臺灣雲林地方法院民事判決 99年度虎簡字第52號
原 告 孔令尹
訴訟代理人 嚴庚辰 律師
林琦勝 律師
被 告 楊寬永
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年11月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落雲林縣○○鎮○○○段3892之1地號土地（下稱系爭土
地）原為被告於民國63年9月24日因買賣而取得所有權，坐
落系爭土地上如附圖（即雲林縣虎尾地政事務所99年3月8
日土地複丈成果圖）所示編號A部分磚造瓦頂平房面積237
平方公尺、編號B部分鐵皮棚架面積59平方公尺、編號C部
分圍牆（圍牆內庭院面積102平方公尺）之未辦保存登記建
物（下稱系爭房屋）為被告於65年間出資興建，被告於86年
1月23日將系爭土地贈與其妻即訴外人 楊周格 （下稱楊周格
）。楊周格於87年間將系爭土地設定最高限額抵押權予訴外
人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱臺灣土地銀行），並於
88年間向臺灣土地銀行借款，嗣因楊周格未依約還款，借款
債務視為全部到期，臺灣土地銀行遂聲請本院核發支付命令
確定，對楊周格取得執行名義。臺灣土地銀行於95年5月19
日將其對楊周格之債權、及最高限額抵押權移轉予訴外人新
利資產管理股份有限公司（下稱新利公司），新利公司再於
97年6月12日將其對楊周格之新臺幣（下同）158萬元債權
本金及最高限額抵押權移轉予原告，原告取得對楊周格之債
權後，聲請對楊周格之財產（即系爭土地）強制執行，於98
年3月19日第1次公告拍賣時因無人投標，原告遂以拍賣底
價承受系爭土地，依法領得本院執行處於核發之不動產權利
移轉證書，故原告乃依拍賣程序合法取得系爭土地所有權，
被告所有之系爭房屋並無占用系爭土地之合法權源，爰依民
法第767條妨害排除請求權，訴請被告拆屋還地。
㈡系爭房屋並無占用系爭土地之合法權源：
⒈本件無民法第876條法定地上權之適用：按民法第876條法
定地上權適用之前提，係以設定抵押權時，土地及其土地上
之建物，同屬於一人所有為要件。查系爭土地係於87年8月
1日由楊周格設定最高限額抵押權予臺灣土地銀行，斯時系
爭土地為楊周格所有，系爭房屋為被告所有，設定抵押權時
土地與房屋並非同一人所有，且依最高法院98年度台上字第
478號民事裁判意旨，夫妻並非民法第876條所定之「同一
人」，故本件無民法第876條之適用。
⒉本件無民法第425條之1推定租賃關係之適用或類推適用：
按民法第425條之1規定係於89年5月5日始增訂施行，而
上開規定又無溯及既往適用之特別規定，查被告係於86年1
月23日將系爭土地所有權移轉登記予楊周格，依法律不溯及
既往之原則，本件自無民法第425條之1之適用。又被告將
系爭土地於86年1月23日移轉登記予楊周格後，因被告與楊
周格為配偶關係，被告所有系爭房屋係無償使用楊周格所有
系爭土地，被告與楊周格間為使用借貸法律關係，若因原告
嗣後於98年間承受拍定取得系爭土地，即改變使用借貸關係
為租賃關係，將與當事人原合理推測之意思相違。
⒊本件並無民法第425條買賣不破租賃原則之適用：
原告於98年間承受取得系爭土地前，因被告與楊周格間為配
偶關係，被告所有系爭房屋係無償使用楊周格所有系爭土地
，被告與楊周格間為使用借貸之法律關係，本無民法第425
條之1推定租賃關係的適用，則系爭房屋對系爭土地並無法
定租賃權存在，當無買賣不破租賃原則的適用，蓋使用人與
承租人之地位並不相同，被告並非基於承租人之地位使用系
爭土地，殊無特別保護之必要，本件自無民法第425條買賣
不破租賃原則的適用。
㈢原告訴請被告拆屋還地，為權利的正當行使：
系爭土地係原告依拍賣程序合法取得，原告本於所有權人之
地位請求無權占有之被告拆屋還地，為權利之正當行使，非
以損害被告為主要目的，又系爭土地面積為1470平方公尺，
被告所有之系爭房屋無權占用系爭土地之面積為398平方公
尺，達系爭土地4分之1面積，被告與其配偶楊周格2人居
住使用面積已過份逾越一般人所使用之正常範圍，戕害原告
所有權能甚深，系爭土地因被告之無權占有除減少原告可利
用之土地面積外，亦造成土地形成不規則狀，使原告利用土
地增加困難和限制，且被告所有系爭房屋約略占用系爭土地
北邊臨路部分之一半，更是減損原告利用系爭土地之經濟價
值，相較之下，若原告得拆除系爭房屋，系爭土地將有完整
格局，有助於發揮土地之經濟價值，故原告訴請拆屋還地，
並未構成權利濫用、或違反誠實信用原則。
