臺北簡易庭103年度北簡字第11193號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　103年度北簡字第11193號
原　　　告　東旭不動產仲介有限公司
法定代理人　 周公博
被　　　告　 林怡瑋
訴訟代理人　 李儼峰 律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國104年3
月10日言詞辯論終結，茲判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國一百零三年八月六
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保，得
免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張略以：被告欲出售其所有門牌號碼新北市○○
區○○路0段000○0號11樓房屋暨坐落土地（下稱系爭房
地），乃委託 伊居間 銷售，並由訴外人即被告之父 林進財 代
理被告與伊於民國（下同）103年6月6日簽訂「不動產專
任委託銷售契約書」（下稱系爭契約）及「委託銷售契約內
容變更合意書」（下稱系爭變更合意書」，委託銷售底價新
台幣（下同）536萬元，被告嗣又以口頭表示將委託銷售底
價提高為550萬元，經伊之職員帶看多組買方後，獲訴外人
余芳蘭 同意以570萬元購買系爭房地，伊即通知被告成交之
事，並安排買賣雙方簽約事宜，詎被告無故反悔不賣，惟依
系爭契約第11條第1項第4款之約定，被告仍應給付伊按委
託銷售價格4%計算之服務報酬22萬元（550萬×4%＝22萬）
，爰依前開約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付
原告22萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%
計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：伊於103年6月間欲出售系爭房地，訴外人即
伊之胞姊 林怡雯 得知後，表示可介紹其友人 鄧令利 （時任原
告公司營業員）與伊認識。嗣鄧令利於同年月6日偕林怡雯
至系爭房地拜訪，因伊於婚後定居於臺北市內湖區之住處，
而由訴外人即伊之父親林進財獨自居住其內，故當日僅鄧令
利、林怡雯及林進財3人在場，因林進財表示其未獲伊授權
處理系爭房地委託銷售事宜，相關事宜須由伊決定，鄧令利
乃致電伊洽談細節，伊表明預定售價660萬元，以此價格始
同意委託銷售，鄧令利結束通話後，即提出系爭契約及系爭
變更合意書要求林進財代簽，惟林進財簽訂系爭契約及系爭
變更合意書並未經伊授權，屬無權代理，對伊不生效力，原
告對此亦明知或可得而知，無表見代理規定之適用；退步言
之，倘認林進財非屬無權代理，因系爭契約第11條第1項第
4款之約定，有違反消費者保護法第12條第1項、第2項第
2款、第3款規定之情事，應屬無效；縱非無效，因伊與原
告從未就委託銷售價格550萬元乙節達成合意，原告據此請
求伊給付按550萬元之4%計算之服務報酬22萬元，亦屬無據
等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁
回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主
張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（參照最高
法院18年上字第2855號判例意旨）。次按代理人於代理權限
內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代
理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第103
條第1項、第107條前段分別定有明文。
㈡原告主張被告委託伊居間銷售系爭房地，委託銷售底價536
萬元，並由訴外人即被告之父林進財代理被告與原告於103
年6月6日簽訂系爭契約及系爭變更合意書等情，業據其提
出系爭契約、系爭變更合意書為證，並聲請通知證人鄧令利
到庭做證。證人鄧令利在本院證稱：被告的姐姐林怡雯是伊
朋友，103年6月6日林怡雯告訴伊說她妹妹要賣房子，拿
了相關文件給伊看，後來伊與林怡雯約在系爭房地見面，伊
建議536萬元，林怡雯就打電話給被告，後來林怡雯告訴伊
說這個價格可以，並且告訴林進財可以簽名，林進財就簽了
系爭契約及系爭變更合意書。專任委託契約書上所載是表示
賣價，也就是我們廣告或告訴客人要賣660萬元，變更合意
書上的價格才是屋主真正的底價等語（見本院104年1月8
日言詞辯論筆錄），經核其證述情節與系爭契約、系爭變更
合意書分別記載委託銷售價格為660萬元、536萬元等情相
符。被告雖抗辯鄧令利於103年6月6日至系爭房地看屋後
，曾致電伊洽談銷售事宜，經伊明白表示須買方出價660萬
元始願意出售，林進財嗣簽訂系爭契約及系爭變更合意書，
並未獲伊授權，乃無權代理等語，並聲請通知證人林進財到
庭做證。而證人林進財雖證稱：系爭契約及系爭變更合意書
上的「林怡瑋」都是伊簽的，有一天鄧令利來看屋，要走以
前鄧令利拿了這2份文件給伊簽名，說被告要賣房子，這文
件不是很重要，他就說她有事急著要走，要伊趕快簽，伊也
沒有時間看內容，鄧令利還說她會再打電話跟被告說，因為
鄧令利與伊大女兒是認識10幾年的朋友，所以伊就相信他，
才會簽名。伊在簽名時有看到第1份合約上面寫660萬元，
