裁判字號：臺灣新北地方法院105年重訴字第523號民事判決
裁判日期：民國106年07月28日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣新北地方法院民事判決105年度重訴字第523號原告 王添進 訴訟代理人 湯其瑋 律師被告 卓風伶 訴訟代理人 徐景星 律師
鄭智元 律師 周信亨 律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國106年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告對於新北市政府一○五年度第二批依地籍清理條例代為標售坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（標號00000000）之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其對新北市政府105年度代為標售地籍清理未能釐清權屬土地，即坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍為全部，下稱系爭土地，第00000000標號）具有優先承買權，被告亦主張其就系爭土地具有優先承買權存在，然為原告所否認，則兩造就被告對系爭土地究有無優先購買權存在，確存有爭執而不明確，被告就系爭土地有無優先購買權，將致其得否購買系爭土地之法律上地位有不安之狀態存在，而前述不安之狀態，復得以對於被告之確認判決除去之，參諸前開判例意旨，自應認原告有即受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地經新北市政府依據地籍清理條例以105年度第2批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地案（標號：
00000000），於民國105年6月14日開標，以新臺幣（下同）33,120,000元決標，原告於105年6月15日依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，以書面主張優先承買權，並經新北市政府審核受理在案。詎被告於105年6月21日檢附四鄰證明為證明文件，以其在系爭土地上有種植「枇杷、木瓜樹、地瓜葉、芋頭、南瓜」等農作改良物，主張其亦符合地籍清理條例第12條第1項第4款「本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之要件，並提出優先購買之申請，致新北市政府於105年7月28日以函文通知原告，應由雙方協調優先承買範圍，使原告無法優先購買系爭土地之全部範圍，權益遭受損害。然參酌新北市政府代為標售系爭土地前所為勘驗，核對土地現狀時所記載為「⒈第1次標售。⒉有磚造建物坐落土地上、有鐵皮造車棚坐落土地上。⒊雜木林。⒋無耕地三七五租約。」等情，均無登載有被告所述之農作改良物；且原告於104年10月15日向新北市鶯歌區公所申請對系爭土地為地上物移除整地事宜，亦未發現有被告所述之農作改良物，且於移除地上物及整地期間，被告更從未出面主張其在系爭土地上有何農作改良物，更難謂其有在地籍清理條例施行（即97年7月1日）前，已占有達10年以上之事實，故被告於原告整地完成後之105年6月21日始檢附四鄰證明主張占有，顯然與實際系爭土地之占有利用狀態事實不符。況且，依現場照片可知，該農作改良物除了品種年齡難認可持續20年外，亦難認有受人悉心持續耕作狀態，倘可逕認占有，將導致人人均可隨便播灑易生存之農作物而可據以主張占有之亂象，故被告並非合於地籍清理條例第12條第4款規定。而原告於86年取得坐落系爭土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物）後，即為使用管理並繳納相關稅捐與費用迄今，原告更在系爭土地旁之同段425地號土地（下稱系爭425地號土地），自66年前亦為使用管理至今，則原告既於系爭土地為使用管理，自無可能讓被告恣意在系爭土地上種植農作物。為此，爰提起本件訴訟，請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。並聲明：確認被告對於新北市政府105年度第
2批依地籍清理條例代為標售系爭土地第00000000標號之優先承買權不存在。
三、被告則以：㈠系爭土地並非緊臨馬路，系爭土地至臨近之新北市○○區○
