裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第5266號民事判決
裁判日期：民國97年02月05日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第5266號原告丙○○被告乙○○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於九十七年一月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原係聲明求為判決：被告應給付原告新台幣846,616元，及自93年11月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。及自93年11月6日至終止使用原告所有坐落於台北市○○段1小度518-2地號、557地號土地之日止，每個月按附表一及附表二所示金額給付給付原告，及自應給付之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理中於民國96年8月7日言詞辯論期日當庭減縮訴之聲明求為判決：被告應給付原告294,128元，及自93年11月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第232頁）。經核原告所為係於同一訴訟標的下為減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告於67年7月17日購買門牌號碼為台北市○○路○○巷○○弄○號3樓房屋（建號652號，下簡稱系爭652建號房屋）、及67年4月28日購買台北市○○路○○巷○○號3樓（建號642號，下簡稱系爭建號642號房屋），分別坐落於台北市○○段○○段518-2、及577地號基地上。而系爭518-2、577號土地所有權應有部分1/3原為訴外人 馮繼塗 所有，另系爭518-2號土地應有部分1/6則為訴外人 馮櫻桃 所有，嗣該2人均已將其所有之上開土地應有部分轉售予伊，且將彼等。本於土地所有權人地位所得收益之債權讓與伊，伊並已合法將債權轉讓之事實通知被告，因被告無法律上原因而占有使用系爭土地獲有利益，致伊受有損害，伊自得請求被告給付自其訂立系爭房屋買賣契約之日起算，相當於地租之不當得利，退步而言，如認系爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在，被告亦應給付自伊請求時起回溯5年之租金等情，爰本於不當得利之法則及租賃關係，求為命被告給付294,128元，及自93年11月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯以：64年間馮姓、石姓等地主提供當時東園段443、441-2、438-2地號三筆土地與建商 葉松柏 合建，合建地主出具土地使用權同意書與葉松柏合作開發興建地下1層地上5層4棟35戶，坐落台北市○○段443、441-2地號土地、及5層2棟25戶（即系爭建築物），坐落台北市○○段441-2、438-1地號土地，合計興建集合住宅60戶。經台北市政府核發建造執照字號65建（双園）（東園）字第004號、使用執照字號66使字第0712號，與建造執照字號65建（双園）（東園）字第005號、使用執照字號66使字第1464號；該東園段441-2地號與438-2地號土地業經66年4月29日重測後分別更為台北市○○段○○段○○○○號與557地號，再經72年12月23日逕為分割為萬大段1小段518、518-1、518-2地號與557、557-1地號。系爭建物之興建必經過地主同意，又系爭建物起造人 石鑫堯 等18人業就所興建之25戶房屋已預為分配，顯見建商與合建地主有合建關係存在。本件合建契約係地主提供交付土地，由建商提供勞資興建，按約定比例分受建造完成之房屋及其基地，及地主有分屋之權利，並負擔交付移轉建商所應有土地所有權與建商之義務。合建地主業依合建關係契約中分屋協議取得並登記應分配之房屋所有權，合建業主葉松柏再將其興建之房屋及土地分別以其名義或以其指定人之名義價售予他人，嗣公寓興建完竣，辦畢房屋總登記，由購買者取得房屋產權，然合建地主雖實際交付土地予建商占有使用，惟土地部分因部分地主之被繼承人 馮森 、 馮佳崔 迄未辦理繼承登記，致全體土地共有人，均未偕同辦理移轉登記手續，致購買者無法取得應得之土地所有權；至今地主從未對系爭建物坐落系爭土地上主張任何權益或收取租金，是被告向建商葉松柏（其指定起造人登記 周連春 、 陳雲娥 ）所購買之二房屋，按其應有部分比例用益系爭土地，自非無權占有。