裁判字號：臺灣高等法院99年抗字第725號民事裁定
裁判日期：民國99年06月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定99年度抗字第725號抗告人甲○○抗告人因與相對人馬來西亞商富析資產管理股份有限公司臺灣分公司、乙○○等間清償票款強制執行事件聲明異議，對於中華民國99年4月22日台灣板橋地方法院99年度執事聲第56號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、聲明異議及抗告意旨略以：原法院97年度執正字第66516號債權人馬來西亞商富析資產管理股份有限公司臺灣分公司與債務人乙○○等間清償票款強制執行程序，將公開拍賣債務人乙○○所有座落於臺北縣板橋市○○段1263、1264-2、1343-1地號（權利範圍均為3/5）之土地，及其上第7418、7419、7420建號建物（權利範圍均為全部；門牌分別為臺北縣板橋市○○路218之2號、218之3號、218之4號）。惟上開建物係於民國69年間興建完成，計有5層，當時僅登記第7411、7412、7418、7419、7420等五建號，並無共同使用部分建號之登記，而現況建物內僅有一室內樓梯，1至5樓需共同使用並無法區分所有，是系爭拍賣建物應非屬公寓大廈管理條例規定之區分所有建物。況公寓大廈管理條例係於84年6月28日制定公佈，上開拍賣建物亦無適用餘地。縱認有該條例之適用，惟因系爭拍賣之建物為3至5樓，均須經過1、2樓內部空間，始能到達，顯然並未標有明確界線，應屬無法區分為數部分之建築物，自與公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之「公寓大廈」有違。又拍賣公告中，其建物範圍並未有共用部分及其應有部分，甚或約定專用、共用部分之記載，亦與該條例第3條第2款「區分所有」、第3款「專有部分」、第4款「共用部分」、第5款「約定專用部分」等概念不符，足見系爭拍賣之建物，就公寓大廈管理條例所規範之「公寓大廈」的各部分之要件，無一符合。準此，本件拍賣標的之建物既均無獨立出入門戶，非屬公寓大廈管理條例所規範之「公寓大廈」，殊無土地登記規則第98條、土地法第34條之1第4項及土地法第34條之1執行要點第11點第4項規定之適用。抗告人為系爭拍賣標的之土地共有人之一，有權主張共有人優先承買權，而拍賣機關已註明房屋與基地一併拍賣，抗告人自當連同基地與建物一併購買，始不致發生與公寓大廈管理條例第4條第2項規定相互衝突之情事。抗告人聲請優先承買，原法院民事執行處司法事務官逕予裁定駁回，即有違誤，抗告人聲明異議，仍遭原法院裁定駁回聲請，為此提起抗告，請求廢棄原裁定並准予抗告人優先承購系爭拍賣物等語。
二、原裁定以：判斷建物是否為區分所有建物，並不以土地及座落其上之建物之所有權權利範圍為認定標準，而係應以建物起造人究係以何種型態，向地政機關辦理所有權第一次登記為據，此觀土地登記規則第80條規定即明。本件建物之起造人係以區分所有建物型態向臺北縣板橋地政事務所於69年間辦理所有權登記在案，是上開建物即應認係區分所有建物。本件建物縱無公寓大廈管理條例之適用，仍無礙於上開建物為區分所有建物，並由各樓層所有權人單獨所有之事實認定。又本件拍賣之土地應有部分及建物全部，均為債務人乙○○單獨所有，而抗告人雖為上開拍賣標的建物所座落土地之共有人之一，惟非上開建物之共有人，依土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第11點第4項及土地登記規則第98條等規定，抗告人無從依土地法第34條之1第4項規定主張優先承購權。倘抗告人得就上開土地主張優先承購權，然就建物部分因無從主張優先承購權，恐將使區分所有建物及其基地所有權之應有部分分離而移轉為不同人所有，核與公寓大廈管理條例第4條第2項規範意旨有違。至抗告人稱倘其行使優先承購權，自係連同基地及房屋一併購買，而與前開法條無衝突云云。惟承前所述，抗告人就建物部分既無從主張優先承購權，且查法亦無明文類似情形土地之共有人得就區分所有建物主張一併優先購買。抗告人上開主張於法無據。原法院民事執行處司法事務官裁定駁回抗告人行使優先承買權之聲請，並無違誤。抗告人聲明異議，自屬無理由，予以駁回等語。