但沒有印象當天有簽到1份合約是寫536萬元，伊所簽的合
約是一式二份，簽完鄧令利有交給伊1份。後來他們走後，
伊有打電話給被告，被告說沒關係，簽就簽了。簽了合約之
後，原告公司還有帶人來看屋看過2次，之後鄧令利要伊給
他一付鑰匙，以方便她帶客看屋，伊有交給她等語（見本院
104年1月8日言詞辯論筆錄），惟被告既自承鄧令利於10
3年6月6日至系爭房地看屋時，經林進財表示其未獲被告
授權處理系爭房地委託銷售事宜，相關事宜須由被告決定，
鄧令利乃致電被告洽談細節（見被告103年11月20日民事答
辯（續）狀），則若非被告同意系爭契約及系爭變更合意書
上所載內容，並告知林進財得代其在該2份文件上簽名，林
進財應無在已告知鄧令利其未獲被告授權處理系爭房地委託
銷售事宜，要求鄧令利與被告洽談之情形下，事後反同意代
被告簽名之理。且林進財在簽訂系爭契約及系爭變更合意書
之後，既隨即於當日以電話告知被告簽約之事，且林進財復
經由鄧令利交付而持有系爭契約及系爭變更合意書，被告自
非無從知悉系爭契約及系爭變更合意書之內容，而委託銷售
底價若干，事涉被告權益甚鉅，被告當無未查證系爭變更合
意書內容之可能，若被告確未同意以536萬元做為銷售底價
，理應立即向原告或鄧令利表示異議，實無捨此不為，反任
由原告在系爭變更合意書簽訂之後，多次派員偕買方看屋，
並由林進財將系爭房地鑰匙交付予鄧令利以方便看屋之理。
另佐以證人 潘俊良 在本院證稱：鄧令利有帶伊去看過系爭房
地，伊看了房子覺得符合伊的需求，就用480萬元與被告談
，被告當面表示希望要賣550萬元，稍後伊有告訴原告法代
周先生希望以500萬元購買，但後來就沒有收到任何消息等
語（見本院104年1月8日言詞辯論筆錄）， 益徵 被告並非
以660萬元做為系爭房地之委託銷售底價。是被告抗辯林進
財簽訂系爭契約及系爭變更合意書，並未獲被告授權而屬無
權代理云云，尚非可採。則被告既已授權林進財代理其與原
告簽訂系爭契約及系爭變更合意書，系爭契約及系爭變更合
意書直接對被告發生效力，被告即應受系爭契約及系爭變更
合意書內容之拘束。
㈢被告復抗辯其與原告從未就委託銷售價格550萬元乙節達成
合意云云，惟證人鄧令利在本院證稱：系爭合約簽完後，被
告向伊表示經她考慮後，認為536萬元太低，所以不同意此
價格，希望價錢可以更高，伊就在電話中跟被告說不然用55
0萬元試試看，被告說可以，後來有安排買方潘俊良與被告
談，潘俊良是要求480萬元，但被告要求550萬元，買方只
願出到500萬元，所以就沒有成交等語，經核與證人潘俊良
前開證述情節相符，應堪以採信，是原告主張被告嗣將委託
銷售底價提高為550萬元乙節，洵堪以採信。
㈣查系爭契約第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情
形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額
一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：…⒋買
方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人
卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣
契約書之義務者」，而本件原告已覓得訴外人余芳蘭同意以
570萬元購買系爭房地，此有買賣議價委託書與要約書附卷
可憑，已達被告之最低委託出售價格550萬元，而經被告拒
絕與余芳蘭簽訂買賣契約，則被告依前揭約定即應給付原告
按委託銷售價格550萬元之4%計算之服務報酬。至被告雖又
抗辯前開約定違反消費者保護法第12條第1項、第2項第2
款、第3款之規定，應屬無效云云，然本院審酌被告乃出於
己意委託原告居間銷售系爭房地，原告為媒介買賣雙方締約
機會，進而促成買賣契約之成立，自須投入相當之成本，支
出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等
費用，並已依被告之委託出售價格覓得買方，如被告有前揭
約定之情事，將使原告所付出之成本付諸流水，是兩造約定
於該違約情事發生時，被告仍應給付原告服務報酬，並無違
反誠信原則，對消費者顯失公平，或條款與其所排除不予適
用之任意規定之立法意旨顯相矛盾，或契約之主要權利或義
務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成之情事，是被
告此部分抗辯，亦非可採。
四、從而，原告依系爭契約第11條第1項第4款之約定，請求被
告應給付原告22萬元，及自支付命令送達翌日即103年8月
6日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准
許。
五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，
依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免
為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國104年3月26日
臺北簡易庭法官蔡和憲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月26日
書記官薛德芬
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,320元
合計2,320元