臺灣臺南地方法院90年度簡上字第271號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院90年簡上字第271號民事判決

裁判日期：民國91年04月12日

裁判案由：給付租賃物

臺灣臺南地方法院民事判決九十年度簡上字第二七一號
上訴人丙○○法定代理人甲○○兼訴訟代理人乙○○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十年九月十九日本院台南簡易庭第一審判決（九十年度南簡字第一００二號）提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人丙○○部分：
一、聲明：
（一）原審簡易判決廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）上訴人對本案自始至終堅守做人原則，要守信用重言諾，故堅持守法，不可無權占用他人房屋而不付租金。上訴人會代表全家健康站歸仁店與被上訴人簽約，係受該店負責人即視同上訴人 林鼎堯 之拜託，原本希望以總投資額不到半價即新台幣（下同）一百八十萬元讓渡予被上訴人經營，雙方接洽當初，被上訴人乙○○表示有興趣，但要邀友人共同經營，故必須一段時間評估，並親自要求上訴人，萬一談成，希望上訴人繼續協助伊，但上訴人言明自己只有兩股小股東，僅願幫忙，不想投資，被上訴人乙○○表示：「我很明理，而林鼎堯很難溝通，我不喜歡與他談事。」，乃要求上訴人先代表全家健康站歸仁店簽約，簽約當天，視同上訴人林鼎堯和上訴人與被上訴人乙○○在全家健康站歸仁店共同商議，上訴人與視同上訴人林鼎堯根本無錢繳付押金十八萬元，但被上訴人乙○○說沒關係，同時答應上訴人與視同上訴人林鼎堯於三個月內分期給付即可，繳完押金以後，房屋公證契約才要交給視同上訴人林鼎堯，且被上訴人乙○○原本要訴外人 周國珍 代書到全家健康站歸仁店辦理簽約事宜，由於周代書有事在身無法離開，當時視同上訴人林鼎堯藉故不願一起前往，因此才由被上訴人乙○○開車載上訴人至周國珍代書事務所辦理簽約，上訴人是在上述情形下，才代表全家健康站歸仁店簽約的，整個簽約過程與內容，視同上訴人林鼎堯本人相當清楚，而原審不理會上訴人之陳述，為上訴人不利之判決，自非可採。
（二）上訴人在原審已明白指出有在存證信函中表示不願再與視同上訴人林鼎堯繼續經營全家健康站歸仁店，故聲明放棄經營權，除通知視同上訴人林鼎堯外，並知會被上訴人乙○○在案，但原審卻以存證信函之內容係上訴人單方面之主張，在法律上無效為由，不採信上訴人之陳述，查經郵局寄出之存證信函乃係當事人雙方往來文件之重要證據，且在民間行之多年，原審否定上訴人寄發存證信函之效力，並為難上訴人，命上訴人提出終止租約之「法定終止事由」或「約定終止事由」等法律上之積極證據，顯不公平。
（三）又視同上訴人林鼎堯明明係全家健康站歸仁店之負責人，為推卸責任，在原審公然連續說謊，稱伊不是健康站負責人，而係受雇人，因該店虧損未領到薪資，故沒有能力可付房租云云。惟查全家健康站歸仁店之收支均係由視同上訴人林鼎堯一手包辦，連收購另一股東 李秀玉 之股金也由視同上訴人林鼎堯付錢，上訴人亦於原審提出「全家健康站歸仁店股權確認書」、「股權承讓同意書」及結算盈虧資料等，證明視同上訴人林鼎堯確係全家健康站歸仁店之負責人，且視同上訴人林鼎堯於原審亦曾當著法官面前將全家健康站歸仁店之鑰匙交還被上訴人，可證林鼎堯係直接占用租賃物者，則林鼎堯既係負責人又係直接占用租賃物之人，上訴人僅係兩股之小股東，林鼎堯為持有八股的大股東，竟不須就欠租負全部清償之責，豈是事理之平？
三、證據：除援用第一審所提之證據外，並提出存證信函影本一件、公證書影本一件、房屋租賃契約影本一件為證。
貳、視同上訴人林鼎堯部分：
一、聲明：
