裁判字號：臺灣高等法院98年重上字第447號民事判決
裁判日期：民國99年05月04日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決98年度重上字第447號上訴人己○○
癸○○○
壬○○共同訴訟代理人丙○○上訴人甲○○○
乙○○
辛○○兼上三人共同訴訟代理人庚○○複代理人 黃純真 律師被上訴人財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人丁○○訴訟代理人 龔維智 律師複代理人 張藝懷 律師
戊○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年6月23日臺灣士林地方法院97年度重訴字第353號第一審判決提起上訴，經本院於99年4月20日言詞辯論終結，玆判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊為台北市○○區○○段3小段484-3、485-5地號國有土地之管理機關，上訴人為門牌號碼台北市○○區○○路○段○○○號房屋已登記部分之共有人（上訴人辛○○所有權應有部分94%，其餘上訴人所有權應有部分各1%，下稱已登記部分），該房屋未登記之部分（下稱系爭建物）無權占用伊所管理前開土地如附圖斜線部分（面積共79.87平方公尺，下稱系爭土地），系爭土地自民國91年12月1日起至97年6月22日止由上訴人庚○○單獨占用，自97年6月23日起至97年12月25日止由上訴人辛○○單獨占用，自97年12月26日起迄今，由上訴人共同占用，依民法第767條及第179條等規定，伊得請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還予伊，及返還伊相當於系爭土地租金之不當得利等情，聲明：㈠上訴人應將如附圖所示斜線部分（面積共79.87平方公尺）之系爭建物拆除，返還系爭土地予被上訴人。㈡上訴人應自97年12月26日起至返還系爭土地之日止，依上訴人辛○○94%，其餘上訴人各1%之比率，按月給付被上訴人新台幣（下同）1萬449元。㈢上訴人庚○○應給付被上訴人64萬5498元，及自98年2月19日起算之法定遲延利息。上訴人辛○○應給付被上訴人6萬3726元，及自97年10月28日起算之法定遲延利息。（原審判決被上訴人勝訴，至於被上訴人逾上開請求部分，業經原審判決駁回，未據聲明不服，已經確定）並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人庚○○自54年間起即以行使地上權之意思，和平、公然占用系爭土地，於97年6月23日移轉予上訴人辛○○後，上訴人辛○○仍以前開意思繼續占有，並已向地政機關申請為時效取得地上權之登記，業經公告中，被上訴人提起本件訴訟請求伊拆屋還地自無理由。又系爭土地於80年8月15日即有航測地形圖，被上訴人至遲於當日即已知悉系爭建物為越界建築，占用系爭土地之事實，被上訴人未即時表示異議，依民法第796條規定，被上訴人不得請求拆除，縱認本件無該條規定之適用，系爭建物與已登記部分，係於53年間以訴外人 諸玉芳 （原判決誤載為 諸御芳 ，即上訴人庚○○胞姊）名義購買同地段18地號土地後，即由上訴人庚○○家族出資興建完成，並裝設電表，然因諸玉芳之前手實際交付土地不足，始生越界建築之事，諸玉芳於57年間將該房屋移轉予上訴人庚○○，上訴人庚○○嗣於66年間辦理建物登記時始有知越界建築乙情，顯非故意越界建築。又上訴人庚○○於96年1月間曾向被上訴人表明承租系爭土地之意，被上訴人原同意先承租再承購，詎又於同年12月間以考量系爭土地整體開發利用效益，且系爭土地位於訴外人楊燕玉委託辦理土地更新案之範圍內，已報奉核定辦理標售為由，註銷上訴人庚○○承租申請案，然上開都市更新事業計畫已遭駁回而失效，依財政部98年10月15日修正之都市更新事業範圍內國有土地處理原則之規定，被上訴人即得恢復受理伊就系爭土地之申請案。再者，該房屋已登記部分與系爭建物係整體結構，倘強行拆除系爭建物，將導致已登記部分有立即倒塌之危險，危及伊生命安全，若准予伊承租系爭土地，除得增進當事人利益外，更可增加國庫收益，使系爭土地善盡其用，充分發揮經濟效益，縱伊必須拆除，亦請求依98年1月23日增訂之民法第796條之1之規定，僅拆除系爭建物之圍牆部分。另系爭土地位於伊所有同地段18地號土地之北面，其他三面均無法通行至公路，系爭土地為伊所有土地唯一通行道路，有民法第787及788條規定之適用，爰依上開規定請求承購系爭土地等語，資為抗辯。並對於原判決提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為中華民國所有，被上訴人為管理機關，系爭建物
