臺灣臺中地方法院89年度簡上字第346號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院89年簡上字第346號民事判決

裁判日期：民國90年01月05日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度簡上字第三四六號
上訴人江南天下社區管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 桑銘忠 律師被上訴人甲○○
常照倫 律師右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十四日本院 台中 簡易庭（八十八年度中簡字第二九六０號）第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人江南天下社區管理委員會對於坐落臺中市○區○○段一七四之七四號土地（下稱系爭土地）如附圖Ｂ部分所示面積零點零零零九公頃之地上物，即供作交誼廳及廁所使用之江南天下大樓之共用部分，僅是占有輔助人，並無拆除之權能，亦非為該大樓全體區分所有權人之代表人或代理人，本件被上訴人訴請拆屋還地，自應以江南天下大樓之區分所有權人全體為被告始為適格。
（二）系爭江南天下大樓房屋所在坐落系爭一七四之七、一七六之三、一七六之
四、一七七之八、一七九之二九地號土地，與鄰地系爭一七四之七四地號土地於江南天下大樓房屋建築時，均屬同一所有權人所有，即 賴月桃 、 賴水清 、 朱東源 、 賴秀段 四人共有。本件江南天下大樓房屋既經原地主同意處分興建，縱逾越疆界而占用其所有系爭一七四之七四地號土地，除有特別之情事外，應推斷被上訴人甲○○事後輾轉取得一七四之七四地號土地之所有權，仍默許原江南天下大樓房屋之所有人繼續使用系爭地一七四之七四地號土地。
（三）原審證人 賴水樹 於台灣台中地方法院檢察署八十九年度九八五七號詐欺案件中證稱：本件之問題是中山地政事務所弄錯了，而他在賣本件土地後，有申請鑑界並發現錯誤，故有在與承買人甲○○之契約書中約定，社區佔用部分不得追究，後來甲○○為何提出訴訟，他不知道等語，足見本件被上訴人買受取得系爭土地時，已明知江南天下大樓房屋越界建築，被上訴人甲○○自有容忍之義務。又被上訴人甲○○亦在該案中自承：當時向賴水樹買系爭土地的時候，並不知有占到這塊土地，後來鑑界才發現，才在契約上做約定，惟此僅限於防火巷，而此可能是中山地政事務所分割錯誤所致等語。據上足認，被上訴人甲○○既同意容忍江南天下大樓房屋繼續使用系爭土地，則上訴人江南天下社區管理委員會即屬有權占有。
三、證據：援用原審之立證方法，補提台灣台中地方法院檢察署函、台灣台中地方法院檢察署八十九年度九八五七號詐欺案之訊問筆錄影本各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人在訴訟法上之地位，依公寓大廈管理條例第三十五條已明定有當事人能力，已無疑義。在區分所有權人會議所決議範圍內事項，管理委員會即有相當之對外代表資格。系爭建物則係大樹鼎建設股份有限公司（下稱大樹鼎公司）所起造，建物與土地自始非屬一人所有，自不應推斷單獨取得其中一筆土地之所有人，默許原房屋所有權人續使用土地之情形。
（二）上訴人所無權占用土地之建物，均係違章建築，並非合法建物，依法原應拆除，上訴人以違建物作為該社區之公共設施，於公共安全即有妨礙，被上訴人於八十八年四月四買受取得土地後，即一再聲請調解，惟均不得要領，始訴請判決拆除。
三、證據：援用原審之立證方法，補提調解單影本一件為證。
丙、本院依職權調閱台灣台中地方法院檢察署八十九年度偵字第九八五七號詐欺案件卷宗。
理由
壹、程序方面：
一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文。查上訴人為江南天下社區管理委員會，依據前揭規定，上訴人向被上訴人起訴請求，自不生無當事人能力之問題。
