臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中訴字第11號
原 告 中國力霸股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 蔡欽源 律師
複 代理人 游雅鈴 律師
訴訟代理人 林欣屏 律師
被 告 源昌木業製材股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 柳正村 律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國98年5月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖仟萬元，及自民國96年10月20日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參仟萬元供擔保後，得假執行。但被告以
新臺幣玖仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項
所定額數10倍以上者，法院得依當事人之聲請，以裁定改用
通常程序，並由原法官繼續審理。民事訴訟法第427條第5項
定有明文。查本件訴訟標的金額為新臺幣（下同）9000萬元
，核已逾同法第427條第1項所定數額50萬元之上百倍，且本
件案情複雜，兩造間又有諸多爭點，非簡易程序所能詳為調
查審理，且原告亦具狀聲請改依通常程序審理，核與上開規
定相符，是本院裁定將本件改用通常程序繼續審理，合先敘
明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於民國（下同）92年5月23日簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租門牌號碼
臺中市○○區市○路○○○號百貨商業大樓1棟，地上12層地下
7層及附屬建物全部（停車場面積8024.6坪、賣場面積1244
7.3坪，下稱系爭大樓），作為衣蝶台中館百貨商場使用，
租期自92年5月23日起至111年5月22日止共計19年，每月租
金依系爭租約第3條及附件二「衣蝶台中館房屋租金明細表
」之約定給付，系爭租約並經法院公證在案。又依系爭契約
第4條第1項之約定，原告業已交付押租金2億7000萬元予被
告，嗣96年5月23日到期之租金1672萬5639元，加上依系爭
租約第3條第1項約定由承租人即原告負擔之營業稅83萬6282
元，合計1756萬1921元，原告僅給付1184萬1693元，尚不足
572萬0288元，且其後之租金原告均未給付，被告乃委請柳
正村律師以96年7月27日（96）律字第0703號函通知原告，
謂「原告96年5月23日到期之租金尚不足488萬3946元（不包
含營業稅83萬6282元），另96年6月23日、96年7月23日到期
之租金各1672萬5639元尚未給付，合計積欠租金3833萬5224
元，依系爭租約第4條第2項約定，被告自押租金內同額扣抵
取償，原告應於文到7日內補足押租金，逾期未補足，視同
違約，遲延期間並按日加計千分之三之懲罰性違約金，並請
求原告於文到30日內補足積欠租金，否則依系爭租約第8條
第2項約定，終止系爭租約」等語。嗣因原告於96年7月31日
收受上開函文後已逾30天，未繳納租金，亦未補足押租金，
被告乃再委請柳正村律師以96年9月1日（96）律字第0901號
函通知原告，謂「原告96年5月23日到期之租金尚不足488萬
3946元，另96年6月23日、96年7月23日及96年8月23日到期
之租金各1672萬5639元尚未給付，合計積欠租金5506萬0836
元，依系爭租約第4條第2項約定，被告自押租金內同額扣抵
取償，原告應於文到7日內補足押租金，逾期未補足，視同
違約，遲延期間並按日加計千分之三之懲罰性違約金。又經
被告委託柳正村律師以96年7月27日（96）律字第0703號函
通知原告於文到30日內補足積欠租金，否則依系爭租約第8
條第2項約定終止租約在案，原告於96年7月31日收受律師函
後已逾30天，均未履行，為此以該函通知日起終止租約，並
沒收原告押租金，作為損害賠償及違約金，並請原告於文到
30日內騰空搬遷，逾期依法處理」等語。原告於96年9月4日
收受該律師函後，業於96年10月20日返還系爭大樓之占有予
被告，並與被告完成點交。準此，系爭租約業經被告於96年
9月4日合法終止在案，原告亦已返還系爭大樓之占有予被告
，則被告自應依系爭租約第9條第3項之約定，於原告返還系
爭大樓予被告之同時即96年10月20日，返還押租金予原告，
而經扣除原告自96年5月23日起至96年10月20日止積欠之租
金（含相當於租金之不當得利）7150萬7741元、上開租欠租
金之遲延利息21萬2881元，及依系爭租約第4條第2項約定計
算之違約金329萬0405元後，被告應返還原告之押租金為1億
9498萬8973元，詎迭經原告催討，被告竟拒絕返還，爰依系
爭租約第4條第4項、第9條第3項之約定，提起本件訴訟，僅