又葉松柏於67年將系爭建物中建商葉松柏指定登記起造人周連春、陳雲娥原始所有人名下之台北市○○區○○街○○巷○○弄○號3樓、東園街73巷34號3樓二房屋及坐落基地應有部分售予被告，嗣原告自部分地主受讓系爭土地之持分，對於上開合建事宜亦知之甚詳，本於後手權利不能大於前手之法理，其當然承繼原地主與建商間合建契約之限制，自無於事隔29年後，再依不當得利請求。再原告繼受持分系爭土地而取得共有人地位，應繼受請求權之消滅時效，其不當得利請求權已罹於15年而消滅，被告援引民法第144條規定而為時效抗辯等語，並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張被告於67年7月17日向訴外人葉松柏購買之台北市○○路○○巷○○弄○號3樓房屋（建號652號）、及於同年4月28日購買之台北市○○路○○巷○○號3樓（建號642號），分別坐落於台北市○○段○○段518-2、577地號土地上。而系爭557地號(重測前為438之2地號)土地原為馮森、馮佳崔及 石勇雄 所共有，彼等之應有部分各為1/3，另系爭518之2地號(重測前為441之2地號)土地則為馮森、馮佳崔、 馮榮華 、 馮大山 及 馮山塗 所共有，彼等之應有部分分別為1/3、1/3、1/9、1/9、1/9，而訴外人馮繼塗為馮森之繼承人、訴外人 馮文秀 為馮佳崔之繼承人，訴外人馮櫻桃為馮榮華、馮大山之繼承人，嗣馮繼塗及馮櫻桃將彼等所有系爭土地之應有部分讓與原告，且原告於購買系爭土地應有部分之初，已知悉系爭土地上存在系爭建築物之事實，業為被告所不爭執，並有建物暨土地登記謄本、債權讓與協議書、不動產買賣契約書、和解筆錄、馮森繼承系統表及台北市土地登記簿等為證(見本院卷第14至25頁、30至46頁、第48至53頁、第213至224頁)，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告所有系爭房屋使用前揭土地無正當權源而為不當得利，若有租賃關係亦應支付租金等語，被告則以前詞置辯，是以本件之爭點在於：被告所有系爭房屋使用系爭土地有無正當權源？若有正當權源是否應支付租金？經查：
㈠系爭建號642、652號房屋均係五層樓集合式住宅建築，前經
台北市政府核發65建(雙園)(東園)字第004、005號建造執照核准興建，並於建築完成後，領有66使字第0712、1646號使用執照，此有使用執照申請書2份在卷為憑(見本院卷第1
30、134頁)。按建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；又所謂土地權利，係指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權而言，如為所有權，須附所有權狀或土地登記謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約證書等，或土地所有權人出具之土地使用權同意書(最高行政法院55年判字33號判例參照)，而系爭二建築物於申請建造執照時，既曾附具系爭441-2地號（即重測後之518-2地號）土地所有權人馮森、石勇雄、馮佳崔、馮榮華、馮大山及馮山塗及系爭438-2地號（即重測後之557地號）土地所有權人馮森、馮佳崔及石勇雄之名義所出具之土地使用權同意書，且系爭建築物使用執照所載之起造人分別為訴外人石鑫堯等18人（含葉松柏）及葉松柏等18人，亦非均為系爭土地之共有人，足認系爭建築物應係系爭土地之共有人提供土地與建商所合建，而此一合建事實，並迭經台灣高等法院95年度上易字第260號確定判決(原告與訴外人 陳文龍 間返還不當得利事件)、95年度上易字第993號確定判決（原告與訴外人 蘇紅柑 間返還不當得利事件)、本院95年度簡上字第74號確定判決（原告與訴外人 許秀鳳 間返還不當得利事件)、予以認定(見本院卷159至165頁、262至267頁、285至297頁)，是原告否認系爭土地有合建之事實，即非可取。從而，本諸合建契約之目的，即在使建商與地主間均得就建築完成之房屋暨其座落土地，各自取得受分配部分之所有權，是系爭二建築物建築完成後，各起造人就其所受分配之房屋，自得依約對系爭土地之共有人主張有權占用該房屋所座落之土地，並有權請求系爭土地之共有人移轉該房屋所座落之土地應有部分。
㈡查原告主張系爭557、518之2地號土地之共有人馮森（35年6
月13日死亡）、馮大山（53年1月23日死亡）、馮榮華（62年9月10日死亡），均早在系爭建築物起造前死亡，故66年11月1日之土地使用權同意書應係偽造乙節，雖有台北市土地登記第二類謄本、台北市土地登記簿、土地使用權同意書2份附卷可憑(見本院卷15頁、215至216頁、371頁)，惟查，訴外人馮繼塗為馮森之繼承人，且於93年11月15日就馮森所有之系爭557、518-2地號土地應有部分各1/3辦畢繼承登記之事實，已為原告所自認，並提出繼承系統表、財團法人海峽交流基金會93年9月8日函文及繼承權拋棄書為證(見本院卷第30至46頁)，足認訴外人馮繼塗於馮森死亡時即已因繼承而取得系爭557、518-2地號土地應有部分各1/3，成為系爭土地之共有人。而參酌馮繼塗在本院80重訴字第382號事件陳稱：我早就同意將557地號土地移轉登記，只是他們沒有去辦，518地號土地同意移轉登記，但是要他們繳稅金等語(見本院80重訴字第382號影卷80年10月21日言詞辯論筆錄第3頁)，及於本院94年度訴字第198號事件中所證稱：
