虎尾簡易庭112年度虎簡字第168號民事判決

臺灣雲林地方法院民事簡易判決

112年度虎簡字第168號

原告 李鐔議

被告 林國珍

訴訟代理人 廖元應 律師

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年12月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積46.26平方公尺土地分歸被告取得。

被告應補償原告新臺幣524,761元。

訴訟費用由被告負擔4分之3，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積46.26平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，原告與被告之應有部分各為1/4、3/4。兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無依法令或因物之使用目的不能分割之情形，惟兩造無法達成分割之協議，又系爭土地是由重測前之西螺鎮西螺段1337-1、1337-3～1337-5等地號土地調解分割而來，原告歷代祖先長年居住此地，且原告早自民國95年間，即在系爭土地上南側建有鐵皮屋當作車庫【如雲林縣西螺鎮地政事務所（下稱西螺地政）111年7月4日土地複丈成果圖所示編號A車庫（下稱系爭車庫），見本案卷第19頁】，被告則是近年才因買賣而成為系爭土地之共有人，並在系爭土地上北側建有雜項工作物作為廚房或倉庫使用，兩造就系爭土地既已有各自占有使用之範圍，為使兩造於分割後仍得依目前使用狀態保持各自使用，且讓原告尚能保有祖產之所有權及得搭建其他雜項工作物以資利用所獲分配之土地，爰依民法第823條第1項、第824條第2項等規定，訴請裁判將系爭土地為原物分割分配予兩造，分割方法如西螺地政112年8月11日土地複丈成果圖（甲案）所示方案（見本案卷第133頁），將系爭土地上之南側1/4分配予原告、北側3/4分配予被告，並按送請鑑價之結果補償被告43,790元等語。並聲明：請准將系爭土地分割如西螺地政112年8月11日土地複丈成果圖（甲案）所示方案即編號A部分面積11.56平方公尺分歸原告取得、編號B部分面積34.70平方公尺分配歸被告取得。

二、被告則以：原告就系爭土地之應有部分換算為面積僅有11.565平方公尺（46.26×1/4=11.565），不符雲林縣畸零地使用自治條例（下稱系爭自治條例）規定之最小建築面積，且原告所有系爭車庫已經自行拆除完畢，則原告主張之甲案分割方案已無法達成保全其所有系爭車庫得以繼續使用並免遭拆除之目的，足見甲案對於原告已無實益。且系爭土地上北側現遭他人所有之磚造鐵皮頂倉庫無權占用（如西螺地政112年5月30日土地複丈成果圖所示編號C及D部分，見本案卷第79頁），倘依原告所提甲案分割方案，由被告取得該北側部分土地，則原告將自系爭土地遭他人無權占用之紛擾中抽離，享有一所有權權能完整之土地可供繼續使用，徒留被告須另向他人提起訴訟，獨自面臨將來訴訟上程序之冗繁及勝敗訴不確定之危險，縱使分割後之各筆土地互負擔保責任，惟此擔保並非物權，對被告甚屬不利，原告所提分割方案對此未提供任何解決方法或補償被告之措施，對被告顯失公平。又系爭土地為都市計畫區之住宅用地，其分割方法應以能供建築使用為當，而系爭土地呈南寬（臨雙邊路）往北越形狹窄，最後為尖刀狀（臨單邊路）之地形走向，原告主張將南寬之部分分配於己，將北側刀尖狀部分分配於被告，使兩造所分得之土地深度均未達12公尺而成為畸零地，均不能作為建築房屋使用，斲喪系爭土地之經濟價值甚鉅，足認甲案並非公平合理之分割方案。相較之下，被告就系爭土地之應有部分達3/4，且系爭土地之東側即同段301-3地號土地為被告配偶即訴外人 廖麗膺 所有，現已在辦理所有權移轉登記於被告，如將系爭土地以原物全部分配予被告，可讓被告將系爭土地與相毗鄰之同段301-3地號土地合併使用，使系爭土地能符合系爭自治條例之相關規定而得供建築房屋使用，充分發揮系爭土地作為建地之經濟效能，被告對於原告之應有部分則願以每平方公尺45,375元之標準共計524,761元（計算式：45,375×11.565=524,761，小數點以下捨棄）此遠高於不動產估價報告書鑑定之價格補償原告。故被告主張系爭土地之分割方法應採乙案，即將系爭土地全部分配予被告，並由被告以524,761元補償原告，較能發揮系爭土地整體之經濟效益及利用價值，對兩造亦屬公平合理。又倘鈞院認為系爭土地無分割歸一人所有之必要，則被告主張分割方案修正甲案，以垂直系爭土地西側地籍線為分割線，將系爭土地分為南側A及北側B兩筆土地，並由被告分得南側A部分土地，原告分得北側B部分土地，並以兩造於系爭土地應有部分比例計算各筆土地分配之面積及相互應找補之金額等語資為抗辯。並聲明：請求將系爭土地全部分配予被告，並由被告以金錢524,761元補償原告。

