臺灣高雄地方法院99年度簡上字第303號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院99年簡上字第303號民事判決

裁判日期：民國100年12月15日

裁判案由：給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決99年度簡上字第303號上訴人名帥大廈管理委員會法定代理人 杜國保 訴訟代理人 周崇賢 律師被上訴人 陳天和
陳天讚 共同訴訟代理人 陳國惠
王進佳 律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回後開第二項、第三項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人陳天和應給付上訴人新臺幣貳拾萬柒仟伍佰肆拾元，及自民國九十八年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
被上訴人陳天讚應給付上訴人新臺幣壹拾伍萬貳仟參佰肆拾元，及自民國九十八年七月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人陳天和為門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號之所有權人，被上訴人陳天讚則為門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號之所有權人（下合稱系爭房屋），均為上訴人所屬「名帥大廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人。依住戶手冊第5章第1條約定，住戶每月以每坪新臺幣（下同）45元加計基本費200元計算管理費，被上訴人陳天和及陳天讚分別負有按月繳納管理費3,459元、2,53
9元之義務，然其等自民國83年5月起至98年7月止，共計
183個月均未繳納管理費，分別積欠管理費632,997元、464,637元。被上訴人抗辯於建商合建時以提供地下層予大廈住戶免費使用，作為渠等免繳管理費之互惠約定，惟上訴人並不知悉，縱有該協議，亦屬被上訴人與建商間之債權契約，不能對抗其他區分所有權人，上訴人亦曾向被上訴人催繳管理費，並無默許之意。且系爭大廈有部分設施設置於地下室，為全體區分所有權人生活不可或缺者，無給付被上訴人使用補償金一事。又被上訴人所有之系爭房屋在構造上及共同設施使用上，均與系爭大廈具有整體不可分性，且為集居地區，被上訴人既為區分所有權人，自負有按月繳納管理費之義務，爰依公寓大廈管理條例第21條規定及規約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上訴人陳天和應給付上訴人632,997元，被上訴人陳天讚應給付上訴人464,637元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人為系爭大廈合建人，於69年與另一合建地主 陸祥麟 、建商 蘇榮源 及 黃恒珍 等人達成口頭協議，約定被上訴人不必繳納管理費，被上訴人始同意共同參與興建系爭大廈，且伊等不使用系爭大廈所提供之管理與便利資源，另並自費清洗。被上訴人並同意系爭大廈之公共設施設置於伊等所有之系爭大廈地下層，不收取任何費用。嗣於71年5月系爭大廈成立管理委員會，由建商蘇榮源擔任首任主任委員，召開第一次住戶大會時曾有住戶質疑被上訴人為何無須繳納管理費，經主任委員解釋合建之初即已承諾被上訴人，因伊等不使用大樓公共設施，並有獨立之水電與門戶出入，故被上訴人無須繳納管理費，此後長達20年餘期間，管委會歷經多次改選，均未曾要求被上訴人繳交管理費，顯見被上訴人不用繳交管理費在所有區分所有權人間已成共識，上訴人已默認被上訴人免交管理費一事。再者，依92年3月
9日系爭大廈區分所有權人會議通過之規約第10條第2款約定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，被上訴人免繳管理費自屬有據。另上訴人請求之管理費計算方式應依92年報備之規約第10條第4款計算，而非依住戶手冊計算，其請求之金額計算於法無據，且上訴人請求自83年5月至98年7月之管理費，依民法第126條規定，已罹5年短期時效而消滅，被上訴人自得拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，認被上訴人二人為系爭大廈地下層之公同共有人，系爭大廈自71年完工後未曾支付償金予地下層之公同共有人，被上訴人亦從未繳納管理費，且渠等所有房屋確有獨立之水表、電表、水塔、蓄水池及出入門戶，認渠等抗辯以無償提供地下層供系爭大廈設置公用設備，作為免繳納管理費義務之代價，洵堪採信，因而判決駁回上訴人全部請求。
