裁判字號：臺灣高等法院臺南分院96年重上字第31號民事判決
裁判日期：民國96年08月07日
裁判案由：延長租約
臺灣高等法院臺南分院民事判決96年度重上字第31號
上訴人嘉義育樂股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 謝維仁 律師
唐淑民 律師 徐慧齡 律師被上訴人嘉義縣政府法定代理人甲○○訴訟代理人 汪玉蓮 律師上列當事人間請求延長租約事件，上訴人對於中華民國96年4月9日臺灣嘉義地方法院所為第一審判決（95年度訴字第485號）提起上訴，本院於96年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序問題：㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得
提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號判例參照）。上訴人以被上訴人先於78年10月4日函知嘉義縣議會議決通過兩造間之租賃契約延長10年，嗣卻於95年7月5日函知不同意展延租賃期限10年。上訴人主張兩造間自96年7月1日至106年6月30日間租賃關係存在，既為被上訴人所否認，則就其間「租賃關係存不存在」之法律上地位即有不安之狀態存在，而此不安之狀態得以確認判決除去，是有受確認判決之法律上利益，上訴人自得提起本件確認之訴。
㈡次按官署放租或放領公地，雖係基於公法為國家處理公務
，而其所為放租或放領之行為，則係代表國庫管理或處分其財產，與私法上之租賃或買賣行為無異。人民倘就之發生爭執，自屬關於私權關係之爭執，應訴由普通民事法院審理裁判，不屬行政爭訟範圍（最高行政法院56年判字第19號判例參照）。本件上訴人主張系爭租賃契約屬於私法契約，應由普通法院審理裁判等語，符合上揭判例意旨，應為可採。
二、上訴人主張：兩造分別由負責人 王玲棟 及 何嘉榮 縣長於76年7月1日，就被上訴人所有為公園預定地之嘉義縣太保市○○段1010、1013、1025、1032、1037、1039、1056、1080、1088地號土地（下稱系爭租賃土地），簽訂太保農村文物公園開發經營契約（租期自即日起至96年6月30日止，下稱系爭公園經營契約）及太保農村文物公園設定地上權契約書，同意由伊設定20年地上權，投資興建經營太保農村文物公園；惟經營不善。78年間，被上訴人因高速公路局增闢往北港方向匝道，乃從公園內停車場闢建新公路，致伊須另付費承租土地闢建停車場，為顧及伊權益，被上訴人乃同意伊申請書，將開發契約原訂租賃期間及地上權登記延長十年，並提案經嘉義縣議會第10屆第15次臨時會甲25號審議通過，被上訴人於78年10月4日通知伊上開議決結果，兩造就延長10年的附期限之租賃契約已意思表示合致。嗣因負責人異動，而於87年7月1日與被上訴人另簽訂台灣省嘉義縣公有基地租賃契約（下稱公有基地租賃契約），承續前揭租約條款，並為妨止伊怠於經營而在同月22日簽訂補充契約書，經法院公證後，伊乃投入鉅資整建園區；惟被上訴人竟於95年間函稱租期將屆，不同意展延租賃期限10年。被上訴人不能違反誠信原則及信賴原則傷及政府威信，不得因地方政府換人執政，即推翻前任縣政府及縣議會所訂立再延長10年期間之附期限的租賃契約。原審駁回其請求，尚有未洽，聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡確認兩造就系爭租賃土地，自民國96年7月1日至106年6月30日止租賃關係存在。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：被上訴人僅函轉嘉義縣議會之議決案予上訴人，兩造間未就租賃契約延長10年意思表示合致；本件租賃期限延長後共30年之提案並未經行政院核准，違反土地法第25條規定法定程序，請求租賃期限延長並無理由。