臺灣桃園地方法院民事判決 108年度桃訴字第7號
原 告
即反訴被告 游王錦貎
訴訟代理人 游淑琄 律師
邱清銜 律師
被 告
即反訴原告 張志騰
被 告 陳莉蓁
共 同
訴訟代理人 陳冠宇 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年11月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告張志騰應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○號房屋房
屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬元，及自民國一○六年十月六日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年十月六日起至遷讓返還第一項所示房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項，於原告分別以新臺幣壹拾陸萬柒仟玖佰參拾
參元、新臺幣參萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第三項到期部分，於原告每期以新臺幣伍仟元為被告供擔
保後得假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
提起反訴；反訴之標的如專屬他法院管轄或與本訴之標的及
其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、
第260條第1項分別定有明文。經查，本件原告主張其與被
告張志騰就門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號房屋（下稱
系爭房屋）成立租賃契約（下稱系爭租約），被告陳莉蓁則
為系爭租約之連帶保證人，因被告等未依約繳納租金，系爭
租約業經原告合法終止，故請求被告等應遷讓返還系爭房屋
，並給付積欠之租金及相當租金之不當得利；被告則提起反
訴，主張系爭房屋及所坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號
（權利範圍10000分之551）、同段888-45地號（權利範圍
全部）、同段888-46地號（權利範圍10000分之551）等土
地（與系爭房屋，下合稱系爭房地）原係被告張志騰所有，
被告張志騰嗣將系爭房地出賣予原告之系爭買賣契約有無效
、得撤銷或為借名登記之法律關係等情形，而請求如後述，
可認本、反訴之基礎事實均涉及系爭房地之權利歸屬，足認
本、反訴之訴訟資料具有共通性、相牽連性，揆諸首揭規定
，應予准許。
貳、本訴部分
一、原告主張：被告張志騰於民國105年4月30日邀同其妻即被
告陳莉蓁為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，兩造間並簽
訂系爭租約，約定租期自105年5月1日至107年4月30日
，租金每月新臺幣（下同）1萬5,000元，詎被告尚積105
年10月至106年3月之租金共計9萬元未繳納，原告業以存
證信函及民事準備程序㈠狀送達被告，作為終止系爭租約之
意思表示，爰依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關係
提起本件訴訟，請求被告應遷讓返還系爭房屋，並給付積欠
之租金及相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告張志騰
應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告9萬元，
及自民事準備程序㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息。㈢被告應自民事準備程序㈠狀繕本送
達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000
元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告及訴外人 游采 靜於105年2、3月間，知悉
被告張志騰需資金周轉，又因在大陸工作難以向臺灣之銀行
辦理貸款，亦無暇瞭解房屋實際價值之機會，遂向被告張志
騰誆稱得將被告張志騰所有之系爭房地以假買賣之方式登記
於原告名下，再由原告之次女作保，即得向銀行覓得條件較
佳之貸款機會，故原告與被告張志騰於105年3月13日就系
爭房地成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於105年5
月2日將系爭房地移轉登記予原告，再由被告等與原告簽立
系爭租約，以承租之方式繼續使用系爭房屋，後原告持系爭
房地向台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）實
際貸得710萬元，卻向被告張志騰謊稱僅貸得510萬元，並