㈣並聲明：被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段3892之1地號
土地上，如附圖（雲林縣虎尾地政事務所99年3月8日土地
複丈成果圖）所示編號A部分磚造瓦頂平房面積237平方公
尺、編號B部分鐵皮棚架面積59平方公尺、編號C部分圍牆
拆除，並將系爭房屋占用土地部分返還原告。並請准宣告假
執行。
二、被告則以：
㈠被告於63年9月24日買賣取得系爭土地所有權，並於65年間
在系爭土地上興建系爭房屋，系爭房屋有建造執照、使用執
照，為合法建築，系爭房屋與系爭土地原同屬於被告一人所
有，嗣被告於86年1月間僅將系爭土地所有權移轉登記予其
妻楊周格，致系爭房屋與系爭土地異其所有人，然房屋性質
上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該
房屋之地基，為免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，參照
最高法院48年台上字第1457號判例意旨、73年度第5次民事
庭會議決議、及89年5月5日增訂施行之民法第425條之1
的立法精神及法理，土地及其土地上之房屋原同屬一人所有
，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同
時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許房屋受讓
人繼續使用土地，但應支付相當代價，其法律關係當屬租賃
，故自楊周格於86年1月23日登記取得系爭土地所有權起，
推定系爭房屋在使用期限內，被告與楊周格間就系爭房屋如
附圖所示占用系爭土地之範圍，成立法定租賃關係。
㈡原告雖係於98年間經本院拍賣程序合法取得系爭土地，然系
爭土地與系爭房屋間已存在法定租賃關係，已如前述，原告
拍定取得系爭土地後，應繼受該法定租賃關係，蓋原告以債
權人身分承受取得系爭土地所有權前，原告明知系爭土地經
新利公司聲請4次拍賣均無人應買，亦知悉系爭房屋占用系
爭土地之公示外觀，系爭土地所有人楊周格與系爭房屋所有
人即被告為配偶關係，原告應可預見系爭房屋係有權占用系
爭土地，原告仍願於97年間自新利公司受讓對楊周格之債權
，聲請對楊周格之財產（即系爭土地）強制執行，執行程序
中拍賣公告亦載明系爭房屋坐落範圍不點交，原告仍願於98
年間承受拍定取得系爭土地，依民法第425條之1、第425
條、第426之1之立法精神及法理，原告明知系爭房屋為有
權占用系爭土地，系爭土地遭系爭房屋占用部分不點交，仍
願於98年間承受拍定系爭土地，原告應受系爭房屋與系爭土
地原有法定租賃關係之拘束，被告得對原告主張有權占用。
㈢退步言之，縱如原告主張系爭房屋與其基地間之利用關係為
無償之使用借貸關係，然此使用借貸關係仍得對抗原告。蓋
債權契約如具有一定之公示方法，使第三人知悉之狀態下，
可對第三人發生效力，釋字第349號解釋理由書意旨可資參
照，查系爭土地所有人楊周格既同意被告所有系爭房屋使用
系爭土地長達10多年，且該事實經法院公告亦為原告所明知
，具有公示外觀，足徵原告拍定取得系爭土地所有權前，早
已知悉系爭房屋有使用房屋基地之合法權源，原告自應繼受
系爭房屋與系爭土地間之原有合法利用關係，被告所有之系
爭房屋仍得對原告主張有權占用，原告不得訴請被告拆屋還
地。
㈣原告訴請拆屋還地違反誠實信用原則，構成權利濫用：
縱本院認被告所有之系爭房屋無占用系爭土地之合法權源，
然按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為目的；
行使權利，履行義務，應依誠實信用方法，民法第148條定
有明文。查系爭土地為農牧用地，每平方公尺的土地價值不
高，反觀系爭房屋為被告自65年興建即居住迄今，未曾遷移
，系爭房屋目前仍堪居住使用，除被告與楊周格夫妻居住以
外，還有被告孫子、孫女等人亦居住其內，可知若拆除系爭
房屋，將使目前居住使用人流離失所，被告所受損害不可謂
不大；另一方面，若不允許原告拆除系爭房屋，原告仍有大
範圍農地可以利用，且經被告向訴外人即新利公司員工詹守
禮查詢，原告當初僅以44萬7600元之對價承受對楊周格之債
權，原告因不能拆屋所受損害尚非不得忍受。系爭土地前經
新利公司聲請特別拍賣，當時被告不應買是因沒有資力，並
非故意不應買，原告母親 許玉惠 是被告同村里的人，與被告
住在附近，原告阿姨 許玉玲 亦曾向被告表示要仲介買賣系爭
土地，被告亦曾出示系爭房屋建造執照、本院拍賣4次之資
料給許玉玲看過，故原告承受拍定取得系爭土地前，應知悉
系爭房屋為有權占用系爭土地，原告承受系爭土地後仍訴請