就上訴人之於80年6月21日申請延長租約，被上訴人已於80年7月12日函覆拒絕；其後上訴人負責人變更，兩造87年8月7日重訂之公有基地租賃契約及預告登記同意書期限亦至原訂定之期限即96年6月30日，可見兩造並未有租約延長至106年6月30日之合意，縱有該合意，兩造亦已合意將租期回復為至96年6月30日屆滿；雙方之租賃關係於96年6月30日時即消滅，上訴人訴請確認兩造之租賃關係租期至106年06月30日，顯無理由。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。並聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於76年7月1日，就被上訴人所有為公園預定地之嘉義
縣太保市○○段1010、1013、1025、1032、1037、1039、1056、1080、1088地號土地（下稱系爭租賃土地），簽訂太保農村文物公園開發經營契約（下稱系爭契約），租期自76年7月1日至96年6月30日，當時上訴人之法定代理人為王玲棟，被上訴人之法定代理人為縣長何嘉榮，雙方並於同日訂立太保農村文物公園設定地上權契約書，被上訴人同意上訴人在該9筆公園預定地設定20年之地上權，上訴人投資興建太保農村文物公園，並經營之。
㈡78年8月間被上訴人應上訴人要求，邀集相關單位研議後
，向嘉義縣議會提案：「…公園（太保農村文物公園）開發後，因高速公路闢由北往北港方向匝道後，造○○○鄉○○路交通斷絕，地方民情激烈反映要求新闢道路，其路線經過公園租賃土地，使投資者蒙受損失，經本府邀集有關單位協調獲致結論如下：㈠為解決南北村民出入交通並兼顧公園投資者權益，新闢道路仍依原規劃路線辦理。至部分公園停車場用地充當道路使用後，其道路邊界與公園界限間之用地應重新分割計算面積，並減免該部分用地及所餘畸零地之租金。㈡太保農村文物公園原公告徵求民間投資面積3.3941公頃，嗣因配合地方需要留設老人會館用地北側、西側通路後面僅3.0200公頃，今再留設仁愛路通路後更形狹小，增加投資者之損失，且投資者所投資之經費，已超過原規定之數倍，為顧及投資者之權益，擬將本公園租賃期限提交議會審議，延長10年。…今其使用面積約減少0.4465公頃，對投資效益而言，頗有損失。開發契約原訂租賃期間自民國76年7月1日至96年6月30日止計20年，另依開發經營契約規定，租賃土地由設資者辦理地上權登記，擬請併予審議追認同意及延長10年。」經嘉義縣縣議會第10屆第15次臨時會甲25號審議通過，被上訴人於78年10月4日以78府都字第74944號函通知上訴人：「貴公司投資開發太保農村文物公園其租賃期限擬延長10年，業經提本縣議會第10屆第15次臨時會財政建設類甲25號議決案審議通過如附影本一份，請查照。」㈢上訴人於80年6月21日以申請書向被上訴人請求另訂租賃
契約延長10年至106年6月30日。被上訴人於80年7月12日以80府建都字第57162號函覆：「其租賃期限擬延長10年乙案，所請應俟租賃契約屆滿前再行研議處理。」㈣上訴人現任負責人乙○○女士於87年7月1日代表上訴人於
87年7月1日與被上訴人（法定代理人即縣長 李雅景 ）簽訂台灣省嘉義縣公有基地租賃契約（下稱87年公有基地租賃契約），約定租期自87年7月1日至96年6月30日止，另於87年7月22日簽訂補充契約書，增列第9條：「乙方（即原告）違反本契約各條規定或無故停止經營三個月以上任其荒蕪，經甲方（即被告）通知限期改善；逾期仍不改善者，甲方得終止契約，並依照本契約第5條第3項規定處理，乙方不得異議。」，並於同日至嘉義地方法院公證。於87年8月7日所寫之預告登記同意書亦載明：「立同意書人嘉義育樂股份有限公司所有坐落太保市○○段1010、1013、1025、1032、1037、1039、1056、1080、1088號等9筆全部地上之建物，因係租用嘉義縣政府土地所建於土地租賃屆滿之日（民國96年6月30日）或租賃契約終止時，對該土地基地租賃權、地上權、地上建物所有權即消滅，同時嘉義育樂股份有限公司同意由嘉義縣政府逕行申請地上建築物及設備移轉登記為嘉義縣政府所有…」。嘉義縣政府同意上訴人在被上訴人所有之如原判決附表所示9筆土地上投資興建太保農村文物公園由上訴人經營，兩造另簽立開發經營契約，期限自76年7月1日起至96年6月30日止。
