裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴更字第2號民事判決
裁判日期：民國92年11月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴更字第二號
原告子○○
乙○○○甲○○○壬○○○寅○○○癸○○兼右六人訴訟代理人丑○○住被告庚○○○住
己○○住丙○○住兼右三人訴訟代理人丁○○住台北市○○區○○○路○○○巷○○弄○號二樓被告戊○○住台北市○○區○○○路○○巷○○弄○號三樓訴訟代理人辛○○住右當事人間租佃爭議事件，經臺灣高等法院發回更審，於民國九十二年十月二十九日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段水碓小段二九八地號面積二三四八平方公尺之土地返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實
甲、原告方面
一、聲明：如主文所示。
二、陳述略稱：
（一）坐落桃園縣○○鄉○○段水碓小段二九八號土地面積二三四八平方公尺土地（下稱系爭農地），為原告等與訴外人 羅廖英妹 、 羅文振 、 羅婉如 、 羅桂珠 、 羅文群 等人公同共有，有土地登記謄本可稽。又被告等就上開土地有三七五租約，亦有租約影本附卷足憑。
（二）系爭農地自民國八十二年原承租人 游雙 因身體不適住院開刀後，即無人耕作，任其荒廢長草。八十四年原承租人游雙死亡，由被告等五人繼續原租約，仍任由農地荒廢雜草叢生不為耕作，有照片可稽。迄今系爭農地任其荒廢繼續不為耕作，已長達九年之久。
（三）事實上，被告即承租人庚○○○因年邁而無力從事耕種工作，長男丁○○及次男戊○○皆住在台北市，且在台北工作上班，亦無法從事農耕，長女丙○○已出嫁，三男己○○則在中壢工業區經營蚵仔麵線小吃店，生意興隆，亦顯無下田耕作之可能。
（四）被告等為掩飾系爭農地已荒廢且雜草叢生，假造耕作事實，於 鈞院 九十年二月九日赴現場履勘前，放火燒燬系爭農田中濃密之雜草，雖現場所見栽有芋頭高約二十公分，但絕非被告所稱八十九年九月下種，依原告種植經驗，若有施肥、照料，約兩個月時間即可長至人之胸部而可採收，足證被告確無能力，亦無心耕作，僅將芋頭下種，平日從未照料、施肥、除草、灌溉，只為應付鈞院現場勘驗。
（五）系爭農地因荒廢多年，田梗均為田鼠打洞損壞，致無法找出田梗位置，楊梅地政事務所測量員測量時，更找不到田梗界線與基準點，由此益證被告等荒廢程度。
（六）按耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，非因不可抗力繼續一年不為耕作，出租人得終止租約。本件被告等非因不可抗力，已數年未予耕作，原告等自得依法終止租約收回系爭農地，茲再以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並判令被告等應交還系爭農地予原告等及其他共有人。
（七）對於被告丁○○所提原告癸○○於九十一年八月二十三日簽收租金之單據並不否認，惟因原告癸○○過去在海軍服兵役三年，曾自艦上樓梯摔落地面，造成腦部受損，頭腦會有不靈光一時反應不過來情形，經共同訴訟代理人丑○○向原告癸○○說明，在申請租約終止案期間，雖未經判決，仍不宜收取租金，原告癸○○已了解，並交代共同訴訟代理人丑○○於同年十一月九日將租金六千六百七十元以雙掛號寄還被告戊○○。
（八）原告提起本件訴訟請求終止租約，係公同共有物管理權之行使，而非買賣行為，雖部分公同共有人未參與，依民法第八百二十八條第二項、第八百三十一條規定，其他公同共有人仍 適格 有權主張，請求終止租約收回系爭農地。
三、證據：提出照片三十六張、被告戶籍謄本四張、 羅煥明 繼承人戶籍謄本三張、繼承系統表二份、系爭土地登記謄本、私有耕地租約登記申請書、新屋鄉公所受理單獨申請租約登記通知書、桃園縣東明農地重劃區土地承租人原承租土地與新分配承租土地對照清冊（六十九年二月九日）、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表（九十年八月二十九日）、退回九十一年度租金之掛號郵件收件回執、掛號函件執據等影本各一件為證，並聲請履勘現場、測量系爭農地。
