裁判字號：臺灣臺南地方法院109年重訴字第281號民事判決
裁判日期：民國111年06月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第281號原告財政部國有財產署代表人 曾國基 訴訟代理人 吳凡恩
黃耀光 張家禎 律師被告 李國男
林金泉
林金誥
許國忠
許國良
陳程 牡丹上一人法定代理人 陳淑惠 被告 李秀英
李進財
李瑞義 兼上三人訴訟代理人 李金元 被告 李瑞銘
張銘哲
張坤淵
卓龍貴
卓鈴舜
李金泰
鄭序國 上一人訴訟代理人 吳炳輝 律師被告 陳白蘭 訴訟代理人 陳思國
蔡虔霖 律師被告 程桂花 兼訴訟代理人 方淑真 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○地號土地，准予變價分割，所得價金由兩造按附表所示「應有部分比例及訴訟費用負擔比例」欄之比例分配。
訴訟費用由兩造按附表「應有部分比例及訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。本件被告陳思國於訴訟繫屬中已將共有坐落臺南市○○區○○○段000000地號土地之應有部分移轉登記予陳白蘭，陳白蘭具狀承當訴訟，並經原告、陳思國同意，故應准許被告陳白蘭承當本件訴訟，原有被告陳思國則脫離本件訴訟。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。被告程桂花於訴訟繫屬中將系爭土地之應有部分移轉部份登記予方淑真，原告聲請追加方淑真為被告。本件訴訟標的為分割共有物之訴，對共有人全體必須合一確定，原告所為關於前列被告之訴之變更，按諸上開規定，應予准許。
三、被告李國男、林金泉、林金誥、李秀英、李進財、李瑞銘、李瑞義、李金元、張銘哲、張坤淵、卓龍貴、卓鈴舜、鄭序國、程桂花、方淑真經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）被告前以臺南成功路郵局第1524號存證信函通知原告於函到後15日内表示是否以總價新臺幣（下同）123,840,000元，優先購買與被告共有之系爭土地。依財政部國有財產署南區分署辦事細則第15條第1款、第2款規定，原告掌理轄區内事項包含遺產管理案件之處理、計價等事務。遺產管理案件之不動產處分，均應先經估價程序。蓋不動產評估價格影響日後收歸國有後之國庫收益，自應審慎以待。原告執掌國有財產計價業務，對於土地之市場價格尚稱熟捻。系爭土地之市場價值，經原告查核鄰近同段多筆土地價格區間，估算土地價格應為每平方公尺55,366元，與被告所欲處分之出售價額每平方公尺47,723元相比，每平方公尺價差7,643元，總價差高達3,030,143元【計算式：原告持分面積396.46平方公尺×7,643元=3,030,143元】。縱經土地法第34條之1規定處分共有土地，係為保障一定比例之共有人得以處分共有土地，惟若出售價格與市場實際合理價格相比，明顯過低，對不願以相同價格出售，卻無力主張優先購買權之共有人，難謂未造成任何損害。況買賣其他非國有持分土地，非原告之法定權責。被告以低於市場價格出售系爭土地予第三人，總計差額達3,030,143元，顯然已損害國庫權利甚明，原告為維護國庫權利，始對系爭土地提起共有物分割訴訟。系爭土地，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，對於分割方法迄未能達成協議，原告得依民法第823條第1項前段之規定請求分割系爭土地，應屬有據。參酌臺南市歸仁地政事務所民國110年12月27日土地複丈成果圖所示，本件倘採原物分割，恐將產生諸多畸零地情形。再參照國私共有土地辦理共有物分割作業要點規定協議分割分配之國有土地位置，以臨街、地形完整、易於管理使用為優先。分割共有物係以消滅共有關係為目的，原物分割恐未能解決消滅共有關係，更損及訴訟經濟，後續仍衍生共有物訟累、紛爭情形，故原告主張本件應採變價分割為宜。
（二）並聲明：⒈兩造共有坐落臺南市○○區○○○段000000地號土地應變價分割
，所得價金按被告應有部分比例分配。⒉訴訟費用由兩造依原應有部分比例負擔。
二、被告之陳述：
（一）被告許國忠、張坤淵、林金誥、李金泰、李金元、李秀英、李進財、李瑞義、許國良：被告許國忠所有之歸仁區歸仁北段3132建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號建物，被告李金元、李金泰共有之歸仁區歸仁北段3129建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號建物係坐落於系爭土地上，且為合法保存登記之建物，應將系爭35號、37號建物之坐落基地，以原物配予被告許國忠、李金元、李金泰，以維建物之完整，分割方案詳如111年3月31日民事陳報分割方案(續)狀所附之分割方案圖及附表一、二等語。並聲明：
駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
（二）被告陳 程牡丹 ：同意原告的分割方案。
（三）被告陳白蘭：被告同意變賣系爭土地以價金分配予各共有人之主張。在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使系爭土地之市場價值極大化。倘採原物分割，則多數共有人所取得之土地面積甚小（例如不同意出售之李秀英、李進財、李瑞銘、李瑞義均各只有1/90，約只有各8.7坪），將衍生諸多畸零地，無法單獨建築或為有效利用，造成系爭土地日後使用困難，顯降低其效用及價值，故應以整筆土地變價分割，所得價金按兩造應有部分之比例分配，較有利各共有人，且裨益於社會經濟。變賣後，由拍定人取得系爭土地所有權，亦可一舉解決多人共有系爭土地，必須再次興訟解決共有之問題。況欲以土地法第34條之1購買系爭土地之訴外人 陳家星 除以每坪市價約162,353元之價格向同意出售人收購，惟價款必須再扣除諸如6%仲介費、土地整合費5,800,000元，共有人拿到手上恐怕所剩無幾，對共有人甚為不利，故應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配，對社會經濟及共有人均較有利。同意原告111年3月7日之陳報㈣狀採變價分割方式。另被告林金泉、林金誥已經把持分賣給被告陳白蘭，價金也已經收受，只是還沒有辦理所有權移轉登記，但有設定抵押權給被告陳白蘭。
