臺灣苗栗地方法院91年度訴字第535號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院91年訴字第535號民事判決

裁判日期：民國92年09月04日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣苗栗地方法院民事判決九十一年度訴字第五三五號
原告苗栗房屋仲介有限公司法定代理人丙○○被告苗栗縣農會法定代理人甲○○訴訟代理人 江鍚麒 律師被告乙○○右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告苗栗縣農會應給付原告新台幣（下同）一百三十萬二千四百元，及自起訴狀
繕本送達翌日即民國九十一年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告乙○○應給付原告六十五萬一千二百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告苗栗縣農會於九十一年八月一日與原告簽訂房地產委託銷售契約書（以下簡
稱委託契約），委託原告出售其所有坐落苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四六、四之七九、四之一○八、四之一○九地號等六筆土地（下稱六筆委售土地），約定，委託銷售期間自九十一年八月一日起至同年十一月一日止，為期九十天，委託銷售價格為每坪六千元，合計總價四千零一十八萬二千元，並約定以銷售成交總價百分之四給付仲介報酬。又被告乙○○於九十一年九月二十一日亦委託原告洽購系爭委售土地，原告乃告知如順利成交，應給付原告成交價百分之二之服務費，經被告乙○○同意後，被告乙○○並於同日下午與原告公司之業務員 陳丁立 至系爭委售土地現場會合，由原告業務員帶領看地，此有帶看紀錄表可佐。且原告亦有將帶領被告乙○○看地之事實通知被告苗栗縣農會。
㈡詎被告二人為規避給付仲介費之義務，被告苗栗縣農會竟於九十一年十月二十九
日公告標售苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四六、四之七九地號土地（即系爭委售土地中之四筆，下稱系爭土地），標售底價為三千二百四十三萬零九十元，以超過底價之最高價者得標，其後在九十一年十一月十三日，由被告乙○○以三千二百五十六萬元得標。依原告與被告苗栗縣農會簽訂之委託契約第十一條第一項第一款約定「委託期間內，委託人（即被告苗栗縣農會）自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者」、同條項第三款約定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿二個月內，逕與該名單內之客戶成交者。但經其他房地產仲介服務公司仲介成交者，不在此限。」，本件賣方即被告苗栗縣農會於委託期間內自行公告標售，復於仲介期間屆滿後二個月內與原告曾介紹之買方即被告乙○○成交，是被告苗栗縣農會依約應給付原告一百三十萬二千四百元（$32,560,000×4%=$1,302,400）及其法定遲延利息。而被告乙○○曾由原告帶領前往看地，且已同意原告告知之收費標準，而與原告成立有仲介契約，原告自得請求被告乙○○給付依被告間成交價格三千二百五十六萬元之百分之二計算之服務報酬六十五萬一千二百元及其法定遲延利息。㈢原告已為被告苗栗縣農會提供被告之名單，自得依委託契約第五條向被告苗栗縣
農會請求服務報酬。另縱認被告乙○○非因原告仲介購得系爭土地，然其故意規避給付原告報酬之責，明顯係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，依民法第一百八十四條第一項後段規定，乙○○亦應賠償原告所受損害。
㈣為此，本於委託契約、帶看紀錄表及民法第五百六十五條、第五百六十八條、第
一百八十四條第一項後段，請求被告苗栗縣農會給付原告一百三十萬二千四百元，被告乙○○給付原告六十五萬一千二百元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
三、對被告抗辯之陳述：㈠雖被告苗栗縣農會辯稱其在九十一年十月二十三日公告標售系爭土地之行為屬「
要約之引誘」，並非出售云云，惟衡諸兩造間所簽之系爭委託契約第十一條第一項第一款之文字，並列有「委託人自行將本契約房地標的出售」及「另行委託第三者仲介者」情形，故前句中「出售」之真實意義，應參酌後句而為廣義解釋，不論要約之引誘、要約、承諾均屬之。且若被告另行委託第三者仲介，此際距離土地之出售、要約引誘、要約、承諾，尚為遙遠，然依約被告已然負有給付報酬予原告之義務，故依「舉輕明重」之原理，被告自行所為公然對外表示要售地，當然屬於自行出售行為，不論何人得標，被告均應給付報酬予原告。
