裁判字號：臺灣高等法院100年建上字第93號民事判決
裁判日期：民國101年04月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決100年度建上字第93號上訴人 連哲世 訴訟代理人 孫世群 律師被上訴人嘉泉建設股份有限公司法定代理人 王旭陞 訴訟代理人 李後政 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年5月17日臺灣板橋地方法院99年度建字第125號第一審判決提起上訴，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣叄佰壹拾壹萬元及自民國九十九年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審訴訟費用由被上訴人負擔四分一，餘由上訴人負擔。第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣壹佰零伍萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣叄佰壹拾壹萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其母親 李環 於民國96年1月31日提供所有坐落新北市○○區○○段第552號土地（下稱系爭土地）與被上訴人簽訂房屋合建契約（下稱系爭合建契約），嗣因李環將系爭土地所有權部分移轉予上訴人，上訴人乃加入系爭合建契約，並於97年1月14日簽訂分屋協議書（下稱系爭分屋協議），且就系爭合建契約與板信商業銀行股份有公司（下稱板信商銀）訂立不動產信託契約，將系爭土地信託予板信商銀。詎系爭合建房屋業經取得使用執照，並辦理所有權第一次登記，被上訴人竟違反系爭分屋協議之約定，將上訴人原應出分得之6樓A1及A2（坐落基地為新北市○○區○○段第353地號、完工登記之門牌號碼為：新北市○○區○○街○○○號6樓及6樓之6，以下合稱系爭房屋）出售予第三人，致不能依系爭合建契約及系爭分屋協議履行出售系爭房屋予上訴人之義務。而系爭房屋總坪數為62.2坪，以每坪新台幣（下同）5萬元之差額計算，上訴人因被上訴人之給付不能至少受有311萬元之損害。爰依系爭合建契約、系爭分屋協議、買賣及債務不履行損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付上訴人311萬元並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，經上訴人不服提起上
訴。至於上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據聲明不服，非本院審理範圍。）並於本院聲明：
㈠原判決關於駁回後開第二項請求部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人311萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：其於合建完成後，已依系爭分屋協議之約定，將其中1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶，10樓B1戶、B2戶等8戶房屋，共計220.99坪及6.91個停車位，移轉登記予上訴人，兩造並於99年5月4日就系爭合建契約之履行協議找補事宜，且履行找補完畢，被上訴人已完成合建契約之給付義務。至於系爭房屋係屬超過上訴人應分得之部分，被上訴人僅同意依合建契約各樓層銷售金額出售予上訴人，惟兩造並未就系爭房屋之價金暨其給付方式、期間等為約定，則買賣契約尚未成立，且經被上訴人於98年8月28日限期通知上訴人訂立買賣書面契約，上訴人並未遵期訂約，應認系爭分屋協議有關出售系爭房屋予上訴人之約定已失效。則上訴人依系爭分屋協議，請求被上訴人賠償未移轉系爭房屋所受之損害，即屬無據等語，資為抗辯。
並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)上訴人之母李環於96年1月31日提供系爭土地與被上訴人簽訂系爭合建契約，嗣上訴人因李環移轉部分土地予伊而加入系爭合建契約，兩造與 李環復 於97年1月14日簽訂系爭分屋協議，並於同日就系爭合建契約與板信商銀訂立不動產信託契約書（下稱系爭信託契約），將系爭土地信託登記予板信商銀。
