裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第1215號民事判決
裁判日期：民國99年05月04日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第1215號上訴人甲○○訴訟代理人 鄭曄祺 律師被上訴人城家建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年11月9日臺灣桃園地方法院98年度訴字第1177號第一審判決提起上訴，本院於99年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾萬元，及自民國九十九年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國95年8月8日簽署訂購單，向被上訴人訂購城寶蘋果村新宿B區E13-1號預售屋（下稱系爭房地），被上訴人經辦人員 朱海圓 告知系爭房地總價新台幣（下同）510萬元，保證可向銀行貸款433萬元，伊不疑有他，乃於同年月10日與被上訴人簽訂「城寶蘋果村房屋、土地預定買賣合約書」（下稱系爭契約）。伊已依約繳納分期款77萬元，並給付預收代書代辦相關費用、天然瓦斯內管裝置費、火險費、管理基金共15萬元，合計92萬元。惟被上訴人未給予伊合理契約審閱期，系爭契約應屬無效。又被上訴人於97年9月間通知伊辦理交屋，伊配合提供相關文件辦理貸款，惟因系爭房地價值過低，僅能貸款200萬元，且遍詢數家銀行皆係如此，與當初簽署之訂購單、系爭契約所載落差極鉅，足證被上訴人係對伊施用詐術，使伊陷於錯誤而簽訂系爭契約，茲依民法第92條規定以本件起訴狀繕本之送達為撤銷因受詐欺所為買受系爭房地之意思表示。系爭契約既屬無效，被上訴人受領92萬元即構成不當得利。縱認系爭契約非屬無效，被上訴人解除契約得沒收已繳價金充作違約金，亦不包括伊預納之費用15萬元，且違約金77萬元亦屬過高，應予酌減。爰依民法第179條不當得利之法律關係，求為命被上訴人如數返還前開支付之價金及費用，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決等語。
二、被上訴人則以：上訴人因自身信用狀況及財力不佳，且無法提供辦理貸款相關文件及保證人等因素，致多家銀行均未核准貸款，非因系爭房地價值問題所致。伊就系爭房地之貸款條件未為任何承諾，上訴人另行簽立提高貸款額度切結書，可知上訴人於簽約時明知系爭房地買賣有銀行貸款不足額之可能。伊未施行詐術致上訴人陷於錯誤而簽訂系爭契約，無詐欺之情，上訴人自不得撤銷系爭契約。因上訴人未依約辦理預定貸款額之填補給付事宜，經伊發函催告，仍未獲置理，伊已依約於98年6月17日發存證信函解除系爭契約，並另於99年4月20日本院言詞辯論時再次為解除契約之意思表示，而將上訴人已繳納之款項92萬元充作損害賠償及懲罰性違約金。上訴人就違約金約定過高之情事，復未舉證證明，自不應酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，其於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人92萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明為：上訴駁回。
四、上訴人主張其於95年8月8日向被上訴人訂購總價510萬元之系爭房地，並於95年8月10日簽訂系爭契約，嗣陸續交付被上訴人分期款共77萬元，被上訴人並向其收取代書代辦相關費用、天然瓦斯內管裝置費、火險費、管理基金預付費用共15萬元，合計支付被上訴人92萬元之事實，已據提出訂購單、系爭契約、預收費用通知書、臺灣土地銀行匯款申請書（原審卷第11、14至61、13、12頁）為證，堪信此部分事實為真實。
