臺灣臺北地方法院92年度重訴字第1889號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年重訴字第1889號民事判決

裁判日期：民國93年08月27日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度重訴字第一八八九號
原告啟聖實業股份有限公司法定代理人 馬牧野 訴訟代理人 吳誠修 律師被告甲○○訴訟代理人 游孟輝 律師當事人間所有權移轉登記事件，經本院於中華民國九十三年八月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將如附表所示之不動產移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）兩造間房屋土地預定買賣契約書第二十三條約定：甲乙雙方同意就本約所生之一切糾紛以臺北地方法院為第一審管轄法院。
（二）被告於民國八十三年十一月十六日與原告簽訂房屋土地預定買賣契約書，向原告購買坐落嘉義市○○段○○○○號土地上新建「歐洲宮廷」第Ｂ２棟十三加十四樓，買賣總價新台幣（下同）八百六十六萬元，其中自備款二百六十萬元，另有銀行貸款六百零六萬元。系爭房屋早於八十七年四月二十一日建造完成並取得使用執照，原告並已依約將如附表所示房地所有權移轉登記予被告，但被告僅繳交自備款二百四十四萬元，尚積欠自備款十六萬元未繳清，銀行貸款部分原告已代為申請華南商業銀行嘉南分行同意貸款並委託富盛代書事務所 鄧招芬 代書辦理貸款手續，被告經通知仍未前往富盛代書事務所辦理貸款手續。
（三）原告於九十一年五月九日委託吳誠修律師以明法字第九一○二○號函限原告於文到十五日內備齊印鑑證明等文件親自嘉義市○○路○○號富盛代書事務所辦理銀行貸款對保手續並於文到十五日內將所欠自備款部分匯至彰化銀行中崙分行原告公司帳戶內，以履行契約。該信函於九十一年五月十日送達被告，被告逾期仍不置理，依雙方所訂「代辦貸款委託書」第五項約定，被告應於原告通知二十日內將全部貸款金額一次付給原告，原告乃再於九十一年六月二十六日委託吳誠修律師以明法字第九一○二七號函代為限被告於文到二十日內將全部貸款金額及自備款不足部分一次付清，惟被告迄未給付，顯已違約，為此以本訴狀之送達，依買賣契約第十三條第二項約定向被告為解除買賣契約並沒收所繳全部價款之意思表示。契約既經解除，依民法第二百五十九條第一項第一款規定，被告自應將前受領如附表所示不動產所有權移轉登記返還原告。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告抗辯之房屋滲水之小瑕疵，係在交屋後之瑕疵修補問題，而依買賣契約第十八條第一項約定，被告在交屋前有先付清價款之義務，被告既有先給付義務，依民法二百六十四條第一項但書規定，無主張同時履行抗辯之餘地。至於被告所引最高法院七十七年第七次民事庭會議決議之見解，係就契約未約定當事人之一方有先為給付義務之情形為作之討論，於本件情形不同，而無適用。況債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，本件被告已遲延在先，俟原告提起本件訴訟，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，始於答辯狀內主張同時履行抗辯，則縱其可主張同時履行抗辯，揆諸最高法院五十年台上字第一五五○號判例意旨，其主張同時履行抗辯亦無理由。
２、又依賣契約第十八條第二項約定「於辦理交屋手續甲方就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方完成修繕，唯除有重大瑕疵明顯不明居住外甲方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續．。」；本件原告已將主附建物之設備及必要之公共設施完成領取使用執照接通水電，通知被告交屋，依上開約定被告不得拒絕交屋。被告以並非明顯不能居住之小小滲水現象拒不交屋及交付巨額價款，顯屬無理由而故意違約。
３、證人 洪肇隆 之證言完全不實：證人洪肇隆稱其與於八十七年六月二十七日檢查房屋時，曾當場向 白志翔 表示滲水問題未修繕完成前，拒絕給付價金，白志翔說好，其與被告亦有寫信及打電話向原告表示云云，並不實在，查訴外人白志翔僅為原告公司之受僱人，並無權限答應被告不用依約繳款，原告亦未接到被告或洪肇隆之來函或電話，證人洪肇隆為被告之配偶，與被告一同前來看房子並決定購買而以被告名義與與訂約，則其對本件具有利害關係，其證言無證明力，不能作為證據。