乙、被告方面
一、聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告連帶負擔。
二、陳述：
（一）系爭農地昔為河川地，土很淺且多石頭，伊等父親在世時有種植稻作，但收成不好，伊等才轉作種植蔬菜、芋頭及樹薯。
（二）因種植農作物旁邊容易長草，且今年因為水荒所以沒有耕種，農地才會長滿雜草，且原告所拍之照片有部分不是伊等耕作之農地。
（三）租金是羅煥明、丑○○、癸○○三兄弟輪流收取，八十九年輪到原告丑○○收取，其拒絕收領，伊等有寄發台北圓環郵局第三九八號存證信函催告其前來收租。另九十年度租金已付給羅廖英妹（丑○○之配偶），九十一年度租金亦付給原告癸○○，證明租佃關係是存在的。
（四）原告等若收回系爭農地，應給予被告等系爭農地現值三分之一之補償金。
三、證據：提出癸○○簽收八十八、九十一年度租金之收租穀、羅廖英妹簽收九十年度田租之收據、通知丑○○收取八十九年度耕地租穀之台北圓環郵局第三九八號存證信函、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表（八十八年十月二十八日）、九十二年度一期作台灣省桃園農田水利會配合公告灌溉補償費申請書等影本各一件為證。
丙、本院依職權調取系爭土地私有耕地登記申請書，及傳訊證人羅廖英妹、羅桂珠、羅婉如。
理由
一、程序方面
（一）按「公同共有物權利之行使，固應得公同共有人全體之同意，但事實上有無法得全體公同共有人同意之情形時，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體之利益計，僅有事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，要不能謂其當事人之適格有欠缺。」（最高法院八十五年度台上字第一○五九號裁判意旨參照）。「公同共有人對於第三人就共有物為本於所有權之請求，乃保全公同共有物之行為，苟部分公同共有人反對其他公同共有人起訴，此與事實上無得法全體公同共有人同意無殊。為保護全體公同共有人利益計，如僅由同意起訴之公同共有人為原告逕行起訴，亦難因之認其當事人適格有所欠缺。」（最高法院八十六年台上字第三○六○號判決參照）
（二）經查：系爭農地原係 羅登源 所有，羅登源於八十三年五月二十日死亡，系爭農地即由其繼承人即原告與訴外人羅煥明繼承公同共有，嗣羅煥明又於九十年一月十三日死亡，而羅煥明之繼承人為羅廖英妹、羅文振、羅婉如、羅桂珠、羅文群等人，故系爭農地現由原告與訴外人羅廖英妹、羅文振、羅婉如、羅桂珠、羅文群等人繼承公同共有。本件原由丑○○、子○○、乙○○○、甲○○○、壬○○○、寅○○○等六人起訴，訴訟程序中於九十年五月八日追加癸○○為原告，因渠等於訴訟標的有合一確定之必要，自應准許。另公同共有人羅煥明因不承認姊妹之繼承權，而不願與原告共同起訴，嗣羅煥明死亡後，其繼承人羅廖英妹等人亦拒絕原告共同起訴乙節，業經羅廖英妹、羅桂珠、羅婉如等人證述屬實。揆諸前揭說明，原告七人因無法取得公同共有人羅廖英妹等之同意，為公同共有人全體利益計，僅由渠七人起訴，要難謂欠缺當事人適格。
二、本件原告起訴主張：系爭農地係原告之父羅登源所有，並出租予被告之父游雙耕種稻作，雙方並訂有耕地三七五租約，嗣後原告之父羅登源及被告之父游雙先後過世，系爭農地即由原告與訴外人羅廖英妹、羅文振、羅婉如、羅桂珠、羅文群等人繼承公同共有，另原耕地租約即由被告五人繼承承租。未料，被告五人雖繼承原耕地租約，竟不為耕作任由系爭農地荒廢雜草叢生，迄今已逾九年以上不為耕作，原告自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，終止租約收回系爭田地。被告則以：伊等有轉作，種植蔬菜、芋頭及樹薯，且有付租金等語置辯。
