臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第918號
原 告?乙○○
被 告?丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國96年10月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落在門牌號碼桃園縣復興鄉華陵村八鄰三十一之七號
之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十六年六月十七日起至騰空遷讓返還前項房屋之
日止，按月以新臺幣柒仟元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告方面：原告與被告前於民國94年6月16日簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租賃契約），約定原告將其所有門牌號碼
為桃園縣復興鄉華陵村8鄰31之7號之房屋（下稱系爭房屋
）出租與被告、租賃期間自94年6月16日起至96年6月16日
止、每年租金新臺幣（下同）84,000元，2年之租金一次付
清。系爭租賃契約屆滿前原告即寄發存證信函通知被告應於
96年6月16日返還系爭房屋，詎被告置之不理，迄今仍拒絕
搬遷，且積欠至96年8月19日之電費2,089元。訂約時證人
林維揚 、 林維雙 並不在現場，若原告答應要租5年，為何未
於書面記載？且訂約時被告即將支票交付原告，並於系爭租
賃契約上記載票號、金額、日期，證人林維揚、林維雙作證
稱「當時未給錢，不知何時給錢」，顯與事實不符，可證該
2人當時不在現場。爰依系爭租賃契約之租賃及租賃契約終
止後之無權占有之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓
返還原告，並按月給付7,000元之賠償金，併聲明：㈠被告
應將門牌號碼桃園縣復興鄉華陵村8鄰31之7號之房屋騰空
返還原告；㈡被告應給付原告2,089元，並自96年6月17日
起至返還前開房屋止，按月給付原告7,000元之賠償金。
二、被告方面：系爭租賃契約雖記載租賃期間為2年，但口頭上
是約定5年，因為當時原告要被告一次拿出5年的租金，被
告沒有辦法，所以原告同意先簽2年，期滿後再簽等語抗辯
，併聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張兩造於94年6月16日簽訂房屋租賃契約書，約定原
告將其所有門牌號碼為桃園縣復興鄉華陵村8鄰31之7號之
房屋出租與被告、期間自94年6月16日起至96年6月16日
止、每年租金84,000元，2年之租金一次付清，被告目前仍
居住於系爭房屋之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證
信函為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、被告抗辯系爭租賃契約書面雖記載租賃期間為2年，但實際
上簽約時，雙方口頭約定租賃期間是5年，此為原告所否認
，是以，本件主要之爭點在於：雙方就系爭房地之租賃期間
，有無五年意思表示之合致？經查：
（一）關於締約之過程，被告聲請本院通知締約時與被告同行之
證人即被告之受雇人林維揚、林維雙、親戚甲○○到庭作
證。就此，原告則否認締約時有此三人在場。茲析述如下
：
⒈證人林維揚於本院審理中證稱：「簽約時有被告、林維雙
、原告還有一些人在場，當時原告說要租5年，但要一次
收5年租金，但我老闆說他只能一次給2年租金，原告同
意先簽2年，期滿後再簽。」等語。證人林維雙則於本院
?審理中證稱：「簽約時是在 阿珍 小吃店，當時我在外面，
裡面好像有原、被告二人，我弟弟（林維揚）好像在裡面
，聽到原告說要簽5年，但是因為被告錢不夠，所以先簽
2年。口頭講是在2樓，簽好像在1樓，簽約時我弟弟好
像沒有下去，詳細簽約情形不清楚。」等語。證人甲○○
??則於本院審理中證稱：「簽約當時有我、原告、被告、阿
揚、林維雙在場，雙方本來有講要簽5年，但被告說沒有
那麼多錢，他只有2年租房子的錢，所以先訂2年，2年
後重新再訂3年契約。」等語。
⒉關於上述三名證人證詞之憑信性，⑴關於締約過程中，被
告方面究竟有何人同行在場？上述三位證人所述彼此並不
相同，其等是否確實在場，即有可疑。⑵再者，上述三名
證人之證詞縱屬實在，從簽約整體過程而言，僅能證明原
告本來向被告提出需一次承租五年並一次給付五年租金之
邀約，但因被告錢不夠，另提出只能一次給付兩年租金之
要求，故原告改變原先條件，兩造只簽訂二年租期之租約
。尚難證明雙方有五年租期之意思表示合致。⑶另縱如證
人所言，雙方有約定期滿後再簽約之事實，但究非就租期
為?年意思表示之合致，至該約定於法律評價上是否是屬
於「續約」抑或單純「租約期滿後再重新商談締約條件訂
約」之約定，乃屬另一法律問題。
⒊綜上，證人之證詞，並無法證明兩造就系爭房屋租期已有
五年意思表示之合致，尚難作為有利於被告之認定。則依
系爭租賃契約所載，租賃期間應為2年。
（二）其次，衡諸常情，若本件雙方締約時，係如原告所主張雙
方已達成約定租賃期間為5年之意思表示合致，僅因租金
無法一次給付5年份，而先給付2年之租金之情形，則何
以雙方不於租賃契約中逕行載明租賃期間為5年，並約定
先給付2年之租金，及同時約定另外3年租金之給付時間
及方式？反而捨此不為，卻於租賃契約上僅載明2年租期
及2年租金，內容中未提及任何租期屆滿後雙方是否繼續
承租或給付3年租金之相關文字。由此可推論，本件應係
締約過程中，原告原先要求出租5年，但要一次給付全部
租金，因被告僅能一次給付2年租金，故僅簽訂租賃期間
