臺灣高等法院100年度上字第1205號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1205號民事判決

裁判日期：民國101年04月17日

裁判案由：交付房屋等

臺灣高等法院民事判決100年度上字第1205號上訴人 卜文雄 訴訟代理人 許再定 律師被上訴人 陳珠蘭
傅榮昌 共同訴訟代理人蔡文燦律師上列當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國100年9月13日臺灣桃園地方法院100年度訴字第198號第一審判決提起上訴，本院於民國101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國93年12月22日原欲代理其子即訴外人 卜琦樟 向被上訴人陳珠蘭購買其所有坐落桃園縣八德市○○段82之39地號、79之25地號土地及其上同段196建號即門牌號碼桃園縣八德市○○○街○○巷○○號5層樓房屋乙棟（下稱系爭房地），惟因卜琦樟無意購買，故改由上訴人為買受人，約定以被上訴人陳珠蘭積欠 兆豐 國際商業銀行股份有限公司（原名稱為中國國際商業銀行股份有限公司，下稱兆豐銀行）之房屋貸款新臺幣（下同）720萬元及地價稅、房屋稅等稅捐、被上訴人傅榮昌積欠上訴人之借款10萬元，合計750萬元作為買賣價金。被上訴人陳珠蘭並於94年1月10日辦妥系爭房地之所有權移轉登記予上訴人。上訴人與被上訴人復以口頭約定，前開房屋（下稱系爭房屋）仍暫借被上訴人使用2年即自94年1月10日起至96年1月9日止，使用期滿被上訴人應自系爭房屋遷出並騰空交還上訴人，如逾期不遷讓，須支付上訴人每月2萬5,000元之租金。詎被上訴人自96年1月10日起仍繼續占有使用系爭房屋，拒不遷讓，亦不依約支付租金，爰依民法第464條、第470條第1項前段之規定，請求被上訴人遷出及返還系爭房屋。且被上訴人於前開使用借貸契約屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權使用，且致使上訴人受有相當每月2萬5,000元租金之損失，則上訴人得另依民法第179條規定，請求被上訴人返還自96年1月10日起至99年12月31日止共4年，每月2萬5,000元，合計120萬元之相當於租金之利益。退步言，如鈞院認兩造就系爭房屋無使用借貸之契約關係，上訴人亦得依民法第348條之規定，請求被上訴人陳珠蘭交付系爭房地；另被上訴人傅榮昌則係無權占有使用系爭房屋，上訴人得依民法第767條之規定，請求其返還系爭房屋。且被上訴人陳珠蘭未依買賣契約點交系爭房地，應屬不完全給付，被上訴人傅榮昌則無權占用系爭房屋，致使上訴人受有每月2萬5,000元相當租金之損害，合計自96年1月10日起至99年12月31日止，共4年計120萬元，上訴人亦得依民法第227條、第231條、第179條之規定，請求被上訴人陳珠蘭損害賠償或被上訴人傅榮昌返還前開利益。爰為先位聲明：㈠被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交還上訴人；㈡被上訴人應共同給付上訴人120萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息：㈢願供擔保，請准宣告假執行。