侵吞248萬6,000元之款項，經被告等發現後， 游采靜 於10
5年10月18日代理原告將系爭房地又出賣予被告之胞弟即訴
外人 張瀚文 ，以達將系爭房地返還予被告張志騰之目的（尚
未辦理移轉登記），是系爭租約與系爭買賣契約均屬通謀虛
偽意思表示而無效，縱令系爭買賣契約有效，此亦為被告張
志騰受詐欺所簽立，被告張志騰依法亦得撤銷買賣之意思表
示，再退步言，系爭買賣契約應為被告張志騰將系爭房地移
轉登記於原告名下作為向銀行申請貸款之用，然仍由被告張
志騰實際使用、管理系爭房屋，屬借名登記之法律關係，則
被告張志騰亦得依法終止借名登記契約，是原告仍不得以系
爭房屋所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給
付積欠之租金及相當租金之不當得利等語資為抗辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、查系爭房地原為被告張志騰所有，其於105年4月14日就系
爭房地與原告成立系爭買賣契約，並於105年5月2日移轉
登記所有權予原告，被告張志騰另於105年4月30日邀同被
告陳莉蓁為連帶保證人，與原告簽訂系爭租約，約定租期自
105年5月1日起至107年4月30日止，租金每月1萬5,00
0元等情，有系爭買賣契約、系爭租約、系爭房地登記謄本
在卷可稽（見本院卷一第8-11、44-49頁，卷二第16-106頁
），且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張被告等應遷
讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及相當租金之不當得利
一節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲就兩造間之
爭點判斷如下。
四、得心證之理由：
㈠系爭買賣契約及系爭租約是否有無效、得撤銷或契約當事人
間實際上存有借名登記法律關係之情形？
1.按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被
告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦
應駁回原告之請求。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思
表示者，其意思表示無效；因被詐欺或被脅迫，而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者
，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民
法第87條第1項前段、第92條第1項分別定有明文；另借名
登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記
，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登
記之契約。準此，系爭買賣契約及系爭租約為兩造所簽立，
惟被告抗辯該等契約或因兩造間通謀虛偽意思表示而無效、
或因被告受詐欺為意思表示而得撤銷、或系爭買賣契約實質
上屬借名登記之法律關係等語，已為原告所否認，自應由被
告就此等利己事實負舉證責任。
2.經查，觀諸被告所提出游采靜及被告陳莉蓁於105年4月18
日之對話錄音譯文略以：「被告陳莉蓁：他不知道我們是用
這種方法，用你媽的名字來貸款給我們這樣…我們不能講，
這種東西就是答應你的。游采靜：講出來都沒了…剛好我媽
媽信用都很ok，不然也沒有辦法…被告陳莉蓁：但是房子並
不是賣給你們，只是利用你家名譽，不能給他知道。游采靜
：你們這些人我幫了，到時候換我死。被告陳莉蓁：對阿，
嘴巴要閉住、閉住…游采靜：我媽很挺我，只要我講什麼他
都信，因為我媽說實在的很疼我…」等語（見本院卷一第13
0-131頁）、於105年10月8日之對話錄音譯文略以：「被
告陳莉蓁：你冒這個險來幫我這個大忙，把房子過給你媽這
樣的方式。游采靜：你如果真的繳不起被法拍的話，我媽和
我妹的信用完全會破，只要你們兩期不繳，他們信用就破產
了…被告陳莉蓁：對啊…如果這個事情要是要是傳出去…你
承受的傷害會有多大…你看你媽他們全部都不知道，他要知
道說你利用他的名字把我們的房子過在他名下…那怎麼辦…
後來你媽有沒有發現那300多萬你從你媽的帳戶領出來，然
後有馬上領回去給他？」等語（見本院卷一第135頁反面至
第138頁），於105年10月18日游采靜、張瀚文、被告等及
地政士 范德城 之對話錄音譯文略以：「張瀚文：據我所知，
你媽開授權書給你這個方式就可以處理…這個房子你就有辦
法買賣或貸款…游采靜：要辦也是好，在我家裡的人完全不
知情的情況下我都OK…包括我老公、包括我家裡的人，我不
想讓任何一個人知道…如果我家任何一個人知道了，我就擺
爛完全不辦…被告陳莉蓁：我老公比較衝動…被告張志騰：
我們沒有過河拆橋，因為我很傷心，我媽他也知道了。張瀚
文：我哥他比較急…要保護你也是怕父母知道…范德城：只
