裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第1177號民事判決
裁判日期：民國98年11月09日
裁判案由：返還價金
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第1177號原告甲○○訴訟代理人 李宏文 律師被告城家建設有限公司法定代理人 張長義 訴訟代理人乙○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國98年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國95年8月8日，向被告訂購城寶蘋果村新宿B區，E13-1號預售屋建物（下稱系爭建物），銷售時被告告知系爭建物總價為新台幣（下同）510萬元，銀行可貸款433萬元，伊考慮自身經濟狀況認為可支付自備款及分期之銀行貸款，因此於95年8月10日當天，在充分信任被告所屬經辦人員情形下，於未經審閱契約書內容，即與被告簽訂城寶蘋果村房屋、土地預定買賣合約書（下稱系爭合約書）。伊依照系爭合約書內容履約陸續繳款77萬元，並給付代書代辦、天然瓦斯、火險相關費用15萬元，合計92萬元。然於97年9月被告通知伊交屋時，伊配合提供相關文件辦理貸款，詎系爭建物僅能貸款200萬元，且遍詢數家銀行皆係如此，與當初伊所簽署之訂購單、合約書中所載落差極鉅，伊始知受騙上當。被告並於97年12月12日發存證信函向伊催討剩餘款項433萬元，否則將解除契約，沒收伊已繳付之價金，顯然違背誠信原則。此爭議經伊向桃園縣政府消保官申訴，惟迄今仍無結果。本件兩造所簽訂之訂購單、系爭合約書皆載明銀行貸款為433萬元，伊亦信以為真，然該建物卻因價值太低，故僅能貸款200萬元，足證被告係對伊施用詐術，使伊陷於錯誤而訂立系爭合約書，伊自得依民法第92條之規定，以起訴狀繕本之送達為撤銷因受詐欺所為買受系爭建物之意思表示，解除兩造間之買賣契約，並依民法第17
9條所定不當得利法律關係，請求被告返還已支付之買賣價金、代辦費等合計92萬元。縱認被告得收取違約金，亦請求本院依民法第252條之規定予以酌減。爰起法提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告92萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則抗辯以：㈠原告於95年8月10日與其就系爭建物，簽訂系爭合約書，雙
方並就付款及交屋方式詳為約定，於簽訂系爭合約書前，原告曾將系爭合約書攜回審閱，並已於95年8月8日簽立訂購單及給付定金。另因原告欲提高放款成數，經與其協商後，同意由其代原告向放款銀行辦理提高貸款事宜。嗣原告因銀行貸款未獲核准及自身財務困難因素，故自97年10月31日即未依約給付價金，故依據系爭合約書附件2第6條約定：「倘因政府法令限制或金融機構貸款政策改變或由於不可歸責於甲方（即原告）之因素，致不能獲得貸款或獲貸款金額未達申請金額時，乙方（即被告）同意以1年分12期補足購屋差額，甲方同時須受乙方第2順位抵押權之設定，利率按當時銀行放款年息計算代辦費用及應納規費由甲方負擔」，以存證信函催告原告辦理原預定貸款額之填補給付事宜，並告知原告逾期未依約繳付款項之法律效果，惟原告仍未置理，是經其依系爭合約書第3條、第14條之約定催告原告3次後，告知原告依約就伊已繳納之全部款項合計92萬元充作損害賠償及懲罰性違約金，並將系爭建物收回另行處分。
㈡今原告以受其詐欺而為意思表示之理由，起訴請求解除本件
買賣契約並返還價金，惟原告未舉證以實其說，當非可採。實則原告因無法提供辦理貸款相關文件及保證人，故為多達
4家不同之金融機構拒絕辦理貸款，其知悉上情後亦積極與原告洽商解決方案，於桃園縣政府消費者保護中心與原告進行多達3次協商，惟因原告一再拒卻其所提之各項解決方案，故其僅得依約催告後解除契約並沒收原告已繳付之全部價款。
㈢上開沒收之價款，依約作為損害賠償及懲罰性違約金，其因
原告違約不買確實已有極大比例之跌價損失，蓋原告於95年
8月10日以總價510萬元之價格承購系爭建物，然此後整體金融環境及市場經濟現狀均有重大幅度之變動，迄至98年間，整體成交價格以下跌1至2成，被告無法再以原價出售系爭建物。再依市場慣例，於銷售後尚有達房價6%之服務費用給付銷售人員或代銷公司，重新出售亦同。因此，原告違約不買之行為，已致其受有極大損害，是其沒收上開金額，始足以填補上揭之損失。又有關民法第252條違約金酌減之規定，依據實務上之見解，法院於作成此項同意酌減違約金數額之判斷時，仍須盱衡個案實際情事，就債權人因此所受損害及債務人如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量，並應審酌主張酌減之當事人，有無就違約金約定顯然過高之事實舉證證明之，而非任由違約之當事人任意指摘雙方前本諸自由意志之違約金約定。因原告違約之行為確實已造成其之損害，是其沒收之價款僅係彌補損害，倘再行酌減，對其實難謂公平。