若先位聲明不成立，則備位聲明：㈠被上訴人陳珠蘭應將系爭房地交付上訴人；㈡被上訴人傅榮昌應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交還上訴人；㈢被上訴人應共同給付上訴人120萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：由承辦系爭房地買賣及登記之代書即證人 邱光輝 之證述內容可知，系爭房地係於93年11月4日由被上訴人傅榮昌代理被上訴人陳珠蘭，以800萬元出售予卜琦樟，卜琦樟則委由上訴人為代理人，故系爭房地之買主為卜琦樟，被上訴人陳珠蘭與上訴人就系爭房屋並無買賣之法律關係存在，系爭房地嗣所以移轉登記予上訴人，係依被上訴人陳珠蘭與卜琦樟所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第10條之約定，登記名義人本來就可由買方指定，故上訴人不得本於買賣關係為交付系爭房地之請求。又上訴人未與被上訴人約定系爭房地暫借被上訴人使用2年，期滿繼續使用須每月支付2萬5,000元租金之情事。實則本件係因上訴人或系爭房地之買受人卜琦樟既迄今仍未給付全部之買賣價金，被上訴人陳珠蘭當無交付系爭房地之義務，亦不生給付遲延或給付不完全之問題，且非無權占有系爭房地。而被上訴人傅榮昌既為被上訴人陳珠蘭之夫，其經被上訴人陳珠蘭同意占有居住系爭房地，自亦非無權占有。又依系爭買賣契約第4條、第15條、第13條約定，上訴人應於系爭房地移轉所有權登記時，將尾款給付被上訴人陳珠蘭，否則得沒收價款並解除契約，為此被上訴人陳珠蘭已以存證信函通知上訴人及買受人即卜琦樟沒收已交付之全部款項，並請上訴人及卜琦樟依約將已過戶之產權無條件返還被上訴人陳珠蘭名下，故上訴人所為請求自屬無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，先位上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交還上訴人；㈢被上訴人應共同給付上訴人120萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息：㈣願供擔保，請准宣告假執行。備位上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人陳珠蘭應將系爭房地交付上訴人；㈢被上訴人傅榮昌應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交還上訴人；㈣被上訴人應共同給付上訴人120萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤願供供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人於93年11月4日代理其子卜琦樟與被上訴人陳珠蘭之
代理人即被上訴人傅榮昌買賣系爭房地，約定買賣總價金800萬元，並簽立系爭不動產買賣契約書。
㈡前開房地業於94年1月10日，以買賣為原因，移轉登記予上訴人。
㈢上訴人以系爭房地為抵押物，於94年1月5日向兆豐銀行借款
720萬元，並於同年月12日兆豐銀行撥款後，轉帳703萬9,300元清償被上訴人陳珠蘭原積欠兆豐銀行之借款。。
㈣上訴人曾代被上訴人陳珠蘭繳交系爭房地之房屋稅、地價稅及行政罰鍰，總計5萬2,175元。
㈤於被上訴人陳珠蘭與卜琦樟就系爭房地簽立系爭不動產買賣
契約書時，被上訴人傅榮昌尚積欠上訴人借款10萬元未清償。
五、上訴人主張其與被上訴人陳珠蘭間就系爭房地成立買賣契約，並約定將系爭房屋借予被上訴人使用2年，惟屆期被上訴人拒不搬遷，致其受有損害，而被上訴人則以前揭情詞置辯，茲本件應審究之爭點為：上訴人與被上訴人陳珠蘭間就系爭房地有無成立買賣契約？兩造間就系爭房地有無成立使用借貸契約？被上訴人陳珠蘭與卜琦樟間就系爭房地成立的買賣契約是否為利益第三人契約？上訴人能否據以請求被上訴人陳珠蘭交付系爭房屋？㈠上訴人係代理卜琦樟買受系爭房地：
⒈查上訴人於93年11月4日代理其子卜琦樟，與被上訴人陳珠
