臺灣彰化地方法院102年度訴字第436號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第436號民事判決

裁判日期：民國103年01月29日

裁判案由：拆屋還地

臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第436號原告 黃彥宗
黃彥佳 上列一人訴訟代理人 林子珊 被告 黃棟樑 訴訟代理人 劉豐綸 律師複代理人 黃勃叡 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告黃彥佳經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准被告之聲請，由其1造辯論而為判決。
二、原告主張（其中黃彥佳未於言詞辯論期日到場，據其先前辯論及所提書狀）：坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○○○○號土地為伊共有，坐落同段448地號土地則為伊與被告共有，各筆土地面積等資料詳如附表所示。詎被告無合法占用權源，未經伊同意，在該等土地上建造如附圖一即彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）民國101年8月19日土地複丈成果圖所示，編號Ｂ1面積75.28平方公尺、Ｂ2面積79.42平方公尺、Ｂ3面積46.41平方公尺之廠房，編號Ｃ1面積0.03平方公尺、Ｃ2面積9.51平方公尺、Ｃ3面積109.83平方公尺之3樓建物（該複丈成果圖記載及原告均誤稱為2層樓建物），及編號Ｅ1面積3.68平方公尺之1樓建物，暨如附圖二即員林地政事務所102年11月14日土地複丈成果圖所示，編號Ｆ面積71.9平方公尺（編號Ｆ已將附圖一編號Ｅ2面積16.88平方公尺建物包括在內，故不重複列出編號Ｅ2部分）之建物，並占用附圖一編號Ｇ面積1.53平方公尺之土地等情，本於所有權及共有權之作用，求為命被告將前開編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3之廠房、編號Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3之建物及編號Ｅ1、Ｆ之建物拆除，並將編號Ｂ1、Ｂ2、Ｃ1、Ｃ2、Ｅ1之土地交還原告，暨將編號Ｂ3、Ｃ3、Ｆ、Ｇ之土地交還原告及其他全體共有人之判決，並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
1.前開新興段448地號及同段449地號（重測前分別為大崙段小三角潭小段180-2地號、180-1地號）土地，係依序於70年3月23日、66年6月16日自新興段447地號(即重測前大崙段180地號）土地分割出來。其中449地號土地分割出來同時地目由田變更為建，分割後由訴外人 黃金極 （即原告之祖父）、 黃金山 （即被告之父）共有，應有部分黃金極為1222分之1025，黃金山為1222分之197。嗣黃金極於68年12月10日出售其應有部分，其中1222分之541賣給黃金山，1222分之484賣給 黃金嶺 （即被告之叔)。黃金嶺再於76年6月19日將其全部應有部分售與 黃振添 （即被告之兄）。而黃金山死亡後，其所遺應有部分由被告繼承，因此新興段449地號土地目前為被告與黃振添共有。另448地號土地分割出來時，黃金山應有部分1222分之275，黃金極應有部分1222分之947，並於70年6月8日申請地目由田變更為建，黃金極復於70年9月14日將其持分1222分之591出賣給黃金山，其應有部分減少為1222分之356。
2.黃金山早於66年間即在448地號土地建築房屋(即門牌號碼○○巷0○0號3層樓房屋，但以449地號土地為基地申請建物登記，重測後為新興段72建號），不料測量結果該建物卻坐落
447、448地號土地上，衡情應是當初建築時沒有鑑界或舊有地籍資料與重測後不同所致。而由該建物有辦保存登記，亦可知興建當時是經共有人黃金極之同意，否則為何黃金極及原告父親 黃坤明 多年來均沒有異議？再由附圖一編號Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3、Ｅ1及附圖二編號Ｆ、Ｇ面積合計196.38平方公尺，與黃金極於70年9月14日將其持分售與黃金山後，黃金山持分面積約203.30平方公尺大致相符，亦可見黃金極當時與黃金山約定將該分部分土地歸黃金山所有或管領之意。綜此各情，被告就前開編號Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3、Ｅ1、Ｆ、Ｇ等建物，均有合法使用土地之權。退步言之，黃金山、黃金極當時即各自占有管領，相互容忍，對於他共有人使用收益各自占有之土地，未予干涉，歷有年所，亦非不得認有默示分管契約存在(參最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例），原告請求拆除，實無理由。再者，編號Ｃ2、Ｅ1部分，被告父親黃金山於建築時應無故意或重大過失逾越地界情事，當時黃金極也沒有異議，依民法第796條第1項規定，原告亦不得主張拆屋還地。況被告整棟房屋若遭拆除該部分，恐影響三層樓房屋之結構導致房屋部分傾倒，對被告損失重大，原告請求拆除，實為權利濫用。