○路○○○○○○○○○號土地及同段427地號土地（下稱系爭427地號土地）相隔，而被告則係居住於離尖山路更遠而緊臨系爭土地旁之同段421地號土地上，兩者中間係以水溝為界。原告前曾居住於系爭建物，其於79年、80年間搬離，居住於系爭土地隔壁之被告家族隨即在系爭土地靠近被告住家之區域種植農作物持續至今；且依原告所提供之現場照片，可見系爭土地上倒塌之車棚旁種植有芋頭、瓜果類等農作物，並非雜草蔓籐，顯證明被告在系爭土地上種植農作物持續占有系爭土地之事實。被告亦曾將多餘農作物分送來訪鄰居，鄰居對上開事實亦知之甚詳，故系爭土地遭標售後，鄰居始願出具四鄰證明書供被告依法申請優先承買權，故被告確實於87年7月1日前即已占有系爭土地，直至105年標售時仍繼續為系爭土地之占有人。
㈡原告自認其於92年4月28日出具同意書同意當時之鶯歌區公
所於系爭土地上進行植栽綠化，而原告所提施工照片均係移除系爭427地號土地上綠化設施後之照片，與系爭土地無關，故原告以此主張被告無占有系爭土地之事實，並非可採。又原告縱曾居住於系爭建物而占有系爭土地，然其已於79年、80年間左右即搬離，已如上述，依系爭土地於82年至85年之空照圖可知，系爭建物前方樹蔓雜草叢生、雜物凌亂堆放，後方亦是樹木枝蔓橫生，甚至圍牆亦逐漸遭樹叢淹沒，顯見原告喪失其對系爭土地之事實上管領力而使占有消滅，況且依臺灣自來水股份有限公司及臺灣電力股份有限公司有關系爭建物之用電用水資料，足見原告並無居住系爭建物而持續占有系爭土地之事實，則原告自非符合地籍清理條例第12條第4款所規定，在87年7月1日前已占有系爭土地，至標售時仍繼續占有之要件，故原告不得主張優先承買權存在。㈢三百多年前水災，將「七寶銅 觀音 佛祖」金身沖至鶯歌地區
大漢溪旁，經先民捐地數百坪（含系爭土地）作為建廟之用，此即系爭土地登記為觀音佛祖所有之故，惟因當時生活清苦，建廟資金籌措不易，乃以地名區隔選出8名信徒（俗稱八股，分別為中庄股的 王財謀 、尖山股的 卓成德 、崁子腳股的 王欽福 、同慶股的 曾義英 、尖山埔股的 黃永發 、橋子頭股的 王地利 、二甲股的 何清連 、南靖股的 王斗金 ）輪流供奉，每8年一輪，此即為系爭土地日據時代之土地登記謄本登記管理人為王財謀等8人，故「七寶銅觀音佛祖」又稱為「七寶銅八股媽」、「八股觀音媽」或「八股媽」等語。嗣8名信徒之後代子孫多年來均有建廟之打算，因此籌設七寶銅觀音寺籌建委員會作為建廟準備，然原告之家族卻在系爭土地居住霸占使用，造成8名信徒之後代子孫及當地居民頗多指責，因此原告才於79年、80年左右搬離系爭土地，此事亦經媒體揭露。而被告於系爭土地上種植農作物多年，茲因有人認為應簽訂租約，因此被告於98年3月間與籌建委員會簽訂「土地租賃契約書」，約定由被告以每年租金20,000元承租系爭土地，期間自98年3月5日起至106年12月31日止，顯見被告具有持續占有系爭土地之事實等語。
㈣並為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張新北市政府依地籍清理條例以105年度第2批代為標售地籍清理未能釐清權屬之系爭土地案（標號：00000000），於105年6月14日開標，並以價格33,120,000元決標，原告於105年6月15日依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，以書面主張優先承買權；被告復於105年6月21日檢附證明文件（四鄰證明），亦依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，向新北市政府主張優先承買權，並提出新北市政府105年7月28日新北府地籍字第1051418789號函、新北市政府代為標售105年度第2批地籍清理土地及建物清冊、系爭土地公告資料等件為證（本院卷第15頁至第16頁、第18頁、第28頁至第29頁），此為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張被告未符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之要件，故被告對系爭土地之優先承買權不存在等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於本條例施行前
已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有優先購買權。又地籍清理條例係於97年7月1日施行，是於87年7月1日前已占有系爭土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就系爭土地有優先購買權。被告抗辯其符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，得優先購買系爭土地，依民事訴訟法第277條本文規定，被告自應就其於87年7月1日前占有系爭土地迄今之事實，負舉證責任。
㈡被告抗辯其於87年7月1日前即已占有系爭土地，並種植芋