四、上訴人不服原審判決提起上訴，並補充：被上訴人未就免繳管理費一事提出書面資料或證據，合建契約上亦無渠等免繳管理費之約定，且建商蘇榮源已回覆上訴人並未同意渠等以提供地下層使用權利，作為抵銷管理費之協議等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人陳天和應給付上訴人632,997元、被上訴人陳天讚應給付上訴人464,637元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
五、被上訴人則補充主張：伊等與建商簽立之合建契約書漏載「免繳管理費」之未盡事宜，已依該契約書第17條與建商黃恒珍等人協議，以「不使用系爭大廈之電梯等公共設施，必須自建…等」為條件，經被上訴人同意， 黃恆珍 親自簽章為被上訴人另行設計獨立水電設施及出入門戶，被上訴人基於互惠乃同意系爭大樓之公共設施設置於被上訴人共有之地下層。「免繳管理費」之協議雖未另立書面，然建商蘇榮源於71年召開第一次住戶大會時，業已決議被上訴人免繳管理費在案，系爭大廈住戶及管委會20多年來皆遵守該決議並無異議。上訴人以遺失為由，未提出71年第一次住戶大會會議紀錄，豈可苛責被上訴人未盡舉證之責，且上訴人提出之蘇榮源函覆文書格式怪異，議題經設計誤導蘇榮源，且有代為作答之嫌等語。並聲明：上訴駁回。
六、兩造之不爭執事項及爭點：㈠不爭執之事項：
⒈系爭大廈之地下層（即坐落於高雄市○○區○○路5小段24
6地號、同段1998建號、門牌號碼為高雄市○○區○○路○○號地下層），為被上訴人二人、蘇榮源、 陸祈旭 、 陸新發 、 陳互早 、 孫大田 、黃恆珍、 吳英蘭 所分別共有。
⒉上訴人將系爭大廈所需之公用設施，如發電機、電表、蓄水
池、污水池、大樓公廁等設備放置在富野路50號地下層，自系爭大廈71年完工以後，上訴人從未支付償金予上開共有人。
㈡本件爭點：
黃恒珍、 黃正木 、陸祥麟有無同意被上訴人不用繳管理費？渠等三人有無同意的權利？又系爭大廈管委會是否曾經同意被上訴人無庸繳納管理費？
七、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。被上訴人雖以：渠等與建商約定免繳管理費，71年第一次住戶大會會議已決議渠等無庸繳納管理費，且渠等所有建物不使用大樓公共設施，並有獨立之水電與門戶出入，故無須繳納管理費，且長達20年餘期間，管委會歷經多次改選，均未曾要求被上訴人繳交管理費等語抗辯，惟查，依卷附合建契約書條款內容觀之（見本院簡上卷第22至24頁），並未有被上訴人得免繳管理費之約定，僅記載地主即被上訴人與建商黃恒珍、黃正木合建、分配房屋相關事宜，就涉及金錢給付之材料、各項稅捐、損失、違約金、保證金等事項亦約定明確，然永久無庸繳納管理費亦涉及金錢給付，期間甚長，影響被上訴人權益甚鉅，且屬對被上訴人有利之事項，竟反未明白記載於合建契約書，僅與建商口頭協議，此與常理已有不符，又黃恒珍縱為被上訴人另行設計獨立水電設施及出入門戶，惟另繪設計圖之原因不一，亦不足以此推論此係基於免繳管理費之約定。再者，被上訴人於本件審理至今，迄未能提出與建商約定免繳管理費之依據或其他書面資料以實其說，尚無從證明其有與建商有上開協議而得免繳管理費。況且被上訴人為系爭大廈區分所有權人，此為兩造所不爭執，渠等所有建物仍與系爭大廈共用化糞池，亦為被上訴人自承在卷（見原審卷第209、237、簡上卷第174頁），且被上訴人所有建物之水塔仍設置於系爭大廈頂樓使用，亦經其提出照片為據（見原審卷第220頁），並非全然與系爭大廈設施獨立分離，而未使用任何公共設施，其以上開設施獨立之辯解，尚難憑採。
㈡按合建契約乃係由土地所有人提供土地由建築商出資合作建