2年之租賃契約，並無另就其餘3年部分有出租或承租之
意思表示合致，較為合理。是則，雙方應僅就租賃契約係
達成2年租期之意思表示合致，至為明確。
（三）被告雖復抗辯其承租系爭房屋後，已經就基本建設支出40
至50萬元，有單據可證者則約366,575元，足見其當初係
口頭約定租期為5年，否則若租期僅約定2年，何以願支
出如此龐大之建設費用云云？並提出支出證明單、估價單
及系爭房屋照片為證。就此，原告對於被告已就系爭房屋
增建並支出上述之金額此點並不否認（見96年10月9日言
詞辯論筆錄第4頁），僅以前揭詞情置辯。惟查，被告願
意支出三、四十幾萬費用建設系爭房屋之動機為何，本不
一而足，或認屬於經營農莊之必要投資，或認將來原告應
會繼續出租，或主觀上將二年租期誤認為五年等等，均尚
難執此遽論兩造確有口頭約定租期為五年之事實。換言之
，被告以此間接證據推論兩造間有口頭約定租期為五年之
待證事項，尚難達證明之程度。是以，被告此部分之辯解
，尚難憑採。
五、承上，本件兩造所約定之租期既為2年，茲就原告之請求，
分述如下：
（一）返還租賃物之請求部分：按「租賃定有期限者，其租賃關
係於期限屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應
返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，
返還出租人。」，民法第450條第1項、第455條分別定
有明文，是系爭租賃契約既已因租期屆滿而終止，被告自
應將系爭房屋騰空回復原狀返還於原告。另按「租約終止
後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物
外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作
用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」，最高
法院75年台上字第801號判例參照。本件兩造系爭租賃契
約租期既已屆至，原告為系爭房屋所有權人，而系爭房屋
於租期屆滿後仍遭被告占用，迄今仍堆置被告所有物品，
業經原告於言詞辯論期日陳述綦詳，並提出系爭房屋照片
為證，自應認被告現仍無權占有系爭房屋，原告自亦得依
所有權之法律關係，對被告為上開請求。
（二）相當租金損害之請求部分：按無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之
法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致
他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對
方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於
審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請
求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準
（最高法院92年度台上字第324號判決要旨參照）。經查
，本件被告現仍居住在系爭房屋，迄今未向原告返還系爭
房屋之情，業據原告於本院陳述綦詳，被告依租賃之法律
關係，本有依約按時返還租賃物之義務，系爭房屋現係由
被告無權占有使用中，應認被告受有無權占有系爭房屋之
利益，致原告受有相當租金之損害。依上開說明，本件原
告請求被告自系爭租賃契約租期屆滿後即96年6月17日起
至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月以7,000元計算之
損害金，為有理由。
（三）系爭房屋電費之請求部分：依系爭租賃契約第4條約定，
可知電費及自來水費由承租人即被告負責，是以，若被告
未繳交電費，原告代為繳交後，原告自得請求被告返還代
墊之電費。惟本件原告僅提出臺灣電力公司電費帳務管理
系統欠費查詢單，並未提出代繳電費收據，於本案言詞辯
論終結前，亦未證明其已代被告墊繳電費2,089元，則原
告因尚未受有實質之財產上損害，法律上並無請求權基礎
得以請求，是其請求被告給付2,089元，即無理由。
六、從而，本件原告依據系爭租賃契約書之租賃法律關係、無權
占有及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、
並給付自96年6月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，
按月以7,000元計算之損害金，為有理由，應予准許，逾此
範圍之請求，為無理由，應予駁回。另本件訴訟費用額，酌
量原告起訴請求之內容，參以原告受敗訴部分駁回理由，依
??民事訴訟法第79條規定，茲命全部由被告負擔。又本件係就
民事訴訟法第427條第1項第1款訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，核屬同法第389條第1項第3款所定之判決
，爰依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
八、結論，本件原告之本訴為一部有理由、一部無理由，依民事
訴訟法第436條第2項、第79條、389條第1項第3款，判
決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 8 日
桃園簡易庭法官顧正德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 12 日
書記官李玉華