４、事實上，系爭房屋內牆壁滲水，早於九十年十二月間已由怡泓企業有限公司（以下稱怡泓公司）修繕完畢，並出具保證書，且系爭房屋自怡泓公司修繕完畢後迄今均無漏水現象，有怡泓企業有限公司負責人 張士家 於九十三年六月三日到系爭房屋內所拍照片十四張可證，系爭「歐洲官宮廷」建築之其餘頂樓即Ａ
１、Ａ２、Ａ３，Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２、Ｄ１、Ｄ２頂樓均已交屋，亦有交屋同意書及聲明書可證。
三、證據：提出房屋土地預定買賣契約書影本、土地及建物登記簿謄本、明德法律事務所明法字第九一○二○號、明法字第九一○二七號函影本、雨漏熱防漏防熱工程保固書影本等件為證。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為之聲明陳述為：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告迄今已繳價款二百四十四萬元，佔買賣總價百分之二十八，自備款部分僅餘房屋與土地之交屋款各八萬元，尚未給付。
（二）原告於八十七年六月間通知辦理交屋手續，經兩造會同於八十七年六月二十七日進行上開房地之檢查，發現有十四樓臥室窗台、十三樓－十四樓梯間轉折處、十三樓客廳樑上窗下、十三樓客廳壁面、主臥冷氣窗右側、主臥室窗台下、壁難陽台下層臥室滲水之重大瑕疵，被告及配偶洪肇隆曾當場向當時代表原告出面辦理上開房屋檢查手續之白志翔表示上開滲水問題未修繕完成前，被告將拒絕辦理交屋並拒絕給付其餘買賣價金，因上開滲水問題一直未能修繕克服，被告及配偶亦曾先後向原告表示行使前述同時履行抗辯權之意，被告並不生遲延給付之問題，原告主張解除契約回復原狀並沒收已繳價款，即屬無據。
三、證據：提出交屋檢查表影本、八十七、八十八、八十九、九十年之滲水照片影本二十紙等件為證。
理由
一、本件原告之法定代理人業於九十二年十二月十一由 高克明 變更為馬牧野，有公司變更事項登記卡為證（見本院卷第六十五頁），並經馬牧野聲明承受訴訟，續行訴訟。又兩造間房屋土地預定買賣契約書第二十三條約定，雙方同意就本約所生之一切糾紛以本院為第一審管轄法院（見本院卷第九頁）本院自有管轄權。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：被告於民國八十三年十一月十六日與原告簽訂房屋土地預定買賣契約書，向原告購買坐落嘉義市○○段○○○○號土地上新建「歐洲宮廷」第Ｂ２棟十三加十四樓房屋及基地應有部分，總價八百六十六萬元，其中銀行貸款六百零六萬元，自備款二百六十萬元。系爭房屋早於八十七年四月二十一日建造完成取得使用執照，原告並已依約將如附表所示之房地所有權過戶予被告，惟自備款部分被告僅繳二百四十四萬元，尚欠一十六萬元，經通知而未繳付，貸款部分原告已代為申請華南商業銀行嘉南分行同意貸款並委託富盛代書事務所鄧招芬代書辦理貸款手續，惟被告經通知後亦未前往富盛代書事務所辦理。原告已於九十一年五月九日委託吳誠修律師以明法字第九一○二○號函限原告於文到十五日內備齊印鑑證明等文件至富盛代書事務所辦理銀行貸款對保手續，並於文到十五日內將所欠自備款匯至彰化銀行中崙分行原告公司帳戶內，以履行契約。該信函於九十一年五月十日送達被告，被告逾期仍不置理，依雙方所訂「代辦貸款委託書」第五項約定，被告應於原告通知二十日內將全部貸款金額一次付給原告，原告乃再於九十一年六月二十六日委託吳誠修律師以明法字第九一○二七號函代為限被告於文到二十日內將全部貸款金額及自備款不足部分一次付清，該信函於九十一年六月二十七日送達被告，惟被告迄未給付，顯已違約，原告已依買賣契約第十三條第二項約定，以起訴狀之送達為解除契約之意思表示等情，求為依民法第二百五十九條第一項第一款規定，為命被告將附表所示之不動產移轉登記返還原告之判決。
三、被告則以：原告於八十七年六月間通知辦理交屋手續，經兩造會同於八十七年六月二十七日檢查系爭房地，發現多處有滲水之重大瑕疵，被告及配偶洪肇隆當場向代表原告出面辦理房屋檢查手續之白志翔表示上開滲水問題未修繕完成前，被告將拒絕辦理交屋並拒絕給付其餘價金，因上開滲水問題一直未能修繕克服，被告及配偶亦曾先後向原告表示行使前述同時履行抗辯權之意，故被告並不負遲延責任，原告主張解除契約回復原狀並沒收已繳價款，即屬無據等語，資為抗辯。