蘭代理人傅榮昌簽立系爭不動產買賣契約書，買受系爭房地，有系爭不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第47至48頁）。上訴人抗辯：前開買賣契約嗣已作廢，改由上訴人與被上訴人陳珠蘭間成立買賣契約云云，惟未能舉證以實其說，且質之受託辦理本件買賣及移轉登記事宜之代書即證人邱光輝並於原審結證稱：「買主是卜琦樟，但是到場簽約的是原告」、「（問：買受人是卜琦樟，為何你去辦移轉登記時是移轉登記給原告？）因為登記名義人本來就是由買方指定。」、「（問：後來買賣雙方有無說這買賣契約作廢不要了？）沒有印象」、「（問：後來原告有無跟你說本來是卜琦樟要買，後來卜琦樟不買了，改由原告來買？）沒有印象」等語在卷（見原審卷第71頁背面至73頁）。是由系爭不動產買賣契約書之記載及證人邱光輝上開證述內容互核以觀，本件應係上訴人代理其子卜琦樟與被上訴人陳珠蘭訂立系爭房地之買賣契約，上訴人並非系爭房地之買受人甚明。
⒉上訴人辯以：系爭房地於辦理所有權移轉登記予卜琦樟前委
由代書撤件，改登記予上訴人，並經被上訴人陳珠蘭同意，顯然兩造間已另以口頭成立新買賣契約云云。然查，系爭房地於簽立系爭不動產買賣契約後，原委由代書邱光輝辦理移轉登記予卜琦樟，嗣上訴人要求撤件，另以上訴人名義送件辦理移轉登記乙情，已據證人邱光輝證述在卷（見原審卷第73頁），且為被上訴人所不爭執，然觀諸系爭不動產買賣契約書第10條約定：「登記名義人由甲方（即卜琦樟）自行指定，乙方（即被上訴人陳珠蘭）不得異議…。」（見原審卷第47頁背面），是系爭房地之買受人卜琦樟原有權指定系爭房地之登記名義人，則上訴人代理卜琦樟買受系爭房地，並指定自己為系爭房地所有權移轉登記名義人，自與上開約定無違，且證人卜琦樟於本院準備程序亦證稱：「事前我父親有告知我，他說有一棟房屋，可能會進入法拍，他有意願要買，詢問我的意見，當時我在美國讀書，我是回答他，應該會有利差，應該是有20-30％空間，應該是值得投資，後來，我打電話回去時，他說想登記在我名下，我說我在美國讀書5年，積蓄都用完了，他說不必用我的錢，將登記在我名下，當時我在考慮要不要留在美國發展，他說這這棟房屋屋主如還不了款，這房屋就會是我的。後來，那時因在美國要期末考，我有點忙，而我的婚姻有一點緊張的關係，想逃避，後來我有查詢離婚法，如我父親要將房子登記在我名下，如我將來離婚，我太太依法可以請求一半的剩餘財產，我就打電話給我父親說這利害關係，我父親聽了也很緊張，但告訴我已經登記好了，所以，他想趕快再去改登記」等語（見本院卷第51頁背面至52頁），顯然上訴人向被上訴人陳珠蘭買受系爭房地時，確係代理其子卜琦樟為之，嗣因獲悉卜琦樟與前配偶間有夫妻剩餘財產請求之問題，故而要求代書邱光輝撤件，改以上訴人名義辦理登記。至上訴人嗣再辯以：依系爭不動產買賣契約書之記載，上訴人於買方卜琦樟印文下簽名，並未表明代理意旨，顯非以代理人身分簽約，系爭不動產買賣契約書之買受人應為上訴人云云。然查，上訴人此部分所辯，非惟與其主張係代理其子卜琦樟簽立系爭不動產買賣契約書乙節已有不同，亦與證人邱光輝、卜琦樟前開證述相悖，自不足採。上訴人復抗辯：上訴人與卜琦樟間為借名契約，證人卜琦樟亦附和稱：與上訴人間為借名契約等語（見本院卷第52頁背面），惟上訴人自始係與其子卜琦樟約定，由上訴人出資購買系爭房地，登記予其子卜琦樟，嗣因卜琦樟與前配偶間恐有夫妻剩餘財產分配問題，始將系爭房地改登記予上訴人乙節，已據證人卜琦樟前開證述在卷，證人卜琦樟嗣附和謂與上訴人間有借名契約關係，已難憑信，況上訴人與卜琦樟間縱有借名契約關係存在，非被上訴人所能知悉，基於債之相對性，上訴人自不得執以對抗被上訴人。
㈡兩造間無使用借貸契約，被上訴人占有使用系爭房地並非無權占有：