（四）被告卓鈴舜、程桂花、方淑真：主張變價分割。
（五）被告鄭序國：被告原則主張變價分割，以集中土地之使用。若無法採行變價分割，則被告主張就系爭土地上被告所有31號房屋單獨分割出來在原占有位置，不再與其他共有人保持共有。依被告房屋占用位置劃分持分面積，以免建物逼受拆除較符公平原則。
（六）被告李國男、林金泉、李瑞銘、張銘哲、卓龍貴均未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第1項至第3項分別定有明文。次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決同此見解）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決同此見解）。
（二）查：⒈原告主張就系爭土地共有之情形，無不分割之約定，依系
爭土地之使用目的亦無不能分割等節，業據其提出系爭土地建物查詢資料為證(南司調字卷第21-26頁)。是法律上無不能分割之限制，原告訴請分割系爭土地，於法有據。⒉系爭土地東臨仁愛北街，西臨大仁街126巷，南北均鄰他人
建物。系爭土地東側為空地、傾塌圍牆，往西坐落仁愛北街35號、37號磚造平房，再往西側空地的西側坐落仁愛北街45號磚造平房，45號平房北側坐落53號磚造平房，53號平房西側坐落51號磚造平房，另北側坐落有61號建物（部分鐵皮、部分磚造），東北側坐落一磚造平房，原門牌為31號，已無門窗，東側部分已無牆壁等情，有本院110年12月27日勘驗筆錄暨現場照片、臺南市歸仁地政事務所110年12月27日土地複丈成果圖在卷可按（重訴字卷二第9-39、55-57頁），並有臺南市政府財政稅務局新化分局110年12月30日南市財新字第1103029327號函檢送臺南市○○區○○里○○○街00號房屋之房屋稅籍證明書及平面圖附卷供參(重訴字卷二第47-51頁)，故此部分事實，堪先認定。⒊原告主張應以變價分割為分割方案。被告許國忠、張坤淵
、林金誥、李金泰、李金元、李秀英、李進財、李瑞義、許國良曾具狀主張應分割詳如111年3月31日民事陳報分割方案(續)狀所附之分割方案圖及附表一、二所示(重訴字卷二第127-139頁)。被告 陳程牡丹 、卓鈴舜、程桂花、方淑真、鄭序國均同意變價分割。其餘被告則未提出意見。依本院110年12月27日勘驗筆錄暨現場照片所載及臺南市歸仁地政事務所110年12月27日土地複丈成果圖所示，系爭土地上有編號A、B、C、D、E共五筆建物，且坐落位置集中在系爭土地中央，又編號D、E兩筆建物相連，以上揭地上物坐落情形衡之，實難以在兼顧全體共有人利益下，獲得妥適之原物分割方案。又本院審理期間，到庭之共有人相對多數贊同變價分割，部分共有人雖主張原物分割，然依其主張之原物分割方案，酌以上開地上物坐落位置，顯然無法兼顧多數共有人利益，且可能因此產生諸多畸零地情形，亦無法有效消滅共有關係。依此，審酌前揭系爭土地及其現況、地上物情事，考量其使用目的、經濟效益及分割後之價值等情，系爭土地確有難以原物分割之情形。從而，本院斟酌系爭土地之型態及使用情形、物之經濟效益、兩造之利益等一切情狀後，認系爭土地之分割方法，以變賣共有物後將價金按兩造之應有部分比例分配於兩造之方式較為適當，爰判決分割系爭土地如主文第1項所示。
四、另按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割。㈡權利人已參加共有物分割訴訟。㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1、2項定有明文。系爭土地有抵押權人如附表「抵押權人」欄所示，且本院已對 李正德 、陳白蘭為訴訟之告知，有送達證書在卷可參(重訴字卷二第223-225頁)，其並未依法參加本件訴訟，依前揭法條規定，受訴訟告知人李正德、陳白蘭對於系爭土地之抵押權，自應轉載移存於兩造因變價分割分得之價金上。又民法第824條之1第2項但書各款規定，乃法律明文規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有所聲明，亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明為已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年度法律座談會民事類提案第10號研討結果同此意見），是本院就此部分無須於判決主文為諭知，併此敘明。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌系爭土地分割結果之情形，爰諭知本件訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中華民國111年6月14日
民事第一庭法官盧亨龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年6月17日
書記官謝婷婷附表：
編號土地共有人應有部分比例及訴訟費用負擔比例抵押權人備註1李國男7/1802林金泉5/144陳白蘭3林金誥5/144陳白蘭4許國忠1/245許國良1/246陳程牡丹（受監護宣告）1/247李秀英1/908李進財1/909李瑞銘1/9010李瑞義1/9011程桂花11/15612張銘哲7/28813張坤淵7/28814卓龍貴7/14415卓鈴舜7/7216李金元5/7217李金泰5/7218財政部國有財產署（原告）11/7219鄭序國1/2420陳白蘭1/9李正德陳思國贈與21方淑真1/78程桂花贈與參考資料：⒈111年3月31日土地建物查詢資料(重訴字卷二第141-148頁)