裁判字號：臺灣新竹地方法院90年竹簡字第261號民事判決
裁判日期：民國90年08月27日
裁判案由：給付服務費
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度竹簡字第二六一號
原告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人甲○○被告丙○○複代理人乙○○右當事人間請求給付服務費事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國九十年六月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁萬元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)二十一萬六千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准予宣告假執行。
二、事實摘要：
(一)原告起訴主張被告於民國九十年三月二十五日電洽原告，表示欲出售其所有坐落新竹市○○路三五七之十七號四樓之房屋及其基地，並包含該基地地下室第二層編號第九三號停車位一處，請求原告為其估價。原告乃派時任光華店員工 戴子順 親自前往接洽，並於是日於委售房地現址，應允被告所請，與原告簽立買賣仲介專任委託書，由被告委託原告居間仲介銷售，委託期間自九十年三月二十五日起至九十年六月二十四日止，並同意支付買賣成交價額百分之四之服務報酬，且允諾於委託期間停止自行銷售或另行委託第三者居間仲介。嗣原告於接受被告委託後，即積極發稿行銷，並勤於做報紙廣告，且曾多次帶同客戶至現場觀看屋況，花費之成本極高。詎料於九十年四月二十九日上午，原告園區店主任 甘勝旭 親自陪同客戶再次參觀系爭房地時，竟遭第三人 朱洪嗣 阻撓，且告以系爭房地已經由力霸房屋仲介，並於同年四月二十三日由朱洪嗣配偶 陳麗名 與被告親自簽立不動產買賣契約書在案。旋經原告查證被告確於原告受託居間仲介銷售期間內，另行委託力霸房屋仲介銷售，且已與買方陳麗名簽訂買賣契約屬實，而被告就此亦自承其於委託原告仲介期間內確與力霸房屋之加盟店竹風房屋仲介有限公司(下稱：竹風公司)另訂委託銷售契約。是依兩造所簽立買賣仲介專任委託書第肆條第五項第二款關於專任委託之遵守既約定：甲方(指被告)在委託期間內，另行委託第三者居間仲介者，視為乙方(指原告
)已完成居間仲介之義務，甲方(指被告)必須全額一次給付乙方(指原告)委託總價額百分之四之服務報酬乙節，則被告即應給付委託總價額五百四十萬元百分之四之服務報酬二十一萬六千元，惟經原告多次向被告請求，並於同年五月初寄發臺北安和郵局第八八八號存證信函催討支付本件服務報酬，被告均未置理，原告迫於無奈，始得提起本件訴訟。至被告雖曾於九十年五月十日寄發存證信函予竹風公司主張依民法第八十八條規定撤銷其與竹風公司間之委託契約，惟無論被告之主張是否能發生合法法律效果，概與被告曾違反上開買賣仲介專任委託書第四條第五項第二款「另行委託第三者居間仲介」之法律事實無涉。從而，被告自應依約給付原告服務報酬二十一萬六千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情。
(二)被告則以民法第五百六十五條所定之居間有兩種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，本件雖屬媒介居間，惟原告並未完成其工作，其請求並無理由。又被告雖與竹風公司另訂委託銷售契約，惟於九十年五月十日即經被告以新竹經國路郵局第一一七號存證信函通知竹風公司依據民法第八十八條之規定，撤銷所委託銷售契約之意思表示，且買受人陳麗名因不承認竹風公司所媒介而與被告所訂立之買賣契約，刻亦對竹風公司提起確認本票債權不存在訴訟，而由本院九十年度竹簡字第二八一號案件審理中，是以被告與竹風公司間與未訂約同，顯不礙於原告銷售權之行使，惟原告不為任何洽談，且未完成媒介居間之受託事務，足見原告之請求，顯無理由。再者，兩造既無居間人費用支出之約定，依民法第五百六十九條之規定，原告亦不得請求被告償還支出之費用等語，資為抗辯。
三、法院之判斷：
(一)原告主張兩造於九十年三月二十五日簽立買賣仲介專任委託書，由被告委託原告居間仲介銷售被告所有坐落新竹市○○路三五七之十七號四樓之房屋及其基地，並包含該基地地下室第二層編號第九三號停車位一處，委託期間自九十年三月二十五日起至九十年六月二十四日止，並同意支付買賣成交價額百分之四之服務報酬，且允諾於委託期間停止自行銷售或另行委託第三者居間仲介。嗣被告於原告受託居間仲介銷售期間內，另行委託力霸房屋之加盟店竹風公司銷售，且已透過竹風公司與買方陳麗名於九十年四月二十三日簽訂買賣契約等情，業據提出買賣仲介專任委託書及其更改附表、陳麗名與被告間簽立之不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。