三、按98年1月23日修正前民法第799條規定：「建築物之區分所有數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」參諸其18年11月30日立法理由謂：「謹按所有權之標的物，須為獨立之一體，自理論言之，一建築物之一部分，不得為所有權之標的物，然一廣大建築物，區分為若干部分，而各就其一部分有所有權者，亦屬實際上常有之事。」。查系爭建物為69年8月30日建築完成之5層建物，其各層均具構造上及使用上之獨立性，此觀諸卷附照片甚明（見97年度執字第66516號卷第111、112頁），參以系爭5層建物於辦理建物所有權第一次登記時，其第1至5層即區分為板橋市○○段7411、7412、7418、7419、7420等5個建號，其中7411、7412建號即分別為第1層、第2層建物，為抗告人單獨所有，權利範圍均為全部，7418至7420建號則分別第3、4、5層建物，為債務人乙○○單獨所有，權利範圍亦為全部，有建物登記謄本可稽（見97年度執字第66516號卷第28至30頁、本院卷第20、21頁），益徵系爭建物為區分所有建物。抗告人雖以系爭5層建物內部僅有一樓梯，其3至5樓均須經由該樓梯進出，不符公寓大廈管理條例第3條第1款就「公寓大廈」定義之規定，而指稱系爭建物非屬區分所有建物云云。但查，系爭建物第
3、4、5層係由債務人乙○○所有使用，第1、2層則由抗告人所有使用，則其各層具有使用之獨立性，當無庸疑，自不因共用一樓梯進出而影響其認定。至系爭建物為區分所有建物，已如上述，至其是否符合84年6月28日始公布之公寓大廈管理條例第3條第1款之「公寓大廈」定義，亦無礙其區分所有建物之性質。
四、次按土地法第34條之1第4項固規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」惟區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，則無該條項優先購買權之適用。土地法第34條之1執行要點第11點第4項定有明文。而土地登記規則第98條亦規定：「土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」。查本件相對人（即債權人）馬來西亞商富析資產管理股份有限公司臺灣分公司係聲請對債務人乙○○所有坐落臺北縣板橋市○○段1263、1264-2、1343-1地號（權利範圍均為3/5）之土地，及其上第7418、7419、7420建號建物（權利範圍均為全部；門牌分別為臺北縣板橋市○○路218之2號、218之3號、218之4號）為強制執行，經原法院以97年度執正字第66516號執行拍賣程序。而系爭5層建物為區分所有建物，所拍賣之第3、4、5層即第7418、7419、7420建號建物均為債務人乙○○單獨所有，抗告人僅為坐落基地之共有人，非系爭第7418、7419、7420建號建物之共有人，業如前述，則抗告人就系爭第7418、7419、7420建號建物自無優先購買權。而系爭第7418、7419、7420建號建物坐落基地之應有部分須隨同建物一併移轉予拍定人，揆諸前揭說明，其土地部分應無土地法第34條之1第4項之適用，故抗告人亦無從就基地部分主張優先購買權。而抗告人既不得就土地部分行使優先權，其主張如不令其一併優先購買建物，將使建物及基地所有權分離，有違公寓大廈管理條例第4條第2項規定云云，即無可採。
五、從而，抗告人以其為土地共有人，聲明優先承買，於法未合，不應准許。抗告人聲明異議，洵非有據，原法院予以裁定駁回，並無違誤。抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國99年6月30日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官林金吾法官盧彥如正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣1千元。
中華民國99年7月1日
書記官鄭兆璋