裁判字號：臺灣新竹地方法院92年竹簡字第643號民事判決
裁判日期：民國92年11月12日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決九十二年度竹簡字第六四三號
原告東昊建設有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 羅秉成 律師
魏順華 律師複代理人 洪桂如 律師被告甲○○○○○○右當事人間返還租賃物等事件，於民國九十二年十月二十九日辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：⒈被告應自門牌號碼新竹市○○○路○○○號房屋一樓、二樓（下稱系爭租賃物）騰空遷讓，返還予原告。
⒉被告應給付原告新台幣（下同）四十五萬元及自本狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒊被告應自本狀繕本送達之翌日起，至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告七萬五千元。
⒋被告應自本狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告十五萬元。
⒌訴訟費用由被告負擔。
⒍請准供擔保宣告假執行。
（二）陳述：⒈請求返還租賃物部分：
緣被告於民國九十年十一月九日承租原告所有系爭租賃物，租期自九十年十一月一日起至九十五年十月三十一日止，租金每月九萬元，於每月一日支付，惟於九十一年十一月起，雙方同意每月租金調降為七萬五千元，租金應於每月一日支付。被告自九十二年二月起即未繳租，經原告以存證信函以欠租已達兩個月租金十五萬元（迄發函時至少已欠二月至四月份租金合計二十二萬五千元）為由向被告限期催告給付，惟被告藉故不給付，至今累欠租金已達六個月共計四十五萬元租金，原告以本狀繕本之送達為終止租約之意思表示。被告已無續為佔用系爭租賃物之權源，爰依民法第四百五十五條租賃物返還請求權、民法第七百六十七條所有物返還請求權、租約第十條第一項，請求被告騰空遷讓並返還系爭租賃物。
⒉請求給付租金部分：
被告至原告終止系爭租約之日止，共積欠九十二年二至七月共計六個月租金，合計應給付租金四十五萬元。原告依系爭租約第三條及加註條款之租金給付請求權請求被告給付積欠之租金。
⒊不當得利部分：
本件租約經終止後被告仍繼續佔用系爭租賃物，享有相當租金之不當得利，致原告受有相當於租金額之損害，原告爰依民法第一百七十九條不當得利損害賠償請求權，請求原告應自本狀繕本送達翌日起至騰空遷讓日止，按月給付原告相當於租金額七萬五千元之不當得利。
⒋請求損害賠償部分：
又被告於原告終止租約之日起至返還租賃物之日止，自應依雙方所訂租賃契約第十條第三項規定，自契約終止之日起迄遷讓房屋之日止，給付原告按每月租金兩倍計算即十五萬元之損害賠償金，此項損害賠償金為懲罰性違約賠償之性質。
⒌本件原告並無為被告變更系爭租賃物二樓使用執照為餐廳用途之義務存在：
⑴原告出租系爭租賃物時，僅同意就租賃物之現狀出租予被告，並未對被告及
其他承租戶有其他保證及承諾存在。蓋原告日後仍有出租系爭租賃物予他人之可能，而他人作何使用尚不得而知，住宅、餐廳或補習班均有可能，惟若作餐廳、補習班或其他營業使用，則因營業項目範圍不同，系爭租賃物二樓即須作各別之變更。而原告實不可能因應各承租人之不同營業，即於每次出租前均作一次變更再予承租人使用。
⑵因原告以系爭租賃物現狀出租，故其他承租人均已依其所營事業，自行申請
變更使用執照，此由訴外人即另一承租人新竹市立 林格美 語短期補習班業自行變更二樓使用執照，又訴外人即另一承租人「麵麵俱到」，亦已自行申請變更二樓使用執照中（消防安檢日前已通過）可證，其等均未請求原告為其申請變更使用執照，而原告亦無獨厚被告之理由。是本件原告確僅以系爭租賃物之現狀出租，並無附帶其他保證或承諾條件。
⑶系爭租約前言記載「茲因乙方擬承租甲方之店面以供餐飲之用」，此僅表示