三、本院之判斷：

　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：……。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造所共有，其與被告之應有部分各為1/4、3/4，且兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無依法令或因物之使用目的不能分割之情形等事實，已據其提出與所述相符之系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本等為憑（見本案卷第13至17頁、第39至41頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。又兩造迄至本案言詞辯論終結前，均無法達成分割之協議，則原告以兩造間就系爭土地不能協議分割為由，訴請裁判分割系爭土地，自屬有據，應予准許。

　㈡查系爭土地為雲林縣西螺鎮都市計畫之住宅區用地，呈南北狹長走向，且南側較寬，往北越形狹窄，最後呈尖刀狀，西側臨寬11公尺之吉興街，南側則臨吉興街與平和南路（即雲145號公路）之交岔路口，在系爭土地上南側原有原告興建之鐵皮車庫，業已拆除，另系爭土地上北側有同段440、441地號土地上建物之增建磚造鐵皮頂倉庫，系爭土地之東側為被告配偶廖麗膺所有之同段301-3、440等地號土地、訴外人 廖程素寬 所有同段441地號土地及被告所有之同段442地號土地，該同段441地號土地上之建物即門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路000號房屋則為被告配偶廖麗膺向訴外人廖程素寬所租用等情，有雲林縣西螺鎮都市○○○○○○○區○○○○設○○地○○○○○○○○地○地○○○○○段00000○000○000○000○地號土地登記第一類謄本、房屋租賃契約書、國土測繪圖資服務雲之地圖、被告提出之車庫拆除照片等在卷可稽（見本案卷第35頁、第41至53頁、第65至67頁、第157頁），並經本院會同兩造及西螺地政測量人員勘驗現場明確及囑託該測量人員測繪系爭土地之地上物所占用之位置及面積，有本院勘驗筆錄、現場照片、西螺地政112年5月30日土地複丈成果圖（勘測地上物）等存卷可佐（見本案卷第59至63頁、第71至79頁），是系爭土地之地形、臨路交通及占有使用狀態等情形，自堪認定。