頭、桔樹、目蓮樹、木瓜樹、瓜棚、枇杷、南瓜等植物，直至105年標售時仍繼續為系爭土地之占有人云云，並提出現場照片及79年、82年至85年空照圖為證（本院卷第156頁至第170頁）。然觀諸前開79年、82年至85年空照圖，並無法看出系爭土地有種植被告前述植物之事實，難憑此認被告有於87年7月1日前即占有在系爭土地之事實。復參以前開現場照片亦僅足證明系爭土地緊鄰被告居住房屋之區域曾有前開植物，亦不足證明前開植物係被告於87年7月1日前在系爭土地種植迄今之事實，是被告此部分抗辯，應無可取。被告另抗辯其表姊即訴外人 蘇碧雲 ，及鄰居即訴外人 吳王素娥 已出具證明書，已足證明其於87年7月1日前占有系爭土地之事實云云。惟蘇碧雲及吳王素娥固均出具證明書，並記載：「本人…居住於新北市○○區○○路…業已達六十年，爰就新北市○○區○○段○○○○號土地（其上建物門牌編為新北市○○區○○路○○號）之占有使用事宜，出具本證明書，茲證明居住於新北市○○區○○路○○○○號之卓風伶…及其家族成員，自民國81、82年左右開始，即已持續占有使用新北市○○區○○段○○○○號土地至今，從未間斷…」等語（本院卷第93頁、第95頁），然依蘇碧雲在新北市樹林地政事務所派員實地訪談時陳述：「⒈與卓小姐（即被告）是表姊妹關係。⒉又在栽種木瓜、地瓜葉等作物，另卓小姐住處旁邊又種植（有印象以來一直是這樣）。⒊從之前到現在即有一直栽種，即於小時後到現在印象中一直如此。」等語（本院卷第87頁），足認蘇碧雲僅知系爭土地上有栽種植物，但就栽種時間點則語焉不詳，與其所出具證明書已有不同；且 蘇素碧雲 到庭證稱：系爭土地前面所種植植物為何人種植不清楚、有時會看到姑姑 卓蘇桂子 在那邊拔草，姑姑會在那邊除草，就是姑姑種植的，才會在那邊除草，姑姑他們包括被告，被告種植過地瓜葉、木瓜，何時開始種植之時間沒法確定，現在已經沒有種等語（本院卷第349頁至第350頁），足見蘇碧雲就系爭土地種植植物者前後所述不一，且縱認被告有為種植行為，就種植之時點亦均無法確認，實難以此證明被告於87年7月1日前已占有系爭土地之事實。至吳王素娥在新北市樹林地政事務所派員實地訪談時陳述：「⒈426地號土地即在卓小姐住處旁，從之前到現在一直種菜，隨著季節不同栽種不同作物。⒉現狀依然是作栽種使用。⒊因為保證人出生、成長於此地，所以可以確定卓小姐持續作栽種使用。⒋與卓小姐為鄰居關係。」，然吳王素娥之戶籍址為新北市○○區○○路○○○○號，住所為新北市○○區○○路○○○巷○○號，與被告住所新北市○○區○○路○○號之1相距甚遠，吳王素娥與被告顯非鄰居，衡情吳王素娥應無法確知被告是否有在系爭土地種植作之事實，吳王素娥前開證述已與事實不符。況依吳王素娥到庭證稱：被告家旁之植物為被告父母所種植，被告有種花，也幫他母親種植，伊與被告從小在一起，有去看，被告種植過地瓜葉、木瓜、什麼花都有，隨著四季變化，被告從小孩至今都在種植等語（本院卷第
353頁），依吳王素娥之證詞，被告在小時候即已在系爭土地種植植物；然被告自陳其在79年、80年間，原告搬離系爭建物後，始開始在系爭土地種植植物等語（本院卷第151頁），而被告為59年次，於79年、80年間之年既已年約20歲左右，故被告所述顯與吳王素娥證詞相悖，吳王素娥所為證詞難信為真。是以，前開蘇碧雲及吳王素娥之證明書、訪談內容及證詞尚不足為被告有利之認定，亦無足證明被告於87年
7月1日前已占有系爭土地之事實。被告另抗辯因其在系爭土地種植植物多年，旁人認應簽訂租約，故與七寶銅觀音寺籌建委員會簽定土地租賃契約書，可證其占有系爭土地云云。觀諸前開土地租賃契約書，其簽約者為被告與觀音佛祖，租賃期限為98年3月5日至106年12月31日，見證人為 卓木川 、卓蘇桂子等情，有土地租賃契約書為證（本院卷第204頁）。然該土地租賃契約書所載觀音佛祖究屬何人或團體，均未見被告舉證以實其說；且該租賃期間係自98年3月開始，自無法當然推論被告於87年7月1日前已占有系爭土地之事實；況卓木川到庭證稱：伊有在土地租賃契約書簽名，伊不知道什麼原因而簽名，伊當初沒看過契約內容就簽名，伊亦忘記何人請伊簽名，伊簽名時是在開會， 開什會 也不清楚，亦不記得有誰參加會議，伊亦不知道契約上觀音佛祖是何人所為等語（本院卷第356頁至第357頁），顯見卓木川為土地租賃契約書所載見證人，其均不知悉所為見證之事項，故是否有該租賃之事實，已屬有疑，則難依前開土地租賃契約書，證明被告於87年7月1日前已占有系爭土地之事實。
六、綜上所述，被告不能證明其於87年7月1日前已占有系爭土地迄今之事實，自不得依地籍清理條例第12條第1項第4款規定取得系爭土地之優先購買權。故原告請求確認被告對於新北市政府105年度第2批依地籍清理條例代為標售系爭土地第00000000標號之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年7月28日
民事第五庭法官陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月28日
書記官黃炎煌