五、上訴人主張簽訂系爭契約時，被上訴人未給予其合理審閱期間，應認系爭契約無效等語，但為被上訴人所否認。按消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟依同條第2項規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。本件上訴人於95年8月4日書立「合約書範本攜回審閱收據」載明「茲收到貴公司坐落於○○鎮○○○段建築，案名『城寶蘋果村』之土地、房屋預定買賣合約書乙本，立據人於簽約之前確已攜回審閱五天以上無誤。」，上訴人並於立據人欄位簽名、蓋章，有該收據可憑（原審卷第106頁），嗣上訴人於同月10日與被上訴人簽訂系爭契約，難認上訴人簽約時被上訴人未給予合理審閱期間。且縱有上訴人主張未給予合理審閱期間情事，亦僅生系爭契約關於定型化契約條款不構成契約之內容，非謂兩造間就系爭房地之買賣契約關係不成立或無效，上訴人主張被上訴人於簽約時未給予合理審閱期間，系爭契約應屬無效等語，委不足取。
六、上訴人復主張被上訴人於銷售時告知伊系爭房地可辦理銀行貸款433萬元，並於訂購單、系爭契約內載明，致其信以為真，陷於錯誤，而與被上訴人簽立系爭契約。嗣其向銀行申請貸款時，因系爭房地價值太低，僅能貸得200萬元，方知受騙。被上訴人係以上開詐術使其購買系爭房地，依民法第92條規定以起訴狀繕本之送達為撤銷受詐欺所為之意思表示，系爭契約自始無效等語，亦為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段亦定有明文。又所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示（最高法院18年上字第371號判例意旨參照）。而被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。
㈡上訴人主張被上訴人明知可能有上訴人無法貸到433萬元之
風險，承辦人員保證可貸足款項，顯屬詐術之實施等語。惟依上訴人提出之訂購單所示，於「付款方式」欄載明系爭房地之買賣總價為510萬元，其中銀行貸款433萬元，另外訂金5萬元、簽約金20萬元、放樣款及水電按裝款52萬元（原審卷第11頁），依其文義，顯係關於系爭房地買賣價款內容為何、買方即上訴人應如何付款之約定，並非賣方即被上訴人保證系爭房地定能向銀行貸款433萬元之意。是依訂購單尚不足證明被上訴人以系爭房地必能向銀行貸得433萬元為詐術之實施，致上訴人陷於錯誤，而為買受系爭房地之意思表示。再觀諸系爭契約第3條第3項第2款、第6款、第7款約定：「甲方（上訴人）委託乙方（被上訴人）向金融機構申請房屋、土地抵押貸款433萬元整詳如附件㈠付款分配明細表，本項貸款為甲方應付乙方房屋款及土地款之一部分，……」、「如甲方未能如期提供前述辦理貸款手續所需之資料並覓妥保證人，致影響貸款時，甲方應於乙方送件過戶前經乙方通知七日內以現金一次繳付此項貸款金額，否則以違反預定房屋土地買賣契約論處；……」、「倘甲方未能符合金融機構規定之貸款條件而不能辦理貸款時，甲方願於乙方過戶前或銀行通知前述事實時，無條件於接獲乙方通知七日內，一次以現金付清本約各項未繳之價款。……」等語（原審卷第19、20頁）；系爭合約書附件㈡代辦貸款委託書記載：「
5.甲方倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使乙方無法取得貸款時，甲方應於乙方通知七日內將全部貸款金額一次付給乙方，否則視同違約，並應賠償乙方因此所發生之一切損失……」等語（原審卷第37頁），足認兩造於系爭契約訂定之初，已就上訴人如未能向銀行申請核貸433萬元，上訴人應如何補足買賣價金乙節，詳予約定，可見被上訴人抗辯其未告知上訴人系爭房地可貸得433萬元等語，應屬非虛。益證前揭訂購單有關「銀貸433萬元」之記載，純係兩造就買賣價金給付方式所為約定，非出於被上訴人向上訴人告以系爭房地保證得向銀行貸款433萬元所為。
㈢另依上訴人出具之切結書亦記載：被上訴人原同意貸款金額
