裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第3510號民事判決
裁判日期：民國90年08月14日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第三五一○號
原告甲○○被告欣業永開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：原告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到庭及提出書狀稱：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）二百四十二萬七千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國八十三年十一月二十五日與被告就坐落台北縣中和市○○段五九
七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建之「天空之城」Ｃ棟十八樓六號房屋及土地持分簽訂房屋土地預定買賣契約書，總價金一千一百十萬元及車位一百二十五萬元，原告已依約繳付二百四十二萬七千元。
二、原告所購買之物結構體最近完成，被告通知原告準備辦理貸款，原告前往工地查看，赫然發現系爭建物有眾多地方與廣告及廣告屋不符，且與原告當初前往洽購時，現場銷售小姐所說明狀況不同，列舉與廣告不符及瑕疵如下：
㈠系爭建物前四十米景平路大道，於廣告中強調係台北縣第二條敦南商業大道
，惟敦南大道係屬平面大道，視野良好，而原告前往時，景平路竟然建有高架道路，影響整個環境、景觀及地理風水等，與當初承購時（無高架道路）景觀完全不同，被告對此影響環境之重大工程自應將此訊息於廣告中說明或有義務於承買時告知客戶，此種故意隱瞞，以致原告陷於錯誤，此種為達銷售目的，嚴重誤導，實已有詐欺之行為。
㈡原告於承買時，因對系爭大廈標榜「空中花園」及其他眾多公共設施為主，
因此特別詢問其公共設施究竟為多少，當時銷屋小姐以廣告上Ａ棟面積之比例計算公共設施，約僅有百分之六至八而已，豈知，因原告發現四十七．九九坪房屋，何以每間方屋均甚小，被告公司人員始告知公共設施高達百分之二十五至二十八左右，且依被告所提出之建物登記謄本所示，系爭房屋總面積為一一二．四六平方公尺，加上陽台七．０八平方公尺、雨遮三．０二平方公尺，合計為一二二．五六平方公尺，系爭建物公共設施有二部分即建號四八四七及四八四八號，四八四七建號公共設施為九三三．一八平方公尺，權利範圍為一００００分之二一，折算為一．九五六平方公尺，四八四八建號公共設施為一一０五三．五三平方公尺，權利範圍為一００００分之二八，折算為三０．九四九九平方公尺，二者合計為三二．九０九五平方公尺，是室內面積及附屬面積加上公共設施面積，合計為一五五．四六九五平方公尺（折算為四七．０二九五坪，與契約書上四七．九九坪相差０．九六坪），則公共設施所佔比例為百分之二十二，此與原告當初所知悉差距實在太大，亦有欺騙原告之行為及與廣告不符之事實。
㈢依原告前往銷售現場，當時被告公司所製作之樣品屋係以原告所購買同一尺
寸製作，此亦是與廣告上所謂「寫意照片」完全一致，從該照片上，主臥室內面積寬廣，視野良好，與廣告上強調「無樑柱障礙的二百七十度大面角窗設計」一致，惟原告前往查看，發現主臥室極其狹小，亦有樑柱，實無任何視野及寬廣空間可言，且鈞院履勘現場亦可知若放一張大床（長、寬各一八０公分），則扣除樑柱，前後均僅有七、八十公分而已，若要再放梳妝台、衣櫃，房間根本極其狹小，實與廣告上照片及當初廣告不符，被告實有廣告平面圖內設備比例尺寸不符，誇大空間比例之不實廣告之違法。原告願意花一千一百多萬元購買系爭房屋，主要係在換屋，故而要求主臥室應該空間要較大，沒想到系爭房屋之主臥室竟然如此狹小，早知如此狹小，原告根本不可能購買。且一般承購戶購買房屋時，根本不會注意契約書後面所附之房屋平面圖上尺寸，亦不瞭解其上數字之意義，是被告抗辯原告對於所購房屋之室內面積自難諉為不知其大小云云，自不足採。況縱係依尺存圖所示，其主臥室之面積亦不足，此從鈞院履勘現場於主臥室內所量之尺寸與平面圖比對即知，例如主臥室之寬度平便圖為三七六．五公分，惟鈞院測量結果僅三五三公分，相差二三．五公分，又例如寬度外牆窗戶平面圖記載為三二五公分，鈞院實際測量為二八六公分，二者相查三九公分等等，亦顯示被告確有給付不足之事實。