㈡原告確曾帶領被告乙○○看地，乙○○並向原告詢問系爭土地之用電證明，原告
之業務員 方仁樹 因而聯絡被告苗栗縣農會僱用之承辦人員 劉政宗 告知有黎鳴公司及乙○○此一客戶，原告確已提供買方即黎鳴公司、乙○○之資料與被告苗栗縣農會。
㈢原告與被告乙○○係約定如順利成交，被告乙○○應付原告成交價百分之二之仲
介費，經被告乙○○同意後，原告始帶其看地，故被告乙○○與原告係成立附帶條件之仲介契約（條件即順利成交），現被告乙○○已購買系爭委售土地中之四筆土地，顯已成交，條件已經成就，故被告乙○○應給付仲介報酬。
㈣民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一
為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不能於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告就已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，此有最高法院五十二年度台上字第二六七五號判例可供參照。被告二人成立買賣行為，原告曾為被告二人報告訂約之機會，是被告二人自應給付居間報酬。
四、證據：提出房地產委託銷售契約書、帶看紀錄表、九十一年十月二十三日之苗栗縣農會公告、法律意見書、通聯紀錄（均影本）各一件及土地登記謄本三紙為證，並聲請訊問證人陳丁立、方仁樹。
乙、被告方面：
壹、被告苗栗縣農會部分：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告苗栗縣農會確係於九十一年八月一日，委託原告銷售本件六筆委售土地，委
託銷售期間係自九十一年八月一日起至同年十一月一日止。嗣被告苗栗縣農會第十四屆第七次理事會決議，將其中坐落苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四六、四之七九地號等四筆土地（即系爭土地）辦理公開標售，並於九十一年十月二十三日公告，定同年十一月十三日上午九時在本會十一樓會議室開標，由被告乙○○得標（並非黎鳴公司）等情，決標後，被告苗栗縣農會於九十一年十一月二十日，與被告乙○○簽訂土地買賣契約書。
㈡雖委託契約第十一條第一項規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已
完成價介義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額一次支付予受託賽：⑴委託期間內，就人自行將本契約房地產標的物出售或另行就第三者仲介者。：：：⑶受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於就期間屆滿二個月內，逕與該名單內之客戶成交者，但經其他房地產仲介服務公司仲介成交者，不在此限。」。惟按標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人有出賣人之義務，最高法院三十三年度永上字第五三一號判例可供參照，被告苗栗縣農會委託原告銷售之土地為六筆，而被告苗栗縣農會自行標售之土地僅為其中四筆，兩者並非一致。又被告於標售系爭四筆土地時，於投標須知內載明投標資格（第二條）、決標無效（第七條）、作廢（第八條）之各種情形，並非一律與出價最高之投標者訂約，更在投標須知第十五條規定：「倘發生事故，本會（即被告苗栗縣農會）得臨時延期開標或取消標售，退還所寄投標標封」，揆前揭最高法院判例意旨，被告農會之標賣公告應認為係要約之引誘無疑，況衡諸民法第一百五十四條規定：「契約之效力，因要約而受拘束」，而被告苗栗縣農會依投標須知第十五條規定，並非當然受拘束，益證本件標售公告，非屬要約之性質至明。既然標售公司僅具要約之引誘性質，自與兩造間之委託契約第十一條第一項第一款規定之「出售」有間，原告援以請求給付服務報酬云云，應非有據。縱認被告苗栗縣農會之標售公告具有要約性質，惟因委託契約第十一條第一項第一款規定之「出售」，係指「自行與他人成交」，而被告農會於九十一年十一月十三日開標日之前，尚無應買人承諾之意思表示發生，買賣關係自不成立，無「自行與他人成交」之事實，原告將「出售」一詞，自行廣義解釋為「不論要約之引誘、要約、承諾均屬之」云云，並以此為請求給付之依據，似有誤會。
㈢委託契約第十一條第一項第一款前段所謂：「就自行將本契約房地產標的物出售