蓋房子當時我知道，建商要幫我們辦繼承才讓他蓋的，但是後來蓋好後，建商就走了，蓋好的房子，地主都分到五樓的部分，…，最後建商沒有幫我們辦理繼承，我當時沒有分到房子，我姪子他們有分到房子等情節(見本院卷第210至211頁)，再參照系爭建築物竣工後申請使用執照當時，上開66使字第1464號使用權申請書後附之起造人名冊上將系爭完工之建築物Ｃ棟3樓及Ｄ棟5樓房屋分配予馮森之孫子 馮水河 、 馮忠信 2人，足見馮森之繼承人應已同意提供土地，並曾與建商葉松柏協議後分得上開房屋甚明。且若建商未取得地主同意使用系爭土地，原地主及其繼承人豈有30年來未向住戶表示異議或提起訴訟救濟之理，足見建商葉松柏於起造當時確有徵得馮森之繼承人之同意無誤，嗣因地主之繼承登記未辦妥，方致土地所有權無法移轉登記予被告所有；並非如原告所主張係葉松柏擅自偽造土地使用權同意書甚明。又訴外人馮櫻桃係馮榮華及 馮張絨 之養女，並因繼承而取得馮榮華、馮大山及馮張絨所有系爭518之2地號土地之應有部分共1/6，此為兩造所不爭執，已如前述，而依上開土地登記謄本所載，系爭518之2地號土地之共有人馮大山及馮山塗之應有部分，尚分別因繼承而移轉登記予訴外人 馮添進 、 馮添發 及 馮添旺 各1/18。雖訴外人馮櫻桃在94年度訴字第198號事件中雖證稱：我不知道(土地使用同意書)，我及我母親與建商都沒有接觸過云云（本院卷第210頁)，然其於本件建屋時均未曾表示異議，且遲至80年12月16日始將其所有系爭518之2地號土地應有部分出賣予原告，而訴外人馮添進於系爭建築物建造完成後亦曾獲配房屋（見本院卷第135至137頁），並經台灣高等法院95年上易字第993號事件中查明屬實（見本院卷第256至262頁），顯見系爭518之2地號土地之原共有人馮榮華、馮大山之繼承人均已事先同意將彼等因繼承而取得之系爭518之2地號土地應有部分，提供與訴外人葉松柏合建系爭建築物，證人馮櫻桃所為此部分之證詞，尚不足取。
㈢按最高法院48年台上字第1065號判例所謂「共有人於與其他
共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，在應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，如使受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，將使善意第三人有受不測損害之虞，是上開判例在此範圍內應不再援用，業經司法院大法官會議釋字第349號著有解釋，是依上開解釋意旨，共有物應有部分之受讓人在受讓之初，如已明知或可得而知有分割或分管契約存在，即應同受該分割或分管契約之拘束。系爭518-2、557地號土地之共有人或其繼承人既已同意提供系爭土地合建系爭建築物，已如上述，應認系爭土地共有人間就系爭土地已達成參與合建並配合移轉土地所有權之分管協議。而原告既自認其購買訴外人馮繼塗、馮櫻桃所有之系爭土地應有部分之初，已知悉系爭土地上存在系爭建築物暨使用土地之現況，顯見原告於購買系爭土地應有部分時，即已明知其前手有提供系爭土地參與合建系爭建築物之情事，依上開說明，即應繼受其前手就系爭土地所訂分管契約之拘束，故被告本於繼受訴外人葉松柏之權利，自得對於原告主張就系爭二房屋有權占有使用系爭土地。從而，原告主張系爭房屋係屬無法律上之原因而占用系爭土地，伊本於不當得利之法則，請求被告給付相當於租金之不當利益，即屬無據。
㈤次按民法第425條之1固規定：「土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，惟本件系爭土地與系爭房屋既非屬同一人所有，自無適用上開規定之餘地，是原告主張適用或類推適用上開規定，本於租賃關係，請求被告給付回溯5年之租金，亦屬無據。
五、綜上所述，原告本於不當得利之法則及租賃關係，請求被告給付29萬4,128元及法定遲延利息，為無理由，自不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併於駁回之。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年2月5日
民事第五庭法官吳佳薇如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀以上正本係照原本作成。
中華民國97年2月5日
書記官許博為