拆屋還地，顯然構成權利濫用並違反誠實信用原則。
㈤並聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決，請准宣告免予
假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於63年9月24日以買賣為登記原因取得坐落雲林縣○○
鎮○○○段3892之1地號、面積1470平方公尺土地（即系爭
土地）所有權，有臺灣省雲林縣土地登記簿、土地所有權狀
在卷可證（本院卷一第80頁、第121頁）
㈡被告於65年間在系爭土地上出資興建如附圖（即雲林縣虎尾
地政事務所99年3月8日土地複丈成果圖）所示編號A部分
磚造瓦頂平房（門牌號碼：雲林縣虎尾鎮中溪里中溪22之6
號），編號B部分鐵皮棚架、編號C部分圍牆之未辦保存登
記建物（即系爭房屋），被告為系爭房屋之事實上處分權人
乙情，有臺灣電力公司用電證明、實施都市計畫以外地區自
用農舍建造執照申請書、切結書、無房屋證明申請書、實施
都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、雲林縣政府建
設局實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照在卷可證（本
院卷一第58頁至67頁）。
㈢被告於86年1月23日以贈與為登記原因將系爭土地所有權（
面積1470平方公尺）移轉登記予其妻楊周格，有雲林縣虎尾
地政所99年9月20日虎第一字第0990004641號函檢附之土地
登記申請書、贈與契約書、農地承受人自耕能力證明書、印
鑑證明、土地所有權狀在卷可證（本院卷一第109頁至第12
1頁）。
㈣楊周格於87年7月31日將系爭土地設定最高限額190萬元抵
押權予臺灣土地銀行，擔保其對臺灣土地銀行之借款等債務
，並於87年8月1日辦理抵押權設定登記完畢，有雲林縣虎
尾地政所99年9月20日虎地一字第0990004641號函檢附之設
定抵押權資料、及系爭土地異動索引資料在卷可證（本院卷
一第122頁至第126頁）。
㈤楊周格分別於88年1月27日、88年7月23日向臺灣土地銀行
借款160萬元、158萬元之本金，並約定相關之利息、違約
金，嗣楊周格於90年7月間未依約償還本息，債務視為全部
到期，經臺灣土地銀行聲請本院分別核發91年度促字第1167
9號、第11678號支付命令確定在案，業經本院依職權調閱
本院91年度促字第11679號、第11678號支付命令卷宗核閱
屬實（本院卷一第144頁至第146頁）。
㈥臺灣土地銀行於95年5月19日將對楊周格之債權暨依原契約
約定所生之利息、違約金移轉予新利公司，並依金融機構合
併法第15條第1項第1款及第18條第3項之規定，於95年8
月17日公告在臺灣新生報全國版第8版，更於95年9月25日
將對楊周格之最高限額190萬元抵押權讓與新利公司，並於
95年9月29日辦理抵押權移轉登記完畢乙情，有債權讓與證
明書影本、債權讓與金額表影本、95年8月17日臺灣新生報
全國版第8版報紙影本附於執行卷、及雲林縣虎尾地政事務
所99年9月20日虎地一字第0990004641號函檢附之抵押權移
轉登記資料、及系爭土地異動索引資料在卷可稽（本院95年
度執字第17286號丑股清償債務執行卷第4頁、第11頁至第
13頁；本院卷一第127頁至第137頁）。
㈦新利公司於95年12月18日持本院94年度執丑字第1060號債權
憑證（原本院91年度促字第11678號確定支付命令）、及本
院94年度執己字第14751號債權憑證、分配表影本（原本院
91年度促字第11679號確定支付命令）為執行名義，聲請
對楊周格之財產強制執行（執行案號：本院95年度執字第17
286號），系爭土地經2次減價拍賣未拍定，於96年10月2
日經特別拍賣（第4次拍賣）仍無人應買，依強制執行法第
95條第2項視為撤回乙情，業經本院依職權調閱本院95年度
執字第17286號丑股清償債務執行卷宗核閱屬實（本院95年
度執字第17286號丑股清償債務執行卷第73頁、第86頁、第
98頁、第125頁、第129頁）。
㈧原告於97年6月12日自新利公司處受讓取得對楊周格之158
萬元債權、及最高限額190萬元之抵押權，債權之讓與已由
原告合法通知送達債務人楊周格，並於97年6月16日辦理抵
押權移轉登記完畢。原告於97年8月25日持本院94年度執丑
字第1060號債權憑證（原本院91年度促字第11678號確定支
付命令），聲請對債務人楊周格之財產（即系爭土地）強制
執行（執行案號：本院97年度執字第21014號），經本院執