占有系爭土地如附圖所示斜線部分，面積共79.87平方公尺。
㈡上訴人庚○○於97年4月23日就該房屋辦理第一次登記，於
97年6月23日以贈與為原因，移轉所有權予上訴人辛○○，上訴人辛○○再於97年12月26日以買賣為原因，移轉所有權應有部6%予其餘上訴人應有部分各1%。
㈢系爭建物自91年12月1日起至97年6月22日止，由上訴人庚○
○單獨占有，97年6月23日起至97年12月26日止，由上訴人辛○○單獨占有。
㈣上訴人辛○○（由上訴人庚○○代理）於97年10月17日就系
爭土地申請時效取得地上權登記，臺北市中山地政事務所審查後通知限期補件，惟逾期未為補正，經該所於同年11月11日依土地登記規則第57條規定駁回申請。復於97年11月12日再次申請，由同地政事務所受理，並依土地登記規則第118條規定，自98年1月1日起至同年月31日止公告，而於公告期間因系爭土地管理機關（即被上訴人）提出異議，該所目前進行調處中。
四、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：㈠關於系爭建物之事實上處分權人部分：查上訴人庚○○抗辯
其胞姊諸玉芳於53年間購買系爭建物坐落之基地，於54年興建完成該房屋（建物登記簿上記載為56年12月11日建築完成），於57年間將該房屋移轉為上訴人庚○○所有（見原審卷㈠，93頁、第106頁），為被上訴人所不爭，本院應以之為裁判基礎。又上訴人庚○○於97年4月23日辦理該房屋第一次登記，就該房屋已登記部分，於97年6月23日以贈與為原因，移轉所有權予上訴人辛○○，上訴人辛○○再於97年12月26日以買賣為原因，移轉系爭房屋應有部分6%所有權予其餘上訴人，應有部分各1%，亦有建物登記簿謄本可參（見原審卷㈠，106頁）。上開登記簿所登記之範圍，僅為該房屋合法使用台北市○○區○○段4小段18號土地部分，至於占有系爭土地之系爭建物部分，則未登記，有前開建物登記簿謄本其他登記事項欄內之記載可據。依此，該房屋中合法登記部分，其所有權應有部分已合法移轉，固無問題，至於未登記之系爭建物部分，於原始建築人諸玉芳取得所有權後，雖將之移轉予上訴人庚○○，但性質上僅為移轉系爭建物之事實上處分權而已。又該房屋已登記部分及未登記部分（系爭建物）係為一體興建，結構上不可分，為上訴人庚○○所自承（見本院卷，140頁），被上訴人就此亦無爭執，可認諸玉芳將該房屋全部移轉予上訴人庚○○，上訴人庚○○再將之移轉予上訴人辛○○，上訴人辛○○再將所有權應有部分移轉予其他上訴人時，均包含該房屋中已為登記及未登記之系爭建物部分，因此，就未登記之系爭建物部分，亦應認為上訴人全體已受讓為事實上處分權人，並為系爭建物基地即系爭土地之現在占有人。
㈡關於系爭建物是否無權占用系爭土地部分：就此，被上訴人
主張上訴人已自承系爭建物無權占用系爭土地，上訴人辛○○雖於97年11月12日就系爭土地為時效取得地上權登記之申請，然在被上訴人於同年10月1日提起本件訴訟後，自不得據此對抗被上訴人之起訴，何況系爭建物係因越界建築而無權占用系爭土地，足見上訴人非基於行使地上權之意思而占有系爭土地，不符合地上權取得時效之要件等語。上訴人則辯稱其自54年間起即以行使地上權之意思，和平、公然占用系爭土地，上訴人辛○○並已向地政機關申請為地上權之登記，業經公告中，被上訴人請求上訴人拆屋還地為無理由等語。按以行使地上權之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為地上權人；以行使地上權之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為地上權人，固為民法第769條、第770條及第772條所明定。然因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。又實務上認為，占有人縱已具備時效取得地上權之要件，倘在土地所有權人或管理權人依民法第767條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關申請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判，應以占有人未取得地上權而處理之。