裁判字號：最高法院100年台上字第137號民事判決
裁判日期：民國100年01月27日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決一○○年度台上字第一三七號上訴人 林祺展 訴訟代理人 陳志忠 律師被上訴人 方錦璘
方錦福 李文智 即婚紗小鎮創. 林楷迪 原名 林敏欽 .上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十九年九月十四日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字第三九三號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鎮○○段（下同）五九五之一地號土地為伊所有，其中如原判決附圖所示編號Ｈ、Ｉ部分，面積一九九．九九平方公尺、一七六．一三平方公尺土地（下稱系爭土地）上，各有伊與被上訴人方錦璘、方錦福、林楷迪（下稱方錦璘等三人）共有之門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路九○之七號○○鎮○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），且光榮路三二九號房屋（下稱三二九號房屋）現由被上訴人李文智經營婚紗小鎮創意攝影社，惟被上訴人均無占用系爭土地之正當權源，依民法第七百六十七條規定，伊自得請求方錦璘等三人拆屋還地及申請變更建造執照、使用執照所載之建築基地暨李文智遷出房屋。另被上訴人無權占用系爭土地因而受利益，致伊受有相當於租金之損害，依民法第一百七十九條規定，得請求被上訴人連帶返還按占用土地申報地價年息百分之十計算之不當得利等情。爰於原審追加林楷迪為共同被告，並為訴之追加，求為命：（一）方錦璘等三人將系爭土地上之系爭房屋拆除，並騰空返還該土地予伊；（二）李文智自三二九號房屋遷出；（三）被上訴人連帶給付伊新台幣（下同）二十三萬五千一百七十元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，並自同日起至返還土地之日止，按月連帶給付伊三千九百二十元；（四）方錦璘等三人連帶給付伊二十六萬七千零二十五元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，並自同日起至返還土地之日止，按月連帶給付伊四千四百五十元；（五）方錦璘等三人向宜蘭縣政府建設處申請將五九五之一地號土地自如原判決附表一所示之建造執照及使用執照所載建築基地分割剔除之判決（其餘未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人方錦璘、方錦福、李文智則以：兩造家族與訴外人 張弘文 、 江宏發 為共同經營KTV事業，於民國八十三年八月二日簽訂土地租賃契約書，由第一審共同被告 方錦龍 （此部分已判決上訴人敗訴確定）、訴外人 陳雪玉 、張弘文、江宏發承租訴外人 方炫棍 、 方炫琛 共有及被上訴人林楷迪、上訴人共有之土地，並約定土地上之房屋於租期屆滿時歸出租人所有。上開租約終止後，依約應屬出租人共有之宜蘭縣○○鎮○○路九○之七號房屋（下稱九○之七號房屋）分歸林家使用，由上訴人經營養生館及裕元庭園旅店，三二九號房屋則歸方家使用，並出租予李文智經營婚紗小鎮創意攝影社，而房屋不能與土地分離，伊占用系爭土地自非無正當權源等語；林楷迪以：伊未曾出租土地供人建築房屋，亦未曾自行或與人共同出資建築房屋，故非系爭房屋所有權人，且未曾自行或交付他人使用該等房屋等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：五九五之一地號土地為上訴人所有，其中系爭土地上建有系爭房屋。由宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處九十六年十月八日宜稅羅字第○九六○○五九八三一號函附之系爭房屋稅籍證明書，及證人即被上訴人方錦璘、方錦福之父方炫棍、上訴人之母陳雪玉在上訴人告訴陳雪玉竊盜案件偵查中、第一審或原審所為之證詞以觀，上訴人父母 林金田 、陳雪玉係於管理使用系爭土地期間同意出租該土地與人合夥經營KTV事業，而在其上建造系爭房屋，依約該等房屋於租約終止後歸上訴人及被上訴人林楷迪、方錦璘、方錦福共有，並約定九○之七號房屋由上訴人管理使用收益，三二九號房屋則由方錦璘、方錦福管理使用收益。