行處查封拍賣系爭土地，並於98年2月18日雲院明97執戊字
第21014號拍賣公告第11點其他有關事項（二）載明：「拍
賣之不動產部分有建物一棟，建物不在拍賣範圍。而據債權
人代理人稱：拍賣之不動產由債務人自己管理使用，無出租
、出借等情形，惟應買人仍應自行查明注意，如債權人代理
人陳報屬實，拍定後除建物占用部分外得點交。」等語，因
系爭土地於98年3月19日第一次拍賣時無人應買，原告聲明
願以拍賣底價181萬8000元承受系爭土地，於98年6月11日
領得本院核發之不動產權利移轉證書，並於98年6月12日辦
畢所有權登記，原告現為系爭土地之所有權人乙情，有債權
讓與證明書、存證信函影本、回執影本、他項權利證明書、
土地抵押權移轉契約書、拍賣公告、不動產拍賣筆錄、不動
產權利移轉證書、送達回證、土地登記清冊、土地異動索引
可證（本院97年度執字第21014號戊股清償債務執行卷第4
頁至第12頁、25頁、第72頁至73頁、第82頁、第113頁、第
117頁；本院卷一第77頁、第138頁至第141頁）。
四、得心證之理由：
按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除
之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。
復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告
主張被告為系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋無權占用
系爭土地，爰依民法第767條第1項規定訴請被告拆屋還地
等語，被告則以前詞置辯，是本件之爭點厥為：系爭房屋有
無占用系爭土地之合法權源？茲敘述如下：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用
該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分
開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情
事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，
均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法
院48年台上字第1457號判例意旨參照）。又按民法第425條
之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，
而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同
時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與
人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限
內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之
限制。」其立法理由謂：「土地及土地上房屋同屬一人所有
，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋
同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年度
台上字第1457號判例、及73年度第5次民事庭會議決議參照
）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人
繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，
當屬租賃。為杜爭議明確，爰將其明文化」。經查：
⒈系爭房屋及其坐落之系爭土地，原同屬於被告一人所有，被
告於86年1月23日僅將系爭土地所有權移轉登記予其妻楊周
格，致系爭土地與系爭房屋為不同人所有乙情，為兩造所不
爭執（本院卷一第94頁背面），並有被告所提出臺灣省雲林
縣土地登記簿、臺灣電力公司用電證明、實施都市計畫以外
地區自用農舍建造執照申請書、切結書、無房屋證明申請書
、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、雲林縣
政府建設局實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照為證，
