裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第804號民事判決
裁判日期：民國98年05月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第804號原告清水紡織印染股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 蔡壽男 律師被告乙○○○訴訟代理人 蔡宜宏 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段下湳子小段254之13地號土地上如附件台中縣清水地政事務所建物測量成果圖所示黑色斜線部分總面積370.14平方公尺（即第一層及第二層各185.07平方公尺）之加強磚造二層房屋拆除，將上開土地面積185.07平方公尺返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰捌拾伍萬零柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠坐落台中縣○○鎮○○段下湳子小段254之13地號土地（
以下簡稱系爭土地），現為兩造及訴外人 林俊達 等12人所共有。而被告所有地上建物即建號607門牌號碼台中縣○○鎮○○路537之2號加強磚造二層農業住房（以下簡稱系爭建物），第一層及第二層面積各185.07平方公尺，係被告於民國95年3月22日依據台中縣政府所發「61建土營字第519號使用執照」申請辦理第一次所有權登記。惟查，訴外人 王文羗 等4人於61年4月24日向台中縣政府申請系爭建物之建造執照時，其所檢附系爭土地共有人於同年3月所出具之「土地使用承諾書」，其中共有人 王嘉慶 早於日據時代昭和15年（即民國29年）死亡，自無可能共同出具土地使用權承諾書，足證上開土地使用權承諾書係屬偽造，依法無效。台中縣政府不加詳查，依據偽造之土地使用權利證明書核發系爭建物之建造執照及使用執照，自屬違法。
㈡被告所有系爭建物占用系爭共有土地之特定部分，既未經
全體共有人同意，自屬無權占有，且有損共有人之利益，原告自得為全體共有人之利益，訴請被告拆除系爭建物，將土地交還全體共有人。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈依台中縣政府檢送鈞院之61年519號營造執照及61年519
號使用執照案卷，發現當初申請系爭建物之建造執照，係申請建築「加強磚造一層一座」，總面積為185.071平方公尺。惟該府核發之使用執照竟記載「一樓185.071平方公尺，二樓185.071平方公尺，合計370.142平方公尺」，與建造執照之記載顯不相符，更屬違法。
⒉被告依據台中縣政府違法核發之系爭建物使用執照，向
台中縣清水地政事務所申請辦理系爭建物之第一次所有權登記亦同屬違法。且該所為之公告，係向就系爭建物本身有權利關係之人徵求異議，並不涉及所占用土地之問題。何況原告並不知悉該項公告，殊難徒憑系爭建物已辨畢第一次所有權登記，即認為有占用系爭共有土地特定部分之正當權源。
⒊被告又辯稱系爭建物存在於系爭土地上已逾30年之久，
且於申請建造執照、使用執照或所有權登記等程序進行中，原告或其他共有人均未提出任何異議。惟查，上述程序均屬違法，且此項違法，並不因系爭土地共有人不知上開程序之進行致未表示異議而獲得補正，使違法變為合法，已如前述。從而自不因系爭建物占用系爭共有土地已達30年之久，即認為被告有合法使用之正當權源。
㈣並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地如附件建物測量成果圖
所示黑色斜線部分總面積370.14平方公尺（即第一層及第二層各185.07平方公尺）之加強磚造二層房屋拆除，將上開土地面積185.07平方公尺返還原告及其他共有人全體；⒉訴訟費用由被告負擔；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠系爭建物係於62年1月17日建築完成，由訴外人王文羗讓
與訴外人立韋股份有限公司後，被告再向立韋股份有限公司購買而來。早於62年間系爭建物建築完成後，即由當時之所有權人王文羗依法向主管機關台中縣政府申請核發使用執照在案（使用執照字號：61建土營字第519號）。嗣被告買受後，再於95年間依法辦理系爭建物之第一次所有權登記。由此可知，系爭建物存在於系爭土地上，並依法取得使用執照迄今已逾30年之久，而對於系爭建物占用系爭土地之特定部分之事實，或於系爭建物辦理建造執照、使用執照或第一次所有權登記等程序進行，原告或其他共有人均未提出任何異議，原告竟又藉詞訴請被告拆屋還地，其心態更屬可議。實則，系爭建物之建造執照、使用執照均係依法申請，並獲主管機關台中縣政府依法核發而來；且系爭建物之第一次所有權登記，亦係依法申請辦准在案。
㈡觀卷附臺中縣政府98年4月22日府工建字第0980100539號
函檢送之系爭建物建造執照及使用執照申請案卷，附有三紙系爭土地各共有人簽章之「土地使用承諾書」，可知：⒈原告既已在上開土地使用承諾書其一簽章，足證當時原
告確實已同意系爭建物使用系爭土地之特定部分，故原告於本件98年4月20日言詞辯論期日主張當時「原告沒有同意」云云，顯與事實不符。
⒉當時起造人建造系爭建物使用系爭土地之特定部分，確
實業經全體共有人之同意，系爭建物自屬有權占有。⒊至於王嘉慶於29年間死亡，然可能因當時王嘉慶之繼承
人尚未辦理繼承登記，以致其繼承人仍依土地登記之王嘉慶名義出具土地使用承諾書，否則，若未經王嘉慶之繼承人同意，以系爭建物於62年間建造完成迄今已逾36年之久，何以均無王嘉慶之繼承人提出任何異議？足見該「王嘉慶」名義並非偽造，該應有部分共有人確實亦已同意系爭建物使用系爭土地之特定部分無訛。
㈢據臺中縣清水地政事務所98年4月28日清地登字第0980006
152號函檢送之系爭建物辦理第一次所有權登記申請案卷，可知清水地政事務所曾依法以九五清地字第0950002826號公告徵求異議，然迄於公告期滿，仍無任何系爭土地共有人提出異議，此益足證系爭建物使用系爭土地之特定部分，確實已經全體共有人之同意，被告係屬有權占有。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠系爭土地現為兩造及訴外人林俊達、 蔡江霖 、 王溪村 、施
