臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第2281號
原 告 名帥大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 庚○○
被 告 乙○○
丙○○
上二人共同
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年5月13日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告乙○○為門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷
○○號之所有權人，被告丙○○則為門牌號碼高雄市○○區○
○路○○巷○○號之所有權人（下合稱系爭房屋），均為原告所
屬「名帥大廈」（下稱系爭大廈）之區分所有權人。依住戶
手冊第5章第1條約定，住戶每月以每坪45元並加計200元
基本費計算管理費，被告乙○○及丙○○分別負有按月繳納
管理費新臺幣（下同）3,459元、2,539元之義務，而被告
等人自民國83年5月起至98年7月止，共計183個月未繳納
管理費，分別積欠管理費高達632,997元、464,637元。雖
被告等人抗辯其與建商合建時有免繳管理費之約定，惟原告
並不知悉，縱有該協議，亦屬被告等人與建商間之債權契約
，並不能對抗其他共有人，而原告亦曾口頭質疑及催告被告
繳交管理費，無所謂默許之意。另系爭大廈有部分設施設置
於地下室，為全體區分所有權人生活不可或缺者，無給付被
告使用補償金一事。又被告等人所有之系爭房屋在構造上及
共同設施使用上，均與系爭大廈具有整體不可分性，且為集
居地區，則被告既為區分所有權人，自負有按月繳納管理費
之義務，為此爰依公寓大廈管理條例第21條規定及規約之約
定，請求被告2人分別給付上開積欠之管理費，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告2人為系爭大廈合建人，於69年與另一合建地主 陸祥麟
、建商己○○及戊○○等人達成口頭協議，約定日後被告不
必繳納管理費，被告始同意共同參與興建系爭大廈，而其等
亦不使用系爭大廈所提供之管理與便利資源，另於專有部分
之層樓間另建樓梯及獨立之大門出入，亦不使用大樓之水、
電，有獨立之水表及電表，亦另建水塔、蓄水池，並自費清
洗。此外，被告基於互惠原則，同意系爭大廈之公共設施設
置於其公同共有之地下層，以減少原告安置公設之困擾，且
迄今均未向原告收取任何費用。
㈡自71年5月系爭大廈落成使用後即成立管理委員會，由建商
己○○擔任首任主任委員，並召開第一次住戶大會，當時曾
有住戶質疑被告為何無須繳納管理費，經主任委員解釋合建
之初即已承諾被告，因其等不使用大樓電梯、公用樓梯、蓄
水池及水塔等設備，並有獨立之水電與門戶出入，故被告無
須繳納管理費，此後長達20年餘期間，系爭大廈管理委員會
歷經多次改選，原告均未要求被告等人繳交管理費，顯見被
告不用繳交管理費在所有區分所有權人間已成共識，或係基
於遵守前開第一次住戶大會之決議，或係因認被告未使用系
爭大廈之公共設施之故，原告實已默認被告免交管理費一事
。再者，依92年3月9日區分所有權人會議通過之規約第10
條第2款約定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權
人會議決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區
分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從
其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分
比例分擔之。」該次會議並未討論管理費收取標準，且被告
等人不用繳交管理費早於該會議前已形成共識，是依該條規
約之約定，被告自無庸繳納管理費。另原告請求之管理費計
算方式並非依上開規約之約定計算，而係依未經住戶大會通
過之住戶手冊標準計算，其請求之金額計算顯然於法無據。
㈢末查，原告請求自83年5月至98年7月被告所積欠之管理費
，然依民法第126條規定，管理費應適用5年短期消滅時效
，是原告請求被告繳交之部分管理費已罹5年時效而消滅，
被告自得拒絕給付。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公
共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額
，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會