㈣綜上，其確無違反系爭合約及相關法令規定之情事，原告之
主張既無理由，且揆諸原告簽訂系爭合約之諸般作為，顯屬原告濫行興訟，妄圖以訴訟之手段取回被沒收違約金之目的，顯有悖誠信等語，並聲明︰如主文所示，復陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行等語。
三、原告主張：伊於95年8月8日向被告訂購總價金510萬元之系爭建物，並於同年月10日簽訂系爭合約書，嗣陸續交付價金77萬元、預收代書代辦費、瓦斯、火險費用15萬元，合計92萬元予被告之事實，業據提出訂購單、台灣土地銀行匯款申請書、預收費用通知書、系爭合約書等件為證（見本院卷第11-61頁），且為被告所不爭執，足信為真正。
四、原告復主張：被告於銷售系爭建物時告知伊系爭建物可辦理銀行貸款433萬元，並於訂購單、系爭合約書載明，致伊信以為真，陷於錯誤，而與被告簽立系爭合約書，惟嗣伊向銀行申貸時，系爭建物因價值太低，故僅能貸得200萬元，伊始知受騙。被告顯係以上開詐術使伊購買系爭建物，伊於依民法第92條之規定，以起訴狀之送達為撤銷受詐欺所為之意思表示，解除系爭合約書後，自得依不當得利之法律關係請求被告返還已付之費用等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例可資參照。又按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係相對人使用詐術，使表意人陷於錯誤而為意思表示。
㈡關於原告係如何受被告詐欺乙節，據原告於本院98年8月19
日行言詞辯論時係稱：「（問：被告對原告所施用的詐術為何？）被告當天宣稱銀行貸款可貸到433萬元，但銀行核貸時，只能貸到200餘萬。是因為房屋價值太低，無法達到當初所宣稱的貸款數額。」等語（見本院卷第124頁反面）。
然為被告所否認，並辯稱：係因原告自身資力之故，才無法向銀行貸得433萬元等語。而原告就上開所主張事實之立證方法，除據提出訂購單、系爭合約書之記載外，僅提出可以訴外人即本件承辦人員 朱海圓 為證人之證據方法，然原告同時向本院表明不知其人之年籍資料等語，復未向本院陳報應如何通知朱海圓到庭作證，被告亦陳稱該人為被告公司之契約僱員，已離職而無資料等語（見本院卷第134頁），又依卷存事證，本院亦查無該人之相關年籍資料，是應認原告未依法聲明證人，致本院無從調查，原告此部分證據之主張，難為有利於原告之認定。
㈢次查，依原告所提出而為被告所不爭執之訂購單所示，固經
載明系爭建物之買賣總價為510萬元，其中銀行貸款433萬元之文義，惟依該文義係記載於付款方式欄之形式以觀（見本院卷第11頁），該部分之記載應係兩造就系爭建物買賣價款有關訂金、簽約金、放樣款、水電按裝款、銀行貸款之金額各別為何、買方即原告應如何付款之約定，並非賣方即被告保證系爭建物定能向銀行貸款433萬元之意，原告以之證明被告係以系爭建物定能向銀行貸得433萬元之詐術使伊陷於錯誤乙節，難認有據。復依兩造於98年8月10日簽定之系爭合約書第3條第3項第2款、第6款、第7款約定：「甲方（即原告）委託乙方（即被告）向金融機構申請房屋、土地抵押貸款433萬元整詳如附件㈠付款分配明細表，本項貸款為甲方應付乙方房屋款及土地款之一部分，…」、「如甲方未能如期提供前述辦理貸款手續所需之資料並覓妥保證人，致影響貸款時，甲方應於乙方送件過戶前經乙方通知7日內以現金一次繳付此項貸款金額，否則以違反預定房屋土地買賣契約論處；…」、「倘甲方未能符合金融機構規定之貸款條件而不能辦理貸款時，甲方願於乙方過戶前或銀行通知前述事實時，無條件於接獲乙方通知7日內，1次以現金付清本約各項未繳之價款。…」等語，及系爭合約書附件㈡代辦貸款委託書所載：「5.甲方倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使乙方無法取得貸款時，甲方應於乙方通知7日內將全部貸款金額1次付給乙方，否則視同違約，並應賠償乙方因此所發生之一切損失…」等語（見本院卷第18-20、37頁），足認兩造於系爭合約書訂定之初，已就如原告未能向銀行聲請核貸上開433萬元，原告應如何補足買賣價金乙節，詳予約定，顯見被告辯稱其並未告知原告系爭建物定可貸得433萬元等語，並非無稽，應可採信，且益證前揭訂購單有關銀貸433萬元之記載，純係兩造就買賣價金給付之方式有所約定而已，並非出於被告向原告告以系爭建物保證得向銀行貸款433萬元所為。另依被告所提出由原告出具之切結書記載：被告原同意貸款金額為總價款75%，係因原告之請求，經協議後被告乃同意將貸款金額提高至總價款85%（即433萬5千元），原告並切結若因伊個人或其他不可歸責被告之因素，致銀行不同意核撥貸款或核貸金額不足時，原告同意於收到被告通知後7日內，以現金一次補足房屋總價款，否則以違約方式處理等語（見本院卷第107頁），亦足認被告辯稱係因原告要求，始提高貸款成數等語屬實。依上，可知兩造就系爭建物之買賣價金有關銀行貸款金額之約定，係關涉於原告於購屋之初所能提出之現金款若干，而因原告之現金不足，乃要求被告能降低購屋之初所應提出之現金金額，提高銀行貸款金額，使原告能取得延後分期付款之利益，上情顯係出於兩造磋商所為，並非被告以該貸款金額使原告陷於錯誤甚明。
