裁判字號：臺灣高等法院臺南分院103年上字第229號民事判決
裁判日期：民國104年04月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決103年度上字第229號上訴人 張新川 訴訟代理人 李孟哲 律師被上訴人 林佳嫺 訴訟代理人 洪秀一 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年8月12日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度重訴字第89號）提起上訴，本院於104年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）102年6月21日因拍賣取得雲林縣斗六市○○段○○○段00○0地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人祭祀公業 黃十一 房所有，因疏於管理，遭上訴人於不詳時間無權占用如附圖所示Ａ部分之土地，並自行搭蓋車庫一棟，爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將車庫拆除，將Ａ部分土地返還被上訴人等語。原審判決上訴人應將原審附圖所示Ａ部分車庫拆除，將土地返還予被上訴人，上訴人不服，提起上訴。被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、被上訴人則以：被上訴人之父 張添昭 於50年間，曾向祭祀公業黃十一房管理人承租系爭社口小段10之8地號土地（下稱10之8地號土地），嗣該土地西側道路拓寬，被上訴人無處停車，即於92年間向祭祀公業黃十一房之管理人黃 坤炎 另行承租系爭土地如附圖所示之Ａ部分，興建車庫，原10之8地號土地以每坪6台斤稻穀計算，共給付200坪之租金，即每年新臺幣（下同）10,830元，承租Ａ部分後，被上訴人每年給付230坪之租金，即每年給付13,800元，迄今已逾十幾年，但至99年間， 黃坤炎 拒收租金，故上訴人以提存方式將租金提存於法院。上訴人與祭祀公業黃十一房就系爭土地有租賃關係存在，被上訴人拍賣取得系爭土地，依民法第425條第1項規定，應繼受上開租賃契約，上訴人非無權占用系爭土地。又上訴人承租系爭土地建築車庫，依土地法第104條規定，亦得主張優先承買權，因系爭土地出賣時，未通知上訴人行使優先購買權，被上訴人即不得對抗上訴人，故被上訴人請求上訴人拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為祭祀公業黃十一房所有，經臺灣雲林地方法院
（下稱雲林地院）以100年度司執字第27795號拍賣，被上訴人應買取得，並於102年6月21日登記為所有權人。（原審卷一第6至7頁）㈡附圖所示Ａ部分建物為上訴人出資興建，現供作車庫使用。
（原審卷一第74、75頁）㈢50年11月20日收據影本記載：「茲向 張添招 先生收到斗六大
潭段社口十號建地五七坪之押租金（在來種稻谷肆仟伍佰肆拾伍台幣）。黃十一房管理人 黃文義 」（原審卷一第51頁）㈣50年11月24日上訴人父親張添招與黃十一房（管理人為黃文
義）訂立租賃契約，標的物：大潭段社口小段10號之8，存續期間自民國49年9月17日起至54年9月16日止5個年。（原審卷一第53頁）㈤上訴人自81年至98年間有繳納地租金予黃十一房、黃坤炎。
（原審卷一第52頁收據影本）㈥89年9月29日上訴人發存證信函予黃坤炎，表示：「本人向
祭祀公業黃十一房承租斗六市○○里○○路○○號、45號房屋基地，幾十年來未曾欠繳過地租金至今，惟今欲繳本年度租金時，卻遭黃管理員坤炎先生拒收(沒理由)，為恐日後紛爭影響本人權益，而能繼續收取本人應繳之租金，特此聲明。」（原審卷一第54頁）㈦上訴人非系爭土地前手祭祀公業黃十一房之派下員。
㈧依雲林縣斗六市公所100年12月26日斗六市民字第000000000
0號函，原公業管理人黃坤炎先生，經改選由 黃慶輝 先生為新任管理人，並同意備查。（原審卷一第179頁）㈨99年政府收購農民稻穀價格每公斤為23元，103年每公斤為
26元。（原審卷二第35頁）
四、兩造之爭執事項：㈠上訴人就附圖所示Ａ部分土地，是否有租賃關係存在？有無
民法第425條規定之適用？㈡上訴人主張依照土地法第104條規定，有優先購買權，被上
訴人的買賣不得對抗上訴人，是否有理由？㈢被上訴人請求上訴人拆除原判決附圖所示編號Ａ建物，並返
還該部分土地，有無理由？
五、得心證之理由:㈠按所有人對於無權占有或侵奪其物所有權者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照），本件上訴人主張其就系爭土地之占有使用，有正當權源，應由上訴人證明之。
㈡上訴人辯稱：伊父張添昭於50年間，即向上訴人之前手祭祀
公業黃十一房承租系爭土地，該租賃關係為伊所繼承，故依民法第425條第1項規定，伊自得主張上開租賃關係對於被上訴人仍存在，伊非無權占有云云，並提出租賃契約書、實測圖面、押租金收據、土地登記簿謄本、地籍圖謄本等件為證（原審卷一第199至209頁），惟查：