⒈上訴人主張其買受系爭房地後，另與被上訴人間就系爭房地
成立使用借貸契約，為被上訴人所否認，上訴人就此亦未能舉證證明，已難採信。又依系爭不動產買賣契約書第4條約定：「尾款付款條件為乙方償還前順序抵押權之債權同時。」、第5條第2項約定「甲方應於乙方交付第7條之文件書類同時提供辦理貸款必備之文件，並依承辦代書通知日期親自辦理開戶對保，且將存摺、取款條、密碼等資料，交付乙方以為專案保管，俟核貸後由代書通知雙方會同領款交付或授權逕予撥入乙方指定之帳戶以代交付，甲方始得領回產權證件。本貸款事宜倘因甲方延誤、拒辦，或條件不合而無法獲准，或核貸金額不足抵付尾款時，除本約定外，均應於交屋時以現金補足。」第16條第7項約定：「雙方協議買賣標的于尾款收訖同時點交甲方管業。」查被上訴人陳珠蘭因將系爭房地出賣予卜琦樟，而於94年1月10日將系爭房地所有權移轉登記予卜琦樟指定之上訴人，已如前述，而上訴人以系爭房地為抵押擔保品，於94年1月5日向兆豐銀行借款720萬元，並於同年月12日兆豐銀行撥款後，轉帳703萬9,300元以清償被上訴人陳珠蘭原積欠兆豐銀行之借款。上訴人另曾代被上訴人陳珠蘭繳交系爭房地之房屋稅、地價稅及行政罰鍰，總計5萬2,175元等情，為兩造所不爭執，已如前述，則上訴人基於其與卜琦樟間之內部約定，業已代卜琦樟給付被上訴人陳珠蘭系爭房地買賣價金共計709萬1,475元（計算鏑：
7,039,300＋52,175＝7,091,475），核與系爭不動產買賣契約約定之買賣總價金800萬元，猶有尾款90萬8,525元（計算式：8,000,000－7,091,475＝908,525）。則被上訴人依系爭不動產買賣契約書第4條、第5條、第16條第7項約定，於卜琦樟給付尾款前，自得拒絕交付系爭房地，是上訴人主張被上訴人陳珠蘭應負出賣人義務而交付系爭房地云云，尚非可取。
⒉上訴人雖抗辯：契約書上記載之800萬元是概數，系爭房地
買賣總價金係約定以被上訴人陳珠蘭積欠銀行貸款720萬元、積欠之地價稅、房屋稅及被上訴人傅榮昌借款10萬元，合計750萬元云云。但查，上訴人實際上代被上訴人陳珠蘭清償銀行借款及稅款計709萬1,475元，已如前述，縱加計被上訴人傅榮昌之借款10萬元，僅719萬1,475元，核與其主張已給付買賣總價金750萬元乙節，已有不符。況觀之系爭不動產買賣契約書第2條約定：「買賣總價款：新台幣捌佰萬」其下並蓋有買方卜琦樟、賣方被上訴人陳珠蘭印文，並無任何保留記載，顯然上訴人於代理卜琦樟簽立系爭不動產買賣契約書時，就買賣總價金為800萬元乙節，業已確認無訛。
參以系爭不動產買賣契約書第4條、第5條復就尾款部分約定應於卜琦樟償還前順序抵押權時為之，且銀行核貸金額如有不足時，應由卜琦樟於交屋時以現金補足，顯然買賣雙方確已認知卜琦樟代償被上訴人陳珠蘭積欠銀行貸款與系爭房地買賣總價金係屬二事，買賣雙方就尾款仍有找補問題，此參諸證人邱光輝於原審證稱：「（問：價金是照不動產買賣契約書所寫的800萬元？有無其他約定？）就是800萬元，我是依照雙方的意思打上去的。」「原來賣方的繳息不正常，中國商銀希望賣方自己把房子賣掉比較單純，後來買方把房子買下來，雙方約定買方用貸款下來的錢去還賣方前順位的抵押債權，這是付價金的方式。」「（問：約定價金寫800萬元，如果還前順位的抵押債權不到800萬元怎麼辦？）我不知道確實賣方還欠銀行多少錢，雙方也沒有講到如果代償賣方的全部債務不到800萬時要怎麼辦。照這樣子寫的約定應該是償還賣方的全部債務後過戶再把跟800萬元的差額付給賣方」「（問：所以買賣的價金就是確實定為800萬元？）是的」「（問：是買方還是賣方提議價金800萬元？）是雙方同意，但是是何人提的我不記得」「我只知道還欠700多萬元，確實數目不曉得。