屋，雙方按土地價款與房屋建築費用比例，以分配房地之約定。本件合建契約書第17條固約定：「本約若有未盡事宜，悉依照有關法令規定及善良習慣，雙方以誠實信用為原則履行，必要時雙方協議處理之」，惟此應係指就合作興建、房屋分配、興建房屋應支付之一切費用及土地相關事項有未規範周全之處，依法令規定或由建商與地主協議處理，然管理費乃係於大廈興建完畢後，由居住、使用大廈之區分所有權人或住戶繳納，供公寓大廈支應各項費用所需，免繳納管理費一節影響全體區分所有權人權益，依84年制訂之公寓大廈管理條例之立法精神觀之，自應透過區分所有權人會議表決是否同意部分區分所有權人免繳納管理費，被上訴人抗辯係與建商口頭協議免繳管理費，自不得以此拘束大廈之全體區分所有權人。
㈢系爭大廈地下層自興建完成起並未辦理所有權保存登記，迄
於96、97年間被上訴人與系爭大廈管委會因另案訟爭，始邀集各共有人於97年11月27日辦理所有權登記為公同共有，並編列建號為高雄市○○區○○段五小段1998建號，嗣經被上訴人陳天和提起請求分割共有物之訴，經本院以99年度訴字第144號判決系爭大廈地下曾為被上訴人二人、蘇榮源、陳互早、吳英蘭、黃恆珍、孫大田、陸祈旭、陸新發（前二人為原始起造人之一陸祥麟之繼承人）分別共有，有系爭大廈地下層建物登記謄本、建物所有權狀、本院案件索引卡查詢及該確定判決書在卷可參（見原審卷第224、264至265頁、本院簡上卷第156至158、166至167頁）。參以被上訴人於本院審理時提出訴外人蘇榮源於71年9月10日出具之證明書1紙（見本院簡上卷第149頁），記載「茲證明蘇榮源、陸祥麟先生不反對名帥大廈車道上方之一樓空地及車道下
1.7公尺以下之高度的空間給陳天和先生使用」等語，欲證明其等同意被上訴人陳天和使用地下層， 惟渠 等既為系爭地下層共有人，即有權依所有比例使用地下層，又何須他人出具證明，依上開說明，被上訴人於系爭大廈落成後，是否知悉自身為地下層之共有人，尚非無疑。再者，被上訴人二人僅持有系爭大廈地下層部分比例，何以能未經其他共有人同意，即與建商私下約定提供地下層供系爭大廈免費使用，亦有疑問，自不得以此為有利被上訴人之認定。
㈣證人即系爭大廈區分所有權人 駱富榮 於本院審理時證稱：伊
是系爭大廈原始住戶，管委會成立時並未規定起造人即被上訴人免繳管理費，早期管委會都沒什麼開會，71、72年間伊沒有接到通知，也不知道是否有召開住戶大會及決議內容，伊於71、72年間沒有參加過住戶大會等語（見本院簡上卷第
102至103頁），證人即系爭大廈區分所有權人 林鴻太 亦證稱：伊是系爭大廈原始住戶，以前很少召開住戶大會或管委會，伊沒有聽說住戶大會或管委會有決議起造人及被上訴人不用繳納管理費，印象中大樓剛完成後沒有召開住戶大會，大約到80幾年開始才有召開住戶大會，伊沒有印象之前有管委會等語（見本院卷第104至105頁），依上開證言可知，渠等對於71、72年間是否成立管委會並無印象，未曾收受開會通知，復未聽聞被上訴人免繳管理費之決議，核與上訴人於原審陳稱：管委會之前如何成立，伊並不清楚，但是到83年才有向派出所報備等語相符（見原審卷第84頁），足見至多僅能確定系爭大廈於80幾年已有管委會，惟並無有關管委會之相關決議，被上訴人雖表示：71年業經住戶大會決議免繳管理費，71年至95年底，系爭建物或有新住戶搬入，對被上訴人免繳管理費一事有疑義，仍有許多原始住戶對於此原委甚為熟稔，於歷次會議中加以發言澄清等語（見原審卷第
207頁），然而證人於系爭大廈落成未久即進住，居住迄今時間甚長，均表示未曾聽聞有免繳管理費之事，被上訴人復未曾提出知情之原始住戶或該等原始住戶發言澄清之歷次會議紀錄供本院調查，亦未提出其他積極證據證明71年間曾召開住戶大會並經區分所有權人表決同意渠等免繳管理費，自無從認定系爭大廈於71年間曾召開住戶大會並就此事項進行決議。
㈤被上訴人另辯稱管委會自71年起，迄今二十餘年均未收取管
理費，已為默認之既成事實，毫無疑問就是決議不收等語，然未收取管理費原因不一，並非即代表管委會已默示同意無庸收取，亦不足推認已有免繳管理費之決議存在，況本件尚無法證明有上開互惠協議存在，已如前述，尚不能以系爭大廈地下層所有權為被上訴人分別共有，即遽認有免繳管理費之互惠協議存在。
㈥承上所述，本件既無從認定有上開被上訴人免繳管理費之互
惠協議或住戶大會決議存在，上訴人自得請求被上訴人給付管理費，惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。被上訴人雖辯稱管理費計算方式應依92年報備之規約第10條第4款計算，而非依住戶手冊計算於法無據等語，惟觀諸上開規約第10條第