四、原告主張被告於民國八十三年十一月十六日與原告簽訂房屋土地預定買賣契約書，向原告購買坐落嘉義市○○段○○○○號土地上新建「歐洲宮廷」第Ｂ２棟十三加十四樓房屋及基地應有部分，總價八百六十六萬元，其中銀行貸款六百零六萬元，自備款二百六十萬元。系爭房屋已建造完成取得使用執照，原告並依約將如附表所示之房地所有權過戶予被告，惟自備款部分被告僅繳二百四十四萬元，尚欠一十六萬元，貸款部分原告已代為申請華南商業銀行嘉南分行同意貸款並委託富盛代書事務所鄧招芬代書辦理貸款手續，惟被告迄未配合辦理。原告已於九十一年五月九日委由律師發函限原告於文到十五日內備齊印鑑證明等文件至富盛代書事務所辦理銀行貸款對保手續，並於文到十五日內將所欠自備款匯至原告公司帳戶內，以履行契約，該信函於九十一年五月十日送達被告，被告逾期仍不置理。原告乃再於九十一年六月二十六日委託律師發函代為限被告於文到二十日內將全部貸款金額及自備款不足部分一次付清，該信函於九十一年六月二十七日送達被告之事實，業據其提出房屋土地預定買賣契約書影本、土地及建物登記簿謄本、明德法律事務所明法字第九一○二○號函及掛號郵件收件回執影本、明德法律事務所明法字第九一○二七號函及掛號郵件收件回執影本為證（見本院卷第五頁至第二十五頁），並為被告所不爭，自堪信為真實。又原告主張被告違約，原告已以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，被告應依民法第二百五十九條第一項第一款規定，將附表所示之不動產移轉登記返還原告。則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）被告抗辯其於八十七年六月二十七日與其配偶 洪降肇隆 會同原告公司人員白志翔至系爭房屋進行檢查時發現系爭房屋有多處漏水，證人洪肇隆亦證稱「當時有被告、我及白先生三人去看房子，屋內有很多地方漏水，客廳跟主臥室的地板是濕的，窗戶旁邊的牆壁有水痕，十四樓樓頂天花板也是濕的當時有拍照，．．．後來還有看過好幾次，但看的時候還是有漏水，我們有拍照。」等語（見本院卷第七十八頁），並有被告所提八十七年至九十年間拍攝之照片影本二十紙在卷為憑（見本院卷第三十五頁至第四十一頁），被告抗辯系爭房屋於八十七年至九十年間有漏水之情形，固屬非虛。
（二）又被告抗辯其於八十七年六月二十七日與其配偶洪降肇隆會同原告公司人員白志翔檢查爭房屋發現有漏水情形時，曾當場向白志翔表示於滲水問題修繕完成前，拒絕辦理交屋及給付其餘買賣價金云云，惟為原告所否認，證人洪肇隆雖亦證稱「我們有要求白先生一定要修好，不然不交錢。後來還有看過好幾次，是原告修理好通知我們去看的，但看的時候還是有漏水，我們有拍照。我跟被告有寫信及打電話給原告，請他們修理瑕疵，看是否要退錢或是怎麼樣處理，被告都沒有反應」云云（見本院卷第七十八頁），惟證人洪肇隆為被告之配偶，其所為證言難期不偏，而被告及證人若真有向原告為同時履行抗辯之意思表示，卻於收受原告委託吳誠修律師於九十一年五月九日及六月二十六日所發催告辦理銀行貸款對保手續及繳款之信函後，卻未為任何表示，亦與常情有違，雖其抗辯曾寫信及打電話給原告請其修理瑕疵云云，惟其其既未能說明其電話聯絡之對象，亦未能提出信函以實其說，既無原告所否認，自非可採。
（三）況依被告所提照片之日期顯示，被告所提系爭房屋漏水之照片，係分別拍攝於八十七年、八十八年、八十九年及九十年，其中九十年漏水之照片，係拍攝於九十年五月三十一日（彩色照片原本附於本院九十一年度重訴字二六二六號卷第五十三頁、第五十四頁參照），而原告嗣已再於九十年十月間將系爭房屋之防水修繕工程交由怡泓公司承作，怡泓公司並已修繕完成，有該公司於九十年十二月一日出具之保固書影本在卷可稽（見本院卷五十一頁），證人即怡泓公司實際負責人張士家亦證稱「之前有多人處理過我在九十年十月接手，修理主臥室的漏水情形，修好後有開立保固書給原告公司，工程進行前後約一個月時間，在我修理房屋期間房子的其他部分都沒有漏水的情形。修理期間有碰到下雨，小雨大雨都有，保固書是保固一年，這期間下雨的時候原告公司有請我去巡視有無漏水情形，我修的部分並無漏水，其餘部分也沒有漏水。最後一次去大約是今（九十三）年六月初約二、三號，當時是原告說客戶反應有漏水叫我去看並照相，我去看的結果並沒有漏水，我有拍下當時的照片」等語（見本院卷第九十三頁），並有證人拍攝於九十三年六月三日之照片十四紙附卷足憑（見本院卷第一○五頁至一○八頁），則原告主張系爭房屋於九十年十二月一日以後已無漏水情形，應為可取。則縱被告有於拍照之八十七年迄九十年五月間向原告為修理漏水瑕疵之同時履行抗辯，其瑕疵亦已於九十年十二月間修復。