(二)被上訴人於完工並辦妥所有權第一次登記後，將合建建物之1樓A1等8戶房屋移轉登記予上訴人，並辦妥所有權移轉登記，至於系爭房屋，被上訴人於取得所有權後，已出售他人並移轉登記完畢。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張被上訴人違反系爭分屋協議之約定，未將系爭房屋分配予上訴人，而轉售移轉予第三人，自應賠償上訴人所受之價差損害等語。為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點為：(一)兩造就系爭房屋是否成立買賣契約？(二)上訴人請求被上訴人賠償損害，有無理由？茲分別論述如下：
(一)關於兩造就系爭房屋是否成立買賣契約之爭點：
１、本件上訴人之母李環於96年1月31日提供系爭土地與被上訴人簽訂系爭合建契約，嗣上訴人因李環移轉系爭土地所有權1/2予伊而加入系爭合建契約，兩造與李環復於97年1月14日簽訂系爭分屋協議，並於同日就系爭合建契約與板信商銀訂立系爭信託契約，將系爭土地信託登記予板信商銀之事實，為兩造所不爭執，並有房屋合建契約書、分屋協議書、不動產信託契約書附卷可稽（見原審卷頁6-15、150-158），自堪信為真實。觀之系爭分屋協議第1條約定：「乙方（即被上訴人）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層（內容：1樓A1戶，2樓A1戶，5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶，6樓A1戶及A2戶，10樓B1戶及B2戶，11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶，13樓B1戶及B2戶），同意分屋予甲方（即上訴人及李環），並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費用各由甲、乙雙方支付之。」，而第2條及第3條則約定「甲方依合建契約內容，另再分得地下室停車位6.91車位」、「甲、乙雙方之合建契約內容，明訂甲方分得之房屋坪數為220.99坪，實際坪數以權狀登記為準（換算價值總金額為82,782,404元正；其雙方之權利義務責任，以房屋合建契約書為依準，不得抵觸。」（見原審卷頁12）核與系爭合建契約第3條第1款有關上訴人及李環分得之房屋（含大公）及車位坪數（見原審卷頁6）相符，互核以對，足見兩造簽訂系爭分屋協議，係重申被上訴人應依系爭合建契約將上訴人及李環分得之房屋及車位坪數辦理移轉登記，另就超過系爭合建契約分得坪數部分之房屋約定依合建契約各樓層銷售金額出售予上訴人及李環。
２、又系爭信託契約第9條第1項約定：「信託目的完成時，丙方（即板信商銀）應即依合建契約、分屋協議或其他
甲、乙方（即被上訴人、地主）之協議或指示，就甲、乙方應分得之部分辦理信託財產之結算與返還。」（見原審卷頁14）；嗣板信商銀於系爭合建完工並辦理建物登記完成後之99年5月4日，依上開約定召集上訴人、被上訴人及另一合建地主 曹林玉霞 召開「嘉泉建設中和市○○段找補協商會議」，會中就「上訴人及李環對於被上訴人提出之找補金額及計算面積均價均無意見。上訴人及李環同意被上訴人提出之信託財產委託人明細表、測量成果圖、建物分配表及找補原則。上訴人及李環願給付500萬元給曹林玉霞。上訴人及李環願給付22,997,633元給被上訴人。…上訴人找補金額給付被上訴人及曹林玉霞後，就上訴人及李環剩餘之信託財產返還，並自返還之日起算2個月內被上訴人須完成交屋…。」等項達成決議。其後上訴人、李環及被上訴人、曹林玉霞為確保上開決議之履行，復於99年5月17日與板信商銀簽訂特定用途金錢信託契約書，並由板信商銀於99年6月8日將找補金額完成信託分配，於99年6月11日出具信託財產結算報告書；被上訴人則依上開會議決議將合建建物之1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、10樓B2戶、11樓B2戶共8戶房屋辦理移轉登記予上訴人，亦有上開找補協商會議紀錄、特定用途金錢信託契約書、信託財產結算報告書附卷可稽（見原審卷頁85-95、本院卷㈠頁138-148）。由此益徵，上訴人、李環就依系爭合建契約第3條及分屋協議第2、3條應分得之房屋220.99坪（總價額82,782,404元），已與被上訴人達成上開協議，而由被上訴人將上述1樓A1等8戶以上訴人為起造人之房屋（見原審卷頁159-160）分配予上訴人，並由上訴人、李環給付找補金額完畢。至於系爭6樓A1及A2以被上訴人為起造人之房屋（見原審卷頁159），核屬超過系爭合建契約分得坪數部分之房屋，上訴人及李環僅得依系爭分屋協議第1條約定按合建契約各樓層銷售金額向被上訴人買受。