（一）原審簡易判決廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）全家健康站歸仁店為隱名合夥事業，於民國（下同）九十年一月間，股東僅餘上訴人丙○○及視同上訴人林鼎堯二人，而視同上訴人林鼎堯則為全家健康站歸仁店之執行業務股東，視同上訴人林鼎堯有收到上訴人聲明要退夥之存證信函，但並沒有同意上訴人退夥，且全家健康站歸仁店雖已歇業，但迄今仍未為合夥之清算，故上訴人實際上並未退股。
（二）本件要簽訂租賃契約時，因視同上訴人林鼎堯要看店，所以協議由上訴人去簽約，且原本有與被上訴人談過租金要六萬元，視同上訴人林鼎堯還交待上訴人簽約時看能否再將租金降抵，但上訴人簽約後並未將契約內容告知視同上訴人，亦未將租賃契約書交付視同上訴人，迄至被上訴人提起本件訴訟，視同上訴人始知悉契約內容。又上訴人通知被上訴人終止租賃契約乃係上訴人自己之意思，未曾與視同上訴人商量，視同上訴人只收到上訴人寄發之存證信函，內容載明要視同上訴人自己去和被上訴人簽訂租賃契約。
三、證據：援用第一審所提之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：緣坐落台南縣○○鄉○○路○段○○○號右側之鐵皮屋（以下簡稱系爭不動產），係被上訴人所共有，被上訴人原本係將系爭不動產出租給訴外人陳董事長，每月租金三十五萬元，陳董事長自八十九年九月或十月間起即未給付租金，被上訴人向陳董事長催討時，發現陳董事長將系爭不動產轉租予上訴人經營全家健康站歸仁店，被上訴人欲收回系爭不動產，但上訴人等人不肯，因陳董事長當初轉租係與上訴人訂約，所以被上訴人乃退而求其次，希望與上訴人訂立租約收取租金。於九十年一月間，被上訴人乙○○、上訴人及視同上訴人林鼎堯共同協議租賃事宜，上訴人、視同上訴人林鼎堯表示要向被上訴人承租系爭不動產繼續經營全家健康站歸仁店，但要求被上訴人繳付所積欠之電費。因之前陳董事長轉租系爭不動產係由上訴人與陳董事長簽約，所以被上訴人乙○○乃邀上訴人簽訂租賃契約，上訴人便與被上訴人同去找周代書簽約，上訴人係代表合夥事業與被上訴人簽訂租賃契約，租約之簽訂過程及內容，視同上訴人林鼎堯都瞭解，簽約後被上訴人就去繳電費，上訴人、視同上訴人林鼎堯有繳第一個月之租金六萬元，係視同上訴人林鼎堯將租金交付被上訴人的，之後便未再繳過租金。隔一段時間後，被上訴人乙○○收到上訴人表示要終止租賃契約之存證信函，但找不到上訴人處理，被上訴人亦沒有同意要終止租約，迄至九十年八月底，上訴人及視同上訴人林鼎堯才將系爭不動產返還被上訴人。被上訴人對於上訴人與視同上訴人林鼎堯間之合夥關係並不清楚。
三、證據：援用第一審所提之證據。
丙、本院依職權調取本院九十年度公字第四００六一號公證卷宗。理由
一、被上訴人起訴主張：緣坐落台南縣○○鄉○○路○段○○○號右側之鐵皮屋，係被上訴人所共有，被上訴人於九十年一月十五日將之出租予上訴人丙○○，約定每月租金六萬元，租金應於每月十五日支付，詎上訴人自承租系爭不動產後，尚積欠租金共計二十四萬元，經被上訴人多次催討，均無所獲，被上訴人爰以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並本於租賃法律關係，訴請上訴人給付終止租約前所積欠之租金二十四萬元；又上訴人承租系爭不動產後，未經被上訴人之同意，將系爭不動產交由視同上訴人林鼎堯開設全家健康站歸仁店，故系爭不動產係由視同上訴人林鼎堯即全家健康站歸仁店直接占有使用，上訴人則為系爭不動產之間接占有人，本件租約經被上訴人終止後，上訴人及視同上訴人均為無權占有人，渠等雖已於訴訟中之九十年八月底將系爭不動產返還予被上訴人，然自租約終止時起至返還系爭不動產時止，約有二個半月之期間，上訴人及視同上訴人因無權占用系爭不動產，受有不當得利，被上訴人自得請求上訴人及視同上訴人連帶賠償該期間相當於租金之損害金十五萬元等語。
