裁判字號：臺灣彰化地方法院96年簡上字第54號民事判決
裁判日期：民國96年09月19日
裁判案由：履行契約等
臺灣彰化地方法院民事判決96年度簡上字第54號上訴人乙○○訴訟代理人 熊治璿 律師複代理人 林堡欽 律師
林巧雲 律師被上訴人甲○○○○○○上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於民國95年12月29日本院北斗簡易庭94年度斗簡字第174號第一審判決提起上訴，本院於民國96年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
被上訴人起訴主張：兩造於民國93年9月18日訂立房屋租賃契
約（下稱系爭租約），由上訴人出租門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○號之房屋1樓（即附圖所示編號B部分）及旁邊空地（即附圖所示編號C、D部分之土地，以下與編號B部分合稱系爭房地）予被上訴人，租賃期限5年，租金每月新臺幣（下同）12,000元。被上訴人承租系爭房地非供違法使用，詎上訴人嗣以被上訴人經營便利超商附設電子遊戲機為由，拒不履行交付系爭房地之義務，經於93年12月22日在彰化縣社頭鄉調解委員會（下稱社頭鄉調解委員會）成立調解，上訴人雖同意自94年4月1日起履行，然被上訴人於94年1月8日開始動工裝潢時，曾簽發面額5萬元支票給付押租金，上訴人竟又拒絕受領，並要求被上訴人應再提供拆除違建日後回復原狀之履約保證金20萬元，被上訴人同意後，上訴人仍拒絕履行，迭經調解不成立。因上訴人未履行出租人交付系爭房地之義務，被上訴人乃行使同時履行抗辯，未給付租金。為此本於系爭租約之法律關係，請求上訴人交付系爭房地。
上訴人則辯稱：上訴人自始即同意按系爭租約交付系爭房地，
並無拒不履行之情事，惟從未同意被上訴人附設非法之電子遊戲場或拆除建物，被上訴人惡意隱瞞承租系爭房地係供作附設電子遊戲場之事實，違反誠實信用原則。系爭租約第4條第3款、第4款約定「房屋不得供非法營業或使用」、「房屋有改裝施設之必要，乙方（被上訴人）取得甲方（上訴人）之同意後，始得自行裝設」，第6條第4款約定「甲乙丙（連帶保證人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」。上訴人知悉被上訴人將附設賭博性電子遊戲機後，曾發信表示反對，但被上訴人從未承諾不予附設，經於93年12月22日由社頭鄉調解委員會成立調解，始承諾不經營違法業務。調解成立後，上訴人已將房屋之使用執照、建築設計圖交付被上訴人，供其申請變更使用，依前開約定，被上訴人應將重新裝潢之相關圖說及建築管理機關核准之文件交付上訴人審閱並取得同意後，始得進行裝潢，詎屢經上訴人催告，被上訴人至94年4月1日止，仍未提出上開圖說、文件，上訴人乃於94年4月2日發信催告於5日內提出，因被上訴人未依限提出，上訴人已於94年9月25日發信，並於原審以答辯狀之送達，解除系爭租約。另兩造於調解書約定「承租人（被上訴人）應於最遲於自94年4月1日起承租並付租金，如有提前裝潢使用房屋，應自裝潢日起計算租金」、「租期以1年期計算，於期初交付12張支票（每月份1張，到期日為當月1日）」，詎被上訴人自94年1月8日開始動工裝潢後，並未交付該12紙支票，上訴人已於原審以答辯狀之送達，先催告給付租金，再解除系爭租約。上訴人拒絕受領被上訴人簽發之支票，係因被上訴人擬拆除違建部分，然兩造就此並未約定。是被上訴人請求交付系爭房地，為無理由。
原審對於被上訴人之請求，為勝訴之判決，並依職權宣告假執
行（被上訴人於原審另請求上訴人容許其將如附圖所示編號C、D、F、G部分之地上物鐵架造違建物拆除，並給付255,000元及自95年4月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，經原審判決駁回，未據其上訴，已告確定）。上訴人就敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明求為原判決不利於上訴人部分廢棄，上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則聲明駁回上訴。
兩造不爭之事實：
㈠兩造於93年9月18日訂立系爭租約，由上訴人出租系爭房地
予被上訴人，租賃期限5年，租金每月12,000元。系爭租約第4條第3款、第4款約定「房屋不得供非法營業或使用」、「房屋有改裝施設之必要，乙方（被上訴人）取得甲方（上訴人）之同意後，始得自行裝設」，第6條第4款約定「甲乙丙（連帶保證人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」。
㈡兩造於93年12月22日在社頭鄉調解委員會成立調解，並就系