3.又黃金山、黃金嶺兄弟曾於68年11月7日，分別向黃金極各購買重測前大崙段小三角潭小段180地號土地30坪，價金均為新台幣（下同）18萬元，約定以店面寬一丈八尺為準，長至全部面積30坪為止，除簽約時各付定金10萬元外，68年12月7日付賣方黃金極7萬元，70年11月16日再付清尾款各1萬元。黃金山、黃金嶺兄弟係向黃金極各買一間店面，二間合計面寬10.8公尺，面積合計60坪，依所簽訂不動產預定買賣契約書第五條記載，雙方約定68年11月7日應將買賣標的物點交買受人。故於斯時黃金極即將土地點交給黃金山、黃金嶺，渠等並在所買土地上搭建緊臨馬路之鐵造建物。而由附圖一所示，編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3建物，臨路面寬約10.8公尺，面積合計201.11平方公尺約為60.8坪，可證該建物係黃金山、黃金嶺向黃金極購買前開土地後所建築，為有權占有，並非無權占用。至於該建物測量結果，係坐落440（重測前大崙段小三角潭小段181地號)、447、448地號土地，應係當時未鑑界或早期舊地籍資料與重測下不同所致。而買賣土地後迄今尚未登記，係因買賣契約書第四條約定可以分割時雙方前往代書事務所履行登記手續。另黃金嶺嗣後已將其與黃金極買賣之權利賣給黃金山，故黃金山之買賣契約末記載「70年11月16日交付賣方黃金極新台幣貳萬元（其中壹萬元新台幣係黃金嶺向賣方買土地之尾款）全部付清。由此亦可見當時黃金極係出賣編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3土地給黃金山及黃金嶺，且同意黃金山、黃金嶺蓋房屋（申請農舍）。原告繼承其祖父財產，應承受前開買賣契約之債務，不得請求拆屋還地，而係應履行契約義務將土地過戶給被告等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、原告主張前揭440、447地號土地為伊二人共有，448地號土地為伊二人與被告所共有，該三筆土地上如附圖一所示，編號Ｂ1面積75.28平方公尺、Ｂ2面積79.42平方公尺、Ｂ3面積46.41平方公尺之廠房，編號Ｃ1面積0.03平方公尺、Ｃ2面積9.51平方公尺、Ｃ3面積109.83平方公尺之3層樓建物，及編號Ｅ1面積3.68平方公尺之1樓建物、編號Ｇ面積1.53平方公尺之空地，暨如附圖二所示編號Ｆ面積71.9平方公尺之建物（編號Ｆ部分已將附圖一編號Ｅ2包括在內），均為被告所有及占用之事實，有原告所提土地登記謄本、地籍圖謄本、照片在卷為證，並經本院會同員林地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及附圖二所示之土地複丈成果圖可稽，復有彰化縣大村鄉○○巷0○0號房屋稅籍資料、勘驗筆錄及附圖一所示之土地複丈成果圖（但編號Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3均應更正為三樓建物）附於兩造間本院101年度司員調字第95號交還土地民事調解卷可參，被告對此亦自認無訛，此部分事實，堪信為真實。
五、另前開新興段448地號土地，及被告與訴外人黃振添共有之同段449地號土地(重測前分別為大崙段小三角潭小段180-2地號、180-1地號），係依序於70年3月23日、66年6月16日自新興段447地號（即重測前大崙段180地號）土地分割出來。其中449地號土地分割出來同時地目由田變更為建，分割後由訴外人黃金極（即原告之祖父）、黃金山（即被告之父）共有，應有部分黃金極為1222分之1025，黃金山為1222分之197。嗣黃金極於68年12月10日出售其應有部分，其中1222分之541賣給黃金山，1222分之484賣給黃金嶺（即被告之叔）。黃金嶺再於76年6月19日將其全部應有部分售與黃振添（即被告之兄），黃金山死亡後，其所遺應有部分由被告繼承之。另448地號土地分割出來時，黃金山應有部分1222分之275，黃金極應有部分1222分之947，並於70年6月8日申請地目由田變更為建，黃金極復於70年9月14日將其持分1222分之591出賣給黃金山，其應有部分減少為1222分之356。
