裁判字號：臺灣雲林地方法院91年簡上更字第2號民事判決
裁判日期：民國91年09月25日
裁判案由：給付租金
臺灣雲林地方法院民事判決九十一年度簡上更字第二號
上訴人華安大飯店有限公司法定代理人辛○○上訴人丑○○被上訴人庚○○訴訟代理人寅○○被上訴人巳○○
辰○○○己○○子○○○乙○○訴訟代理人甲○○訴訟代理人卯○○被上訴人壬○○
丁○○原名洪戊○○訴訟代理人丙○○被上訴人癸○○○
午○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月五日本院斗六簡易庭八十九年度六簡字第一六０號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人連帶給付超過如附表一積欠租金暨不當得利欄所示之金額部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人連帶負擔六分之一，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分，除其中判令上訴人應連帶給付被上訴人如附表二所示積欠租金金額外，其餘部分均廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、按受發回或發交之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎，民事訴訟法第四百七十八條第三項定有明文。準此，本件最高法院廢棄發回之主要理由係認：「查，本件上訴人華安大飯店承租系爭房屋，經營飯店，為原審所合法認定之事實，此乃單純將房屋之店面出租於他人營商，與本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持者不同，自不得將本件之情形，排除於土地法第九十七條第一項規定之適用。原審未察於此，遽認本件無土地法第九十七條第一項之適用，自屬可議。」，亦即最高法院其就本件之法律上判斷為本件仍有土地法第九十七條第一項之適用，合先敘明。
二、次按房屋之租金雖得由當事人約定，但依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，若當事人間約定之租金超過上開法定標準時，出租人就超過部分即無請求權，就此可參最高法院四十三年度台上字第三九二號、五十九年度台上字第七九三號等判例意旨及同院四十三年五月二日民、刑庭總會會議決議（一）：「關於租金限制之規定，如約定租金超過限制時無請求權。」內容即明。準此，依上揭最高法院迭次表明之見解可知，本件兩造間約定之租金若超過上開法定標準時，被上訴人就超過部分即無請求權，無論上訴人是否提出抗辯主張依該條之規定，法院均應依職權用法，判令被上訴人就超過法定標準部分之租金無請求權，方屬適法。
而原判決卻以被上訴人向上訴人之關係企業華安建設股份有限公司購買系爭房屋時，乃以租賃契約書為買賣契約之附件，視同本約之一部分與本約同具效力為由，認定上訴人引用土地法第九十七條第一項之規定以為抗辯有違誠信原則，進而判命上訴人應給付被上訴人超過法定標準甚多之租金，原判決就此顯有誤解土地法第九十七條乃屬強制規定，無論當事人是否引用主張，被上訴人就超過法定限額部分租金本無請求權，何來予以引用即有違誠信原則之情？且因上開規定既屬強制規定，則一旦違反即生出租人就超過部分租金無請求權之效果，要與當事人是否予以援用並無任何關係。又依同條第二項規定，約定房屋租金超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府，得依前項所定標準強制減定之。而法院就出租人超過部分之請求予以駁回與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖（請參上揭五十九年台上字第七九三號判例意旨）。準此，兩造約定之租金超過法定限額部分，無論由行政機關強制減定，或由法院駁回被上訴人超過部分之請求，均屬合法適用土地法第九十七條規定之結果，自無所謂違反誠信原則之可言，原判決就此顯有判決不適用上揭強制規定及諸多最高法院判例成規之違背法令。