先就被告應返還予原告之上開押租金其中之9000萬元為一部
請求等語，並聲明：㈠被告應給付原告9000萬元，及自96
年10月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其固曾委請柳正村律師以96年9月1日（96）律字
第0901號函，通知原告終止租約，惟此項終止之意思表示既
有違系爭租約第4條第2項之約定及土地法第100條第3款之規
定，況原告亦曾委託林欣屏律師以96年9月12日建中欣字第0
7091201號函，表示被告以原告未補足積欠租金而終止系爭
租約顯非適法等語，是被告上開律師函文自不發生終止系爭
租約之效力。又系爭租契第2條第2項定有保證租期，原告有
權單獨提前終止租約，惟須支付違約金，而原告既於96年7
月28日對外發布新聞，略以：衣蝶台中店10月熄燈，企業集
中資源斷尾求生同年8月10日舉行封館拍賣，中國力霸重整
希望破滅後，董事長兼總經理甲○○昨（27）日宣布，旗下
衣蝶百貨台中店將在10月15日結束營業，並自8月10日舉行
封館大拍賣；嗣於96年8月12日發函給台中衣蝶百貨廠商，
內容略以：因本公司衣蝶台中館將於96年10月16日歇業，故
與貴公司之相關契約，訂於96年10月17日終止；並以96年10
月5日（九六）中力財960266號函，通知被告於96年10月20
日就系爭大樓會同辦理點交，其真意應含有提前終止租約之
意思表示，被告並於96年10月8日收受該函，是應認系爭租
約係由原告於96年10月8日終止。又依系爭租約第4條第2項
約定：「甲方（指原告）確認押租金係用擔保甲方履行本約
所定承租人之義務責任，包括租金、滯納金、其他分擔費用
之給付，如甲方有違約、給付不能、拒絕給付、給付遲延、
不完全給付等情形時，乙方（指被告）即得自押租金內同額
扣抵取償，扣抵取償後，甲方並應於乙方所定期限內補足押
租金。逾期未補足，視同甲方違約，延遲並按日加計千分之
三之懲罰性違約罰金。」是原告請求返還押租金，自應先扣
除上開系爭租約條款所定之款項，而原告自96年5月23日起
至96年10月20日止，積欠租金計7150萬7741元、上開積欠租
金之遲延利息計68萬2714元，且依上開系爭租約第4條第2項
之約定，遲延繳納租金，視同違約，須按日加計千分之三之
懲罰性違約罰金，依此計算被告應給付違約金1718萬5619元
。再者，原告承租被告所有系爭大樓，雙方約定停車場及賣
場第1年至第4年每月每坪租金800元，第5年則調為915元，
惟原告請求停車場租金第1年至第3年先繳每月每坪500元，
第4年繳550元，第5年則繳665元，第1年至第3年差額租金每
月每坪300元、第4年至第5年差額租金每月每坪250元，則分
10年攤還，並自第6年起第15年止，每月補差額月租金112萬
3444元，而原告自92年5月23日起承租至96年10月20日點交
日止，約承租4年5個月（即53個月），故以53個月少繳租金
總額計算為1億1908萬5064元（0000000×12×10×53÷60＝
000000000），是原告應給付差額月租金1億1908萬5064元予
被告。又原告經營不善，提前終止租約封館拍賣，被告出於
被動接收系爭大樓，原告違反系爭租約第2條第2項保證租期
之約定，應支付違約金，而原告自92年5月23日起承租，算
至點交日96年10月20日止，租期已滿4年以上，依上開約定
，原告應給付被告違約金相當於該期18個月租金之金額即3
億0106萬1502元（00000000×18＝000000000）。今原告交
付予被告之押租金為2億7000萬元，扣除上開原告應給付之
積欠租金7150萬7741元、該租欠租金之遲延利息68萬2714元
、依系爭租約第4條第2項約定之違約金1718萬5619元、差額
月租金1億1908萬5064元，及依系爭租約第2條第2項約定之
提前要求終止租約之違約金3億0106萬1502元後，尚有不足
，是原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之
訴及假執行聲請駁回。如受不利判決，願供擔保聲請免為假
執行。
三、本件兩造不爭執之事項：
兩造於92年5月23日簽訂系爭房屋租賃契約書，依系爭房屋
租賃契約書之約定，由原告向被告承租臺中市○○區市○路
○○○號百貨商業大樓1棟，地上12層、地下7層及附屬建物全
部，作為衣蝶台中館百貨商場，停車場面積8024.6坪、賣場
面積12447.3坪；每月租金依系爭房屋租賃契約書第3條及附
件二「衣蝶台中館房屋租金明細表」之約定給付，押租金為
2億7000萬元，租期自92年5月23日起至111年5月22日止共計
19年。系爭租賃契約書並經法院公證在案。
依系爭房屋租賃契約書第2條第2項約定：「保證租期：甲方
（指原告）自本約起租日，滿10年期間為甲方承諾之保證租
期，…如租期已滿4年以上未滿7年而要求終止租約時，甲方
須給付乙方（指被告）違約金相當於該期18個月租金之金額
…」。
原告已給付被告押租金2億7000萬元，並經被告收訖無訛。