本件上訴人辛○○固於97年10月17日就系爭土地申請時效取得地上權登記，因尚有應補正事項，經臺北市中山地政事務所於同年10月22日開立補正通知書，嗣因申請人逾15日未補正，由同地政事務所於同年11月11日依土地登記規則第57條規定駁回後，復於97年11月12日再次申請時效取得地上權登記。然被上訴人係於97年10月1日提起本件訴訟，有起訴狀1份附卷可稽，則上訴人辛○○前揭二次申請時效取得地上權登記，其申請時間，均在被上訴人提起本件訴訟之後，揆諸首揭說明，本院自毋庸就上訴人辛○○是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判，應以上訴人辛○○未取得地上權處理之，從而被上訴人主張上訴人占有系爭土地，並無正當權源，應屬可採。㈢關於被上訴人得否請求上訴人拆屋還地部分：就此，上訴人
抗辯依民法第796條、第796條之1規定，被上訴人不得請求拆除系爭建物全部，又依民法第787條、第788條第2項規定，上訴人得請求購買系爭土地等語，被上訴人則再抗辯稱，上訴人係故意無權占有系爭土地，無民法第796條、第796條之1規定適用。又上訴人無權占有系爭土地係用以建築房屋，非為通行，且民法第788條第2項係通行地所有人得請求通行權人購買土地，非通行權人得請求購買通行地所有人出賣通行之土地等語。分述如下：
1.按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條第1項前段、第796條之1第1項分別定有明文。本件上訴人庚○○之胞姊諸玉芳所購買之土地，僅41平方公尺（12.4坪），有上訴人庚○○於原審提出之購地明細表可稽（見原審卷㈠，40頁），但系爭建物越界建築而無權占有被上訴人所管理系爭土地之面積即達79.87平方公尺，約為其合法取得之土地之二倍，有附圖之複丈圖可參，若非出於故意或重大過失越界，其孰能信？參以上訴人庚○○於原審聲請訊問之證人即其鄰居 孫士捷 證稱：「我只認識被告庚○○，他是我鄰居，我們鄰居快20年。被告庚○○房子坐落的土地是被告庚○○的，我們那一整排的房子都有占用到他人土地，因為以前買賣建地都是以7坪為單位，但因為太小了，不夠住，所以自己就增建，才占用他人的土地。當時我們跟郭姓地主買10坪，但實際只交付7坪，我們有要求地主處理，但地主都不處理，所以我們都有增建出去。我不知道被告庚○○在增建時是否知道沒有權利占用他人土地，當時我們也不懂法律，但在增蓋的時候，地主也沒有意見。」等語（見原審卷㈠，206頁）及上訴人庚○○於原審自承：「因土地狹小，所以所有的住戶都有占到他人的土地。」「賣方給我們的土地短少，才有占有土地的情事。」「從民國54年開始就一直以行使地上權意思來占用。」等情（見原審卷㈠，93頁、94頁、221頁），堪認於上訴人庚○○或諸玉芳及證人等興建房屋時，即知悉地主所交付之土地不足以建屋，乃先請求地主補足，因地主不予置理，才越界建築，並以「以行使地上權之意思」而占有系爭土地，是上訴人庚○○於建築房屋時，係故意或重大過失而越界建築者，應可認定，證人孫士捷證稱不知上訴人庚○○是否知悉無權占有系爭土地云云，違於常情，不足採信。上訴人庚○○或其胞姊諸玉芳於建築系爭建物時既已知悉越界建築，竟故意為之，或有重大過失而不知越界，依前開說明，自無民法第796條、第796條之1之適用。
2.又民法第787條第1項規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」第788條規定：「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，如致通行地損害過鉅者，通行地所有人得請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」可知得請求以相當之價額購買通行地者，為通行地所有人而非通行權人。本件上訴人既抗辯其就系爭土地應有通行權，自非得依本條規定，請求價購系爭土地之人，是上訴人為此抗辯，顯無足採。
3.上訴人雖又抗辯被上訴人所管理其他被無權占有之土地，已出租予無權占有人，獨就本件不出租予上訴人等，顯然違背誠信原則、平等原則、比例原則云云。然現行法令並未規定國有財產之管理人，必須將所管理之土地出租或出賣予無權占有之人，被上訴人如何管理系爭土地，是否出租、出賣予無權占有之人，於法令規定範圍內，得本於其職務裁量，無權占有人並無訴請上訴人強制出租、出賣之私法上權利，難認被上訴人將其他土地出租、出賣予其他無權占有人，卻不同意系爭土地出租、出賣予上訴人，有違反誠信原則、平等原則或比例原則之情形。