」之規定，與同款後段：「另行委託第三者仲介」，乃平行之兩種違約處罰構成要件，並無原告主張「舉輕以明重」之程度上區別，故原告片面解安前段「出售」之真意為「被告自所為公然對外表示要售地，當然屬於自行出售行為」云云，乃過度擴張解釋，應非可採。
㈣又原告雖提出帶看紀錄表，主張曾於九十一年九月二十一日下午二時許，由原告
公司之業務員陳丁立帶領被告乙○○前往現場看地，而被告苗栗縣農會於委託銷售期間屆滿二個月內與被告乙○○成交，依委託契約第十一條第三款規定亦應給付報酬云云，雖被告乙○○為系爭四筆土地公開標售之得標人，惟其於應買時，並未明示或暗示曾由原告之人員帶領看地，且原告自始至終亦從未對被告苗栗縣農會書面或口頭告知曾帶領被告乙○○看地，故原告主張曾提供買方乙○○名單給被告苗栗縣農會乙節，被告苗栗縣農會否認；況被告乙○○於九十一年十二月五日曾委託 陳淑芬 律師致期原告稱：「本人於九十一年九月二十一日十一時左右初次到達苗栗房屋（即原告公司），接洽人員為陳丁立先生，雙方在苗栗房屋辦公室約談話二十分鐘後即離開苗栗房屋，並無苗栗房屋所指九十一年九月二十一日十四時帶本人前去看物之情事，至於帶看紀錄表乙事，係 陳員 說公司對於每位客戶來都會做訪談紀錄錄留下資料，以便日後有適合產品可以介紹給客戶，本人才會在帶看紀錄表留下聯絡資料便離開苗栗房屋，當時該帶看紀錄表僅有買方欄位填寫聯絡資料，其他欄位如：年、月、日及時間、標地物與備註欄均無填寫任何資料，本人也未在買方確認欄簽名，至於之後苗栗房屋陳員所補填資料與本人無關，不能依此帶看紀錄表而認定有居間之契約」等情，益證原告所稱於委託期間內有帶領被告乙○○看地云云，應非事實。從而，原告依委託契約第十一條第一項第三款規定，請求被告苗栗縣農會給付報酬金云云，亦非有據。
㈤綜上，原告所為居間報酬之請求，均屬無據，求為判決原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、證據：提出公開標售所有土地投標收件登記表、投標人乙○○之投標單、保證金支票、委託書、投標紀錄、土地買賣契約書（均影本）各一件為證。
貳、被告乙○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠被告乙○○確有填寫帶看紀錄表上之姓名及電話，惟係因原告公司員工表示係要
作訪談紀錄，其才填寫，填寫時，時間、地號及編號欄均空白，買方確認簽帳處亦無被告乙○○之簽名，況原告並未於帶看紀錄表上所載時間帶領其前往看地。其係看到聯合報之廣告，而得知被告苗栗縣農會的招標廣告而前往投標，與原告無關。況其填寫帶看紀錄表之姓名、電話後，原告公司員工未曾提供其任何資訊。且原告提出之帶看紀錄表與被告乙○○於九十一年十一月二十三日所拿到之帶看紀錄表傳真，可明顯看出編號係原告於九十一年十一月二十三日後才補填。
㈡證人陳丁立為原告之員工，係要分取原告所請求仲介費者中之一人，其證詞顯然偏頗原告，並無證人之資格。
㈢綜上所述，被告乙○○未曾與原告就居間達成合意，被告乙○○與苗栗縣農會間之買賣行為，亦未致原告受損，是原告請求為無理由。
三、證據：提出聯合報影本、傳真影本各二件為證。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。查原告於九十一年五月十三日起訴時原依委託契約關係，請求苗栗縣政府、黎鳴公司各給付相當於土地成交價格百分之四及百分之二之服務費，嗣於九十二年一月七日，乙○○以黎鳴公司之訴訟代理人身分提出系爭土地買受人係其本人而非黎鳴公司之抗辯後，原告以帶看紀錄表上之記載乙○○除於買方姓名欄位填害其姓名外，並於公司欄位填寫「黎鳴公司」，又原告誤認系爭土地係由黎鳴公司向被告苗栗縣農會標得，因而以黎鳴公司為被告，現乙○○既主張系爭土地由其向苗栗縣政府投標買受，爰將原訴之聲明變更為請求苗栗縣政府及乙○○各給付相當於成交價格百分之四、百分之二之服務費。經核其請求之被告雖有不同，惟變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，堪認基礎事實尚屬同一，揆諸首開法條規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張被告苗栗縣農會於九十一年八月一日與其簽訂委託契約，委託其出售被告苗栗縣農會所有坐落苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四六、四之七九、四之一○八、四之一○九地號等六筆土地，委託銷售期間自九十一年八月一日起至同年十一月一日止，為期九十天，委託銷售價格為每坪六千元，合計總價四千零一十八萬二千元，並約定以銷售成交總價百分之四給付仲介報酬。