原告自96年5月23日起至96年10月20日點交日止，期間既未
給付租金予被告，亦未補足因被告扣抵未付租金數額之押租
金。
原告自96年5月23日起積欠租金，曾經被告委託柳正村律師
以96年7月27日（96）律字第0703號函說明：「二、…依雙
方租賃契約書第4條第2款約定，貴公司積欠之租金，本公司
自押租金內同額扣抵取償，扣抵取償後，貴公司並應於文到
7日內補足押租金，逾期未補足，視同違約，遲延期間並按
日加計千分之三之懲罰性違約金。…四、依雙方房屋租賃契
約書第8條第2款約定：『若甲乙任一方未能履行本契約所訂
義務，經他方發出違約通知後需30日內改正該違約行為，否
則即能依約以書面通知終止本契約，要求損害賠償及違約金
…』。為此請貴公司於文到30日內補足積欠租金，否則依本
條款之約定終止租約。」原告並於96年7月31日收受該函文
。
因原告未繳納租金，亦未補足前開押租金，被告乃委託柳正
村律師以96年9月1日（96）律字第0901號函說明：「二、…
依雙方租賃契約書第4條第2款約定，貴公司積欠之租金，本
公司自押租金內同額扣抵取償，扣抵取償後，貴公司並應於
7日內補足押租金，逾期未補足，視同違約，遲延期間並按
日加計千分之三之懲罰性違約金。三、依雙方房屋租賃契約
書第8條第2款約定：『若甲乙任一方未能履行本契約所訂義
務，經他方發出違約通知後需30日內改正該違約行為，否則
即能依約以書面通知終止本契約，要求損害賠償及違約金…
』。經本公司委託柳正村律師以96年7月27日（96）律字第0
703號函通知貴公司文到30日內補足積欠租金，否則依本條
款之約定終止租約在案。貴公司於96年7月31日收受律師函
後已逾30天，均未履行，為此以本函通知日起終止租約，並
沒收貴公司押租金，作為損害賠償及違約金，並請貴公司於
文到30日內騰空搬遷，逾期依法處理。」原告並於96年9月4
日收受該函文。
原告委託林欣屏律師以96年9月12日建中欣字第07091201號
函請被告就衣蝶百貨台中館租約事宜進行協商，其說明二第
（三）點表示：「…本公司應無積欠租金之違約事由。準此
，貴公司以本公司未補足積欠租金而終止系爭租約，顯非適
法。為此，希請貴公司念及往日友好合作關係，能與本公司
儘速擇日進行協商，俾求圓滿處理系爭租約爭議。」
原告以96年10月5日（九六）中力財960266號函說明：「一
、依貴公司委發之柳正村律師96年9月1日（96）律字第0901
號函辦理。二、懇請貴公司於96年10月20日與本公司就坐落
於臺中市○○區市○路○○○號之租賃標的物會同辦理點交。
」該函被告並於96年10月8日收受。
系爭租賃物兩造於96年10月20日點交完畢，並於96年11月2
日簽定點交切結書。
衣蝶台中館於96年8月10日至96年10月15日舉行封館拍賣。
系爭租約業經終止，但未經兩造合意終止。
原告積欠被告96年5月23日起至96年10月20日止之租金合計
7150萬7741元。
如認原告應給付差額月租金予被告，則其金額為1億1908萬5
064元。
如認原告應給付提前終止租約之違約金予被告，則其金額為
3億0106萬1502元。
四、本件兩造間爭執所在厥為：系爭租約由何人終止？終止時
點為何？原告是否尚積欠被告租金之遲延利息？其數額為
何？被告可否依系爭租約第4條第2項約定請求違約金？請
求之金額為何？被告可否請求差額月租金？被告可否依
系爭租約第2條第2項約定請求因原告提前要求終止系爭租約
之違約金？茲說明如下：
㈠按終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定應向
他方當事人以意思表示為之。又契約之合意終止為契約行為
，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與
否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事
人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示
而成為合意終止。最高法院著有65年台上字第1107號判例要
旨及同院94年度台上字第1594號民事判決要旨可稽。其次，
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1、2項
定有明文。且兩造間系爭房屋租賃契約係定期租賃，租金為
每1個月給付1期，又若甲乙任一方未能履行本契約所訂義務
，經他方發出違約通知後需30日內改正該違約行為，否則即
能依約以書面通知終止本契約，要求損害賠償及違約金等語
，系爭租約第2條第1項、第3條第2項第1款及第8條第2項分
別定有約定。查本件原告承租大樓確有96年5月23日到期之
租金尚不足488萬3946元，另96年6月23日、96年7月23日到
期之租金各1672萬5639元尚未給付等情，為兩造所不爭執，
依系爭租約上開約定及民法第440條規定，被告自得催告原
告支付租金後，原告逾期未支付租金即得終止系爭租約。
㈡又依系爭租約第4條第2項明定：「甲方（指原告）確認押租