三、復按依土地法第九十七條第一項規定所稱「土地及其建築物申報總價額」，依土地施行法第二十五條規定：「土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額」。而上開「法定地價」依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，即宜以最近一次之申報地價為準（內政部七十一年三月一日台內地第七一九０六號函參照）。而「建築物申報總價」依目前國內實務上均以課稅現值作為估定價額，職是，本件被上訴人出租予上訴人之房屋係坐落於雲林縣斗六市○○段一六一之八號土地之上，此筆土地最近一次之申報地價每平方公尺為新台幣（下同）一萬五千八百元，而房屋之價額則應依被上訴人於九十年三月二十二日所提雲林縣稅捐稽徵處核發之房屋稅繳款書所載房屋課稅現值作為計算標準，上訴人依法至多僅須給付被上訴人如附表一所示法定最高租金限額而已，被上訴人就超過部分即無請求權。
四、再者，按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準，此亦有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例、七十二年度台上字第四０一二號判決意旨可資參照。準此，若被上訴人依不當得利法則向上訴人請求返還不當得利時，首應證明上訴人所受利益之金額為何，而非以被上訴人所受損害為度。本件系爭房屋因遭逢九二一大地震而受有損害，致旅客均不敢進住，上訴人乃於民國八十八年十月六日去函被上訴人催告修繕解約，自斯時起即未再使用系爭房屋，且於八十九年二月二十七日前，即被上訴人終止租約後七日內早已清潔套房設備完畢，等待被上訴人隨時收回，嗣因被上訴人藉故遲未前來取回鑰匙，上訴人為恐屋內設備遭人竊取破壞，乃替被上訴人暫時集中保管系爭房間之傢俱，職此，上訴人至遲於八十九二月二十日租約終止後即未曾使用系爭房屋，自無受有任何占有使用之利益可言，則被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還不當得利，自與民法第一百七十九條所定要件及上揭最高法院判例成規意旨不符，其訴即無理由。
五、退萬步言，縱認被上訴人得向上訴人請求返還不當得利以論，則請求之範圍亦不得超過法定最高租金限額，是縱如原審所認及被上訴人所主張依最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益以言，然依該判例後段所示：「．．是被上訴人辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」意旨可知，本件被上訴人所得請求之不當得利，亦僅相當於法定最高限額租金之數額而已，原審竟以超過法定租金限額之每坪一千二百六十元計算不當得利之數額，並判命上訴人應依該數額返還之，其就此亦有判決不適用上揭法律及判例成規之違法。
六、末查本件被上訴人 洪慶龍 、戊○○已於八十九年十二月間將系爭房屋分別出售予訴外人福豐投資股份有限公司、華南投資股份有限公司；被上訴人 歐建成 、辰○○○、壬○○則於九十年三月間售予福豐投資股份有限公司，其中歐建成、辰○○○、壬○○等人並簽有同意書同意由上訴人華安飯店予以補償租金，其等即不得再對上訴人為任何請求。而洪慶龍、戊○○雖未簽立同意書，惟其於出售時即已明白表示放棄本件租金及不當得利之請求，是上開被上訴人再向上訴人請求給付租金即無理由。至於被上訴人一再以渠等於買受系爭房屋時，出賣人即華安建設股份有限公司及世邦建設股份有限公司於廣告傳單上有保證承租，而認本件租金無土地法第九十七條第一項規定之適用，惟查被上訴人所主張之上開理由，充其量僅係出賣人有無依債之本旨而為履行而已，要與本件被上訴人訴請給付租金事件無關，附此敘明。
叁、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地登記簿謄本乙份、房屋稅繳款書、建
物登記簿謄本影本各十四份、不動產買賣契約書影本六份、同意書影本三份為證。
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人壬○○未於言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述如下：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：伊有委任訴外人 林麗菁 簽訂同意書，然上訴人與伊洽談買賣房地時，並未談及系爭租約和解之相關事宜，是上訴人自應依約履行給付租金之義務。