三、經查，系爭農地重測前為桃園縣○○鄉○○段水碓小段七四之一地號，面積二七二○平方公尺，原為羅登源所有，出租予游雙耕種稻穀，雙方並訂有耕地三七五租約。羅登源於八十三年五月二十日死亡，系爭農地即由其繼承人即原告與訴外人羅煥明繼承公同共有，嗣羅煥明又於九十年一月十三日死亡，而羅煥明之繼承人為羅廖英妹、羅文振、羅婉如、羅桂珠、羅文群等人，故系爭農地現由原告與訴外人羅廖英妹、羅文振、羅婉如、羅桂珠、羅文群等人繼承公同共有，而游雙於八十四年十一月四日死亡後，由被告繼承原租約之承租權利；及系爭農地重測後編為桃園縣○○鄉○○段水碓小段二九八地號，面積二三四八平方公尺，並經原告聲請變更租約登記，桃園縣新屋鄉公所准予核備等情，業據原告提出私有耕地租約登記申請書、土地登記謄本、被繼承人羅登源及羅煥明之繼承系統表、羅煥明繼承人戶籍謄本、被告等戶籍謄本、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表等為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、茲應審究者，為被告有無非因不可抗力繼續一年不為耕作系爭農地之事實？
（一）原告主張被告無力耕作，容任農田荒廢雜草叢生不為耕作乙情，業據原告提出系爭二九八地號、被告所有同段二九四地號、二九七地號，及毗鄰二九九地號土地等照片計三十六幀為證，被告則以伊等有種植蔬菜、芋頭及樹薯，因種植農作物旁邊容易長草，及原告拍攝之照片不全然為伊等耕種之農地等語置辯。惟前揭照片已據原告明白標載拍攝時間及土地地號，且依照片所見①八十六年十月，拍攝自系爭二九八及毗鄰二九九地號土地四張，呈雜草叢生之荒廢狀態（附於八十九年度訴字第一二七四號卷第十九頁），②八十六年十月，拍攝自被告所有二九四、二九七地號農地六張，亦為荒廢雜草叢生之狀（附於前卷第八十三、八十四頁），③八十九年二月，拍攝自系爭二九八及毗鄰二九九地號土地四張，為野草枯黃之狀（附於前卷第二十頁），④八十九年八月十九日，拍攝自系爭二九八地號農地一張，除幾株樹薯外遍佈野草（附於前卷第二十一頁），⑤九十年二月九日本院履勘現場後之翌日（十日），拍攝自系爭二九八地號農地，地上種植芋頭，種植區有經除草，鄰旁有燒過之灰燼（附於前卷第六三頁），⑥九十年七月二十七日，拍攝自系爭二九八地號農地六張，為荒廢無人整理之態（附於前卷第一三○、一三一頁），⑦九十年十二月二十九日，拍攝自系爭二九八地號農地三張，依舊荒蕪遍野（附於前卷第一八一頁），⑧九十一年六月二日，拍攝自系爭二九八地號農地三張、被告所有二九四、二九七地號農地三張，呈雜草叢生荒地之態（附於台灣高等法院九十一年度上字第二○六號卷第六二、六三頁），⑨九十一年十二月七日，拍攝自系爭二九八地號農地三張及被告所有二九四、二九七地號，仍舊為荒廢之狀（附於本卷）。編號①③⑥⑦⑧⑨之照片在不同時期、不同角度拍攝，均未見耕種跡象，倘被告等真有種植蔬菜、芋頭、樹薯等農作，因該些農作較稻作之蟲害更為嚴重，需經常除草、噴灑農藥、施肥、灌溉，絕不至於如照片所見雜草漫生之景；況參照編號②⑧照片，被告等所有之二九四、二九七農地亦為荒廢未耕作狀態，被告等已無暇亦無力耕作，怎有餘力顧及承租之二九八農地。
（二）再依桃園縣楊梅地政事務所測量之結果，系爭農地可供耕作之面積達二○五○平方公尺，此有複丈成果圖可稽，依原告於九十年二月十日拍攝自系爭二九八地號農地，僅見小範圍之芋頭種植，且種植區有經除草，地上尚殘留灰燼，參照前後時期之照片，均雜草漫生至無法目見田梗，未見耕種之象，顯然在本院定期九十年二月九日履勘現場前不久，被告等才小區域除雜草種植芋頭，原告主張被告為掩飾事實真象，製造有耕種之假象，放火燒毀系爭農田中濃密之雜草，僅將芋頭下種之詞，尚屬合理。又本件經臺灣高等法院發回更審後，本院再定期於九十二年三月七日至現場勘驗，系爭農地並無耕作狀態，有勘驗筆錄可稽，之後被告才於同年月二十日向桃園縣新屋鄉公所申請休耕，有被告提出九十二年度一期作台灣省桃園農田水利會配合公告灌溉補償費申請書可稽。可見八十八年十一月間原告申請本件租佃爭議調解後，被告才於系爭農地種植幾株樹薯以為爭執，嗣原告八十九年十二月十八日聲請本院履勘，本院定於九十年二月九日勘驗前，才又下種小範圍之芋頭以充耕作之象，事後又任由農地荒廢，直至本院九十年三月七日再度履勘時，仍無力耕作，才為休耕之申請，原告主張系爭農地已逾一年以上未予耕作事實，應堪採認。