又被告乙○○於九十一年九月二十一日亦委託原告洽購系爭委售土地，原告乃告知如順利成交，應給付原告成交價百分之二之服務費，經被告乙○○同意後，被告乙○○並於同日下午與原告公司之業務員陳丁立至系爭委售土地現場會合，由原告業務員帶領看地，此有帶看紀錄表可佐。且原告亦有將帶領被告乙○○看地之事實通知被告苗栗縣農會。詎被告二人為規避給付仲介費之義務，被告苗栗縣農會竟於九十一年十月二十三日公告標售苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四六、四之七九地號土地（即系爭委售土地中之四筆，下稱系爭土地），標售底價為三千二百四十三萬零九十元，以超過底價之最高價者得標，其後在九十一年十一月十三日，由被告乙○○以三千二百五十六萬元得標。原告已依約完成居間工作，被告苗栗縣農會自應給付服務報酬。且依原告與被告苗栗縣農會簽訂之委託契約第十一條第一項第一款約定「委託期間內，委託人（即被告苗栗縣農會）自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者」、同條項第三款約定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿二個月內，逕與該名單內之客戶成交者。但經其他房地產仲介服務公司仲介成交者，不在此限。」，被告苗栗縣農會應給付原告一百三十萬二千四百元（$32,560,000×4%=$1,302,400）及其法定遲延利息。而被告乙○○確有委託原告帶領前往系爭委售土地看地，並同意原告告知之收費標準，而與原告成立有仲介契約，原告自得請求被告乙○○給付依被告間成交價格三千二百五十六萬元之百分之二計算之服務報酬六十五萬一千二百元及其法定遲延利息。縱認被告乙○○非因原告仲介購得系爭土地，然其故意規避給付原告報酬之責，明顯係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，依民法第一百八十四條第一項後段規定，乙○○亦應賠償原告所受損害等語。
三、被告苗栗縣農會辯稱：原告並未告知並交付曾帶看客戶之基本資料，是系爭土地雖由被告乙○○得標，惟係原告經由標售公告，而由被告乙○○以超過底價且係最高價而得標，原告並無違反委託契約第十一條第一項第三款所定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿二個月內，逕與該名單內之客戶成立者。」之情事。又被告於九十一年十月二十三日所為標售系爭土地之公告，屬要約之引誘，非屬委託契約第十一條第一項第款約定所稱「委託期間內，委託人自行將本契約房地產標的物出售」之情形。另被告乙○○則以：其曾至原告公司詢問，當時曾於所謂「帶看紀錄表」上填害姓名及電話，該紀錄表上所載並無任何字句顯示雙方有成立仲介契約（居間契約）之合意，況其並未由原告公司帶領前往看地，至原告另主張被告個文德以背於善良風俗之方法，加損害於原告，而向被告請求賠償，然其並未致原告受有任何損害，原告此部分請求於法亦屬無據等語資為抗辯。
四、原告起訴主張被告苗栗縣農會於九十一年八月一日與其簽訂委託契約，委託其出售被告苗栗縣農會所有坐落苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四六、四之七九、四之一○八、四之一○九地號等六筆土地，委託銷售期間自九十一年八月一日起至同年十一月一日止，為期九十天，於委託期間內，賣方自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介或賣方於委託期間屆滿後二個月內，逕與原告曾提供之客戶名單內之客戶成交，被告苗栗縣政府應給付原告相當於服務報酬之違約金，委託銷售價格為每坪六千元，合計總價四千零一十八萬二千元，並約定以銷售成交總價百分之四給付仲介報酬；又被告乙○○曾於九十一年九月二十一日在原告之帶看紀錄表上填害姓名、公司及電話，嗣被告苗栗縣農會於九十一年十月二十三日公告標售苗栗縣○○鄉○○段四之六、四之四四、四之四
六、四之七九地號等四筆土地，標售底價為三千二百四十三萬零九十元，以超過底價之最高價者得標，其後在九十一年十一月十三日，由被告乙○○以三千二百五十六萬元得標等事實，業據原告提出房地產就銷售契約書影本、帶看紀錄表影本、九十一年十月二十三日之苗栗縣農會公告影本各一件及土地登記謄本三紙為證，復為被告苗栗縣農會、乙○○所是認，被告苗栗縣並提出公開標售所有土地投標收件登記表、投標人乙○○之投標單、保證金支票、委託書、投標紀錄、土地買賣契約書（均影本）各一件供本院審酌，是原告上開主張應堪信為真實。茲本院應審酌者，為系爭買賣契約是否因原告居間而成立？被告苗栗縣政府於委託期間內為公告標售是否違約？被告苗栗縣政府、乙○○成交是否為委託期間屆滿後二個月內被告與原告曾提供之客戶成交而違約？分述如下：
㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約；居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別定有明文。又民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，或僅為報告即有已效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，此有最高法院五十二年度台上字第二七六五號判例可供參照。
㈡查本件原告與被告苗栗縣農會間所簽訂之委託契約第三條約定：「就銷售期間自
民國九十一年八月一日起至九十十一月一日止為期九○天。：：：」；；第五條約定：「⒈受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之四。⒉前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之八十予受託人，餘百分之二十於交屋時繳清。」；第七條約定：「受託人之義務：⒈受託人應據實提供該公司近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考。⒉受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務，差旅出勤等活動與支出，除有本契約第十條之規定外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。⒊受託人對委託人所簽認之房地產標的現況說明書，負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由受託人自負一切法律責任，因而致委託人損害者，受託人應負賠償責任。⒋如買方簽立「要約書」，受託人應將將要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。⒌受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。⒍契約成立後，委託人同意授權受託人代為收買方支付之購屋定金。⒎受託人應於收受定金後二十四小時內送達委託人，但如因委託之事由致無法送達者，不在此限。」，是依兩造間之約定，原告所擔任之居間工作，係為被告苗栗縣農會尋找買方，並周旋於買方與被告苗栗縣農會間為之說合，而媒介被告苗栗縣農會與賣方成立買賣契約，並將買方交付之定金依於收受定金後二十四小時內交付與被告苗栗縣農會，且於被告苗栗縣農會與買方因其媒介而成立買賣契約時，得向被告苗栗縣農會請求服務報酬，是原告應屬訂約媒介之居間人，依上開民法第五百六十八條第一項規定，原告之服務報酬應係在委託期限內原告完成媒介居間仲介銷售行為，而使被告苗栗縣農會與原告介紹之買方成立買賣契約時，始得請求。惟查系爭土地係被告苗栗縣農會於九十一年十月二十九日為標售之公告，於同年十一月十三日由被告乙○○出價高於底價且係最高價而得標，雙方於同年月二十日所簽訂，非因原告周旋媒介而成立，不論於委託銷售期間內，原告是否有向被告苗栗縣農會報告客戶名單，該買賣契約既非於委託期間內因原告所為之訂約媒介而成立，則原告於委託期限內並未完成訂約媒介之居間銷售工作，準此，原告尚不得據此向被告苗栗縣農會請求居間報酬。是原告主張其已為被告苗栗縣農會報告訂約之機會，已完成報告居間工作，自得請求服務報酬云云，顯不足採。本件被告苗栗縣農會、乙○○間之買賣契約，非因原告居間而成立，原告依民法第五百六十五條規定，訴請被告苗栗縣農會給付服務報酬一百三十萬二千四百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據。
㈢次按標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律明文規定，應解釋標賣人之意