金係用擔保甲方履行本約所定承租人之義務責任，包括租金
、滯納金、其他分擔費用之給付，如甲方有違約、給付不能
、拒絕給付、給付遲延、不完全給付等情形時，乙方（指被
告）即得自押租金內同額扣抵取償，扣抵取償後，甲方並應
於乙方所定期限內補足押租金。逾期未補足，視同甲方違約
，延遲並按日加計千分之三之懲罰性違約罰金。」等語，足
徵被告依約於租賃關係存續期間可自押租金中當然扣抵積欠
之租金，惟原告仍應於被告所定期限內補足押租金，逾期未
補足，仍視同原告違約，再依系爭租約第8條第2項約定，被
告自得以書面終止系爭租約。查本件被告因原告自96年5月2
3日起陸續積欠租金達二期以上，即委託柳正村律師以96年7
月27日（96）律字第0703號函知原告載明：「二、…依雙方
租賃契約書第4條第2款約定，貴公司積欠之租金，本公司自
押租金內同額扣抵取償，扣抵取償後，貴公司並應於文到7
日內補足押租金，逾期未補足，視同違約，遲延期間並按日
加計千分之三之懲罰性違約金。…四、依雙方房屋租賃契約
書第8條第2款約定：『若甲乙任一方未能履行本契約所訂義
務，經他方發出違約通知後需30日內改正該違約行為，否則
即能依約以書面通知終止本契約，要求損害賠償及違約金…
』。為此請貴公司於文到30日內補足積欠租金，否則依本條
款之約定終止租約。」等語，且原告已於96年7月31日收受
該函文。嗣因原告並未繳納租金，亦未補足前開押租金，被
告遂委託柳正村律師以96年9月1日（96）律字第0901號函知
原告載明：「二、…依雙方租賃契約書第4條第2款約定，貴
公司積欠之租金，本公司自押租金內同額扣抵取償，扣抵取
償後，貴公司並應於7日內補足押租金，逾期未補足，視同
違約，遲延期間並按日加計千分之三之懲罰性違約金。三、
依雙方房屋租賃契約書第8條第2款約定：『若甲乙任一方未
能履行本契約所訂義務，經他方發出違約通知後需30日內改
正該違約行為，否則即能依約以書面通知終止本契約，要求
損害賠償及違約金…』。經本公司委託柳正村律師以96年7
月27日（96）律字第0703號函通知貴公司文到30日內補足積
欠租金，否則依本條款之約定終止租約在案。貴公司於96年
7月31日收受律師函後已逾30天，均未履行，為此以本函通
知日起終止租約，並沒收貴公司押租金，作為損害賠償及違
約金，並請貴公司於文到30日內騰空搬遷，逾期依法處理。
」等語，且原告並於96年9月4日收受該函文。是本件兩造間
系爭租約係因原告積欠租金達二期以上，並經被告定期催告
支付，原告拒不支付，被告遂依約終止系爭租約，且該終止
租約之意思表示已於96年9月4日到達原告而發生終止之效果
。被告雖辯稱系爭租約雖為定期租賃，惟仍有土地法第100
條第3款之適用云云，然查土地法第100條規定，實應解釋為
不包含定有期限之租賃契約在內。最高法院37年上字第7729
號判例要旨及司法院院解字第3489號解釋有案可稽。是被告
上開所辯，不足採信。
㈢次按押租金之性質，依我國通說，應為一種「讓與擔保」，
亦即學說上「附有停止條件之返還債務之所有權讓與」。押
租金按其性質及內容，乃承租人為擔保其尚未發生之租金債
務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或
其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關
係終了、承租人無不履行其債務、且返還其租賃物之停止條
件成就時，即負有將其全部返還於承租人之義務。如承租人
返還租賃物時，仍有欠租或有未償付之其他債務不履行之損
害賠償者，如其應償付之總額低於押租金之額度時，出租人
即能當然就押租金扣抵受償，而返還餘額。
㈣查系爭租賃物兩造同意於96年10月20日點交完畢，並於96年
11月2日簽定點交切結書1紙在卷可稽。又本件原告積欠被告
自96年5月23日起至96年10月20日點交完畢日止之租金（含
相當於租金之不當得利）合計7150萬7741元等情，為兩造所
不爭執，堪信為真實，而自得於上開押租金中扣抵。
㈤另依系爭租約第4條第2項約定：「甲方（指原告）確認押租
金係用擔保甲方履行本約所定承租人之義務責任，包括租金
、滯納金、其他分擔費用之給付，如甲方有違約、給付不能
、拒絕給付、給付遲延、不完全給付等情形時，乙方（指被
告）即得自押租金內同額扣抵取償，…」等語。又兩造同意
遲延給付租金之利息依年息4.35%計算，並同意自每月應給
付租金日之翌日（即24日）起算，且同意自押租金中扣抵，
至於應計算至何日為止？查原告因96年5、6、7月到期未支
付之租金，業經被告以96年7月27日（96）律字第0703號函
知原告自押租金中同額抵償，故該三期租金業於原告收受上
開函文即96年7月31日經被告主張抵銷而生清償效力，則於
計算遲延利息之期間，自應僅計算至96年7月31日即該租金
抵銷日。至於96年8月23日到期未付之租金，亦經被告以96
年9月1日（96）律字第0901號函知原告主張自押租金中扣
抵，故以原告收受該函之日即96年9月4日，作為該部分租金
清償日，則於計算遲延利息之期間，即應計算至96年9月4日