㈤被上訴人於95年3月3日以府工用字第0950038151號函通知
上訴人：「有關貴公司承租本府公有土地（太保農村文物公園）乙案，租期將屆，請依規定儘速辦理地上物抵押貸款清償及建物所有權移轉事宜」。上訴人於95年3月15日函覆被上訴人：兩造原本租賃期限至96年6月30日，惟請依鈞府「78年10月4日78府建都字第74944號函，核准延長租賃期限10年。」被上訴人於95年7月5日以府工用字第0950095904號函文通知上訴人：有關貴公司承租本府（太保農村文物公園）函請同意展延租賃期限10年乙案，歉難同意等語。
㈥上訴人對外使用藝都表演村對外經營民營遊樂區，取得合法的觀光遊樂業執照目前仍在營業中。
五、上訴人主張兩造之租賃關係業因被上訴人就伊所提出延長租賃期間10年之申請書，討論後擬具提案經縣議會通過，而意思表示合致，成立延長10年的附期限租賃契約，兩造間就系爭租賃土地，自96年7月1日至106年6月30日止租賃關係存在等語，惟為被告所否認，經查：
㈠兩造就系爭租賃土地有合意延長系爭契約租賃期限十年：
被上訴人應上訴人要求，邀集相關單位研議後，向嘉義縣議會提案：「…公園（太保農村文物公園）租賃期限提交議會審議，延長10年。…租賃土地由設資者辦理地上權登記，擬請併予審議追認同意及延長10年。」，在嘉義縣縣議會審議通過，被上訴人於78年10月4日以78府都字第74944號函通知上訴人，上訴人於80年6月21日以申請書向被上訴人請求另訂租賃契約延長10年至106年6月30日，已如上述之兩造不爭點，被上訴人應上訴人請求而向嘉義縣議會提案，惟不明上訴人之請求是否亦為延長十年，故不能以議會通過日期作為兩造合意日期。惟上訴人既在被上訴人通知已獲議會通過之提案後，始於80年6月21日以申請書請求另訂租賃契約延長10年至106年6月30日，故應可認兩造在80年6月21日即有合意要將系爭契約延長10年，是上訴人主張兩造就系爭租賃土地有合意延長系爭契約租賃期限十年，堪可信為真實。其後被上訴人雖於80年7月12日函復拒絕，亦不影響兩造意思之合致。是被上訴人辯稱應另簽訂契約始生私法效果等語，應非可採。
㈡上訴人另主張兩造上述意思表示合致乃係達成「延長10年
的附期限之租賃契約」等語，為被上訴人所否認。查，依照被上訴人78年10月4日七八府都字第74944號函及所附縣議會第10屆第15次臨時會財政建設類甲25號議決內容，既載明：「開發契約原訂租賃期間自民國76年7月1日至96年6月30日止計20年，…審議追認同意及延長十年。」由該等內容，應可認定其意旨為租賃期間為自民國76年7月1日至106年6月30日止計30年。上訴人在接獲通知後於80年6月21日以申請書向被上訴人亦請求另訂租賃契約延長10年至106年6月30日，均未提及系爭租賃契約延長10年有附期限，是上訴人主張兩造上述意思表示合致乃係達成「延長10年的附期限之租賃契約」等語，應非可採。
㈢按「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20
年。前項期限，當事人得更新之。」88年4月21日修正（89年5月5日施行）前民法第449條定有明文。租賃契約於租賃期限屆滿前，以同原租賃內容，延長其期限之情事，為租賃期限更新。依民法第449條第2項租賃期限更新之規定，解釋上亦不得逾同法條第1項20年之限制，否則此規定將成為具文。本件兩造於80年6月21日合意將系爭契約延長10年即至106年6月30日止，如前所述，為租賃期限更新，揆諸上開說明，更新之租賃期限不得逾20年，亦即系爭租賃關係更新後仍應受最長20年，逾20年應縮短為20年之限制，因此兩造更新後之租賃期間應於100年6月20日屆滿（即80年6月21日至100年6月20日共20年）。又88年4月21日修正民法第449條第3項雖增定「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定。」惟在民法債編施行法修正時無溯及既往之例外規定，本件兩造於修法前80年6月21日所為租賃期限更新，自無適用餘地，立法者在施行法既有考量，亦不宜予以類推適用。