得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管
理條例第10條第2項、第21條定有明文。是以，社區管理費
之繳納義務，乃區分所有權人分擔社區管理、維護費用義務
，凡為公寓大廈之區分所有權人，即應依規約規定之坪數比
例而負擔繳付社區管理費之義務。查被告所有之系爭房屋係
坐落在高雄市○○區○○段五小段246地號土地上，雖有獨
立之出入口、自設水塔，然其所有之系爭房屋與原告系爭大
廈所管理之大樓係共用地基，且被告亦自承外牆及邊間部分
係共用牆壁，自設之水塔亦係設在大廈頂樓之公共空間，是
被告所有之系爭房屋縱自設水表、電表、水塔、蓄水池，並
有獨立出入口，仍無法獨立於系爭大廈而存在，仍有前開條
例規定之適用。
㈡次按系爭大廈之規約第10條第2款約定：「管理費由各區分
所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之。但第一次區分
所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契
約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權
人應按其共有之應有部分比例分擔之。」被告抗辯其為系爭
大廈之合建人之一，與其他合建地主及建商有口頭約定日後
其無庸繳納管理費，且已長達20年餘未曾繳交過，顯見所有
區分所有權人間已達成此共識，況且被告無償提供其公同共
有之地下室予原告擺放公共設施，即為其免繳管理費之代價
等語。經查：
⒈系爭大廈之地下室即坐落於上開地號、同段1998建號、門
牌號碼為高雄市○○區○○路○○號地下層，為被告2人、
己○○、 陸祈旭 、 陸新發 、 陳互早 、 孫大田 、 黃恆珍 、吳
英蘭所公同共有，有建物登記第二類謄本（本院卷第150
頁至第151頁）、建物所有權狀影本（本院卷第110頁至
第111頁）在卷可參。雖原告主張該地下室之所有權係於
97年11月27日始為登記，係因被告知悉原告將對其請求給
付管理費所為云云，然依被告提出之高雄市政府工務局使
用執照影本觀之（本院卷第20頁至28頁），被告2人確係
當時合建之初分配取得地下室所有權之共有人之一，且亦
有被告提出之合建契約書第4條可證（本院卷第47頁），
是被告2人本即為系爭大廈地下室之公同共有人並無疑義
。
⒉又原告將系爭大廈所需之公用設施，如發電機、電表、蓄
水池、污水池、大樓公廁等設備放置在地下室，此為兩造
所不爭，則系爭大廈之地下室既為被告與其他7人所公同
共有，大樓公共設備放置在私人之專用部分本應支付償金
，然自系爭大廈71年完工以後，大樓從未支付償金予地下
室之公同共有人，是被告抗辯當初即與建商協議其無償提
供地下室予大樓擺放公用設備，以作為免繳管理費之互惠
，即屬有據。
⒊系爭大廈於71年5月31日建築完成，於71年9月13日為第
一次所有權登記，自此被告從未繳納過管理費，復參酌被
告所有之系爭房屋在建築設計結構上，內部另設有樓梯上
下，有獨立之水表、電表、水塔、蓄水池及出入門戶等情
，是被告抗辯早已於系爭大廈完工後第一次召開之區分所
有權人會議時，就被告係以無償提供地下室供系爭大廈設
置公用設備，作為其免繳納管理費義務之代價一事，已形
成共識，洵堪採信。依前揭系爭大廈規約第10條第2款之
約定，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決
議分擔之，則區分所有權人會議既曾決議被告無須繳納管
理費，原告請求被告給付管理費即屬無據。
四、綜上所述，被告雖為系爭大廈之區分所有權人，本負有繳交
管理費之義務，然因區分所有權人會議曾決議被告所有之系
爭房屋因多數設施為獨立設備，未與大樓共用，且被告提供
其公同共有之地下室供大樓擺放公共設備，以作為其免繳管
理費之代價，從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定及
規約之約定，請求被告乙○○應給付632,997元、被告丙○
○應給付464,637元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息10%計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、本判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核
與判決結果無影響，不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年6月3日
高雄簡易庭法官李佳容
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月3日
書記官鄭翠蘭