即該部分租金清償日止。另96年9月23日應給付之相當於租
金之不當得利之遲延利息，則應計算至系爭租賃物點交日（
即96年10月20日）止。故原告積欠被告租金（含相當於租金
之不當得利）之遲延利息計算詳如附表一所示，合計金額為
21萬2881元。至於被告辯稱系爭積欠租金之遲延利息應計算
至系爭租賃物點交日云云，尚乏憑據，自難採信。
㈥又系爭租約第4條第2項明定：「甲方（指原告）確認押租金
係用擔保甲方履行本約所定承租人之義務責任，包括租金、
滯納金、其他分擔費用之給付，如甲方有違約、給付不能、
拒絕給付、給付遲延、不完全給付等情形時，乙方（指被告
）即得自押租金內同額扣抵取償，扣抵取償後，甲方並應於
乙方所定期限內補足押租金。逾期未補足，視同甲方違約，
延遲並按日加計千分之三之懲罰性違約罰金。」等語，足徵
原告如逾期未補足押租金，被告得依遲延日數按日加計千分
之三之懲罰性違約金。查本件原告自承其自96年5月23日起
至96年10月20日系爭租賃物點交日止，期間既未給付租金予
被告，亦未補足因被告扣抵未付租金數額之押租金等情不諱
，則被告自得依約向原告請求給付上開懲罰性違約金。
㈦按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行
時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法
第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性
違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所
生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債
權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支
付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。」
等語，最高法院86年度台上字第1620號判決要旨可資參考。
是系爭懲罰性違約金乃為促使原告履行補足押租金義務而設
，則自應以原告逾期不為補足押租金義務之始日為起算日。
從而，依被告提出之96年7月27日（96）律字第0703號函略
以：「貴公司於96年5月31日電匯租金1184萬1693元尚不足
488萬3946元，另96年6月23日到期之租金…96年7月23日到
期之租金…尚未給付，依雙方租賃契約書第4條第2款約定，
貴公司積欠之租金，本公司自押租金內同額扣抵取償，扣抵
取償後，貴公司並應於文到7日內補足押租金，逾期未補足
，視同違約。…」等語，足見原告補足押租金（即96年5、6
、7月之欠租）義務之末日即為收受該函文日（即96年7月31
日）後7日，即96年8月7日，則違約金起算日應為96年8月8
日。
㈧次按押租金之返還以承租人無債務不履行，以及返還租賃物
為停止條件，而其所擔保之債務範圍，應包括租賃關係終了
後，租賃物返還前所生之債務（如：因承租人繼續占有租賃
物而生之損害賠償債務等），故在租賃關係終了後，承租人
拒不返還租賃物者，押租金契約自然仍為存續。查本件原告
主張此項違約金計算之末日為系爭租約終止日（即96年9月4
日）云云，顯係誤認押租金契約與系爭租約為同一契約，是
本件租賃物既係於96年10月20日始完成點交返還，則此項違
約金計算之末日應為該日即96年10月20日，至於96年8、9月
份租金給付日既依系爭租約分別為96年8月23日、96年9月23
日，且被告主張自24日起算，則96年8、9月份違約金之起算
日為租金給付日之翌日（即分別為96年8月24日、96年9月24
日），故原告依系爭租約第4條第2項約定應給付被告之違約
金計算詳如附表二所示，合計金額為1287萬0793元。至於被
告辯稱系爭違約金之起算日應為各該月份給付租金日之翌日
云云，核與系爭租約第4條第2項約定不符，自難採信。另原
告雖主張此項違約金請求金額過高云云，然按約定之違約金
過高者，法院得減至相當之數額，固為民法252條所明定，
但違約金之約定，為當事人契約自由，私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已衡量自己履約之意願、經濟能力、對
方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自有意
識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約
金夠高而顯失公平，法院得酌減外，當事人均應受該違約金
約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最
高法院92年度台上字第2747號判決意旨可資參考）。查，本
件原告與被告簽訂系爭租約曾保證租期為10年，嗣因非可歸
責於被告之事由拒不支付租金，並經被告定期催告支付租金
，仍置之不理，顯屬可議，且系爭懲罰性違約金已載明於契