㈣再者，有關系爭房屋五樓之休閒層空中花園中所標榜「室外規劃包括游泳池
、兒童遊戲場：：：」，從台北縣政府檢送之申請建造執照及使用執照全卷資料內，可發現建造執照及使用執照五樓之休閒層原設計為游泳池之地點實際上為景觀水池，並無游泳池之設計，顯見被告於廣告所述之有「游泳池」之住宅確係為不實，自有公平交易法中所述廣告不實及無消費者保護法第二十二條所規定之「企業經營者應確保廣告內容之真實」。
三、原告因陷於錯誤而購買系爭房地，自得依民法第九十二條規定，以起訴狀繕本之送達被告，撤銷兩造之買賣契約，並依不當得利之法律關係、公平交易法第三十一條及消費者保護法第五十一條等規定，請求被告給付已繳價金三倍之賠償，惟原告僅先請求返還已繳價金即可，其餘部分則保留。
四、又被告於八十九年十月十七日發函原告，表示要原告於接函後五日內依約辦理用印手續，「逾期未辦理者本公司將依合約書第八條第六項第二款規定『乙方得拒絕本房屋土地產權之移轉』及第十六條第一項第二款規定解除買賣契約，並以甲方已繳價款作為違約金，概不退還」等，本件原告並未依催告函於五日內出面對保，被告自已依函意思而為解除契約，則因原告已繳價金為二百四十二萬七千元，已繳納價金佔總金額一千一百十萬元之百分之二十二，則其沒收全部金額顯屬過高，況本件被告在廣告上刊登公共設施比例僅有百分之七上下，系爭房屋公共設施比例則高達百分之二十二，主臥室之傢俱擺設亦有誇大空間比例之不實廣告，游泳池實際上係景觀水池，縱能作為游泳池使用，亦屬非法使用，安全堪慮（按游泳池之消防安全檢查標準與景觀水池不同），確亦有給付上瑕疵存在，故縱認為本件並無撤銷或解除系爭買賣契約之原因，被告亦無違反公平交易法及消費者保護法之規定，惟其確有瑕疵，違約金之請求亦應斟酌被告之給付瑕疵及不實廣告部分，原告認應以總價金百分之二即為滿足，退步言之，亦應由被告主張其所受損害及所失利益情形為審酌，若被告無舉證自應以無損害為認定標準。
參、證據：提出房屋土地（停車位）預定買賣契約書影本一件、統一發票影本六十張、銷售廣告影本四件、存證信函影本一件、系爭建物五樓竣工圖影本一件為證，並聲請勘驗現場及向台北縣政府函調系爭房屋建築執照申請文件全卷。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告承購被告興建「天空之城」Ｃ棟十八樓六號房屋及基地持分，另地家層七八號停車位乙位，經兩造分別訂有房屋土地及停車位預定買賣契約書在案。系爭被告廣告所稱「景平路儼然台北的第二條敦化南路」，乃指四十米之景平路因捷運開發商圈擴及結合市中心經福和橋聯絡敦化南路之便利，逐步形成商業大道之氣勢，此觀其先後文義甚明，並無引人誤認景平路為敦化南路之虞，亦與其係平面或高架道路無關。又道路規劃及施工非被告所能掌握，亦非被告銷售房屋之本體，而原告所指景觀地理風水純屬其個人主觀好惡，為被告所不知，原告既未表明，被告亦礙難個別主動說明，所以地上四樓以上均為商業及辦公室空間，六樓始為住宅，尤其原告所購房屋為十八層，面前興建高架快速道路只有助於交通之便捷，無礙住家之使用與景觀視野之妨害，該高架道路即特一號快速道路，廣告中均有揭明備載，現場施工亦經數年眾所週知，原告居於永和市○○路自當明瞭，被告實無故為隱匿之必要，原告亦無陷於錯誤之可能，所指被告以此詐欺原告顯與事實不符。