4款規定：「管理費以足敷第11條第2款開支為原則，公共基金依每月管理費20%收繳，其金額達2年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議撤銷收繳。」，然此僅為收取管理費之概括規定，並未詳細記載計算方法，仍應依系爭大廈其他細部規定收取管理費，而上訴人提出之住戶手冊業已行之多年，系爭大廈其他住戶亦據此繳納管理費，被上訴人亦未否認此節，是其此部分之辯解不足憑採，仍應依住戶手冊規定第5章第1條規定，管理費由全體住戶依交屋權狀實際面積計算分擔，每戶以每坪45元再加基本費200元計算（見原審卷第72頁）。又系爭大廈乃按月收取管理費，業據上訴人法定代理人杜國保 陳明 在卷（見本院簡上卷第174頁），足見本件管理費為按月給付之不及一年之定期給付，自有短期消滅時效之適用，被上訴人主張時效抗辯，洵屬有據，故應認上訴人僅可請求93年7月起至98年7月止之管理費，其請求回溯超逾5年即93年6月前之管理費，已罹於請求權時效。從而，被上訴人二人所應繳納之管理費計算如下：
⒈被上訴人陳天和所有之高雄市○○區○○路○○號建物，為4
層建物，面積分別為56.16、55.08、55.08、55.08平方公尺，加計夾層18平方公尺，合計面積為239.4平方公尺，有該建物登記第二類謄本在卷可憑（見原審卷第58頁）；又
1平方公尺＝0.3025坪，經換算結果，該建物合計面積為72.4185坪，則被上訴人陳天和每月應繳納之管理費應為3,45
9元（計算式72.4185×每坪45元＋基本費200元＝3458.8
325元，小數點以下四捨五入），則自93年7月起至98年7月止，其應繳納之管理費為207,540元（計算式3,459元×60月＝207,540元）。
⒉被上訴人陳天讚所有之高雄市○○區○○路○○號建物，為3
層建物，面積分別為52、50.92、50.92平方公尺，加計夾層18平方公尺，合計面積為171.84平方公尺，又1平方公尺＝0.3025坪，經換算結果，該建物合計面積為51.9816坪，則被上訴人陳天讚每月應繳納之管理費應為2,539元（計算式：51.9816×每坪45元＋基本費200元＝2539.172元，小數點以下四捨五入），則自93年7月計至98年7月止，其應繳納之管理費為152,340元（計算式：2,539元×60月＝152,340元）。
⒊又上開住戶手冊未就遲延利息部分加以規定，則依系爭大廈
規約第10條第5款規定，「區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳之金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算」。
準此，上訴人起訴請求被上訴人應給付以週年利率10%計算之遲延利息，亦屬有據。
八、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第21條及規約規定，請求被上訴人陳天和給付207,540元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年7月15日起，按週年利率10%計算之利息；請求被上訴人陳天讚給付152,340元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年7月27日起（98年7月16日寄存送達，00年0月00日生送達效力），按週年利率10%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審為上訴人全部敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於上開未經准許部分，原審駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
九、至被上訴人於本件言詞辯論終結後始提出系爭大廈100年9月份之收入支出表為證據資料，不得採為判決依據，本院自無庸審酌，況該陳報狀僅能證明管委會執行收取管理費之現況，自不影響本院前揭認定。從而，本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國100年12月15日
民事第六庭審判長法官陳嘉惠
法官鄭峻明法官周佳佩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年12月15日
書記官史華齡