貳、被上訴人庚○○、巳○○、辰○○○、己○○、卯○○、丁○○、戊○○、癸○○○、子○○○、乙○○部分：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人雖主張系爭房地租金於超過土地法第九十七條規定「土地及房屋申報總額年息百分之十」，被上訴人即無請求權利。然按兩造間之租賃標的物，於上訴人在建築促銷廣告即以「賺錢巨星大東京」「回租套房十年合約保證」「華安飯店保證為您包租十年」「坐收最高回租利益、合約保證每坪回租一千二百元」「四年後租金調整」，每半年可獲取旅館經營淨利，提撥百分之二十供大樓九樓至十二樓出租戶，按面積比例分紅利，並於會計年度給付等等保證廣告。今基於上訴人不履行雙方所簽訂之十年期租賃契約書，而以欺騙出租人及社會大眾耳目之不實廣告詞，顯然違反從商誠信原則，亦違反公平交易法第二十四條及消費者保護法第二十二條之規定。
（二）再依上訴人之促銷廣告，大樓是以供經營商場百貨、育樂飲食、商務套房、回租套房、個人工作室等之用，與一般市場攤位無異。且華安大飯店位置在斗六市火車站前繁榮商圈地段，是旅遊客、商人、民眾必經之處。而市場攤位之承租人不僅在其承租攤位得以營商，享有整個市場之特有利益，而其應付租金與相對之價值，非一般普通房屋兼土地之承租可比。因此，自不受土地法之限制。
（三）有關卷附保證租賃契約書，乃是八十三年三月間經兩造同意簽訂，兩造自應履約遵守，蓋租賃契約書保證條款及租金之擬定，全係由華安飯店有限公司主導訂妥，現華安飯店有限公司雖經營者改組，改名為華安大飯店有限公司，然依照經營企業合併或重新改組，其原有經營權利與義務，新經營者應負起「概括承受」之責任，如今兩造之間因租金爭執造成訴訟，實為從商業者之不智，因此上訴人主張被上訴人就租金超過法定部分無請求權，為無理由。
（四）另被上訴人巳○○、辰○○○、丁○○、戊○○稱其等並無就系爭租約為和解之相關事宜，是上訴人自應依約履行給付租金之義務。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提房屋預定買賣合約書、租賃合約書影本各乙份、扣繳憑單影本二份為證。
叁、被上訴人午○○部分：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：
（一）按土地法第九十七條第一項雖規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分十為限」，然考其係於十九年立法，其立法理由係為保障住者無其屋之經濟弱者，此與本件上訴人為財團，擁有龐大財力，為經濟上之強者，而被上訴人均為經濟上弱者之升斗小民有天淵之別，更況土地法制定時與現在之時空環境變遷，已不可同日而言，難為一體適用。又觀之系爭房屋係被上訴人向上訴人之財團所屬華安建設所購，依系爭房屋所在地之「大東京」有十四樓，為華安建設承建後公開銷售，然後分層、分間向承買人承租。就銷售廣告有上訴人向承購之被上訴人「回租套房十年合約保證」「華安飯店保證為您包租十年」「坐收最高回租利益，合約保證每坪回租一、二００元」「三年後對租金調整，每半年有百分之二十紅利分享」「合計十年租金共二、四五一、二八六元（以十八坪計算），三年後租金調整紅利分配」等之承諾，且上訴人於承租後之前三年亦根據上開廣告內容給付每坪一千二百元之房屋租金，基於「行使權利、履行義務應依誠實及信用方法」（民法第一百四十八條第二項參照），上訴人實無於其「承租第三年對租金調整」之際，而自毀兩造先前所訂之契約之理。
（二）參諸「某財團在都市內繁榮地區興建大樓（大餘層），公開推出共有物應有部分（持分）銷售一空，建妥並辦畢保存登記後保持不得分割，再由該財團向各共有人承租（按月計租），然後分層、分間或分攤位，轉租他人個別經營各種百貨或餐飲、娛樂生意。該財團於付一、二期租金後即拒絕付租，待出租人訴請給付租金，則抗辯原約定租金超過土地法第九十七條第一項之限制」，依司法院七十三年八月二十八日廳民一字第０六七二號函復台灣高等法院，以該房屋非普通房屋兼土地之承租可比，若該財團得享受土地法限制租金之利益，不但助長不勞而獲，且將迫使房地共有人廉價出售房地共有權與該財團，形成經濟上以大吃小之怪現象，故租金應不受土地法之限制，是上訴人之上訴應無理由。