二、上訴人則以：上訴人乃係代表全家健康站歸仁店與被上訴人簽訂租賃契約，並非以個人名義簽約，又上訴人原本雖為全家健康站歸仁店之股東之一，然因該店連連虧損，上訴人已於九十年一月三十一日先與視同上訴人林鼎堯商談要退出合夥事業，雖沒有結果，但上訴人已先將自己之物品自店內搬走，再於九十年二月間二次寄發存證信函予視同上訴人表示要退出合夥，並聲明要放棄前開租賃權利，請視同上訴人逕行與被上訴人簽訂租賃契約，該二份存證信函之副本並均寄送被上訴人以知會之，被上訴人口頭上亦有答應上訴人終止租約，是系爭租賃契約業經合意終止，且上訴人亦多次告知視同上訴人林鼎堯，請其放棄經營全家健康站歸仁店，拍賣經營資產，並清算以償還租金，惟視同上訴人均置之不理，是上訴人既已退出合夥關係又合法終止租約，視同上訴人仍繼續占用系爭不動產經營賠本之全家健康站歸仁店，與上訴人無關，被上訴人請求上訴人給付租金及無權占用之損害金為無理由等語，資為抗辯；另視同上訴人則以：視同上訴人林鼎堯為全家健康站歸仁店之執行業務股東，要與被上訴人簽訂租賃契約時，因視同上訴人林鼎堯要看店，所以協議由上訴人去簽約，然上訴人簽約後並未將契約內容告知視同上訴人，亦未將租賃契約書交付視同上訴人，迄至被上訴人提起本件訴訟，視同上訴人始知悉契約內容，又視同上訴人並未同意上訴人退出合夥關係，且合夥資產負債亦尚未結算清楚，故上訴人實際上並未退股，再上訴人通知被上訴人終止租賃契約乃係上訴人自己之意思，未曾與視同上訴人商量，視同上訴人只收到上訴人寄發之存證信函，內容載明要視同上訴人自己去和被上訴人簽訂租賃契約等語，資為抗辯。
三、查坐落台南縣○○鄉○○路○段○○○號右側之鐵皮屋（以下簡稱系爭不動產），係被上訴人所共有，被上訴人於九十年一月十五日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定出租系爭不動產，租期至九十一年七月十四日止，每月租金六萬元，租金應於每月十五日支付，該租賃契約書並經本院公證處公證，租賃契約簽訂後，系爭不動產係用以經營全家健康站歸仁店，嗣因租金積欠數月未繳付，被上訴人乃訂相當期限通知、催告，仍未獲給付，被上訴人遂提起本件訴訟，本於租賃法律關係，請求上訴人給付欠繳之租金，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，而本於無權占有之法律關係，請求上訴人丙○○及視同上訴人林鼎堯即全家健康站歸仁店返還系爭不動產，並給付至交還系爭不動產時止，按日以二千元計算之相當於不當得利之損害金，嗣於原審訴訟進行中之九十年八月底，系爭不動產業已返還被上訴人，被上訴人乃撤回前開請求上訴人及視同上訴人返還系爭不動產之訴之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約影本一件、公證書影本一件、存證信函及回執影本各二件為證，且經本院依職權調取本院九十年度公字第四００六一號公證卷宗核閱屬實，是上開事實堪予認定。
四、又查全家健康站歸仁店原係一隱名合夥事業，上訴人丙○○及視同上訴人林鼎堯均為該合夥事業之股東，視同上訴人林鼎堯並為執行業務之股東，本件租賃契約乃上訴人代表全家健康站歸仁店與被上訴人簽約等情，為上訴人及視同上訴人所不爭執，被上訴人雖陳稱其對於上訴人與視同上訴人間之合夥關係詳情並不了解，然亦不否認上訴人乃係代表合夥事業與被上訴人簽訂租賃契約（詳見九十一年一月二十二日準備程序筆錄），而視同上訴人林鼎堯雖另辯稱上訴人代表簽約後，伊對契約內容均不知悉云云，然此為上訴人及被上訴人所否認，並稱視同上訴人對契約內容知之甚詳等語，且參以視同上訴人林鼎堯身為執行業務股東，怎可能在對契約內容毫無所悉之情況下即授權上訴人出面簽約，事後又對於簽約內容不加聞問？是視同上訴人林鼎堯此部分之抗辯實非可採。綜上所述，系爭租賃契約上雖記載承租人為上訴人丙○○，實則係上訴人代理合夥事業全家健康站歸仁店之執行業務股東林鼎堯與被上訴人簽約，承租人應為全家健康站歸仁店，甚為顯然。