幸芬、 李杏庭 、 李杏南 、 賴李滿 、 陳來福 、 蔡順發 、江德川等12人所共有。
㈡系爭土地係於71年4月2日自台中縣○○鎮○○段下湳子小
段254地號土地（以下簡稱254地號土地）分割而來。而依系爭土地舊登記簿謄本記載，原告係於73年7月11日以買賣為原因取得應有部分；被告係於85年4月11日以買賣為原因取得應有部分。（此有系爭土地之舊登記簿謄本在卷可證）㈢系爭土地之共有人之一王嘉慶已於日據時代昭和15年（即
民國29年）死亡。（此有戶籍謄本在卷可證）㈣依臺中縣政府98年4月22日府工建字第0000000000函檢附
之61建土營字第519號建造執照案卷所示，系爭建物是由訴外人 王文成 、 王文福 、 王文生 、王文羗（以下簡稱王文成等4人）於61年4月24日向臺中縣政府申請建築執照。而依王文成等4人所提出關於系爭土地（及同段285地號土地）之「土地使用承諾書」（出具日期為61年3月），其上計有清水紡織印染股份有限公司（即原告）、 黃坤 、王黃梅、 王嬌滿 、蔡江霖、 江春男 、 王伴 、 王溪昌 、王溪村、 王溪祥 、 王啟宗 、 陳其賢 、 林俊榮 、林俊達、 周榮富 、楊柱、 王慶川 、王嘉慶等人承諾同意王文成等4人可在該共有土地上建築房屋。（此有該土地使用承諾書在卷可證）㈤被告就系爭建物於95年2月15日向臺中縣清水地政事務所
申請第一次所有權登記，臺中縣清水地政事務所於95年3月3日以九五清地字第0950002826號公告（期間自95年3月3日起至95年3月18日），表明對系爭建物有權利關係之人如果有異議，應於公告期間內拿出與系爭建物有關係之權利證明文件，直接以書面向清水地政事務所表示異議，逾期不再受理，即認為被告所申請登記權利並無錯誤，依照法律規定辦理產權確定登記。嗣因公告期滿無人異議，即於95年3月22日依據臺中縣政府所發61建土營字第519號使用執照為第一次所有權登記。（此有該公告及建物登記謄本在卷可證）本件原告主張被告所有之系爭建物占用系爭土地之特定部分
，並未經全體共有人同意，屬無權占有，因而請求被告拆除系爭建物，將占用土地交還全體共有人。而被告則抗辯系爭建物於62年1月17日完成，有使用執照，存在系爭土地上已有30年之久；其係向他人買受取得該建物，且業於95年間辦理建物第一次所有權登記，故系爭建物占用系爭土地之特定部分，係有合法占有權利，並非無權占有等語。準此，本件應審究之爭點為：系爭建物占用系爭土地之特定部分，是否業經全體共有人同意？茲說明如下：
㈠按「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特
定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除法其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」又「民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。但共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。是共有人未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。」最高法院76年度台上字第821號、78年度台上字第335號民事裁判要旨可資參照。茲查：坐落在系爭土地上之系爭建物，其占有使用系爭土地之權源，顯然為原始起造人王文成等4人於61年4月24日向臺中縣政府申請建築執照時所提出關於系爭土地（及同段285地號土地）之「土地使用承諾書」（不爭執事項㈣參照）。惟該土地使用承諾書上承諾人王嘉慶部分，其早於日據時代昭和15年（即民國29年）即已死亡（不爭執事項㈢參照）；承諾人清水紡織印染股份有限公司（即原告）部分，則係於73年7月11日始以買賣為原因取得應有部分（不爭執事項㈡參照），彼等均無可能於61年3月間出具承諾書而同意王文成等4人在系爭土地上建築房屋。準此，該土地使用承諾書關於承諾人同意王文成等4人在系爭土地上建築房屋乙事（此可解釋為係共有人間成立分管契約），應屬虛偽。從而系爭建物之原始起造人王文成等4人占有系爭土地之特定部分建築房屋，難認係經全體共有人同意，他共有人即得本於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。
㈡系爭建物是由訴外人王文羗（原始起造人之一）讓與訴外
人立韋股份有限公司，被告再向立韋股份有限公司購買而來，已據被告自陳明確，原告對此亦不爭執。惟因原始起造人王文成等4人於建築系爭房屋當時並未徵得全體共有人同意，他共有人本得基於所有權之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。而被告雖係輾轉繼受取得系爭建物，惟並不因此即自動治癒其前手未經全體共有人同意而使用共有物特定部分之權利瑕疵。從而系爭土地之其他共有人，仍得本於所有權之作用，請求被告除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分。
㈢至於被告就系爭建物於95年2月15日向臺中縣清水地政事
務所申請第一次所有權登記，該地政事務所所為之公告（不爭執事項㈤參照），僅涉及系爭建物本身之權利有關事項而已，與系爭建物對坐落基地是否有合法使用權源尚無關涉。從而被告所辯上開公告期滿，並無系爭土地之共有人提出異議，足證系爭建物使用系爭土地之特定部分，確實已經全體共有人同意云云，尚非可採。
綜上所述，原告依民法第821條共有物返還請求權，請求被
告應將坐落系爭土地如附件建物測量成果圖所示黑色斜線部分總面積370.14平方公尺（即第一層及第二層各185.07平方公尺）之加強磚造二層房屋拆除，將上開土地面積185.07平方公尺返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用，應由敗訴之被告負擔。
參、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國98年5月27日
民事第三庭法官游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年5月27日
書記官