五、再應審究者，為原告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止耕地租約是否合法？
（一）被告非因不可抗力繼續一年以上於系爭農地不為耕作之事實，已如前述，原告以此事由終止兩造間租約，亦據其提出八十八年十二月六日新鄉民字三二七二九號「新屋鄉公所受理單獨申請租約登記通知書」為證，及有桃園縣政府耕地租佃爭議調處不成立案全宗足稽；原告復於本件審理時，再以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，亦有九十年五月八日起訴狀附卷可按，其等終止租約之意思表示已送達被告甚明。又原告雖於申請本件租佃爭議調解，及調解不成立視為起訴之時，均未取得公同共有人羅煥明之同意，羅煥明死亡後，亦未能取得其繼承人羅廖英妹、羅文振、羅婉如、羅桂珠、羅文群等人之同意，然依土地法第三十四條之一第一項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權、或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，第五項「公同共有準用之」之規定，原告人數已達二分之一以上，公同共有部分亦逾三分之二，渠等終止租約之行為，自屬合法有效。本件租約既已合法終止，原告請求被告返還系爭土地，於法並無不合，應予准許。
（二）被告另提出原告癸○○簽收八十八、九十一年度租金之收租穀，及羅廖英妹（羅煥明之妻）簽收九十年度田租之收據，證明租佃關係存在，然原告以終止租約為由請求被告返還系爭土地，而申請本件租佃爭議調解之後，原告丑○○即拒絕收取田租，被告僅得以台北圓環郵局第三九八號存證信函，通知丑○○收取八十九年度耕地租穀，此有被告提出存證信函可證。另原告癸○○以為系爭農地尚未經法院判決收回，以為租約尚存，而誤收取九十一年度之田租，嗣已將受領之田租退還被告乙節，亦為被告所不爭，並據原告提出掛號郵件收件回執、掛號函件執據為證。另羅煥明因堅拒姊妹子○○、乙○○○、甲○○○、壬○○○、寅○○○等人共同繼承亡父羅登源之遺產，而拒絕為本件原告，羅煥明死亡後，其繼承人羅廖英妹等仍持同一立場，反對終止本件租約，惟依土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，原告終止本件租約之效力，殊不因公同共有人之一羅煥明或其繼承人之反對，而生影響，被告於縱將九十年度之田租交付羅煥明之妻羅廖英妹，亦不足否認租約已終止之事實。
六、被告另主張原告終止租約應給付補償金云云，惟按耕地租約在租佃期間未屆滿前，因依法編定變更為非耕地使用時，而終止租約之情形，出租人始應給予承租人補償，此於耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項規定甚明，本件既係因被告非因不可抗力繼續一年不為耕作之事由而終止租約，被告自無前開條例條項之補償請求權，併予敘明。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，無逐一審究之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十一月十二日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官劉雪惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十一月十二日~B法院書記官李劍龍