（三）本件最高法院以兩造租金違反土地法第九十七條之規定，且系爭房屋與該院五十四年台上字第一五二八號判例市場攤位之情形而釋示有別。然最高法院似漏未審酌本件之房屋為屬上訴人同一財團之華安建設所建，且上訴人於售屋廣告有「華安飯店保證為您包租十年」「坐收最高回租利益合約，保證每坪回租一、二００元」「三年後對租金調整，每半年有百分之二十紅利分享」等誠信原則之承諾，是未察於此之最高法院之判決顯然錯誤，而非鈞院。而兩造間基於自由意識，公正公平基於契約自由原則所簽之契約，竟於事後反悔而認無效，此與法律旨在維持公平正義之旨趣而有所不符，合併敘明。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人華安大飯店有限公司（即華安飯店有限公司）（下稱華安飯店）於八十三年三月間協同被告丑○○、訴外人世邦建設股份有限公司、華安建設股份有限公司為連帶保證人，分別向被上訴人承租如附表三所示之房屋（下稱系爭房屋）以供其經營旅館之用，租賃期限為自建物使用執照領取後三個月整起算至十年止，屆滿應即遷讓交還，倘雙方同意繼續租用時，應另行議定新約。租金議定每坪每月一千二百元，每年給付一次，由上訴人開立一年租金十二張期票給付，租金自第四年依原議定每坪一千二百元調整百分之五，第五年百分之五，第七年百分之十，第九年百分之十。詎上訴人華安飯店自八十八年十月起連續二個月即未繳納租，經被上訴人於八十八年十二月七日以存證信函催告其應於同年月二十日前付清，竟遭拒絕。被上訴人不得已於八十九年二月九日再以存
證信函，通知上訴人華安飯店於八十九年二月二十日終止兩造房屋租賃契約，上訴人應將房屋恢復原狀交還給被上訴人。惟上訴人華安飯店迄今仍未將房屋遷還交給被上訴人管理，其自八十八年十月一日起至八十九年二月二十日終止租約之日止，積欠之租金以每坪一千二百六十元計算，有如附表三所示之金額。又系爭房屋之租賃關係既經終止，上訴人華安飯店自屬無權占有，被上訴人自得依租賃、不當得利、連帶保證之法律關係請求上訴人連帶給付如附表三所示積欠租金欄所示之租金，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十九年二月二十一日起至將如附表三所示房屋交還被上訴人之日止，按月於每月一日給付被上訴人相當於如附表三所示之每月租金之損害賠償金等語。
二、上訴人則以：依民事訴訟法第四七八條第三項規定，受發回或發交之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎，而觀之本件最高法院廢棄發回理由可知系爭房屋租金仍有土地法第九十七條第一項之適用，而參照最高法院四十三年度台上字第三九二號、五十九年度台上字第七九三號判例及最高法院四十三年五月二日民、刑庭總會會議決議（一）意旨，縱兩造之租賃契約書所定租金每月每坪一千二百元，然此約定數額已超過土地法第九十七條第一項之規定，被上訴人就超過上開規定之租金請求權即喪失，被上訴人自得拒絕給付。又上訴人自八十八年十月六日起即未再使用系爭房屋，並未受有任何占有使用之利益，依民法第一百七十九條規定及最高法院六十一年台上字一六九五號判例意旨，被上訴人即不得依不當得利之規定請求上訴人返還不當得利，又伊業與被上訴人丁○○、戊○○、歐建成、辰○○○、壬○○就系爭房屋租金爭議一事達成和解，被上訴人丁○○、戊○○、歐建成、辰○○○、壬○○自不得再向伊請求給付乎爭房屋租金等語，資為抗辯。
（按原審判決命上訴人應連帶給付被上訴人如附表三積欠租金欄所示之租金，及
上訴人華安大飯店即華安大飯店有限公司自民國八十九年七月二十六日起、上訴人丑○○自民國八十九年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨上訴人應連帶給付被上訴人如附表三損害賠償金欄所示之損害金，並駁回被上訴人其餘之訴。僅上訴人就其敗訴部分提起上訴，關於被上訴人於原審敗訴部分，業已確定。）