復有雲林縣虎尾地政所99年9月20日虎地一字第0990004641
號回函檢附之土地登記申請書、贈與契約書、農地承受人自
耕能力證明書、印鑑證明、土地所有權狀等文件在卷可稽（
本院卷一第58頁至67頁、第80頁、第109頁至第121頁），
堪信為真實。此外，被告於65年興建系爭房屋後一直居住使
用迄今，系爭房屋目前仍堪居住使用乙情，為兩造所不爭執
（本院卷一第25頁背面至第226頁正面、卷二第10頁背面）
，並經本院履勘現場屬實，有履勘現場照片（本院卷一第19
頁至第23頁）在卷可考，目前被告及其妻楊周格、其孫子、
孫女均居住在系爭房屋內乙節，亦有被告提出系爭房屋居住
使用人照片為證（本院卷二第24頁至第29頁），再觀諸兩造
所提出之系爭房屋現場照片（本院卷二第5頁、第23頁），
可知系爭房屋面臨道路，對外交通堪稱便利，足徵系爭房屋
仍具相當之經濟價值，有保護必要乙情，亦堪認定。揆諸上
開說明，自楊周格於86年1月23日登記取得系爭土地所有權
起，推定被告與楊周格間就系爭房屋占用系爭土地之範圍內
【即如附圖（雲林縣虎尾地政事務所99年3月8日土地複丈
成果圖）所示編號A部分磚造瓦頂平房面積237平方公尺、
編號B部分鐵皮棚架面積59平方公尺、編號C部分圍牆（圍
牆內庭院面積102平方公尺）】，成立法定租賃關係。
⒉原告雖主張：本件房屋與土地相異其所有人之事實發生在86
年1月間，然民法第425條之1規定係自89年5月5日始施
行，該條又無溯及既往規定之適用，本件應無民法第425條
之1的適用云云。然按最高法院48年度台上字第1457號判例
、及73年度第5次民事庭會議決議之實務見解，已增列為民
法第425條之1內容，並於88年4月21日由總統令增訂公布
，經民法債編施行法明定自89年5月5日施行，該新增條文
規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上
開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實
務見解內容相符，法院仍得援用上開實務見解及法理，為裁
判之依據；且推定有租賃關係，係為兼顧房屋受讓人及社會
經濟利益推定租賃關係之土地範圍，應為房屋坐落正常使用
範圍（最高法院95年度台上字第169號、92年度台上字第
487號判決意旨參照），查系爭房屋及其坐落之系爭土地原
同屬於被告一人所有，嗣被告於86年1月23日僅移轉登記系
爭土地所有權予楊周格，致系爭房屋與系爭土地為不同人所
有之事實，雖發生於民國00年0月0日民法第425條之1增
定施行前，然本件房屋及土地相異其所有人之事實與最高法
院48年度台上字第1457號判例、73年度第5次民事庭會議決
議之實務見解內容相符，揆諸上開說明，本院仍得援用最高
法院48年度台上字第1457號判例、及73年度第5次民事庭會
議決議之實務見解及民法第425條之1的法理，推定系爭土
地所有人楊周格默許被告所有系爭房屋，在房屋得使用期限
內，有權占用系爭土地，被告與楊周格間就系爭房屋所占用
之系爭土地範圍存在法定租賃關係。是原告此部分之主張，
並不足採。
⒊原告復主張被告與楊周格間為配偶關係，被告所有之系爭房
屋係無償使用楊周格所有之系爭土地，被告與楊周格間為使
用借貸關係，如認本件有民法第425條之1的適用或類推適
用，並非立法者之原意云云。然按民法第425條之1之規範
意旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並
基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用
權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物
之利用關係（最高法院98年度台上字第1339號、95年度台上
字第551號、91年度台上字第1919號民事判決意旨參照），
查系爭房屋與其坐落之系爭土地原同屬於被告一人所有，系
爭房屋與系爭土地間原無任何法律關係存在，嗣被告於86年
1月23日僅將系爭土地所有權移轉登記予其妻楊周格，致系
爭房屋與系爭土地相異其所有人，斯時為免土地上之房屋喪
失占用土地之正當權源，導致房屋將遭拆除危害社會經濟，
自有民法第425條之1介入創設新的法律關係（推定租賃關
係）之必要。故本件依民法第425條之1的法理，推定系爭
房屋與其坐落之系爭土地間之利用關係為法定租賃關係，與
立法原意並無不合。是原告主張被告與楊周格間為配偶關係
，本件無民法第425條之1的適用或類推適用云云，委無足
取。
㈡按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出
賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人
默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁
判意旨，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，
則其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所
有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房
屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對
之默許其繼續承租（最高法院89年度台簡抗字第2號民事裁
定意旨參照）。衡諸民法第425條之1之立法目的在於保障
社會經濟利益暨房屋受讓人利益，前手既有民法第425條之
1適用，為免房屋遭拆除而損害社會經濟利益，其後繼受該
土地者，亦應容任房屋於使用期限內得繼續利用該土地。又
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5條第1項定有明文。租賃關係在89年5月5日施行之前即
已發生，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前
之既有秩序，維護法律之安定性，應認為於89年5月5日債
編修正施行前成立之租賃關係，無修正民法第425條第2項
規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）
。而民法第425條第1項規定之立法基礎，應係在於所有人
取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有
標的物之事實，卻仍願意受讓該物所有權，而與現在之使用
人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免，另一方面，使
用人於取得使用權時，是無從避免與將來新所有人間發生法
益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人
所造成之風險，從而民法第425條第1項規定意旨，應在於
宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得
持續依其原先之信賴，而為標的物之使用至該期間依法終止
之時，不至於因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合
法占有權源。經查：
⒈本件楊周格於86年1月23日登記取得系爭土地所有權後，分
別於88年1月27日、88年7月23日向臺灣土地銀行借款160
萬元、158萬元之本金，並約定相關利息、違約金，因楊周
格於90年7月間未依約償還本息，債務視為全部到期，經臺
灣土地銀行聲請本院分別核發91年度促字第11679號、第11
678號支付命令確定在案，臺灣土地銀行於95年5月19日將
對楊周格之債權暨依原契約約定所生之利息、違約金移轉予
新利公司，新利公司再於97年6月12日將對楊周格之債權本
金158萬元暨依原契約約定所生之利息、違約金移轉予原告
，原告遂依法聲請對楊周格之財產（即系爭土地）強制執行
（執行案號：本院97年度執字第21014號強制執行事件），
執行程序中，因系爭土地於98年3月19日第一次拍賣時無人
應買，原告依強制執行法第91條第1項以拍賣底價承受系爭
土地全部，經本院執行處於98年5月27日核發不動產權利移
轉證書予原告，並於98年6月12日辦理所有權登記完畢，原
告依拍賣程序取得系爭土地之所有權乙節，為兩造所不爭執
（本院卷一第178頁背面、第181頁正背面）。然被告與楊
周格間自86年1月23日起就系爭房屋所占用系爭土地之範圍
，成立法定租賃關係，已如前述，揆諸上開說明，為兼顧房
屋所有人及社會經濟利益，避免房屋失去對基地之占用權源
而遭到拆除之命運，原告取得系爭土地後，仍應受原有法定
租賃關係拘束。且本院於97年度執字第21014號執行程序中
並未除去系爭房屋對系爭土地的使用權源，系爭房屋占用系
爭土地部分並不點交乙情，業經本院核閱97年度執字第2101
4號清償債務執行卷宗屬實，故法定租賃關係對於原告繼續
存在，亦未抵觸強制執行法第98條第2項之規定。
⒉其次，系爭房屋自65年在系爭土地上興建完成後，被告及楊
周格一直居住其內迄今乙情，為兩造所不爭執（本院卷一第