1.上訴人提出之租賃契約書，其上記載簽訂日期係50年11月24日，租賃標的物為10之8地號土地，另押租金收據則載明○○○鎮○○段社口小段10號建地57坪之押租金（不爭執事項㈢、㈣），則上開租賃契約書、收據所載之承租地號，均非系爭土地。上訴人於原審亦自承：原本是租10之8地號土地，後來租上開租賃契約書所附實測圖面斜線與西側道路間57坪土地（按即押租金收據之57坪土地），90年（嗣後於本院更正為92年）又跟黃坤炎租目前車庫使用土地等語（原審卷一第74頁正面、第189頁反面、第214頁），足見張添招所承租之土地為同段10之8地號土地，而上訴人所占用之系爭Ａ部分土地，位於10之8地號土地南側，有地籍圖謄本在卷可參（原審卷一第8頁），並非張添昭與祭祀公業黃十一房承租範圍甚明，是據上開租賃契約書、實測圖面、押租金收據等項，尚難認上訴人與祭祀公業黃十一房就Ａ部分土地有租賃關係存在。
2.上訴人提出蓋有黃十一房公、黃坤炎印之收據五張，抗辯其曾繳納81年至98年之地租租金云云，惟查91年12月11日之收據記載：「地租金81年至91年11年…」（原審卷第52頁），然前述不爭執事項㈣之租賃契約書，約定租金支付期為每年1月15日，即每年繳一次租金，且租賃關係期限至54年9月16日止5年，依該收據，上訴人一次支付11年份之租金，與其租約之記載及常情不符。
3.另按民法第422條規定：不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。縱認上訴人主張其曾有繳付租金予祭祀公業黃十一房，惟二者未訂立字據，且上訴人自承租金自99年間起遭拒收，則上訴人就系爭土地與祭祀公業黃十一房間，是否有不定期租賃關係，尚非無疑。又依89年5月5日施行之民法債編施行法第24條規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定。而修正後之民法第425條規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。上訴人主張之不定期租賃關係，縱有成立，其租賃期間延續迄今，應適用89年修正後之民法規定，然該租約未經公證，依前開說明，上訴人自不得對受讓土地之被上訴人主張其租賃權仍繼續存在，是上訴人抗辯就系爭土地有租賃之合法使用權源，並不可採。㈢上訴人另抗辯其為系爭土地之承租人，有優先承買權，被上
訴人之買賣不得對抗上訴人云云，然按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項固有明文，惟按土地法第104條所規定之基地租賃，乃指承租人租用可供建築房屋使用之土地，在該土地上自行建築房屋為目的之租賃（最高法院103年度台上字第168號判決意旨參照）。
上訴人自承系爭土地上Ａ部分建物係車庫（不爭執事項㈡），並非一般房屋使用，況上訴人就系爭土地與被上訴人前手之祭祀公業黃十一房是否有租賃關係，並非無疑，已如前述，上訴人非土地法第104條所指之承租人，即無從主張該條之優先承買權。
㈣上訴人復以其與祭祀公業黃十一房就Ａ部分土地有使用借貸
關係，辯稱應類推適用民法第425條之1規定，與被上訴人間亦有推定之租賃關係存在，被上訴人請求拆屋還地，違反誠信原則云云。惟於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任（最高法院101年度臺上字第995號判決意旨參照）。本件上訴人並未舉證證明祭祀公業黃十一房確曾同意其無償使用Ａ部分土地興建車庫，且其非土地所有人，自與民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」、「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」、「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形顯然不同，無從適用或類推適用上開規定，上訴人此部分主張，亦不可取。
六、綜上所述，上訴人未能證明其有何占用系爭土地之正當權源，自屬無權占有。被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭土地如附圖所示Ａ部分之地上物拆除及返還土地，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人拆屋還地，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造爭執有關租金收據之印文是否真正，及上訴人聲請訊問證人 黃葉秀花 ，與其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另予論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月28日
民事第三庭審判長法官吳上康
法官王浦傑法官蔡孟珊上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月28日
書記官陳嘉琍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。