被告承租系爭租賃物之目的，及原告不欲承租人於承租後另作其他不當用途使用而載明，此觀另一承租人新竹市立林格美語短期補習班之租約，其已自行變更二樓使用執照即知屬實。是被告否認此等文字係表原告對被告有變更系爭二樓使用執照為餐廳之義務存在。且兩造簽立租約時之附圖已載明，系爭租賃物之使用區分一樓為店舖二樓為住家，被告明知二樓為住宅，仍欲承租作餐飲之用，而簽約時被告亦未特別要求原告須為其作變更申請（被告並非第一次經營餐廳），均可證被告於簽約時係明知且同意自行申請變更二樓之使用執照，此亦可由被告於承租後申請營利事業登記證時，因系爭二樓顯不可能取得情況下，被告仍並未對原告表示任何疑異議（原告否認被告辯稱曾多次要求原告將二樓變更使用），而繼續繳租營業長達一年多；及原告於十一月份調降租金時，亦曾告知被告二樓應申請執照（即申請變更使用執照及申請營利事業登記證）以合法營業，惟被告反稱生意不佳，二樓暫無必要申請，而又繼續繳租，均可證明屬實。
⑷雖被告現對系爭租賃物之一、二樓內部設施有所抱怨，惟其於看屋後始同意
簽約，且簽約時係在自由意思下為之，則被告爭執系爭租賃物之一、二樓內部設施不符其需求云云，實無理由，且與本件訴訟完全無涉。
⒍被告辯稱：因原告違反對管委會之承諾，致管委會一氣之下禁止「麵麵俱到」
不得營業而關門一個月，致「麵麵俱到」損失上百萬元，「麵麵俱到」曾因此欲向原告索賠云云，原告否認之。而被告前開所稱違反對東昊生活館管理委員會（下稱管委會）承諾之事，此實為住戶虛構之事，因所謂承諾之事，管委會完全不知，故管委會於九十一年九月十六日召開管委會會議時，即曾向原告代表人詢問此住戶虛構之問題，當時原告代表人即已否認有此承諾存在，而管委會亦無反對之意見，總幹事即將此節載明於東昊生活館八月份總幹事工作報告第三頁第10.C15以下，是原告確無被告所辯違反管委會承諾之事。惟前開被告所辯均與本件訴訟無涉。
⒎原告不同意被告自押租金中扣抵租金，系爭租賃物一、二樓仍由被告占有使用
中，被告不得藉故不繳租金，且系爭租賃物一樓得經營餐廳，被告不得拒不給付全部租金。系爭租賃物位處新竹科學園區附近之繁榮商業區，原告請求之懲罰性違約金亦無過高之虞。
⒏關於被告所呈文件部分，再補充說明如后：
⑴被告亦自認其所呈之公寓商家管理辦法係承租後始訂立，即可證系爭文件與本件訴訟無涉。
⑵又被告所呈之店面室內材料移轉交單，因當時係針對系爭租賃物一、二樓內
之特定物品（因部分承租人於承租後會將內部裝修更改，此係便於日後回復之用），自包括一樓之店面，是原告始於標題載明為店面室內材料移轉交單，實無特別涵意。
⑶另就被告所呈之發票部分，因被告仍堅稱其已給付九十二年二月份之租金，
原告提出被告付租之匯款明細，以證明被告九十一年十一月份未繳納租金（因被告稱無力繳租希順延），惟被告同年十二月份僅繳一個月（即十一月）之租金，故被告九十二年二月所匯之租金，實為九十二年一月份之租金，是被告確未繳納九十二年二月份之租金，被告所辯顯無理由。
（三）證據：提出被告營利事業登記資料、房屋稅單、租賃契約及附圖影本、存證信函、補習班租約、匯款明細、東昊生活管八月份總幹事工作報告影本、建物登記謄本各一件為証。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
（二）陳述：本件原告起訴主張被告承租原告所有系爭租賃物經營餐廳。自九十二年二月起未繳租金，經以存證信函催告仍不給付，即以起訴狀繕本終止租約，請求返還系爭房屋、給付欠租、不當得利、違約金等。惟查：
⒈民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付
承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用收益之狀態。」按系爭租賃物一樓使用執照登記為店舖，二樓登記為住家，但其消防檢查則註明一、二樓均供餐廳使用。被告承租後辦理營利事業登記時，因只能辦理一樓登記，因而發現上述事實。被告向原告反映時，原告謂只須無人異議即可照常營業。但至九十一年八、九月間，因原告違反對管委會之承諾，即原告曾承諾除被告外不再出租其他房屋給飲食店，雙方發生爭執。管委會遂發函被告，要求被告依使用執照變更使用，亦即不許被告在二樓經營餐廳。被告原先不以為意，但其後原告與管委會間之爭執加劇，管委會對被告之動作亦隨之加劇，至九十二年初，管委會揚言將按公寓大廈管理條例第十五條第一項、第二項、第三十九條規定，委託律師提出訴訟。被告遂於九十二年二月起停止使用系爭租賃物二樓，但管委會為要求原告支付大樓污水處理費，遂又於九十二年三月中旬向工務局檢舉被告違規使用，被告曾為此會同管委會總幹事至系爭租賃物二樓勘查證明已停止使用，始未受罰。
⒉被告知悉管委會將委託律師起訴並對工務局發函後，知道事態嚴重，遂一面