為總價款75%，因上訴人之請求，經協議後被上訴人乃同意將貸款金額提高至總價款85%（即433萬5,000元），上訴人並切結若因其個人或其他不可歸責被上訴人之因素，致銀行不同意核撥貸款或核貸金額不足時，上訴人同意於收到被上訴人通知後7日內，以現金一次補足房屋總價款，否則以違約方式處理等語（原審卷第107頁），被上訴人抗辯係應上訴人要求，方提高貸款成數等語，亦堪採信。參以銀行評估申請貸款人之債信、資力等而決定貸放金額，核貸金額尚非申請貸款人所能決定，此經驗常情自為上訴人所不能不知。縱然銷售人員朱海圓曾告訴上訴人系爭房地可貸款433萬元，衡情應係根據上訴人所給予之個人資訊及希望貸款成數所為之估算，尚非保證可貸足433萬元，上訴人亦非以貸足433萬元而評估有能力購買系爭房地。是則，兩造就系爭房地之買賣價金有關銀行貸款金額之約定，關涉上訴人於購屋之初所能提出之現金款若干，而因上訴人之現金不足，乃要求被上訴人降低購屋之初所應提出之現金金額，提高銀行貸款金額，使上訴人能取得延後分期付款之利益，顯係出於兩造磋商所為，並非被上訴人保證以該貸款金額使上訴人陷於錯誤而為買受系爭房地之意思表示甚明。
㈣又上訴人以系爭房地向銀行申請433萬元之貸款，均未經核
准，其中華南銀行股份有限公司壢昌分行理由為「本行評估該員（上訴人）之收入來源不明確，並有持續性使用信用卡循環信用，循環比率達信用額度之七成以上，另有使用信用卡分期，經綜合考量，本件申請案未予核准」；台灣土地銀行石門分行理由為「甲○○於97年11月至98年5月間並未向本行送件申請，惟於97年9月曾申請購置不動產貸款金額433萬元，因 王君 信用不良而撤案退件」；上海商業儲蓄銀行股份有限公司中壢分行理由為「本行於97年11月至98年5月間確曾收受城家建設有限公司送件，但承辦人考量整體承作風險下，業已婉拒該案件之申請，並將全數相關資料退回」，有各該銀行覆函在卷可稽（原審卷第139、141、140頁）。
而上訴人自陳：買系爭房地時，從事賣水果工作，月入約5萬元，從97年4月開始沒作，無業在家帶小孩，自97年底在卡拉OK兼差，月收入約1萬元。銀行要伊換保證人，因為保證人薪資太低銀行不接受等語（原審卷第124頁），可見上訴人向銀行申請貸款時，未從事月收入5萬元之賣水果工作，且無固定收入，所覓得之保證人資力亦有不足，方未獲得銀行核准貸款，是上訴人未能獲准貸款433萬元，純係因上訴人個人資力、債信之故。上訴人主張因系爭房地價值太低致銀行未予核貸云云，委非可採。
㈤上訴人既未能證明受被上訴人詐欺而為買受系爭房地之意思
表示，是其主張依民法第92條規定，以起訴狀繕本送達被上訴人為撤銷買受系爭房地之意思表示，系爭契約視為自始無效等語，自不足取。
七、上訴人主張被上訴人解除系爭契約得沒收已繳價金充作違約金，應不包括其預納之費用15萬元，且違約金77萬元亦屬過高，應予酌減。被上訴人就上開費用及超過酌減後之違約金部分，依不當得利之法律關係應予返還等語。被上訴人則抗辯其合法解除契約後，將上訴人已繳納之全部款項92萬元充作損害賠償及懲罰性違約金，上訴人未舉證證明違約金約定過高之情事，自不應酌減等語。經查：
㈠依系爭契約第14條約定：「㈠本約簽立後，雙方均不得因物
價漲跌而有增減價款之要求，倘甲方有減少價款之要求或違約不買、不按照契約約定之日期付款，或違反本約任何條項內容之情事者，乙方得解除契約，並沒收甲方已繳付之全部款項，作為損害之賠償和違約之懲罰性違約金，……」；第3條約定：上訴人如逾期繳付各期價款達15日，經被上訴人催告7日內仍未繳付時，即視為上訴人違約等語。查，上訴人申請貸款，因個人債信、資力等因素，未獲銀行核准貸款433萬元，業如前述。而上訴人未依約繳付系爭房地剩餘之買賣價金433萬元，經被上訴人於97年12月12日以存證信函催告上訴人於文到7日內依約繳付，此有上訴人提出之存證信函可憑（原審卷第62至64頁），上訴人逾期仍未繳納，顯有違約未付款情事。