裁判字號：臺灣新竹地方法院108年竹簡字第416號民事判決
裁判日期：民國108年12月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決108年度竹簡字第416號原告 華慧聰 訴訟代理人 華仁輝 被告 喬亞琳 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年11月14日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○區○○路○○○號二樓之一房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟參佰元，及自民國一○八年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告以被告向其承租門牌號碼新竹市○○路○○○號2樓之1房屋（下稱系爭房屋），已逾2期租金未繳付，原告已終止兩造間租賃關係，請求被告騰空遷讓系爭房屋，並請求給付積欠租金及契約終止後之不當得利，聲明原為：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及自民國108年7月20日起至遷讓前開房屋之日止，按月賠償原告9,000元。嗣原告於本院言詞辯論程序中以更正聲明為：
（一）被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告12,300元，及自108年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告9,000元之事實，有起訴狀及言詞辯論筆錄在卷可稽，經核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告前向原告承租系爭房屋，約定租期自10
8年1月20日起至110年1月19日止，每月租金9,000元，按月於每月20日前繳納。詎被告自108年4月20日起即未給付租金，被告所欠租金已逾2個月以上後，經原告以存證信函催告被告限期給付，並告知如逾期不給付將終止租約，詎被告屆期仍未繳清積欠租金，兩造租賃關係業已終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。又至兩造租賃契約終止時為止，被告所積欠租金總額為30,300元（自108年4月20日起至108年7月31日止，共3個月又11日），扣除被告後續支付之18,000元租金，尚欠12,300元租金未給付，請求被告給付積欠租金12,300元。再兩造租賃契約既經原告合法終止，被告無權占有使用系爭房屋，原告受有損害，請求被告賠償原告租賃契約終止後占用系爭房屋之損害，即自108年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元等語。並於本院聲明：（一）被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告12,300元，及自108年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告9,
000元。
二、被告則以：被告承租系爭房屋使用，於入住後即發現系爭房屋有嚴重漏水現象，經被告多次通知原告負起修繕責任，惟原告竟不予置理，並造成被告身體及財物損害，損害如下：
㈠沙發損壞修復費用26,000元。
㈡電視損壞修理費用5,000元。
㈢大衣、毛毯清潔費用8,900元。
㈣系爭房屋內的清潔費用6,000元。
㈤醫藥費用8,390元，此費用乃是因系爭房屋漏水導致地面濕滑而造成被告跌倒之治療費用。
以上合計54,290元，原告出租系爭房屋給被告使用，原告應依法就系爭房屋漏水問題負修繕責任，並對漏水所造成的損害負賠償責任，然被告通知原告後竟遭拒絕，如今原告請求被告遷讓系爭房屋根本無理，而原告請求原告給付租金部分，則被告主張原告應負擔的損害賠償金額54,290元抵銷被告應給付原告應繳未繳之租金等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之前開事實，業據其提出房屋稅繳款書、板橋埔墘郵局第000268號存證信函暨回執、房屋租賃契約書等影本為證，勘信原告前開主張為真實。
四、雖被告主張系爭房屋有漏水瑕疵致被告受有沙發、電視損壞、衣物、毛毯遭受汙染、系爭房屋內的清潔費、醫藥費用損害，惟為原告所否認。經查：
（一）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條固定有明文。
（二）依卷附Line翻拍照片（見本院卷第107頁）所示，被告雖有以Line通知原告系爭房屋漏水之現象，然原告通知被告要修繕系爭房屋漏水時，被告卻置之不理，且至本件言詞辯論終結前，亦未提出相關證明，則被告是否有因系爭房屋漏水致有前開損害，即屬有疑。被告主張前開損害與積欠租金扣抵，即屬無據。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。被告自108年4月20日起即未給付租金，其遲付之租金總額已達2個月以上，經原告於10
8年7月22日以板橋埔墘郵局第000268號存證信函催告被告於文到5日內付清積欠之租金，如逾期仍未給付，並以該函為終止租約之意思表示，然被告於108年7月26日收受上開存證信函後，屆期仍未付清積欠租金，此有被告到院稱於10
8年7月30日匯款18,000元給原告，是繳108年4、5月租金，然仍未繳108年6、7月租金，有該存證信函暨回執、本院言詞辯論筆錄在卷可參，是兩造間就系爭房屋之租約，已於被告收受前揭存證信函5日期限屆滿即108年7月31日合法終止。從而，原告本於終止租賃契約後之租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，即屬有據。
五、次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。同法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。被告自
108年4月起即未按期給付租金，至原告終止本件租賃契約時即108年7月31日止，共計積欠租金30,300元｛計算式如下：（9,000×3）＋（9,000×11/30）＝30,300，小數點以下四捨五入｝，惟被告已陸續支付部分租金18,000元予原告，為原告所不爭執，是經扣抵後，被告尚積欠12,300元租金（計算式如下：30,300－18,000＝12,300），則原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金12,300元，即屬有據。
六、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。查兩造間就系爭房屋租賃契約之法律關係，業經原告於108年7月31日合法終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自108年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000元，自屬有據。
七、綜上所述，原告依租賃物返還請求權請求被告騰空遷讓並返還系爭房屋予原告，暨依租賃契約請求被告給付積欠之租金12,300元，復依不當得利之法律關係請求被告自108年8月
1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000元，即有理由，應予准許。本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國108年12月5日
新竹簡易庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月5日
書記官陳筱筑