停止使用二樓，並一面於三月起拒付租金，意圖使原告變更二樓使用執照為店舖使用，因原告在此之前即認為應由被告自行申請使用執照之變更，並負擔變更之費用。原告催告付租之存証信函對於被告不能使用二樓乙事隻字不提。被告接函後遂以存證信函，通知原告速將二樓使用執照變更為店舖，以供被告開設餐廳之用，或者亦可依使用執照所載用途，將二樓加裝衛浴並適當隔間，供被告居住，否則被告即有權拒付租金。但原告收信後，對此並不回應，即提起本件訴訟。
⒊原告主張被告自始明知二樓之使用分區為住家，原告從未保證二樓亦能供餐廳使用之約定云云。惟查：
⑴根據租賃契約書載明：「茲因乙方擬承租甲方之店面供餐飲之用．．。第一
條租賃標的物：新竹市○○○路○○○號。（如附圖）」而附圖所示之一０九號包括一、二樓。故依據系爭契約，二樓自始即約定供作餐館使用，無須原告另外保證。
⑵且被告承租系爭租賃物後，即向中國產物保險公司投保公共意外責任險，該
保險單即載明被保險人之經營業務種類為韓國料理、烤肉等。經營業務處所：同住所，即系爭一０九號一、二樓。又於九十一年七月間，新竹市消防局針對系爭租賃物所作消防安全設備檢修申報書，亦記載二樓樓地板面積一四０㎡，實際用途為餐廳。上開檢修申報書所附二樓消防安全設備位置圖所載之消防設備，均係被告承租時由原告移交。更可證原告當初係將系爭租賃物
一、二樓一體租予被告經營餐廳。⑶被告因原告與管委會間之爭執，被管委會依法禁止使用二樓作為餐廳。原告
並負有依法申請將二樓之使用分區變更為店舖之義務，卻要求被告自行申請變更，被告承租系爭租賃物之目的係因二樓空間較大可作店家使用，若僅以一樓供店面而二樓供住家使用，不會以月租九萬元承租。
⒋民法第二百六十四條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給
付前，得拒絕自己之給付。」原告既不能依民法第四百二十三條規定使租賃物合於使用收益之狀態，被告即得拒絕自己之給付。故原告以本件起訴狀終止租約，請求返還租賃物、給付租金、不當得利及違約金，均應不能成立。
⒌如被告受不利判決，據系爭租約所載，被告已給付押租金二十七萬元，應自
欠租中扣除，且被告已給付九十二年二月份租金。其次，因二樓被告不能使用，其訴之聲明第三項相當於租金之不當得利部分應予減半。第三，訴之聲明第四項其違約金過高應予酌減，且因二樓不能使用應再予酌減。
（三）證據：提出管委會九十一年九月十二日開會通知單、管委會九十一年十月九日函、管委會九十二年三月廿八日會議記錄、存證信函、意外保險單、消防檢修申報書節本、系爭租賃物店面室內材料移交單、管委會九十二年九月二日函、統一發票、東昊生活管商家管理辦法、二樓消防安全設備位置圖影本各一件、相片十九幀為證。
理由
一、雙方不爭執事項：
（一）兩造於九十年十一月九日簽訂租約，被告承租原告所有系爭租賃物供經營餐廳之用，租期自同年月一日起至九十五年十月三十一日止，租金每月九萬元，自九十一年十一月起經兩造合意調降為每月七萬五千元，惟被告至原告起訴時止，已積欠租金達二個月以上。
（二）兩造簽訂系爭租約時，附圖載明系爭租賃物使用區分一樓為店舖，二樓為住房，且原告知悉被告承租系爭租賃物之目的係為供經營餐廳之用。
（三）原告於九十二年四月二十二日寄發存證信函催告被告應於函到十日內付清租金十五萬元，逾期即視為終止租約，被告已收受該存證信函。
二、本件爭點：原告是否已合法終止租約？變更二樓使用執照為店舖是否為原告依民法第四百二十三條所負之義務？被告是否得以原告未交付合於使用收益之租賃物為由，行使同時履行抗辯權拒絕給付租金？
三、本院之判斷：
（一）原告負有變更系爭租賃物二樓使用執照為店舖之義務：⒈按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四百二十三條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務；由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務，最高法院著有八十九年度台上字第四二二號判決、八十六年度台上字第三四九○號判決可資參照。
⒉次按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給