貸款還有多少與買賣價金多少是兩回事」等語（見原審卷第71頁背面至第73頁正面），益徵系爭房地之買賣總價金應為800萬元，始符實情。上訴人就系爭不動產買賣契約所約定之買賣總價金800萬元，扣除代償被上訴人陳珠蘭積欠兆豐銀行之欠款及稅捐外，猶需給付被上訴人陳珠蘭尾款90萬8,525元，縱依上訴人主張扣除被上訴人陳珠蘭之夫即被上訴人傅榮昌積欠之借款10萬元，猶需給付剩餘之尾款為80萬8,525元，上訴人或卜琦樟於給付尾款前，被上訴人陳珠蘭依系爭不動產買賣契約書第16條第7項約定，自得拒絕交付系爭房地，則被上訴人陳珠蘭依出賣人之地位，於交付系爭房地前占有使用，其夫即被上訴人傅榮昌經被上訴人陳珠蘭同意占有使用系爭房地，均非無權占有，則上訴人主張被上訴人係無權占有系爭房地云云，並非可採。
㈢系爭不動產買賣契約書非利益第三人契約，上訴人不得請求被上訴人返還系爭房地：
按第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方向第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付權利之契約。倘第三人並未取得直接請求他方給付之權利，即僅為當事人與第三人間之「指示給付關係」，尚非民法第269條所規定之第三人利益契約（最高法院97年台上字第176號判決意旨參照）。查被上訴人陳珠蘭係依系爭不動產買賣契約書第10條之約定，依買受人卜琦樟之代理人即上訴人之指示，以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，已如前述，則上訴人僅為買受人卜琦樟指定之登記名義人，並未取得直接向被上訴人陳珠蘭請求給付之權利。遑論系爭不動產買賣契約書之買受人卜琦樟就系爭房地之買賣總價金尾款尚未給付，被上訴人陳珠蘭依系爭不動產買賣契約書第16條第7款約定，原得拒絕交付系爭房地，則上訴人縱基於卜琦樟與被上訴人陳珠蘭間指示給付關係，亦無從請求被上訴人陳珠蘭交付系爭房地。
㈣基上，系爭房地之買受人應為卜琦樟，上訴人與被上訴人陳
珠蘭間並無買賣契約關係，上訴人亦非系爭買賣契約書之利益第三人，上訴人對被上訴人陳珠蘭並無直接請求之權利，且上訴人復無法舉證證明兩造間就系爭房地成立使用借貸契約，則上訴人自無從請求被上訴人交付借用之系爭房屋，或請求被上訴人陳珠蘭交付買賣標的之系爭房地。況卜琦樟未依系爭不動產買賣契約書之約定，給付買賣總價金之尾款，被上訴人陳珠蘭得拒絕交付系爭房地，並有權占有使用系爭房地，自無不完全給付、給付遲延或不當得利之情事。被上訴人傅榮昌經被上訴人陳珠蘭同意而占有使用系爭房地，亦無不當得利可言。
六、綜上所述，上訴人先位依民法第464條、第470條規定，請求被上訴人返還借用之系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當租金之不當得利120萬元及法定遲延利息，備位依民法第348條規定，請求被上訴人陳珠蘭交付買賣標的之系爭房地，依民法第767條規定，請求被上訴人傅榮昌自系爭房屋遷出騰空，並依民法第227條、第231條、第179條規定，請求被上訴人賠償相當租金之損害或給付相當租金之不當得利120萬元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原審判決上訴人敗訴，並駁回假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年4月17日
民事第三庭
審判長法官林陳松
法官張靜女法官賴惠慈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月17日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。