又黃金山、黃金嶺兄弟曾於68年11月7日，分別向黃金極各購買重測前大崙段小三角潭小段180地號土地30坪（此時尚未分割出同小段180-2地號），價金均為18萬元，約定以店面寬一丈八尺為準，長至全部面積30坪為止，除簽約時各付定金10萬元外，68年12月7日付賣方黃金極7萬元，尾款各1萬元於70年11月16日付清，黃金嶺並已將其與黃金極基於該土地買賣之權利賣給黃金山之事實，有被告所提舊土地登記簿謄本及不動產預定買賣契約書影本為證，原告對此亦無異詞，此部分事實，亦堪以認定。
六、兩造有爭執者，為被告是否有權占用系爭土地，原告請求拆屋還地有無理由？經查：
1.原告主張被告占用前揭各編號土地，未經其同意，並無合法占用權源，而被告所稱黃金山、黃金嶺曾於68年11月7日向黃金極購買重測前小三角潭小段180地號（即重測後新興段447地號）土地店面二間面積合計60坪，並付清價金，雖係實情，惟黃金極已於70年9月14日將重測前小三角潭小段180-2地號土地（為簽訂買賣契約後由重測前小三角潭小段180地號土地分割出出來）之持分面積60坪，移轉至黃金山名下，但被告占用面積卻將近120坪，顯然超過買賣範圍等語。被告則辯稱：其父親黃金山在66年間，經共有人黃金極之同意，建造前開編號Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3及Ｆ，門牌號碼○○巷0○0號之建物，並以基地坐落同段449地號土地辦理建物保存登記，但測量結果卻坐落447、448地號土地，衡情應係建築時未鑑界，或舊有地籍資料與重測後不同所致。況且該等建物基地及編號Ｅ1、Ｇ土地合計面積，與黃金極於70年間將其部分持分出售給黃金山後，黃金山應有部分面積相當，可見黃金極同意該各該部分土地歸由黃金山管領，迄今已歷年所，相互容認，雙方亦有默示分管契約存在；另黃金山、黃金嶺兄弟曾於68年11月7日向黃金極購買重測前小三角潭小段180地號土地（當時尚未分割出180-2地號）之店面二間，面寬各1丈8尺，面積各30坪，黃金極已點交其土地，黃金山、黃金嶺已付清全部價金，黃金嶺亦將其權利售與黃金山，前揭編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3建物，即為黃金山、黃金嶺向黃金極購買二間店面後所建築，但迄未辦理土地移轉登記，原告因繼承關係應承繼該土地買賣契約之債務，不得請求拆屋還地等詞。
2.由兩造前開攻防意旨及被告所提不動產預定買賣契約書、新興段72建號建物登記謄本、測量成果圖等影本（本院卷第52～57頁，101年度司員調字第95號卷第72頁)，可知黃金山、黃金嶺向黃金極購買坐落重測前小三角潭小段180地號土地之店面2間，面寬合計3丈6尺（約10.91公尺），地坪合計60坪（約198.35平方公尺），標的土地明確標示為小三角潭小段180地號、面積0.888公頃，購買店面申請作為農舍，即簽訂土地買賣契約當時，重測前小三角潭小段180-1地號土地（即重測後449地號土地）已於66年6月16日分割出來，黃金山在該筆土地建造之門牌號碼○○巷0○0號房屋（即重測後新興段72建號），並非農舍，而係供住家使用，且早於66年10月7日已建造完成，並於67年2月14日辦畢保存登記。根據此等事實，可見黃金山建造○○巷0○0號房屋，及於68年12月間向共有人黃金極購買重測後新興段449地號土地之應有部分1222分之541，均與於68年11月7日向黃金極購買前揭農舍店面無關。
3.再依被告所提舊土地登記簿謄本（本院卷第42～43頁），可知黃金山、黃金極係於60年11月共同買受取得重測前小三角潭小段180地號土地，黃金山應有部分應有部分1222分之197（持分面積約143.16平方公尺），黃金極應有部分1222分之1025。而在黃金山、黃金嶺於向68年12月向黃金極買受該筆土地店面二間後，黃金極曾於69年1月10日，以買賣為原因（發生日期68年12月11日），將其應有部分1222分之78（換算持分面積約56.68平方公尺)移轉登記與黃金山，此時黃金山應有部分合計1222分之275（換算持分面積約199.84平方公尺）。其後該筆土地於70年3月23日分割出重測前小三角潭小段180-2地號（面積282平方公尺），黃金山於70年10月24日，以買賣為原因（發生日期70年9月14日），將小三角潭小段180地號土地全部應有部分1222分之275（換算持分面積約136.37平方公尺）過戶給黃金極，而黃金極則同時將小三角潭小段180-2地號土地之應有部分1222分之591（換算持分面積136.38平方公尺）移轉登記為黃金山所有。