執照，不得擅自建造或使用；又建築物非經領得使用執照，不准接水、接電、或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。建築法第二十五條第一項前段、第七十三條分別定有明文。其擅自建造或使用者，依同法第八十六條、九十一條之規定，除處罰鍰外，並得勒令停止使用、封閉建築物或強制拆除。
⒊原告雖主張：系爭租約前文記載「茲因乙方（即被告）擬承租甲方（即原告）
之店面以供餐飲之用」，僅表示被告承租之目的，及原告欲限制被告承租用途而載明，非原告同意變更二樓使用執照之約定，是原告無變更系爭租賃物二樓使用執照為餐廳用途之義務存在云云。惟查：由兩造不爭執之系爭租約前言載明「茲因乙方（即被告）擬承租甲方（即原告）之店面以供餐飲之用」，可知被告為供餐廳營業之用而向原告承租系爭租賃物，而依系爭租約第二條亦明定：「租賃標的物：新竹市○○○路○○○號。（如附圖，即一、二樓）」是被告供為餐廳營業用途之標的物，即包括系爭租賃物之一、二樓，兩造訂立租約時所預設之共同主觀認定，即為以系爭租賃物之一、二樓供作被告經營餐廳之用。但系爭二樓之區分使用登記為住宅，未經申請變更使用執照為店舖，致被告無法辦理營利事業登記之事實，復為兩造所不爭，故依據建築法第二十五條第一項前段、第七十三條、第八十六條、第九十一條之規定，被告如將屬住宅之系爭租賃物二樓供做餐廳營業使用，將導致受有課處罰鍰、勒令停止使用、封閉或強制拆除二樓之危險，而無法達成其承租經營餐廳之目的，是依上開說明，原告自負有變更系爭租賃物二樓使用執照，以提供被告合於經營餐廳使用、收益之租賃物之義務。
⒋再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
二百七十七條定有明文。原告復主張：被告明知二樓使用區分為住宅，未特別要求原告變更二樓使用執照仍簽訂租約，且未表示異議繳租長達一年多，兩造合意調降租金時，原告並曾告知被告應申請變更二樓之使用執照，被告表示無申請必要仍繳納租金，故被告已同意自行變更二樓之使用執照，原告無變更之義務云云，惟為被告所否認，原告自應負舉証責任。查：原告負有變更系爭二樓使用執照之義務，已如上述，雖經被告自承租起使用系爭租賃物至今，惟此期間之使用，究屬違法使用，而原告既有於租賃期間，保持合於約定使用、收益狀態之義務，自不因被告違法使用，而免除其保持合於約定使用、收益之義務，且原告就被告同意自行申請變更二樓使用執照之有利於己之事實，既未能舉証証明，其主張自無可採。
⒌原告又主張：原告與訴外人即他承租人新竹市立林格美語短期補習班與「麵麵
俱到」，就原告所有同位於系爭公寓之建物訂立租賃契約，均係由承租人自行申請變更二樓使用執照，原告無獨厚被告之理，故原告應無申請變更二樓使用執照之義務云云。然查：契約之效力，僅及於契約當事人之間，此為契約相對性之基礎理論。兩造間有一獨立之租賃契約，為兩造所不爭執，則兩造間關於雙方之權利義務關係，自應就其間所訂立之租賃契約認定之，不得以原告與訴外人間權利義務之約定主張適用於被告。是原告與訴外人新竹市林格美短期補習班及「麵麵俱到」關於變更使用執照義務負擔之約定，與本件變更系爭租賃物二樓使用執照之義務人無涉，其主張亦無可取。
（二）末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯。（參照最高法院六十九年台上字第一七九八號判決要旨）。原告未提供合於經營餐廳用途使用之系爭租賃物，有如前述，被告依民法第二百六十四條第一項前段主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，並無不合。從而被告拒絕租金之給付，尚無遲延責任，原告終止租約，於法不合，是原告以被告未給付租金而終止租約，請求被告遷讓、返還系爭租賃物、給付租金、不當得利損害賠償金及違約金，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦有未合，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十二年十一月十二日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官吳上晃右為正本係照原本作成。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十二年十一月十二日~B法院書記官邱明智