要授權書…印鑑證明、印鑑章，代書基本上就可以辦理過戶
了。游采靜：印鑑章我要用偷拿的啦。」等語（見本院卷一
第139-143頁），細繹前開對話內容之脈絡，顯見被告等就
系爭房地縱有以出賣予原告之方式，達到順利獲取金融機關
貸款之目的，均係由被告等與原告之女即游采靜進行洽談，
原告就前開情事均無所悉，此復參以證人范德城於本院審理
時到庭證稱：被告張志騰因有資金需求，游采靜說要把系爭
房地過給他們來幫忙貸款，後來因貸款數額之問題，又說要
把系爭房地過給張瀚文，故其等於105年10月18日來談過戶
事宜，游采靜說不要讓他的家人知道等語（見本院卷二第14
1-142頁），亦臻明確。而被告等抗辯兩造間就系爭買賣契
約及系爭租約有通謀虛偽意思表示、被告等受詐欺而為意思
表示、兩造間存有借名登記之法律關係等情，本需以兩造間
相互明知為非真意之表示、原告有詐欺之行為或明知、可得
而知被告等受第三人詐欺、兩造間就借名登記存有合意等情
為要，然翻遍全卷，均查無原告於簽立系爭買賣契約與系爭
租約時，確有知悉被告等與游采靜前開洽談內容之證明，是
原告與被告等簽立之系爭買賣契約及系爭租約，主觀上均係
以買賣及租賃之真意而為意思表示，應屬當然，實難認原告
有為通謀虛偽意思表示、詐欺或與被告等就系爭房地達成借
名登記之合意。從而，系爭買賣契約與系爭租約並無無效、
得撤銷、或兩造間實際上存有借名登記法律關係之情形，首
堪認定。
㈡原告請求被告等應遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及
相當租金之不當得利，有無理由？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定
相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為
支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總
額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民
法第440條第1項及第2項前段亦有明定；再按無法律上之
原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第17
9條復有明文，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，
加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最
高法院97年度台上字第294號判決可資參照）。
2.經查，被告等於本院審理時雖陳稱：被告等每月均有匯款3
萬6,000元給游采靜，作為繳納系爭房地貸款之用，被告等
主觀上認為匯款之金錢與給付租金無關，被告等從來沒有繳
納過系爭租約之租金或押租金等語（見本院卷一第37頁反面
、卷二第172頁反面），然被告等與游采靜間就系爭房地是
否以出賣予原告之名、以達順利向銀行申請貸款之目的，均
與原告無涉，已如上認定，則被告等縱有每月匯款予游采靜
之舉，亦為其等間約定是否以此繳納貸款之內部關係，尚不
得以此作為其有給付系爭房屋租金之事實，是被告張志騰為
系爭租約之承租人、被告陳莉蓁則為連帶保證人，被告等既
未依約繳納租金，則原告起訴請求被告等應給付105年10月
至106年3月之租金9萬元及法定遲延利息，自屬有據；又
被告等於上開期間未按時給付租金，其遲延繳納租金顯逾2
個月租額，是原告於106年10月5日以民事準備程序㈠狀送
達予被告作為終止系爭租約之意思表示（見本院卷一第72頁
），於法自無不合之處，系爭租約既經原告合法終止，則原
告請求被告張志騰應將系爭房屋騰空返還予原告，亦屬有據
；另系爭租約經合法終止後，被告張志騰自該時起即喪失使
用系爭房屋之法律上原因，惟仍繼續使用系爭房屋，而獲得
相當於每月租金1萬5,000元之利益，並致原告受有相當於
該租金之損害，故原告另請求被告等應自民事準備程序㈠狀
送達被告之翌日即106年10月6日起至騰空遷讓返還系爭房
屋之日止，按月返還其所受相當於租金1萬5,000元之利益
，同屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約、民法租賃及不當得利之法律關
係，請求被告張志騰將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請
求被告等給付積欠租金9萬元，及自民事準備程序㈠狀送達
被告之翌日即106年10月6日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息，暨自106年10月6日起至騰空遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，為有理由，應予
准許。又原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰
酌定相當金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造間就系爭房地所成立之系爭買賣契約及
系爭租約之原因如上所述，是系爭買賣契約及系爭租約或因
兩造間通謀虛偽意思表示而無效、或因反訴原告受詐欺為意
思表示而得撤銷、或系爭買賣契約實質上係屬借名登記之法
律關係，且反訴被告及游采靜持系爭房地向台新銀行實際貸
得710萬元，然僅匯款308萬7,922元予反訴原告，並為反
訴原告清償系爭房地之原有貸款371萬2,078元，加計反訴
原告前曾持218萬6,000元現金予游采靜之款項，反訴被告
共詐得248萬6,000元之利益，爰依民法第87條第1項、第
92條、第179條、第184條及借名登記等法律關係，求為：
㈠先位聲明：1.確認兩造間就系爭房地於105年3月13日所
為之買賣行為，及於105年5月2日以買賣為原因之所有權
移轉行為均無效。2.反訴被告就系爭房地於105年5月2日
以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為反
訴原告所有。3.反訴被告應給付反訴原告248萬6,000元，
及其中200萬元自107年12月15日起，其中48萬6,000元自
108年11月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之
利息。4.聲明第3項部分，願供擔保請准宣告假執行。㈡備
位聲明：1.反訴被告應將系爭房地移轉登記予反訴原告所有
。2.反訴被告應給付反訴原告248萬6,000元，及其中200
萬元自107年12月15日起，其中48萬6,000元自108年11月
2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.聲
明第2項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴原告因有資金周轉需求，故詢問游采靜
是否願意以較為便宜之價格購買系爭房地，經反訴被告與子
女們商議後，決定向反訴原告以680萬元之價格購買系爭房
地，反訴被告並不知悉反訴原告與游采靜間存有如何之商議
內容，反訴被告以系爭房地向台新銀行申辦710萬元貸款後
，已將308萬7,922元匯款至反訴原告之銀行帳戶，並將37
1萬2,078元代反訴原告清償其前以系爭房地設定抵押權之
借貸款項，且反訴被告向銀行申貸710萬元之債務，係反訴
被告自行繳納，系爭房地每年之相關稅金支出，亦由反訴被
告負擔，兩造間素昧平生，反訴被告豈可能願為反訴原告解
決資金需求問題，反而成為背負710萬元貸款之債務人；反
訴被告購買系爭房地後，將系爭房屋出租予反訴原告使用，
兩造間並簽立系爭租約，反訴被告亦有給付租金之事實，是
系爭買賣契約及系爭租約，並無通謀虛偽意思表示、反訴原
告受詐欺而為意思表示，或兩造間存有借名登記關係之情形
等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、經查，系爭買賣契約並無證據證明係兩造間因通謀虛偽意思
表示而簽立，或反訴原告係遭反訴被告詐欺、反訴被告明知
或可得而知反訴原告遭第三人詐欺而為意思表示，或兩造間
實質上存有借名登記法律關係合意等情形，已如上認定，不
另為贅述；另反訴原告主張依照民法侵權行為及不當得利之
法律關係請求反訴被告給付248萬6,000元部分（系爭房地
貸款710萬元＋反訴原告前以現金交付游采靜218萬6,000
元－反訴被告匯款予反訴原告308萬7,922元－反訴被告代
反訴原告清償系爭房地原有貸款371萬2,078元），反訴原
告雖稱其曾持218萬6,000元予游采靜云云，已為反訴被告
所否認，而反訴原告就此亦僅提出曾於105年5月9日自其
銀行帳戶內提領218萬6,000元現金之提領紀錄（見本院卷
一第50頁），然並未能證明此筆款項是否確有交付游采靜之
情，是反訴原告此部分所述是否為真，已非無疑，縱令屬實
，然與反訴原告洽談如何持系爭房地向銀行貸款、允諾能貸
得多少款項之人，始終僅為游采靜，並無證據證明係與反訴
被告有關，已述如前，是反訴被告既無詐欺反訴原告之侵權
行為事實，且其購得系爭房地後持以向銀行貸款之710萬元
，亦係基於系爭房地所有權人之正當權利行使，並無不當得
利可言，是反訴原告請求反訴被告給付248萬6,000元部分
，亦乏所據。從而，反訴原告於本件求為先位及備位聲明之
請求，均不足採。
四、綜上所述，反訴原告依民法第87條第1項、第92條、第179
條、第184條及借名登記等法律關係，對反訴被告所請求之
先位聲明、備位聲明，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴
既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此
敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年12月20日
桃園簡易庭法官廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月23日
書記官賴家瀅