三、經查，被上訴人主張上訴人華安飯店於八十三年三月間協同被告丑○○、訴外人世邦建設股份有限公司、華安建設股份有限公司為連帶保證人，分別向被上訴人承租系爭房屋以供其經營旅館之用，租賃期限為自建物使用執照領取後三個月整即八十五年十月起算至十年止，租金議定每坪每月一千二百元，每年給付一次，由上訴人開立一年租金十二張期票給付，租金自第四年依原議定每坪一千二百元調整百分之五，第五年百分之五，第七年百分之十，第九年百分之十，詎上訴人華安飯店自八十八年十月十一日起未給付租金，經被上訴人於八十八年十二月七日以存證信函催告其應於同年月二十日前付清，竟遭拒絕，被上訴人不得已於八十九年二月九日再以存證信函，通知上訴人華安飯店於八十九年二月二十日終止系爭房屋租賃契約之事實，業據其提出租賃契約書為證，復為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。惟上訴人對被上訴人所指其應依兩造所簽訂之租賃契約履行給付租金義務乙節，加以否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者，乃上訴人積欠之租金應如何計算、被上訴人丁○○、戊○○、歐建成、辰○○○、壬○○是否已與上訴人就系爭房屋租金一事達成和解，及上訴人應給付被上訴人相當於租金利益之金額為何。查：
（一）按經廢棄原判決者，應將該事件發回原第二審法院或發交其他同級法院。前項發回或發交判決，就第二審法院應調查之事項，應詳予指示。受發回或發交之法院，應以第三審所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎，民事訴訟法第四百七十八條定有明文，此於簡易訴訟程序亦準用之（同法第四百三十六條之二第二項參照）。本件上訴人因不服本院九十年度簡上字第一一號判決，而於九十年八月三十一日以該判決違背最高法院四十三年度台上字第三九二號、五十九年度台上字第七九三號判例意旨，而遽予駁回上訴人之上訴，其適用法規顯有錯誤，且所涉法律見解亦具有原則上之重要性等為由提起上訴，本院乃於九十一年二月二十日以本件訴訟事件所涉及租金計算標準雖有上開最高法院判例存在，惟為因應社會變遷所伴隨而至租賃形態多樣化，以貫徹土地法第九十七條第一項立法目的，該強制規定應否一體適用，抑或作適度之限縮解釋，其意義重大，實有重加闡釋並統一法律見解之必要，而認本件訴訟事件所涉及之法律見解確具有原則上之重要性，核與民事訴訟法第四百三十六條之三第二項之規定相符，遂許可上訴人提起上訴，而添具意見書，並逕將卷宗送最高法院。最高法院亦於九十一年五月九日以：「按土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（見：本院四十三年台上字第三九二號判例）。查，本件上訴人華安大飯店承租系爭房屋，經營飯店，為原審所合法認定之事實，此乃單純將房屋之店面出租於他人營商，與本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持者不同，自不得將本件之情形，排除於土地法第九十七條第一項規定之適用。原審未察於此，遽認本件無土地法第九十七條第一項之適用，自屬可議。」為由，而廢棄本院九十年度簡上字第一一號判決，並發回本院，有該院九十一年台簡上字第一九號判決附卷可稽，則揆之上開法條規定可知，本件受發回之法院即本院，自應以第三審所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎，是本件租金計算標準仍有土地法第九十七條第一項規定之適用，上訴人之抗辯自屬有據。
（二）次按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第七百三十七條定有明文。換言之，和解成立以後，其發生之法律上效力，在消極方面，使當事人所拋棄之權利消滅，在積極方面，則使當事人取得和解契約所訂明之權利，苟當事人之和解一經合法成立，除有無效等情外，法院即不得為與和解結果相反之認定。本件上訴人主張其業與被上訴人丁○○、戊○○、歐建成、辰○○○、壬○○就積欠系爭房屋租金一事達成和解，並業已給付完畢一事，業據提出不動產買賣契約書六份、同意書三份為證，而被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○固不否認有於卷附同意書簽章，並分別收取上訴人所給付十六萬二千五百元、十六萬二千五百元、二萬二千七百元之情，惟否認有達成和解之情，然觀之卷附同意書所載：「立契約書人巳○○（或為辰○○○、壬○○之代理人林麗菁）（以下稱為甲方）華安大飯店有限公司（以下稱為乙方）就房屋租金補償一案（房屋坐落：斗六市○○路○○○號九樓之十六（或為歐洪慧娟、壬○○所有之房屋門牌號碼）雙方同意約定之事項如下：一、租金補償期間為民國八十八年十月份至民國八十九年二月份。