爭租約於調解書追加約定「承租人（被上訴人）應於最遲於自94年4月1日起承租並付租金，如有提前裝潢使用房屋，應自裝潢日起計算租金」、「租期以1年期計算，於期初交付12張支票（每月份1張，到期日為當月1日）」。
㈢被上訴人於94年1月8日開始在系爭房地動工裝潢。
被上訴人主張兩造於93年9月18日訂立系爭租約，嗣又於93年
12月22日在社頭鄉調解委員會成立調解，被上訴人進而於94年1月8日開始在系爭房地動工裝潢之事實，業據其於原審提出房屋租賃契約書、調解書為證（原審94年度斗簡字第125號卷第6至10頁，下稱第125號卷），並經原審依職權囑託彰化縣田中地政事務所會同兩造勘驗系爭房地，有勘驗筆錄、複丈成果圖可稽（原審94年度斗簡字第174號卷第27至29頁，下稱第174號卷），且為上訴人所不爭，堪信為真。被上訴人主張伊得就給付租金義務行使同使履行抗辯，上訴人應依約交付系爭房地；上訴人則以被上訴人締約時違反誠實信用原則，於進行裝潢前，又未將相關圖說、文件交付上訴人審閱並取得同意，復未給付租金，伊已於催告後解除系爭租約，自無交付系爭房地之義務置辯。是本件主要之爭點在於：
㈠被上訴人於訂立系爭租約時，有無違反誠實信用原則，上訴人並得據此免除交付系爭房地之義務。
㈡被上訴人於進行裝潢前，未將相關圖說、文件交付上訴人審閱並取得同意，上訴人得否據此解除系爭租約。
㈢上訴人未交付系爭房地前，其請求被上訴人給付租金，被上
訴人得否行使同時履行抗辯；如被上訴人不得行使同時履行抗辯，上訴人得否以被上訴人未給付租金為由，解除系爭租約。
按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條
第2項定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。又設置電子遊戲場業，如合於電子遊戲場業管理條例等相關法令規定，既係依法令所為之行為，自不能任意指其為違法，或逕認其悖於公共秩序、善良風俗，當亦無違反誠實信用原則可言。經查：系爭租約第4條第3款雖約定「房屋不得供非法營業或使用」，惟未將附設電子遊戲場之用途明文排除在外，上訴人雖辯稱被上訴人惡意隱瞞承租系爭房地係供作附設電子遊戲場，違反誠實信用原則云云，惟未舉證證明被上訴人如附設電子遊戲場，確係供非法營業或使用，被上訴人亦否認將有非法情事，則上訴人以此拒絕交付系爭房地，自非可取。
按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文。依上開條文，承租人變更或毀損租賃物者，如合於約定之方法或依物之性質而定之方法者，固非法之所禁，惟出租人與承租人間亦得約定禁止承租人變更或毀損租賃物，而排除民法第432條第2項但書之規定，以免是否合於約定之方法或依物之性質而定之方法，當事人間認知不同，徒生爭執。經查：依系爭租約第4條第4款約定「房屋有改裝施設之必要，乙方（被上訴人）取得甲方（上訴人）之同意後，始得自行裝設」，第6條第4款約定「甲乙丙（連帶保證人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」，被上訴人既於94年1月8日開始在系爭房地動工裝潢，即屬改裝施設之行為，自應取得上訴人之同意，否則上訴人當得行使上開約定解除權，而使系爭租約溯及失其效力。上訴人於原審一再主張被上訴人未交付重新裝潢之相關圖說及建築管理機關核准之文件，並取得其同意等情（原審第174號卷第10、17、18、32、49、51、70、76頁），既為被上訴人所不爭，堪信被上訴人已違反系爭租約第4條第4款約定。又上訴人於94年4月2日、94年9月25日發信，並於原審以答辯狀之送達，先催告被上訴人將裝潢之相關圖說、文件交付上訴人審閱並取得同意，於未獲置理後，解除系爭租約，有上訴人提出之存證信函及書狀可稽（原審第125號卷第23、25、26頁），依系爭租約第6條第4款約定，自已生解除契約之效力。系爭租約既因上訴人合法解除，則被上訴人請求上訴人交付系爭房地，已失所憑，應予駁回。至被上訴人得否就給付租金義務行使同時履行抗辯，及上訴人得否以被上訴人未給付租金為由解除系爭租約一節，依前說明，已無庸再予審酌。
綜上所述，系爭租約既因上訴人合法解除，則被上訴人請求上
訴人交付系爭房地，為無理由，應予駁回。原審以兩造已訂立系爭租約並成立調解為由，就上開部分判命上訴人交付系爭房地，並依職權宣告被上訴人得假執行及上訴人於供擔保後得免為假執行，尚有未洽。上訴人就此敗訴部分，提起上訴，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國96年9月19日
民事第二庭審判長法官康弼周
法官陳連發法官廖政勝以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官魏淑美中華民國96年9月19日