二、次按民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之，最高法院六十四年度台上字第二四六一號著有判例。再者，公寓大廈管理條例第三十四條規定之管理委員會職務，其各款規定雖未明文公寓大廈無權占有他人土地，屬管理委員會管理職務範圍之規定。惟管理委員會既有係全體區分所有權人會議就公寓大廈管理維持工作，互選管理委員會若干人而設立之組織，如將其訴訟上當事人能力範圍僅限於管理委員會職務範圍，則難以達到公寓大廈設置管理委員會之目的。是本院首應審究江南天下社區管理委員會，是否具非法人團體之地位，始能探究被上訴人之職務是否不限於公寓大廈管理條例第三十四條所列職務範圍等事由。經查：上訴人係江南天下社區管理委員會有一定之名稱，設臺中市○區○○路○○○號有固定之事務所，並有一定之目的，即江南天下社區管理委員會係依住戶公約所設立，其目的在維護萬象大廈整體安全設備、公共秩序與公共衛生，亦有獨立之財產，即該管理委員會收取管理費統籌經營管理，並得以江南天下管理委員會名義在銀行開立存款帳戶，財產獨立，參諸前揭最高法院六十四年台上字第二四六一號判例意旨，上訴人已具非法人團體之地位，自應認被上訴人有當事人能力，其職務範圍不限於公寓大廈管理條例第三十四條所列職務範圍等事由。準此，本件被上訴人以拆屋還地為由對管理委員會起訴，上訴人有訴訟法上當事人能力，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張江南天下社區管理委員會係屬於公寓大廈之集合組織，以住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維持工作，互選管理委員會若干人設立之組織，以主任委員對外代表管理委員會，管有公共基金，原告依據公寓大廈管理條例第三十五條規定，有當事人能力。江南天下房屋之出賣人為大樹鼎公司，而土地之賣主為 賴秀緞 等四人，其土地及地上之房屋本非屬於同一人，據上訴人提出之買賣契約書可知，其買賣之房屋所附之房屋配置圖，未包括本件系爭土地在內，被上訴人自無容許其繼續使用系爭土地，且系爭土地亦非該基地之法定空地。上訴人佔用部分之建築物並未辦理保存登記，係於整棟大樓興建後加蓋，屬違章建築。上開違章建築縱為建設公司所蓋而出賣給上訴人使用，其等已取得事實上之處分權，自有拆屋還地之權能，本件上訴人江南天下管理委員會所占部分係用作交誼廳之廁所，非房屋構成部分，尚無民法第七百九十六條適用，爰依民法第七百六十七條規定提起本訴。上訴人則以公寓大廈無權占有他人土地，非屬管理委員會管理職務範圍，是管理委員會就拆屋還地訴訟無當事人能力。再者，公寓大廈管理委員會並非權利主體，非被上訴人所稱之現在占有該物之人，故不能以公寓大廈管理委員會因有形式上當事人能力，在實體上應概認其得為權利之主體。系爭江南天下大樓及所使用之基地係大樹鼎公司及土地所有權人賴秀緞等四人共同出賣予江南天下承購戶，本件大樓及所需基地雖非同一人出賣，但為建商及地主所共同出賣，是本件被上訴人默許系爭江南天下大樓承買人繼續使用系爭土地。因系爭土地原為賴月桃、賴水清、朱東源、賴秀緞四人共有，八十五年三月二十七日移轉登記予大樹鼎公司負責人賴水樹所有後，再將系爭土地移轉登記予被上訴人所有，系爭江南天下大樓倘有逾界佔用被上訴人所有之土地，則該等逾界建物部分為系爭土地前所有人賴水樹所建，亦為原系爭土地所有權人所明知，則依民法第七百九十六條前段規定，被上訴人亦不得請求移去或變更江南天下大樓之建築物等語抗辯。
二、被上訴人主張其所有系爭土地內如附圖Ｂ所示面積零點零零零九公頃土地，及系爭土地如附圖Ｃ部分面積零點零零一六公頃之土地，分別為上訴人、原審被告 張佑嘉 所占有等事實，業據被上訴人提出之土地所有權狀、土地登記謄本等件為證，復為被告所不爭執，經原審依職權履勘現場，並囑託台中市中山地政事務所派員會同測量上訴人及原審被告張佑嘉占用系爭土地位置、面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽。是被上訴人上開主張，堪信為真實。