（四）且按兩造買賣契約第十八條第一項．第二項約定：「乙方（即原告）依約完成本戶一切主附建物之設備，及必要之公共設施後，通知甲方（即被告）進行交屋。於交屋前雙方應履行左列各項義務：１、繳納本約預定買賣契約所定全部價款及因逾期付款加計之滯納金。２、提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦妥各項貸款手續。３、本項１、２款之費用如以票據支付，應在交屋前全部兌現。４、乙方付清因遲延完工所應付之遲延違約金予甲方」、「於辦理交屋手續時，甲方就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，等載明於驗收單上要求乙方完成修繕，唯除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不等藉故拒絕或遲延辦理交屋手續．．」，有房屋土地預定買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷第八－一頁），原告主張依約被告須於交屋前繳清全部價款，被告就價金有先為給付之義務，不得行使同時履行抗辯，亦非無據。
（五）又查兩造買賣契約書所附代辦貸款委託書第五條前段約定「甲方倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使乙方（即原告）無法取得貸款時，甲方應於乙方通知二十日內將全部貸款金額一次付給乙方，否則視同違約，並應賠償乙方因此所發生之一切損失。」（見本院卷第十三頁）。而查原告於房屋漏水情形修理完竣後之九十一年五月九日委託吳誠修律師以明法字第九一○二○號函限原告於文到十五日內備齊印鑑證明等文件至富盛代書事務所辦理銀行貸款對保手續，並於文到十五日內將所欠自備款匯至彰化銀行中崙分行原告公司帳戶內，以履行契約，該信函於九十一年五月十日送達被告，有上開函件及掛號郵件收件回執影本在卷可稽（見本院卷第二十四頁），然被告逾期未為履行，則依上開代辦貸款委託書第五項約定，被告即應於原告通知二十日內將全部貸款金額一次付給原告。然查原告嗣於九十一年六月二十六日委託吳誠修律師以明法字第九一○二七號函代為限被告於文到二十日內將全部貸款金額及自備款不足部分一次付清，該信函於九十一年六月二十七日送達被告，亦有該函件及掛號郵件收件回執影本在卷可稽（見本院卷第二十五頁），被告迄未給付，自屬違約，則原告主張被告違約，其得而以起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，即為可取。
（六）按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一項第一款定有明文。本件原告已將為買賣標的物之如附表所示不動產所有權移轉登記為被告所有，有土地及建物登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第二十三頁），兩造間買賣契約既經原告解除，則其請求被告將前受領由原告移轉與被告之系爭不動產所有權移轉登記返還原告，自屬有據。
五、綜上所述，系爭房屋滲水之瑕疵業經修復，被告於系爭系爭房屋漏水情形修繕完竣之九十一年五月九日函限原告於文到十五日內備齊印鑑證明等文件至富盛代書事務所辦理銀行貸款對保手續，並給付所欠之自備款，被告逾期未為履行，原告再於九十一年六月二十六日依兩造買賣契約書所附代辦貸款委託書第五條前段約定，函限被告於文到二十日內將全部貸款金額及自備款不足部分一次付清，被告逾期仍未為給付，則原告以被告違約而以起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，請求被告將附表所示不動產所有權移轉登記返還原告，洵屬有據，應予准許。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十七日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
法官張靜女右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月二十七日
法院書記官莊滿美