㈣按「省、市、縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內
民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」民國89年1月26日修正前土地法第25條定有明文。此為有關地方政府對公有土地處分或設定負擔或長期租賃所加之限制規定，「該管區內民意機關同意」及「經行政院核准」同為地方政府為上開私法行為生效要件，此既經制定為法律，即不會發生不足以保護交易安全問題。本件被上訴人主張，兩造於76年7月1日所簽訂太保農村文物公園開發經營契約，嗣經為租賃期限更新將系爭契約延長10年即至106年6月30日止，雖經嘉義縣議會同意，惟未經行政院核准等情，為上訴人所不爭，堪可信實。本件兩造更新後之租賃期間於100年6月20日屆滿（兩造原係合意將系爭契約延長10年至106年6月30日），更新後之租賃期間超過十年，依首開規定，仍應經行政院之核准，否則如以原租期屆滿再行起算，將可能造成規避上開規定無法達到立法目的之情形。本件既未經行政院核准，自不發生更新租賃期限之效力，兩造僅得本於原系爭契約為主張，即系爭契約租期為自76年7月1日至96年6月30日止。
㈤又上訴人負責人變動，兩造於87年7月1日所訂立之公有基
地租賃契約之租賃期間為自87年7月1日起至96年6月30日止；上訴人於87年8月7日之預告登記同意書亦載明：「…於土地租賃屆滿之日（民國96年6月30日）或租賃契約終止時，對該土地基地租賃權、地上權、地上建物所有權即消滅，…同意由嘉義縣政府逕行申請地上建築物及設備移轉登記為嘉義縣政府所有…」等語，如上所述。果若上訴人係主張兩造更新系爭契約延長10年後之租賃期間至100年6月20日（或106年6月30日）屆滿，應可利用負責人異動與被上訴人於87年7月1日重新訂立公有基地租賃契約時，要求送經行政院核准，就租賃期間起迄日予以確認。然竟捨此不為，仍與被上訴人簽訂87年公有基地租賃契約以及預告登記同意書，由該等記載，可認兩造復合意將租賃期間更新，回復（即減短）至原系爭契約，即租賃契約期限之末日即96年6月30日屆滿。此公有基地租賃契約既係上訴人受被上訴人通知經縣議會同意延長租約10年之通知後所簽立，所稱信賴被上訴人之前78年10月4日函知系爭契約延長10年，始接手經營等語，即無可採。
㈥綜上，上訴人主張兩造系爭契約合意延長10年附期限租賃
契約，就系爭租賃土地，自96年7月1日至106年6月30日止租賃關係存在云云，即無可採。
六、綜上所述，系爭契約之租賃期間雖經兩造於80年6月21日合意更新延長十年，惟既未經行政院核准，自不生效力。其後兩造復於87年7月1日重新訂立公有基地租賃契約時，再更新租賃期間為至原系爭契約之期限96年6月30日屆滿，則兩造就系爭租賃土地，自民國96年7月1日至106年6月30日間自無租賃關係存在。從而，上訴人請求確認兩造就系爭租賃土地，自96年7月1日至106年6月30日止租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不當，但結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，仍應認為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，無一一論述必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國96年8月7日
民事第二庭審判長法官丁振昌
法官吳上康法官李素靖上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中華民國96年8月8日
法院書記官李淑華【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。