三、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。上訴人主張江南天下大樓及所使用之基地係分別為大樹鼎公司及土地所有權人賴秀緞等四人共同出賣予江南天下大樓之承購戶，江南天下大樓及所需基地雖非同一人出賣，但為建商及地主所共同出賣，應認被上訴人默許系爭江南天下大樓承買人繼續使用系爭土地等情，並提出房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書為憑。被上訴人雖對上開契約書之真正不爭執，惟抗辯稱被上訴人其買受系爭土地時，該土地並非江南天下大樓基地之一部分，並否認默許江南天下大樓承買人繼續使用系爭土地等語。是本院應審究被上訴人是否有默許江南天下大樓承買人繼續使用系爭土地。經查：系爭土地及江南天下大樓基地原為賴月桃、賴水清、朱東源、賴秀緞四人共有，民國八十五年三月二十七日移轉登記予大樹鼎公司負責人賴水樹所有，賴水樹再將系爭土地移轉登記予被上訴人所有等事實，業據被上訴人提出之土地地籍異動索引查詢單為證。證人賴水樹於原審到庭證稱：被上訴人之土地係其出賣的，上訴人之土地係合併建設，土地在還沒出售時就已經就已經分割好了，兩造之土地原來係同一地主的等情（參本院八十八年十二月三十一日言詞辯論筆錄）。原審證人賴水樹亦於台灣台中地方法院檢察署八十九年度九八五七號詐欺案件偵查中證稱：其出賣系爭土地後，有申請鑑界並發現錯誤，發現江南天下大樓有占用系爭土地等語，此經本院調閱上開詐欺案件卷宗審查屬實。基上，足見江南天下大樓之基地及系爭土地本屬同一筆土地，經分割出系爭土地後，由賴水樹取得所有權，賴水樹於開始興建江南天下大樓後，再將系爭土地出賣予被上訴人。再者，依據上訴人提出之契約書記載，江南天下房屋之出賣人為大樹鼎公司，而土地之賣主為賴秀緞等四人。買賣契約書第一條表明，買賣之房屋坐落於臺中市○○段一七四之七、一七六之三、一七六之四、一七七之八及一七九之二九號土地上，且其所附之房屋配置圖，亦未包括本件系爭土地在內等情。是江南天下大樓之承購戶於買受時，已知悉基地與房屋所有權人並非同一人，，而系爭土地亦非該江南天下大樓基地之一部分。揆諸前揭說明，江南天下大樓之土地及房屋原非屬同一人，且系爭土地亦非該江南天下大樓基地之一部分，自難認定被上訴人有默許江南天下大樓承買人繼續使用系爭土地之情事。
四、次按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，民法第七百九十六條第一項定有明文。又民法第七百九十六條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用，最高法院六十七年度台上字第八００號判例。次查：江南天下大樓之基地及系爭土地本屬同一筆土地，經分割出系爭土地後，由賴水樹取得所有權，賴水樹於開始興建江南天下大樓後，再將系爭土地出賣予被上訴人，既如前述。是被上訴人於買受該系爭土地之時，其上已有江南天下大樓存在，自無第七百九十六條逾界建築情形之適用。退步言，縱使江南天下大樓符合第七百九十六條之逾界建築情形，然上訴人占用系爭土地之建物為違章建築，現作為江南天下大樓之公共設施等事實，此有被上訴人提出之照片附卷可稽，並為兩造所不爭執。是系爭建物為江南天下大樓整體之外，越界加建之違章建物，則被上訴人請求拆除，原無礙於江南天下大樓之整體，即無第七百九十六條適用。
五、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人占用系爭土地，並無合法權源，既如前述。從而，被上訴人依物上請求權之法律關係，請求上訴人將系爭土地如附圖Ｂ所示面積零點零零零九公頃之地上物拆除，將土地返還給被上訴人，洵屬有據，應予准許。是原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經審酌後與本件判斷之結果無關，爰不一一加以論究併予敘明。
七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年一月五日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官吳惠郁~B法官吳蕙玟~B法官林洲富右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年一月五日~B法院書記官