約書中，原告於簽約前本可綜合評估，難謂有過高情事，是
原告此部分主張，殊難採信。
㈨按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真義，無需別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」等語，最高法院
17年上字第1118號判例意旨可資參照。經查，系爭租約第3
條第1項約定：「租金：以新台幣計，加值營業稅由甲方負
擔。1.第一、二、三年期，每月租金1397萬0140元整。2.第
四年期，每月租金1437萬1370元整。3.第五年期，每月租金
1672萬5639元整。4.第六年期，每月租金2051萬0333元整。
…」等語，準此，兩造於議定系爭租約之各年期租金時，即
已於上開約定中明確約定各該年期之每月租金額（詳見附件
三），原告於承租期間，依約自僅負有給付各該年期約定租
金之義務。況且，原告於96年5月23日前亦均依約繳納租金
，並無任何應補付差額月租金之義務。被告雖提出衣蝶台中
館房屋租金明細表1紙為憑，辯稱：該明細表明載：⒈月租
金＝（停車場租金×8024.6坪）＋（賣場租金×12447.3坪
）。⒉補差額月租金＝（300×8024.6坪×3年）＋（250×
8024.6坪×2年）÷10。⒊年租金＝（月租金＋補差額月租
金）×12等語，自可看出補差額月租金第1、2、3年係以停
車場8024.6坪計算，每坪補300元，第4、5年每坪補250元云
云。然查，兩造間系爭租約明定每月租金依系爭租約第3條
及附件二「衣蝶台中館房屋租金明細表」之約定給付，且兩
造就此皆不爭執，已如前述，是縱有補差額月租金亦應依兩
造間系爭租約之約定為之，則上開被告所辯，尚乏憑據，不
足採信。
㈩又按系爭房屋租賃契約書第2條第2項約定：「保證租期：甲
方（指原告）自本約起租日，滿10年期間為甲方承諾之保證
租期，…如租期已滿4年以上未滿7年而要求終止租約時，甲
方須給付乙方（指被告）違約金相當於該期18個月租金之金
額…」等語。被告亦自承該條項為約定保證租期，但原告得
提前終止租約，承諾支付違約金等語。然查，本件系爭租約
係由被告為終止租約之意思表示，並於96年9月4日終止生效
，已如前述，而原告縱有給付租金遲延之違約情事，本可依
兩造間系爭租約辦理，且被告主張系爭租約係以原告於96年
10月5日（九六）中力財960266號函知被告，而被告於96年1
0月8日收受，即以當日為系爭租約之終止日云云，但查，該
函文內容並無終止租約文字之記載，且系爭租約既已終止，
又何來再次終止之餘地，是系爭租約原告既未依系爭租約第
2條第2項約定提出終止租約，則被告依該條項請求原告給付
違約金，即乏憑據，不足採信。
五、綜上所述，兩造間系爭租約既已終止，被告依約得自系爭押
租金中扣抵原告積欠之租金7150萬7741元、積欠租金之遲延
利息21萬2881元及系爭租約第4條第2項約定之違約金1287萬
0793元，合計8459萬1415元，而原告已支付予被告之押租金
為2億7000萬元，經扣抵後尚餘1億8540萬8585元，而系爭租
賃物已於96年10月20日點交返還完畢，則扣抵後之押租金亦
應於該日返還，原告請求自96年10月20日起算法定遲延利息
，洵屬有據，是本件原告請求被告給付9000萬元，及自96年
10月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有
理由，應予准許。
六、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行
，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結
果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日
臺灣臺中地方法院民事庭
法 官 夏一峯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日
書記官
附表一【原告積欠租金（含相當於租金之不當得利）之遲延利息
，元以下不計入】：
┌──┬────┬──────┬─────────┬────┬──────┐
│編號│積欠月份│應付租金│計息期間│遲延天數│應付利息金額│
││││││（年息4.3%）│
├──┼────┼──────┼─────────┼────┼──────┤
│1│96.05│572萬0228元│96.05.24－96.07.31│69│4萬7039元│
├──┼────┼──────┼─────────┼────┼──────┤
│2│96.06│1672萬5639元│96.06.24－96.07.31│38│7萬5746元│
├──┼────┼──────┼─────────┼────┼──────┤
│3│96.07│1672萬5639元│96.07.24－96.07.31│8│1萬5946元│
├──┼────┼──────┼─────────┼────┼──────┤