　㈢按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項分別定有明文。所謂「各共有人均受原物之分配顯有困難」是指依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難【即法律上禁止共有物細分，例如共有農地面積未逾0.25公頃，而又無可再細分之例外情形（參照農業發展條例第16條）】，以及事實上之困難（即分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值有相當之減損，例如共有人如按應有部分分配所獲配之共有物極少，致難以利用），均包括在內（見 謝在全 著「民法物權論（上）」99年9月修訂五版第560-561頁）。又法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素。復按「本自治條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者：一般建築用地（甲、乙種建築用地及住宅區）：…正面路寬超過7公尺至15公尺，最小寬度3.5公尺，最小深度14公尺…」、「本自治條例所稱正面路寬、最小寬度及最小深度，其定義如下：正面路寬係指基地面前道路之寬度。最小寬度係指最小深度範圍內基地二側境界線間與道路境界線平行距離之最小值。但道路境界線為曲線者，以該曲線與基地兩側境界線交點之連線視為道路境界線。最小深度係指臨接之道路境界線至該基地後側境界線垂直距離之最小值。建築基地如屬角地應截角時，其寬度及深度係指截角前之寬度及深度。」、「面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，均不建築。」，系爭自治條例第3條第1項第1款、第4條、第8條第1項前段亦分別定有明文。本件系爭土地既為都市計畫區之住宅區用地，自以興建住宅房屋使用為其主要用途，而系爭土地西側臨接寬11公尺之吉興街，南側則臨接吉興街與平和南路（即雲145號公路）之交岔路口，倘若採取原告主張之甲案分割方法，則原告所受分配土地僅有11.56平方公尺，面積甚小，且寬度與深度均不符系爭自治條例之最小限制，顯為畸零地，無法供建築住宅房屋使用，難以利用，有受原物之分配顯有困難之情形。雖原告主張得將其所受分配該面積土地用供興建雜項工作物使用云云，然雜項工作物係指如水塔、瞭望臺、圍牆、樹立招牌廣告物、機械遊樂設施、建築所需之駁崁及挖填土石方、游泳池、昇降設備、機械停車設備等項目，是新建建物主體以外的雜項附屬構造物（見建築法第7條規定），原告受分配之土地既為畸零地，自無法新建建物主體，何來得以興建雜項工作物可言？而被告所主張之乙案分割方案，參酌系爭土地東側毗鄰之同段301-3地號土地為被告配偶廖麗膺所有，已在辦理土地所有權移轉登記於被告之程序中，有被告提出之土地增值稅（土地現值）申報書在卷可憑（見本案卷第269頁），另同段442地號土地亦為被告所有、同段440地號土地則為被告配偶廖麗膺所有，則系爭土地若能合併同段301-3地號土地使用，以其南臨吉興街與平和南路（即雲145線公路）之交岔路口為基準觀之，兩地合併使用之寬度達約7公尺、深度則達逾40公尺，已符合系爭自治條例規定之最小寬度及深度之要求，將可用供興建住宅房屋使用。如再合併同段442、440等地號土地使用，將更可使系爭土地用供興建住宅房屋使用。是以比較兩造所主張之分割方案，應以被告所主張之分割方案乙案，較能使系爭土地發揮其效能而達物盡其用之功效。是本院認為系爭土地應採取被告所主張之乙案分割方法，即將系爭土地全部分配於被告，再由被告以金錢補償予原告，當屬較符合共有物之客觀情狀及其性質，並較能發揮共有物之經濟價值，故爰判決如主文第1項所示。

　㈣又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。系爭土地如分配由被告單獨取得全部所有權而為分割，則原告均未受分配，被告有增加土地分配之情形，自應依民法第824條第3項規定，由被告以金錢補償原告。又經本院囑託 石亦隆 不動產估價師事務所就系爭土地如採乙案之分割方法，被告應補償原告多少金額？經該事務所採用比較法及直接資本化法兩種方法進行評估價值，結論認為被告應補償原告393,618元，有該事務所之不動產估價報告書在卷可參，參酌該鑑價人員具有不動產估價師考試及格之專業證照，且開業已多年，承辦相關案件達3,900餘件，其專業知識及實務經驗甚豐，所為鑑價報告當屬可採。而被告已表示願以524,761元之價格補償原告，該價格既優於上開估價報告書鑑價之價格，則被告之主張應屬適合可採。故本件應由被告補償原告524,761元，爰判決如主文第2項所示。

四、按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物事件是由法院審酌相關情節，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，亦不受兩造聲明之拘束，是原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於訴訟費用之支出應由共有人按其等應有部分比例負擔，方屬公平，故命本件訴訟費用由兩造按系爭土地之應有部分比例負擔。　　

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。　

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　29　　日

虎尾簡易庭法官廖國勝　

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　29　　日

書記官曾鈺仁