二、租金補償總額為新台幣壹拾陸萬貳仟伍佰元正（辰○○○為十六萬二千五百元、陳輝樺為二萬二千七百元）．．．．四、補償租金由甲方受領後，不得再對乙方做任何請求。．．中華民國九十年三月」等文，其上所約定租金補償之期間亦核與兩造均不否認本件上訴人所積欠系爭房屋租金之期間相符，顯見上訴人與被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○業已就上訴人所積欠其等所有系爭房屋租金一事達成和解。被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○雖再辯稱該同意書乃訴外人福豐投資股份有限公司以租金補償方式補償其等買賣價額，然苟被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○所稱上情為真，該同意書當應與訴外人福豐投資股份有限公司所簽訂，何以係與上訴人華安飯店簽訂之理？是被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○所辯，尚不足採信，而被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○既不否認業已收取上訴人華安飯店所給付之上開租金數額，則揆之上開說明可知，本件被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○自已拋棄其等對上訴人請求給付租金之權利，則其等再提起本訴，自屬無據，應予駁回，上訴人此部分之主張，尚可採信。至上訴人所陳業與被上訴人丁○○、戊○○達成和解一事，惟為被上訴人洪新富、戊○○所否認，則據民事訴訟法第二百七十七條前段規定可知，上訴人就此有利於己之事實，自應負舉證責任，然遍觀上訴人所提出訴外人福豐投資股份有限公司與被上訴人丁○○、戊○○所簽訂之不動產買賣契約書內容，其上別無上訴人與被上訴人丁○○、戊○○就系爭租金一事達成協議之記載文義，且上訴人亦當庭自承無法提出文書證據供本院審酌之情，則上訴人主張其有與被上訴人丁○○、戊○○達成和解一事，即屬可疑，此外，上訴人迄今仍未舉證以實其說，是上訴人主張業與被上訴人洪新富、戊○○達成和解一事，尚不足採信。
（三）又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條亦有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段定有明文。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情事，以為決定，最高法院四十六年度台上字第八五五號、六十八年度台上字第三０七一號判例意旨，可資參照。本件上訴人既自承未給付八十八年十月起至八十九年二月二十日止之租金，則被上訴人（被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○除外）請求上訴人給付自八十八年十月十一日起至八十九年二月二十日止積欠之租金，自為法之所許。至系爭租金數額之計算，本院斟酌系爭房屋坐落於雲林縣斗六市○○路，該大樓有地下二層停車場，一至八樓、十三樓至十四樓分別開設百貨精品、撞球推廣中心、美容機構、補習班、證券公司、商務館等，並位於斗六火車站前，面臨興華街，且緊臨中山路，該地段書局、百貨、飲食等商店林立，處斗六市最繁榮之商業區域，為城市地方房屋，此有被上訴人提出之廣告一份及照片三幀附卷可稽，及其四週狀況、附近之市況熱絡、目前社會經濟，與上訴人自承以年息百分之十計算租金等情況，認系爭房屋以年息百分之十為適當。又系爭土地於八十八年七月之公告地價為每平方公尺七萬二千五百元，系爭房屋申報總價為如附表一房屋總價欄所示之金額，此有上訴人所提出之土地登記簿謄本乙份、房屋稅繳款書、建物登記簿謄本各十四份在卷可考，且為被上訴人所不爭執，揆之上開規定可知，系爭土地總價額每平方公尺應為五萬八千元，依此計算，則被上訴人（被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○除外）依租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付自八十八年十月十一日起至八十九年二月二十日止，如附表一所示積欠之租金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，不應准許，應予駁回。