由此可見，黃金山原本即為重測前小三角潭小段180、180-2地號土地之共有人，就該土地原有持分面積約143.16平方公尺，但經於69年1月10日、70年10月24日與黃金極相互移轉土地應有部分結果，卻僅剩分割後180-2地號土地持分面積136.38平方公尺，顯然並無因向黃金極購買店面而有增加土地面積之情形，反而總面積減少6.78平方公尺。原告主張黃金山於70年10月24日自黃金極受讓取得180-2地號土地之應有部分，已取得黃金山及黃金嶺向黃金極買受之合計60坪土地，係將黃金山原有持分面積誤計入黃金極移轉之土地，顯與事實不合，自非可取。被告抗辯黃金山尚未將該店面二間合計30坪土地分割移轉為黃金山所有，堪以採信。
4.然依不動產預定買賣契約書第5條約定意旨及黃金山、黃金嶺均已依約支付全部價金觀之，黃金極已於簽訂契約當日將買賣標的之店面土地點交黃金山、黃金嶺管業。但當時黃金山已建造完成之○○巷0○0號房屋，實際上並非坐落重測前小三角潭小段180-1地號，而係坐落同小段180地號土地（少部分坐落同小段181地號即重測後440地號），此觀附圖一、附圖二編號Ｃ1、Ｃ2、Ｃ3、Ｆ建物坐落基地即明。故可以合理推知黃金山、黃金嶺當時向黃金極購買的店面二間，所臨道路就是新興巷，而且緊臨○○巷0○0號房屋，否則不能稱為「店面」。再從系爭編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3之建物，係晚於○○巷0○0號房屋建造，其臨新興巷面寬約為10.6公尺，接近3丈6尺（約10.9公尺），面積合計201.11平方公尺，亦與60坪（約198.35平方公尺）大致相符，可見當時黃金極因買賣而點交給黃金山、黃金嶺的店面二間，就附圖一所示編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3土地。因此，黃金山公然占有使用該等臨路土地多年來，與黃金山為隔壁鄰居的黃金極（住居於新興巷5號，參舊土地登記簿謄本所有權人住所欄），從無異議。至於其中編號Ｂ1部分係坐落重測前小三角潭小段181地號（即新興段440地號）土地，從黃金山於66年建造完成的○○巷0○0號房屋，較實際欲興建基地之土地（新興段449地號）往東偏移接近7公尺，可見渠等係因誤認雙方買賣之店面二間僅坐落於小三角潭小段180地號，疏未確實注意店面跨越至同小段181地號（即重測後新興段440地號）土地，致未於契約書記載該筆地號所致。
5.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人所立契約之真意，應斟酌訂約時之事實及資料，通觀契約全文，本於誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不能拘泥於字面或截取契約中部分文字，任意推解致失真意。查黃金山、黃金嶺與黃金極於68年11月簽訂之不動產買賣契約書，其出賣不動標示雖記載土地為小三角潭小段180地號、面積0.888公頃，並未包括同小段181地號土地。但雙方買賣標的為土地之臨路（即新興巷）店面二間，黃金極實際點交給黃金山、黃金嶺之土地復為跨越重測前180、181地號土地之系爭編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3土地，由此可見，買賣雙方當時真意重在店面二間，每間面寬1丈8尺，地坪各30坪，自不可拘泥於書面文字漏未記載重測前小三角潭小段181地號土地，致失其真意。故應認為黃金山、黃金嶺當時向黃金極買受之店面二間，就是系爭編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3土地，並非僅有Ｂ2及Ｂ3土地。茲黃金極為原告之祖父，黃金山為被告之父，黃金山係基於前開買賣關係而占用編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3土地，自為有權占有，雙方因繼承或再轉繼承關係，均應承繼該買賣契約之權利義務，即被告占有該土地，為有合法占用權源。原告請求被告拆除編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3建物並交還土地，於法即非有據，應不予准許。
