月25日完成交屋
手續等情，業經原告提出不動產買賣契約、土地及建物登記
謄本等件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。原告主
張系爭房屋有嚴重漏水瑕疵，被告為出賣人，應負物之瑕疵
擔保責任，請求減少買賣價金等語，但為被告所否認，並以
前揭情詞置辯。故本件之爭點在於：原告主張系爭房屋有漏
水瑕疵，而依民法第359條規定，請求被告減少買賣價金即
修復漏水所需費用219,000元有無理由？茲析述如下：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，
而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減
少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少
價金，民法第354條、第359條分別定有明文。查系爭房屋於
經被告點交予原告後1至2天，原告因施作裝潢拆除舊裝潢後
即發現有漏水現象，因水管滲漏及廚房排水漏水緣故，包括
廚房、房間、浴室及儲藏室之木地板撬開後發現地板潮濕有
沙，且浴室牆面因防水未做好，也有滲漏水現象，窗邊也有
滲漏與壁癌等瑕疵，業經證人即訴外人信義房屋業務員乙○
○到庭具結證述明確，並有原告提出經證人乙○○證述為伊
現場拍攝之瑕疵照片存卷可按，堪認系爭房屋之廚房、浴室
等處確實存有漏水之瑕疵無疑，而房屋經長久使用，固會折
舊，但買受人買受房屋之際，自然預期出賣人所交付之房屋
不致有水管漏水或牆壁防水不佳之瑕疵存在，是不問發生上
開漏水情形之原因如何，自係減少房屋之通常效用。
⒉被告雖抗辯其於帶看房屋之時，已告知原告系爭房屋屋況不
佳之問題，兩造並合意降低出售價格，由原告自行負擔裝潢
修繕工程云云，為原告所否認，而證人即訴外人信義房屋之
業務員乙○○、丁○○均到庭證稱，渠等與原告去看系爭房
屋及辦理點交時，覺得屋況還不錯，被告沒有特別提到有什
麼問題，兩造迄至簽約時，均未提到瑕疵要減價的問題，兩
造雖曾協議降低買賣總價，但非以房屋現況不佳為由減價，
只是買賣價金的磋商，兩造也沒有特別提到將來買後有要修
繕的問題等語，是被告此部分抗辯即無可採。原告主張被告
出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，出賣人於出售時未告知，應
負民法第354條之瑕疵擔保責任，即有依據。
⒊次按物之瑕疵擔保制度，買受人之所以得請求減少價金，乃
因出賣人將補正瑕疵所應負擔之勞費，轉嫁於買受人，自應
於買賣價金中扣除此項勞費之價額，以符對價平衡原則。故
買受人所得減少之價金數額，除應支付之費用外，尚應衡量
因修復瑕疵所耗損之勞力、時間、精神與修復期間所損失之
物權利益，而衡諸常情，原告就系爭房屋滲漏之修復，除需
支付修復費用外，另需耗費時間、勞力、精神，以進行承攬
規劃、比價、訂約、監工、驗收，有時尚須與系爭房屋坐落
社區之其他區分所有權人協調進行修復工程之時間與方式，
且於修復期間，無法完全利用系爭房屋，亦受有使用利益之
減損，諸此勞費損失，當數倍於上開修復費用之支出。準此
以觀，原告主張以修復上開瑕疵之費用作為所應減少之價金
數額，尚稱合理。又原告主張伊因修繕系爭房屋漏水，合計
支出219,000元等情，亦據原告提出被告不爭執真正之工程
估價單為證，並經證人乙○○到庭證稱該工程估價單所載修
繕項目皆是為修復漏水所為修繕，係按原來方式修繕，且已
經修繕完畢等語，堪認原告上開主張應屬真實。而就原告主
張修復項目，被告雖抗辯其中如瓦斯管線改裝工程、砌磚牆
二面牆工程、磁磚施貼工程、粉光粉刷工程、木作拆除工程
、木地板施作工程、復原衣櫃工程、客廳牆面粉刷工程、客
廳牆面木作夾層工程、廚房廚具舊有拆裝工程等項目，與漏
水所需修繕項目無涉云云，然查，系爭房屋滲漏水部分包含
浴室、廚房等處，範圍甚廣，證人乙○○並證稱水管、排水
管等有修繕必要，浴室牆壁防水、廚房、浴室、房間等處地
板也都潮濕有沙，均有修繕必要，原有材料已經腐朽的部分
也要做更新等語，是原告於修繕過程中有改裝管線、復貼磁
磚、復原衣櫃、重新粉刷及施作木頭地板等之必要，尚稱合
理，亦難謂與系爭房屋漏水乙節全無因果關係，是被告此部
分抗辯亦無可取。又原告已於98年7月11日以存證信函請求
被告於文到20日內履行修繕義務，並於98年9月28日向本院
聲請對被告發給本件支付命令，有原告所提出為被告不爭執
之存證信函及本件支付命令狀存卷可按，是原告提起本訴請
求被告給付所應減少之價金，並無不合，被告經原告以上開
存證信函定期催告修繕，並以本件支付命令請求給付所應減
少之價金，迄未給付，則原告依民法第354條、359條規定，
請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年6月2日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官管靜怡
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費2,320元
合計2,320元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中華民國99年6月2日
書記官蔡宜婷