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此民事訴訟法第二百七十七條訂有明文；又按租賃契約，除因租賃期間屆滿，租賃關係當然消滅（參見民法第四百五十條第一項規定）外，僅在「雙方合意終止租約」，或「法定終止事由或約定終止事由」發生時，當事人之一方得依法或依約單方面終止租約，而使租約之效力因終止而歸於消滅（參見民法第四百二十四條、第四百三十八條、第四百四十條、第四百五十三條等規定），以保障契約關係之安定性。查本件租賃契約簽訂後，於租賃期間屆滿前，上訴人丙○○固有於九十年二月間二次寄發存證信函予視同上訴人表示要退出合夥，並聲明要放棄前開租賃權利，請視同上訴人逕行與被上訴人簽訂租賃契約，該二份存證信函之副本並均寄送被上訴人以知會之，有存證信函影本二件附卷可稽，視同上訴人及被上訴人亦均不否認有收受上開存證信函，惟視同上訴人稱上訴人寄發存證信函終止租賃契約乃係上訴人自己之意思，未曾與視同上訴人商量等語，被上訴人亦否認其有同意上訴人終止租賃契約，而「雙方合意終止租約」係屬雙方行為，自須契約雙方當事人對於契約終止之時間、條件等均達成一致之合意，並共同為意思表示時始足認為終止，上訴人既主張兩造間之租賃契約業已合意終止，自應就此有利於己之事實負舉證責任，然其所提出之前開存證信函乃其單方面之意思表示，並無法證明該終止租約已經合夥事業及被上訴人所同意，自難遽認系爭租賃契約業經當事人合意終止，此外，上訴人亦無法證明其有何得單方面終止租約之「法定終止事由」或「約定終止事由」存在，是自難認上訴人所為終止租約之意思表示已發生租約終止之效力，上訴人執此抗辯兩造間之租賃契約業經其合法終止，實屬無據。
六、查本件租賃關係之承租人既為全家健康站歸仁店，且承租人方面未曾合法終止租約，則被上訴人本於租賃法律關係請求給付租賃期間所積欠之租金，自應以承租人全家健康站歸仁店為被告，始為當事人適格，被上訴人逕以代理簽約之上訴人為被告，請求給付租金，顯無理由。
七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例亦著有明文。查被上訴人提起本件訴訟時雖陳明欲以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，惟本件租賃關係之承租人既為全家健康站歸仁店，被上訴人欲通知終止系爭租賃契約，依法自應以承租人即全家健康站歸仁店為受意思表示人，始為合法，茲被上訴人於起訴時以上訴人為系爭不動產之承租人，而認全家健康站歸仁店係林鼎堯所經營之獨資商號，上訴人承租系爭不動產後，未經被上訴人同意，將系爭不動產交由林鼎堯經營全家健康站歸仁店使用，故主張對於上訴人以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，顯有違誤，難認該終止租約之意思表示已合法生效，是迄至九十年八月底返還租賃物時止，系爭租賃契約亦未經被上訴人合法終止，上訴人丙○○與視同上訴人林鼎堯縱使有占用系爭不動產，仍係本於租賃契約而為占用以經營全家健康站歸仁店，並非無權占有，被上訴人本於無權占有之法律關係，請求上訴人及視同上訴人連帶賠償被上訴人終止租約後迄至返還系爭不動產時止相當於租金之不當得利損害金，即無理由。
八、從而，上訴人本於租賃法律關係，請求上訴人給付二十四萬元，及本於不當得利之法律關係，請求上訴人及視同上訴人連帶給付十五萬元，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判准被上訴人之請求，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年四月十二日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法官吳森豐~B法官翁金緞~B法官葉惠玲右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十一年四月十二日~B法院書記官汪姿秀