4.上訴人雖辯稱系爭建物若予拆除，可能危及該房屋之結構安全，造成該房屋已登記部分有立即坍塌之危險，對上訴人造成極大損失云云，並聲請專業結構技師公會鑑定（見本院卷，135頁），然此乃判決確定上訴人應拆除建物後，應如何妥適強制執行之技術問題，非上訴人得免除應拆除系爭建物之法律上事由，上訴人此一抗辯，亦非可採，本院無依其聲請命為鑑定必要。
5.綜上，上訴人為就系爭建物有事實上處分權之人，而系爭建物係無權占用被上訴人所管理之系爭土地，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並返還系爭土地，自屬有據。
㈢關於被上訴人請求返還相當於租金之不當得利部分：按無法
律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。系爭土地89年7月、93年1月、96年1月之公告地價分別為每平方公尺2萬7,200元、2萬8,600元、3萬1,400元，有臺北市地政處公告土地現值及公告地價查詢系統表1紙在卷為憑（見原審卷㈠，12頁以下），原審斟酌系爭土地位於臺北市○○區○○路1段與金湖路交界處，附近有老舊房舍及新建大樓，道路上有公車站牌，交通尚稱便利等情（見原審卷㈠，57頁勘驗筆錄），參酌土地法第97條第1項、第105條之意旨，認上訴人使用系爭土地之經濟價值及所受利益，每年以系爭土地申報總價額5%計算為允當，應可贊同。又系爭建物無權占用系爭土地如附圖所示虛線部分，共計79.87平方公尺（系爭484-3地號7.27平方公尺、系爭485-5地號72.6平方公尺），而系爭建物自91年12月1日起至97年6月22日止，係上訴人庚○○占有，上訴人庚○○於97年6月23日將系爭建物所有權移轉予上訴人辛○○，由上訴人辛○○單獨占有，上訴人辛○○再於97年12月26日將系爭建物應有部分6%移轉予上訴人庚○○、壬○○、癸○○○、己○○、甲○○○、乙○○等情，為兩造所不爭執，揆諸上揭規定，上訴人庚○○自91年12月1日起至97年6月22日止，共受有相當於租金之不當得利64萬5,498元（計算式詳見附表二）；上訴人辛○○自97年6月23日起至97年12月25日止，共受有相當於租金之不當得利6萬3,726元（計算式詳見附表三）。上訴人自97年12月26日起則每月受有相當於租金之不當得利1萬450元（計算式詳見附表四所示）。從而，被上訴人請求：㈠上訴人庚○○應給付被上訴人64萬5,498元，及自98年2月13日之追加被告暨更正聲明狀繕本送達翌日即98年2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡上訴人辛○○應給付被上訴人6萬3,726元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自97年12月26日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人1萬449元（上訴人辛○○負擔94%，其餘上訴人各負擔1%），自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人將附圖所示虛線部分（即系爭土地）上系爭建物拆除，返還系爭土地予被上訴人，上訴人庚○○另應給付被上訴人64萬5,498元，及自98年2月13日之追加被告暨更正聲明狀繕本送達翌日即98年2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上訴人辛○○另應給付被上訴人6萬3,726元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上訴人另應自97年12月26日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人1萬449元（上訴人辛○○負擔94%，其餘上訴人各負擔1%），為有理由，應予准許。原判決命上訴人應將系爭建物拆除，返還系爭土地予被上訴人，並命上訴人應如數給付前開相當於租金之不當得利，並為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年5月4日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官邱琦法官呂太郎正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年5月4日
書記官黃千鶴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。