│4│96.08│1672萬5639元│96.08.24－96.09.04│12│2萬3919元│
├──┼────┼──────┼─────────┼────┼──────┤
│5│96.09│1561萬0596元│96.09.24－96.10.20│27│5萬0231元│
├──┴────┴──────┴─────────┴────┼──────┤
│合計│21萬2881元│
└─────────────────────────────┴──────┘
附表二（原告依系爭租約第4條第2項約定應給付之違約金，元以
下不計入）：
┌──┬────┬───────┬─────────┬────┬────────┐
│編號│積欠月份│應補足之押租金│違約金計算期間│遲延天數│應付違約金之金額│
││││││（日息0.3%）│
├──┼────┼───────┼─────────┼────┼────────┤
│1│96.05│572萬0228元│96.08.08－96.10.20│74│126萬9890元│
├──┼────┼───────┼─────────┼────┼────────┤
│2│96.06│1672萬5639元│96.08.08－96.10.20│74│371萬3092元│
├──┼────┼───────┼─────────┼────┼────────┤
│3│96.07│1672萬5639元│96.08.08－96.10.20│74│371萬3092元│
├──┼────┼───────┼─────────┼────┼────────┤
│4│96.08│1672萬5639元│96.08.24－96.10.20│58│291萬0261元│
├──┼────┼───────┼─────────┼────┼────────┤
│5│96.09│1561萬0596元│96.09.24－96.10.20│27│126萬4458元│
├──┴────┴───────┴─────────┴────┼────────┤
│合計│1287萬0793元│
└──────────────────────────────┴────────┘
附表三：
┌──┬──────┬──────┐
│年期│ 月租金│補差額月租金│
├──┼──────┼──────┤
│一│1397萬0140元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│二│1397萬0140元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│三│1397萬0140元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│四│1437萬1370元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│五│1672萬5639元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│六│2051萬0333元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│七│2118萬5906元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│八│2188萬1951元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│九│2259萬8467元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十│2335萬5927元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十一│2413萬3860元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十二│2493萬2264元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十三│2577萬1612元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十四│2663萬1431元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十五│2753萬2195元│112萬3444元│
├──┼──────┼──────┤
│十六│2732萬9987元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│十七│2829萬2166元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│十八│2927萬4817元│0元│
├──┼──────┼──────┤
│十九│3029萬8412元│0元│
└──┴──────┴──────┘