至稅捐機關按房屋稅籍資料課稅，與系爭房屋共有人如何約定使用無關，尚不得據此謂無分管之協議。系爭土地登記名義人雖為上訴人，但實際上係由林金田管理使用，上訴人並未反對林金田出租系爭土地與人合夥經營KTV事業，且對林金田在終止租約上代其簽名亦未爭執，復承接九○之七號房屋及同屬KTV合夥事業所建同路九○之六號房屋經營養生館及裕元庭園旅店，是上訴人否認授權或同意簽訂土地租賃契約書及終止基地租賃契約暨有分管協議之存在，不足採取。上訴人既於陳雪玉竊盜案件偵查中指訴陳雪玉竊盜裕元庭園旅店十二盞庭園燈飾，可見其主觀上認為本人係裕元庭園旅店之負責人，並實際從事經營。且上訴人在同一案件偵查中亦不否認其自始參與裕元庭園旅店之籌備，參以方炫棍證稱：上訴人曾在九○之六號、九○之七號房屋出現過，並出席旅館公會之會議等語，及宜蘭縣旅館商業同業公會九十八年七月二十一日宜旅商茂字第○九八○○七○○七一號函所載內容，益徵上訴人非僅裕元庭園旅店之名義上負責人，其對分管協議至少有默示同意。在系爭土地上建造之系爭房屋，於合夥經營KT
V事業結束後已約定該等房屋共有人各自管理使用收益之範圍，上訴人出具之土地使用同意書自應以上開房屋可用期間為限，方符分管協議本旨。上訴人與方錦璘、方錦福間就系爭房屋係成立分管契約，並非無償使用借貸關係，上訴人即不得以系爭土地另有規劃使用為由予以終止。綜上，方錦璘、方錦福所有系爭房屋占用系爭土地，及李文智承租方錦璘、方錦福依約所分管之三二九號房屋，經營婚紗小鎮創意攝影社，均非無正當權源。而林楷迪既非系爭房屋納稅義務人，亦非分管協議約定得使用該等房屋之人，上訴人自不得對其為請求。從而上訴人本於民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求被上訴人拆屋還地、遷出、返還不當得利、申請變更建造執照及使用執照所載之建築基地，如前揭訴之聲明所示，均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契約，為民法第四百七十二條第一款所明定。本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究。查上訴人於第一審主張：系爭土地鄰近羅東火車站，且距嗣後通車之北宜高速公路交流道甚短，未來商機無限，此為訂約時不可預知之情事，而伊欲收回該土地重新規劃經營事業，是系爭房屋占用系爭土地即令係成立使用借貸關係，伊亦得依民法第四百七十二條第一款規定終止該使用借貸關係，爰以書狀繕本之送達為終止之意思表示等語（見第一審卷第二卷第八一頁）。而系爭房屋共有人有無分管之約定，與上訴人得否依民法第四百七十二條第一款規定，終止系爭土地之使用借貸關係無涉。乃原審未究明系爭房屋占用系爭土地之法律關係為何，遽以系爭房屋有分管之約定，認上訴人前開終止於法不合，自嫌率斷。次查坐落於系爭土地上之系爭房屋，於租賃期間屆滿時歸出租人所有（見第一審第一卷第九一至九五頁之土地租賃契約書第八條約定），而該租賃契約書既載明被上訴人林楷迪為出租人之一，依約系爭房屋即歸林楷迪與其他出租人所有，不因有無使用系爭房屋受影響。至稅捐稽徵機關用以課稅之系爭房屋稅籍資料，則不能執為該等房屋是否為林楷迪所有之唯一認定依據。原審對於林楷迪有無依約取得系爭房屋所有權或事實處分權，未予釐清，僅以上開情詞，為上訴人不利之判斷，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○○年一月二十七日
最高法院民事第四庭
審判長法官劉福來
法官陳重瑜法官吳麗女法官鄭雅萍法官王仁貴本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○○年二月九日
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