225頁背面至226頁正面），且原告亦自承係由法院拍賣公
告資訊得悉系爭土地經新利公司申請4次拍賣後均無人拍定
，評估後仍想取得系爭土地所有權，才向新利公司受讓取得
對楊周格之債權，於承受拍定系爭土地前，衡諸常情原告有
親自或委託代理人至現場履勘系爭土地，否則原告不會拍定
取得系爭土地等語（本院卷一第225頁背面至226頁正面、
卷二第9頁背面至第10頁正面），足認原告於97年間承受對
楊周格之債權前，系爭房屋即已占用系爭土地上，具備公示
之外觀，且為原告所知悉，故原告應得以系爭房屋將來可能
繼續存在系爭土地上，作為原告承受取得對楊周格債權之評
價基準；再參諸本院執行處於98年2月18日雲院明97執戊字
第21014號拍賣公告載明：「拍賣之不動產部分有建物一棟
，建物不在拍賣範圍。而據債權人代理人稱：拍賣之不動產
由債務人自己管理使用，無出租、出借等情形，惟應買人仍
應自行查明注意，如債權人代理人陳報屬實，拍定後除建物
占用部分外得點交。」等語，此拍賣公告送達予原告送達代
收人 劉峰銘 乙情，有拍賣公告、送達回證附於執行卷可考（
本院97年度執字第21014號清償債務執行卷第70頁至第78頁
），可認系爭房屋不在拍賣範圍，系爭土地所有人楊周格居
住於系爭房屋內，系爭土地遭系爭房屋占用部分不點交等情
，為原告所知悉，則原告應可預見系爭房屋對系爭土地有合
法利用權存在，而為最終決定是否以債權人身分承受取得系
爭土地之考量。從而，原告取得系爭土地後，受系爭土地原
有利用關係（法定租賃關係）拘束，對原告合理之利益並未
造成不測之危害。
⒊另一方面，雖系爭土地前經新利公司於本院95年度執字第17
286號執行程序中聲請特別拍賣，拍賣底價減為118萬4000
元，於96年10月2日行特別拍賣程序時無人應買，依強制執
行法第95條第2項視為撤回強制執行之聲請乙節，有特別拍
賣程序公告、拍賣通知、不動產賣筆錄附於執行卷可稽（本
院95年度執字第17286號執行卷第113頁至第125頁），經
本院訊問被告，如被告擔心系爭房屋遭系爭土地拍定人訴請
拆除，何以不在本院95年度執字第17286號執行程序中投標
應買系爭土地？被告答稱：因為沒有錢無法投標購買系爭土
地等語（本院卷一第183頁背面至第184頁正面），被告所
辯核與本院依職權調閱被告96年度至98年度之稅務電子閘門
財產所得調件明細表顯示被告上開3個年度均無所得資料乙
節（本院卷一第171頁至第176頁）相符，堪認被告應係受
限於個人資力，無法藉由投標應買系爭土地之方式，避免與
新土地所有人發生法益衝突。從而，原告於98年間承受取得
系爭土地所有權前，已明知被告所有系爭房屋持續占有系爭
土地之事實，原告卻仍願意承受拍定取得系爭土地所有權，
原告可避免風險卻不予避免，被告係因受限於個人資力無法
避免與新土地所有人間之法益衝突，參照民法第425條之1
之立法精神、及買賣不破租賃原則，原告應受楊周格與被告
間原有之法定租賃關係之拘束。從而，系爭房屋對系爭土地
應屬有權占用。
㈢綜上所述，被告就系爭房屋占用系爭土地如附圖所示之範圍
，與原告間存在法定租賃關係，縱被告須支付相當之對價予
原告，非可當然「無償使用」系爭土地，然仍不影響系爭房
屋對於系爭土地之「有權使用」，至土地權利人得依租賃之
法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高
法院97年度台上字第2447號、93年度台上字第1328號判決意
旨參照）。故被告所有系爭房屋占用系爭土地，係基於租賃
之法律關係而占用，為有權占用。從而，原告依民法第767
條之規定，訴請被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段3892之
1地號土地上，如附圖（雲林縣虎尾地政事務所99年3月8
日土地複丈成果圖）所示編號A部分磚造瓦頂平房面積237
平方公尺、編號B部分鐵皮棚架面積59平方公尺、編號C部
分圍牆拆除，並將系爭房屋占用土地部分返還原告，為無理
由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失
所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本
件判決結果不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年12月8日
虎尾簡易庭
法官高士傑
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國99年12月8日
書記官蘇靜怡