思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人有出賣人之義務，最高法院三十三年度永上字第五三一號判例可供參照。查本件被告苗栗縣農會委託原告銷售之土地為六筆，而被告苗栗縣農會自行標售之土地僅為其中四筆，兩者並非一致，又被告於標售系爭四筆土地時，於投標須知內載明投標資格（第二條）、決標無效（第七條）、作廢（第八條）之各種情形，並非一律與出價最高之投標者訂約，更在投標須知第十五條規定：「倘發生事故，本會（即被告苗栗縣農會）得臨時延期開標或取消標售，退還所寄投標標封」，依照前揭判例意旨，被告農會之標賣公告應認為係要約之引誘無疑，且依民法第一百五十四條規定：「契約之效力，因要約而受拘束」，而被告苗栗縣農會依投標須知第十五條規定，並非當然受拘束，益證本件標售公告，非屬要約之性質至明。既然標售公司僅具要約之引誘性質，自與兩造間之委託契約第十一條第一項第一款規定之「出售」有間，原告請求被告給付違約金，即非有據。縱認被告苗栗縣農會之標售公告具有要約性質，惟因委託契約第十一條第一款規定之「出售」，觀諸契約全部內容文義，應係指「自行與他人成交」，而被告苗栗縣農會於九十一年十一月十三日開標日之前，尚無應買人承諾之意思表示發生，買賣關係自不成立，並無「自行與他人成交」之事實，是原告主張被告苗栗縣農會違反第十一條第一項第一款約定，請求給付違約金，即有未合。
㈣另原告自承並未提供客戶名單與被告苗栗縣政府，僅有以電話聯繫，此據原告當
庭陳稱甚明，則原告既未提供其曾仲介過買者之詳細資料予被告苗栗縣農會，再參系爭土地出售予被告乙○○，確係由乙○○標得，被告苗栗縣農會自未違反系爭契約第十一條第一項第三款之約定。
五、另原告主張被告乙○○於九十一年九月二十一日亦委託原告洽購系爭委售房地，原告乃告知如順利成交，應給付原告成交價百分之二之仲介費，經被告乙○○同意後，原告遂帶其前往系爭委售房地時看屋，被告乙○○應給付成交價百分之二之仲介乙節，則為被告乙○○所否認，並辯稱兩造間並無成立居間契約之合意。經查：按契約之成立，依民法第一百五十三條之規定，應以當事人互相表示意思一致始為成立。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介他方給付報酬之契約。原告主張其業務員陳丁立曾於九十一年九月二十一日下午二時許與被告乙○○至現場看過系爭委售土地，被告乙○○並詢及土地上建物有無保存證登記及用電證明等事項，陳丁立因而拿出帶看紀錄表請被告乙○○填寫惟為被告乙○○所否認，並辯稱其未至現場看地，且帶看紀錄表係於原告公司內填寫，且其僅填寫姓名、電話之資料等語，經查陳丁立既為系爭委售土地之業務員，則其所為陳述即有偏頗原告之虞，是其證詞不足為有利於原告之認定，參以陳丁立亦承認帶看紀錄表內之時間係事後填寫，並未要求被告乙○○於買方確認簽章處簽名，堪認被告乙○○並未為委託原告為其報告訂約機會或為訂約媒介之意，尚難認兩造就居間契約之成立已有合意，況被告乙○○與原告間並無如被告苗栗縣農會間與原告間之委託契約第十一條第一項第一、三款之約定，原告自不得向被告乙○○請求居間報酬或違約金。
六、又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告主張被告苗栗縣農會將系爭土地公開標售，並由被告乙○○得標，顯係為規避給付仲介報酬，故意以背於善良風俗之方法加損害於原告乙節，亦為被告苗栗縣農會、乙○○所否認，則依舉證責任之分配，原告自應就其主張被告苗栗縣農會、乙○○故意以背於善良風俗之方法，規避給付報酬，而加損害於原告乙節，負舉證責任。查，如前所述，原告與被告苗栗縣農會間之委託契約，有效期間係自九十一年八月一日起至九十一年十一月三十日止，而兩造委託契約第十一條第一項第三款約定之目的，在防止被告為規避給付仲介報酬，而故意不於委託期間內成交，等到委託期間屆滿後，再私下與曾經原告介紹之買主交易。準此，凡經原告接待介紹，並有購買意願且曾出價之可能買主，方屬該條款所稱「曾經仲介之客戶」。惟查被告乙○○固曾於原告之帶看紀錄表上客戶資料欄內並留下姓名及電話，佐以原告亦自承並未交付被告乙○○之名單予苗栗縣農會，是原告所舉證據亦不足以認定被告苗栗縣農會係經原告之介紹而知悉被告乙○○之資料，則其主張被告乙○○明知其為原告曾經向被告苗栗縣報告之買方，而由苗栗縣農會將委售土地公開標售，再由被告乙○○得標，顯係為規避給付報酬，係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告云云，亦不足採。
七、綜上所述，原告基於委託契約、侵權行為之法律關係，請求被告苗栗縣農會給付一百三十萬二千四百元元、被告乙○○給付六十五萬一千二百元，及均自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即非有據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌於本件判決結果不生影響，爰不予審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年九月四日
臺灣苗栗地方法院民事庭
法官陳慧萍正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十二月十五日
法院書記官張文玲