而原告主張兩造曾約定被告於委託期間不得另行委託第三者居間仲介，如有違反，須給付原告委託總價額百分之四服務費乙節，則為被告所否認，並陳稱：被告嗣已撤銷與竹風公司間之委託銷售契約，且買受人陳麗名亦不承認竹風公司所媒介而與被告所訂立之買賣契約等語，惟觀之被告於九十年五月十日寄發新竹經國路郵局第一一七存證信函予竹風公司，主張撤銷其等間委託銷售契約之內容記載：「本人(指被告)於九十年四月十八日與貴公司(指竹風公司)訂立委託銷售契約。貴公司於九十年四月二十三日將本人委託房屋出賣與陳麗名，收受第一期簽約款五十萬元，祗收現金五萬元，而其餘四十五萬元竟為無法兌現之空頭本票(以上均由貴公司代收)，迄至本存證信函發函止仍無法兌得，貴公司如此辦事，本人若知其事情當然不願意委託，爰依民法第八十八條之規定撤銷與貴公司所訂之銷售契約，請查照。」等情，則被告執買受人陳麗名未能繳付房地價款之事，作為竹風公司可歸責之事由，並據此撤銷其與竹風公司間所簽立之委託銷售契約，尚屬無據。又被告與陳麗名簽立買賣契約後，陳麗名即於簽約當日交付現金五萬元，並簽發面額四十五萬元之本票委請竹風公司暫為保管，作為價金之交付，約定翌日以現金改換，惟陳麗名於翌日至中國信託商業銀行新竹分行開立面額各二十一萬八千元及二十三萬二千元之該銀行即期支票二紙，準備至竹風公司給付該四十五萬元並取回系爭本票，然因途中轉至系爭房地查看時，發現被告已另行委託原告及太平洋房屋仲介公司人員銷售系爭房地，為免被告一屋二賣，衍生無謂糾葛，並力求慎重，乃向竹風公司要求該四十五萬元務必由被告出面親收，惟遭竹風公司拒絕，事後陳麗名並曾於九十年五月八日寄發新竹英明街郵局第六二一號存證信函予被告，要求被告須於函到三日內與原告釐清上開專任委託契約，逾期即依雙方買賣契約第八條第四款規定，追究被告違約責任，及解除買賣契約，亦有被告所提上開六二一號存證信函附卷可稽，且經本院調閱九十年度竹簡字第二八一號陳麗名與竹風公司間確認本票債權不存在之案卷核閱無訛，則被告主張因陳麗名遲延給付房地價款，其自得撤銷與竹風公司間之銷售契約，要無足採。再者，兩造既於上開買賣仲介專任委託書第四條約定：「甲方(指被告)違反下列事項時，視為乙方(指原告)已完成居間仲介之義務，甲方必須給付服務報酬並全額一次給付。．．．(二)在委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，給付乙方委託總價額百分之四。．．．」乙節，核其性質，應屬被告違反另行委託第三者居間仲介之約定，應支付原告違約金之性質，要非支付居間人報告或媒介契約成立後之報酬。而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條已有明定，惟是否相當，仍須以債務人如能如期履行契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，是約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開規定，法院均得減至相當之數額，且係法院得依職權予以核減，不待債務人之主張，亦不論其屬懲罰性或賠償額預定之違約金性質皆然，且於債務人主張核減之情形，並非必須由債務人提起形成之訴，債務人如於訴訟中主張違約金過高，促請法院依職權予以核減，亦無不可。是於本件訴訟中，原告請求被告給付違約金額是否過高，依上述說明，本院自得依職權予以審酌。故原告主張其於接受被告委託後，即積極發稿行銷，並勤於做報紙廣告，亦曾多次帶客戶至現場觀看屋況，既為被告所不否認，惟原告服務報酬既為買賣成交價額的百分之四，且委託期限內未能成交時，原告一切支付費用，不得要求被告補償等情，亦為原告所不否認，則原告既未能舉證其就本件買賣確已覓得買主出價達被告委託銷售底價，然因被告另行委託第三人出售前開房地致契約無法簽立，則其主張被告應按房地委託總價額百分之四支付服務費，顯屬過高，是本院綜合審酌原告因被告違約委託第三人銷售房地，致其受有支付本件房地銷售之廣告費、企劃費、市場調查、諮商服務、差旅出勤、人員訓練及人事開銷等營業費用及管理之損失，暨原告光華店九十年五月開發十六件案件之營業收入合計為八十九萬二千八百五十八元，亦有原告提出之分月損益表、開發件數檢核表為據，及參酌社會經濟狀況等情，本院認被告得沒收之違約金以酌減為八萬元始為適當。
(二)本件之違約金約定為二十一萬六千元既屬過高，並應酌減為八萬元方屬適當，已如前述，則原告訴請被告給付八萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十年六月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予以駁回。
四、假執行之宣告：原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核本判決第一項原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年八月二十七日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官蕭宛琴中華民國九十年八月二十七日