6.另附圖一編號Ｃ3及附圖二編號Ｆ（已包含附圖一編號Ｅ2）之建物及附圖一編號Ｇ空地部分，面積合計183.26平方公尺，係坐落重測後448地號土地（前開附圖一編號Ｂ3亦同），而被告亦為該筆土地之共有人，應有部分面積203.34平方公尺，且自被告之父黃金山建造房屋占有使用該特定部分迄今，已逾30年，住居隔壁的共有人即原告祖父黃金極、原告之父黃坤明（黃金極於77年9月1日贈與黃坤明），均未曾異議。查未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。惟共有物分管契約之成立，不以共有人間明示之意思表示為限，共有人默示的意思表示，亦包括在內。所謂默示的意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘共有人間實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，相互容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認為有默示分管契約之存在。被告之父黃金山占用共有之重測後新興段448地號土地如編號Ｃ3等特定部分，其他共有人（黃金極及其後手黃坤明）並無異議，相互容忍，互不干涉，迄今已逾30年。依前開說明，自可間接推知共有人間有就各自管領占用部分成立分管契約之效果意思，而有默示分管契約之存在。則被告占用該等部分，自有合法占用權源。原告請求被告拆除建物，將土地返還全體共有人，於法即有未合，亦應不予准許。
7.又土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。此項規定，依民法物權編施行法第8條之3規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。前開編號Ｃ1、Ｃ2、Ｅ1建物部分，係分別越界占用重測後440、447地號土地，面積合計13.22平方公尺。
查該等部分，由黃金山原以重測後449地號土地為基地建造○○巷0○0號建物，但實際上卻往東偏移，主要建造在重測後448地號土地上觀察，被告抗辯係因建築時未鑑界所致，堪信為實在。則該建物有少部分越界占用重測後440、447地號土地，顯然並非黃金山故意逾越地界所造成。雖其未確實申請鑑界，不能謂無重大過失，惟該越界占用部分面積不大，原告如取回該等土地，所受利益甚微，所受損害不多，且可以支付償金、租金等方式獲致補償，且無助於公共利益之增進，被告如除去該少部分建物，切割拆除費時費力，徒然浪費資源。故本院斟酌公共利益及兩造之利益，認為宜免除被告拆除該等越界之房屋，方為妥適。故原告請求被告拆除各該部分建物，亦不能認為有理由。
七、綜上所述，被告占用前開土地，或基於買賣關係（編號Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3部分），或係基於共有土地默示分管契約（編號Ｃ3、Ｆ、Ｇ部分），或非因故意越界，以免除拆除為適當（編號Ｃ1、Ｃ2、Ｅ1部分）。原告本於所有權及共有權之作用，請求被告拆除前開建物及交還土地，於法不合，均應予駁回，其假執行聲請失所附麗，應併駁回之。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國103年1月29日
民事第四庭
法官陳瑞水┌───────────────────────────────────────────┐│附表：102年度訴字第436號│├─┬───────────────────┬─┬────┬──────┬───────┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬───┬──┬───┼─┼────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市○段│小段│地號│目│平方公尺│││├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼────┼──────┼───────┤│１│彰化縣│大村鄉│新興││440│田│4,081.25│全部│黃彥宗、黃彥佳│├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼────┼──────┤應有部分均各2││２│彰化縣│大村鄉│新興││447│田│606.47│全部│分之1│├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼────┼──────┼───────┤│３│彰化縣│大村鄉│新興││448│建│286.93│1222分之356│黃彥宗、黃彥佳│││││││││││應有部分均各│││││││││││1222分之178│└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴────┴──────┴───────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月7日
書記官黃明慧