次查，被上訴人依上開約定，曾於98年6月17日以存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，然該存證信函因上訴人遷移未合法送達上訴人，有存證信函及信封在卷可稽（原審卷第120至122頁），且就上訴人地址業已遷移至新竹市○○鄉○○路○○○巷○○號，並已通知被上訴人之事實，復為被上訴人所不爭執（本院卷第34頁），是被上訴人主張已於98年6月17日合法解除系爭契約，尚非可採。惟被上訴人嗣於99年4月20日本院言詞辯論期日當庭向上訴人為解除系爭契約之意思表示（本院卷第61頁），依上開約定，自得沒收上訴人已繳付之全部款項作為損害賠償及懲罰性違約金。惟系爭契約第14條所謂被上訴人解除契約後，得沒收上訴人已繳付之全部款項，作為所損害之賠償和違約之懲罰性違約金，應指上訴人已繳付之買賣價金全部款項，此為當然之解釋。被上訴人因代辦事項而預收取之費用，非買賣價金之一部分，自不包括在內。且因被上訴人解除契約後，已不須為該等代辦事項，本應返還上訴人。是則被上訴人就上訴人繳納買賣分期價金共77萬元得沒收充作違約金，至代書代辦相關費用、天然瓦斯內管裝置費、火險費、管理基金預付費用共15萬元部分，則應返還上訴人。被上訴人抗辯該代收費用亦為上訴人繳納之款項，其得予以沒收充作違約金，委非可採。
㈡然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。依系爭契約第14條之約定，上訴人未依約定日期付款時，被上訴人即得解除契約，將上訴人繳付之全部買賣價款充作違約金，不論上訴人遲延給付之情節，該違約金之約定，自屬過高，而顯失公平，應以核減。
㈢再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民
法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807號判例意旨可資參照。且約定之違約金額數，與實際損害顯相懸殊者，法院即得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。本院審酌系爭房地總額為510萬元，上訴人業已給付全部之自備款77萬元，係因未能貸足預定數額之貸款致違約，其違約情節尚非嚴重。而不動產投資興建業於95年至98年度同業利潤標準均為10%，有營利事業所得額暨同業利潤標準一覽表可稽（本院卷第54、75至78頁），準此，上訴人如依系爭契約履行，扣除被上訴人支付人事、管銷等成本費用，被上訴人可得利潤為51萬元。是依一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人所受損害情形，被上訴人沒收77萬元為違約金尚屬過高，有失公平，酌減為52萬元作為被上訴人所損害之賠償和違約之懲罰性違約金，較為適當。
㈣系爭契約經被上訴人解除後，被上訴人受領預收之代辦費用
15萬元及超過上開金額之違約金25萬元，即屬無法律上之原因而受有利益，並致上訴人受有損害，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還40萬元，於法有據，應予准許。
八、綜上所述，上訴人本於民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人給付92萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於40萬元及自99年4月21日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件被上訴人已給予上訴人合理審閱期，且依系爭契約約定被上訴人未保證貸足433萬元貸款之事證已臻明確，上訴人聲請訊問證人即銷售員朱海圓、前夫 葉永存 以證明被上訴人保證貸款433萬元及未給予契約審閱期之事實，核無必要。
另兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國99年5月4日
民事第十庭
審判長法官黃豐澤
法官吳謀焰法官林麗玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年5月4日
書記官陶美玲