３、按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，依民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。同法第346條第1項並規定，價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。當事人就價金雖未具體約定，如依情形可得而定者，自應認就價金已互相同意，買賣契約即為成立。經查，兩造於系爭分屋協議第1條約定，被上訴人允諾房屋合建興建完成後，同意將系爭6樓A1及A2房屋依合建契約中之各樓層銷售金額出售予上訴人，並辦理土地房屋所有權過戶予上訴人，已如上述，而系爭合建建物之各樓層銷售金額，亦有房地坪數計算表、大樓各層銷售金額及價差表可資認定（見原審卷頁57-58、本院卷㈠頁25），由此足見，被上訴人與上訴人就移轉之不動產及價金業已互相同意。參以系爭分屋協議首段已載明係為兩造所簽署系爭合建契約興建完成後之建物所達成之分屋協議，並就未盡事宜，於第4條明定「依合建契約內容實行之」，另無必須另訂買賣書面之相關約定。而系爭房屋之買賣，除標的物及價金外，所涉及之其他不動產交易常見事項，如系爭房屋之產權移轉及交屋時間已於系爭合建契約第10條明訂，相關稅賦及費用之負擔亦有系爭分屋協議第1條後段「過戶相關費用各由甲、乙方雙方支付之」及系爭合建契約第12條、第13條及第19條之約定為據。至於買賣價金之給付時點及方式，依民法第369、371條之規定，買賣價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時於標的物之交付處所交付之。準此，尚難認兩造有非另行訂立書面否則無法履行系爭房屋買賣契約之情形。則依上開說明，應認兩造間就系爭房屋之買賣契約於系爭分屋協議簽訂時即為成立。
(二)關於上訴人請求被上訴人賠償損害之爭點：
１、本件被上訴人於98年8月28日發函催告上訴人就「6樓A3戶及A4戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」等10戶房屋，依預售屋買賣之業界慣例，於文到3日內與被上訴人洽訂正式買賣事宜，並支付訂立、簽約金等語，有被上訴人所提之98年8月28日98泉建字第0980828001號函附卷可稽（見原審卷頁175、本院卷㈠頁127）。復於98年9月14日發函催告上訴人就「5樓A3戶及A4戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」等10戶房屋，於文到3日內與被上訴人洽訂正式買賣事宜，並支付訂立、簽約金等語（見原審卷頁176-177、本院卷㈠頁128-129）。互核以觀，被上訴人上開函文前後所稱「6樓A3戶及A4戶」、「5樓A3戶及A4戶」，已有不一，且均未提及系爭6樓A1及A2房屋。又上訴人於98年9月17日委託律師發函表示：上開房屋之買賣契約業已生效，容待系爭合建案完成後再行履約等語。被上訴人再於98年11月16日委由律師回函表示：「6樓A3戶及A4戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」等房屋，關於買賣標的物與買賣價金之買賣契約要素，達成意思表示一致，惟關於其他買賣契約內容如：得否轉售，銀行貸款應於何時辦妥等常見之內容，並未達成意思表示一致，契約尚未成立等語（見原審卷頁178-182、本院卷㈠頁130-134、166-174），仍未見提及系爭6樓A1及A2房屋。況兩造間就系爭房屋之買賣契約於系爭分屋協議簽訂時即為成立，已如上述，且上訴人就上開催告函所述其中「5樓A3戶、
A4戶、10樓B2戶、11樓B2戶」等4戶房屋，其後亦未另行訂立買賣書面，仍於99年間依找補協商決議而辦理移轉登記予上訴人及李環。是被上訴人逕以上訴人並未遵期與之簽立系爭房屋買賣書面契約為由，抗辯系爭分屋協議關於被上訴人出售系爭房屋予上訴人之約定已失效云云，即難遽採。