㈣再查，關於原告以系爭建物向銀行聲請433萬元之房屋貸款
之所以未經核准之原因，經本院依被告之聲請向華南銀行股份有限公司壢昌分行、台灣土地銀行石門分行、上海商業儲蓄銀行股份有限公司中壢分行函詢結果，分別覆以：「…惟本行評估該員（即原告）之收入來源不明確，並有持續性使用信用卡循環信用，循環比率達信用額度之七成以上，另有使用信用卡分期，經綜合考量，本件申請案未予核准。」、「甲○○於97年11月至98年5月間並未向本行送件申請，惟於97年9月曾申請購置不動產貸款金額433萬元，因 王君 信用不良而撤案退件，…」、「…本行於97年11月至98年5月間確曾收受城家建設有限公司送件，但承辦人考量整體承作風險下，業已婉拒該案件之申請，並將全數相關資料退回」等語明確，有各該銀行覆函在卷可稽（見本院卷第139-142頁），復核原告於本院自陳：伊目前無業在家帶小孩，但從97年底有在卡拉OK兼差，月收入約1萬元，所以本件聲請訴訟救助，在買系爭建物時是在賣水果，月入約5萬元，從97年4月開始沒作，因銀行要伊換保人，因為保人薪資太低銀行不接受等語綦詳（見本院卷第124頁），足認原告向銀行聲請貸款時，已未從事月入5萬餘元之水果生意，而無固定收入，又所覓得之保證人資力亦有不足，始未獲銀行核准貸款，故本件433萬元之房貸未能核准，係因原告個人資力之故，係屬可歸責原告個人之事由，原告主張：係因系爭建物價值太低，才未能核貸云云，不僅與上開事證相違，且未據原告舉證以實其說，不足信採。
㈤綜上，原告主張係受被告以上開詐術欺罔，陷於錯誤，始與
被告為購買系爭建物之意思表示云云，未據原告舉證以證其實，不足為採。是原告主張依民法第92條規定，伊得撤銷系爭建物買賣之意思表示，並依同法第179條之規定，請求被告返還伊已付之買賣價金、代書代辦費等共計92萬元，尚乏所據。
五、原告另主張：如認被告解除契約有理由，亦請求依民法第25
2條之規定，酌減被告得沒收之違約金等語，亦為被告所否認。查，依系爭合約書第14條之約定：「㈠本約簽訂後，雙方均不得因物價漲跌而有增減價款之要求，倘甲方有減少價款之要求或違約不買、不按照契約約定之日期付款，或違反本約任何條項內容之情事者，乙方得解除契約，並沒收甲方已繳付之全部款項，作為所損害之賠償和違約之懲罰性違約金，…」；第3條約定：「㈠…但如逾期達15日，經乙方催告7日內仍未繳付時，即視為甲方違約，…」等語，是本件雙方已有懲罰性違約金之約定，而本件係因可歸責於原告，致銀行貸款未獲核准所約定之數額，業如前述，又被告辯稱原告嗣亦未能依約繳付系爭建物剩餘之買賣價金等語，亦為原告所不爭執，自屬原告已有違約情事，被告自得依上開合約第14條之約定，於經催告後沒收原告已繳付之全部款項92萬元作為懲罰性違約金，堪予認定。原告雖聲請本院酌減上述違約金，惟按，違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909號裁判要旨參照）。本院審酌系爭建物價金總額為510萬元，而原告已先給付預收代辦等費用15萬元及價金77萬元，合計92萬元，該金額約占全部價金之18%，考量被告如另為銷售系爭建物所須增加之人事、管銷等費用，尚難認本件被告所得請求之違約金有何過高之情，且被告亦未舉證證明該違約金之約定有何過高而顯失公平之情，是原告主張本件違約金過高應予酌減云云，亦屬無據。況查，被告係以台北三張犁郵局第1078號存證信函為解除契約之意思表示乙節，亦據被告陳述在卷（見本院卷第77頁），並提出該存證信函暨信封為證，惟依該信封所載，該存證信函因受送達人遷移而退回（見本院卷第120-122頁），是被告所為解除契約之意思表示並未到達原告，尚不生解除系爭合約之效力，則系爭建物之買賣契約仍屬有效存在，原告所給付之上開金額仍均屬買賣價金之一部，則原告請求本院酌減被告所沒收之違約金並返還予原告，仍無可採。
六、從而，原告依民法第92條之規定，及民法第179條所定不當得利之法律關係，請求被告返還原告92萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年11月9日
民事第一庭法官范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月9日
書記官張豐松