（四）再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有，民法第四百五十五條、第二百四十一條第一項定有明文。另所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院亦著有六十九年度台上字第一二八０號、二十三年度上字第九八號判例可資參酌。本件上訴人華安飯店與被上訴人之租賃契約於八十九年二月二十日終止，業如前述，被上訴人復以存證信函催告上訴人於終止契約後七日內清潔套房設備完畢，準備交還房門鑰匙，有古坑郵局存證信函第十二號附於原審卷宗可憑（見該卷第五十五、五十六頁），而上訴人華安飯店亦自認承租系爭房屋時有包括傢俱設備，惟據證人 樊慧美 於到庭證稱：八十九年二月二十八日去收房子時，發現房屋內空空的，過一星期後，再去看，發現尚未回復原狀，經大家同意就於八十九年三月十九日請人來換鎖等語（見原審卷第一百四十六頁）；另一證人 林杉 即鎖匠 於原審亦證述：當時房內好像無其他電器用品，有床等語（見原審卷第一百零六頁），互核前開證人供詞相符，足以採信。則上訴人華安飯店於八十九年二月二十八日既未依債之本旨，返還系爭房屋包括承租時屋內所附之傢俱予被上訴人，被上訴人雖於八十九年三月十九日自行更換系爭房屋鑰匙，取得事實上之管領力，惟自八十九年二月二十八日起迄八十九年三月十八日止，依前揭法條及判例意旨，被上訴人對上訴人華安飯店一部給付拒絕受領，其於上開期間不負受領遲延之責，上訴人華安飯店自不得主張拋棄占有，而謂未占有系爭房屋。
（五）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。本件上訴人華安飯店自八十九年二月二十八日至八十九年三月十八日止，無法律上權源占有系爭房屋，已如前述。上訴人雖辯稱：自八十八年十月六日起實際即不再使用系爭房屋，未受有任何占有使用之利益，被上訴人不得依不當得利之規定請求上訴人返還不當得利等語。惟查，上訴人於前開無權占有期間未使用系爭房屋之事實，雖經證人樊慧美、林杉結證屬實，如前所述，然上訴人華安飯店仍占有系爭房屋，受有占有之利益，致被上訴人受有不能使用收益系爭房屋之損害，而依其利益之性質不能返還，被上訴人基於不當得利及連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶返還其相當於租金之不當得利價額，核屬有據，而該相當於租金損害之計算，同前所述亦受土地法第九十七條第一項所定房租最高限制之拘束，則被上訴人（被上訴人歐建成、辰○○○、壬○○除外）依不當得利及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付自八十九年二月二十八日起至八十九年三月十八日止，如附表一不當得利欄所示金額部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，亦應予駁回。
四、綜上所述，本件被上訴人分別本於租賃、不當得利及連帶保證之法律關係請求上訴人連帶給付被上訴人如附表一所積欠之租金，及自起訴狀繕本送達翌日即上訴人華安飯店自八十九年七月二十六日起、上訴人丑○○自八十九年七月二十八日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及如附表一不當得利欄所示之金額部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及陳述，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第二項，判決如主文。
中華民國九十一年九月二十五日
臺灣雲林地方法院民事庭~B審判長法官蕭守田~B法官陳婉玉~B法官陳秋如右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年九月二十五日~B法院書記官廖錦棟