２、參以被上訴人於上開發函後，仍就系爭房屋於98年12月16日與上訴人討論配合裝潢設計之變更工程，並約定由被上訴人施作，復於同年月18日議價工程款為30萬元，由上訴人於99年1月21日先行給付15萬元，其餘15萬元俟工程完工時給付，且上開變更設計有A1、A2之5樓通6樓之內梯規劃，此有經兩造簽名確認之98年12月16日客戶室內變更追加減帳明細表、98年12月18日電氣設備配置及變更表、上訴人99年1月21日匯款15萬元予被上訴人之匯出匯款憑證、變更設計平面圖、室內設計委託合約書可稽（見原審卷頁117-120、125-134、本院卷㈠頁26-42、113-126、135-137）。核與系爭合建契約第17條「甲方對於分得之房屋在施工期間不可任意提出變更設計施工，如有變更設計時，應與乙方事先協商」之約定無違。由此可見，被上訴人與上訴人就系爭房屋之變更設計，係本於系爭分屋協議及合建契約之內容而為履行。是上訴人主張被上訴人係以買賣存在為前提而同意上訴人裝潢系爭房屋等語，衡情堪採。又系爭房屋雖不在上述99年5月間找補協商會議之決議範圍，惟上訴人仍得依系爭分屋協議第1條約定按合建契約各樓層銷售金額予以買受，亦如上述，況上訴人先後於99年1月14日、4月8日、6月21日、8月3日以存證信函通知被上訴人已備價金，於房地登記完成及點交時一次全數給付等語（見本院卷㈠頁176-184、186-192）。則被上訴人辯稱其依系爭分屋協議出售系爭房屋予上訴人之約定已失效云云，自不足採。
３、被上訴人於系爭房屋變更設計施工期間之99年7月6日，將系爭6樓A1房屋以10,250,000元、6樓A2房屋以925萬元另行出售予第三人 陳炳林 ，並於99年7月13日辦妥所有權移轉登記，有板信商銀101年3月2日板信集中字第1017470228號函檢附之陳炳林與被上訴人之房屋土地預定買賣契約書影本2份（見本院㈡卷頁68-69）及土地暨建物登記簿謄本（見原審卷頁35-55、本院卷㈡頁36-41）可憑。而被上訴人於言詞辯論程序當庭提出其與陳炳林之房屋土地預定買賣契約書原本（影印附本院卷㈡頁124-146），其中6樓A1部分「買方陳炳林」之捺印位置（見本院卷㈡頁143）與被上訴人於準備程序提出之影本捺印位置（見本院卷㈡頁58）有別；至於6樓A2部分契約書後附之付款明細表，前者無繳款簽收紀錄（見本院卷㈡頁134），後者則有繳款簽收紀錄（見本院卷㈡頁63），亦有未符。互核觀之，應以陳炳林向板信商銀申請抵押借款所憑之上開2份房屋土地預定買賣契約書所載價款，據以認定被上訴人出售系爭房屋予陳炳林之價格，衡情較為可採。
４、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第226條第1項、216條第1項分別定有明文。本件被上訴人為系爭房屋買賣契約之出賣人，於訂約後已將買賣標的物之系爭房屋所有權移轉於第三人陳炳林，其對於上訴人所負移轉所有權之義務，即陷於給付不能之狀態，上訴人依上開規定請求被上訴人賠償損害，自屬有據。茲查系爭6樓A1及A2房屋之坪數，分別為30.54坪及
31.66坪，共計62.2坪（見原審卷頁56），依被上訴人所提之各層銷售金額及價差表，6樓每坪單價為234,000元，依此計算，上訴人就系爭房屋應給付被上訴人之總價為（234,000×62.2＝14,554,800元）。而系爭6樓A1及A2房屋經被上訴人分別以10,250,000元及925萬元轉售，亦如上所述，則上訴人因被上訴人之給付不能而受有系爭房屋之價差損害為4,945,200元（10,250,000＋9,250,000－14,554,800＝4,945,200），從而，上訴人僅請求被上訴人賠償311萬元，應屬有據。
五、綜上所述，上訴人依系爭合建契約、分屋協議及買賣之法律關係，請求被上訴人給付上訴人311萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月3日（見原審卷頁31）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法或所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，爰不再逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年4月17日
民事第十庭
審判長法官張宗權
法官陶亞琴法官鄭純惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月20日
書記官楊妙恩附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。