二、系爭契約附有載明尺寸之房屋平面圖（即建造執照圖），原告對於所購房屋之面積尤其使用面積自難諉為不知，或有何誤認之虞，相對於公共設施面積比例亦明，又何生與當初認知差異甚大，每間房屋均甚小之誤認，原告所購為Ｃ棟房屋，所指銷售人員以Ａ棟面積比例計算亦匪夷所思，更與原告所承購Ｃ棟房屋無關，系爭房屋為住商合併之集合大樓，並有多項公共休閒育樂設施，公共設施當然占有相當比例，既依法必要及約定之設施，無所謂高低問題。系爭房屋登記簿所示，共用部分係佔百分之二十二，並非如原告所指達百分之二十八之多，至主臥室角窗設計與廣告並無所異，此就系爭契約所附房屋平面圖對照銷售廣告平面亦屬一致，室內柱位亦經標明一望即知，廣告本有引起注意之特取現象，既有房屋平面圖為主，廣告圖片寫意之手法無非佐以參考，原告自不能視平面圖為無物，憑空想像，而主張廣告不實。
三、系爭房屋悉依照系爭契約所附建材與設備按圖施作，五樓公共設施區依建材與設備公共設施項目施作，亦與廣告配置參考圖相符，並無不實。
四、系爭C6十八樓建物室內部分登記面積與買賣契約附圖尺寸計算面積差異為一．七四七平方公尺，係因尺寸標示為牆心尺寸及牆外緣尺寸不同基礎所致，並無縮水情事。
五、又系爭游泳池是存在的，現亦當作游泳池使用，雙方並無爭執。原告主張游泳池核准的是景觀池，是牽涉到實務上建設公司建造時，並未開放游泳池使用執照之申請，所以都用蓄水池申請。實際上原告所交付者，已是可供游泳池使用之建物，在物的使用性質上並無減損。
六、是被告並無原告所指廣告不實之詐欺情事，原告依民法第九十二條規定撤銷承買之意思表示並無理由，且已罹於民法第九十三條之除斥期間不得撤銷亦自不生撤銷之效果，被告依買賣契約收取價金非無法律上之原因，並無不當得利可言，原告更無公平交易法、消費者保護法請求賠償之理由。
七、被告並無向原告表示解除本件買賣契約。
參、證據：提出建物登記影本一件為證。理由
一、原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張兩造於八十三年十一月二十五日訂立房屋土地預定買賣契約及停車位預定買賣契約，由原告以總價金一千一百十萬元購買被告在台北縣中和市○○段五
九七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建之「天空之城」Ｃ棟十八樓六號房屋及基地應有部分，及以一百二十五萬元購買位於該建物地下三層之停車位一個。原告已依約繳付二百四十二萬七千元，詎被告於銷售廣告中強調系爭房地前之四十米景平路大道，係台北縣第二條敦南商業大道，應屬平面大道，視野良好，惟系爭建物結構體完成後，景平路竟然建有高架道路，影響環境、景觀及地理風水；又被告現場銷售人員向原告聲稱，以廣告上Ａ棟面積之比例計算，公共設施比例約占百分之六至八而已，然依系爭建物登記謄本核算，公共設施所佔比例卻高達百分之二十二；另被告於銷售廣告強調原告所購建物之主臥室為無樑柱障礙的二百七十度大面角窗設計，被告以原告所購建物之主臥室同一尺寸製作之樣品屋，及銷售廣告上之寫意照片，亦均顯示主臥室面積寬廣，視野良好，但建物結構體完工後，該主臥室竟極其狹小，亦有樑柱，置放長寬各一百八十公分之雙人床後，前後空間均僅有七、八十公分而已，若再放梳妝台、衣櫃，房間根本極其狹小，實無任何視野及寬廣空間可言；且被告銷售廣告所標榜五樓休閒層之游泳池，實際上僅係景觀水池，並無游泳池之雜項使用執照。被告顯有詐欺原告及廣告不實之行為，並使原告陷於錯誤購買系爭房地車位而受有損害，原告乃以本件起訴狀繕本之送達對原告撤銷承買系爭房地車位之意思表示。又被告於八十九年十月十七日發函催告原告於函到五日內辦理移轉用印及銀行貸款對保手續，並表示逾期未辦理將解除買賣契約，沒收原告已繳價款作為違約金，而原告未依期出面對保，倘認原告不能撤銷系爭買賣契約，被告亦應已為解除契約，然被告沒收原告已繳價金作為違約金，顯有約定違約金過高情事，亦請酌減為以總價金百分之二計算違約金。為此，依不當得利法律關係及公平交易法第三十一條、消費者保護法第五十一條規定，競合請求被告給付原告所繳之價金二百二十四萬七千元，並加付法定遲延利息等情。
三、被告則以系爭廣告所稱「景平路儼然台北的第二條敦化南路」，乃指四十米之景平路因捷運開發商圈擴及結合市中心經福和橋聯絡敦化南路之便利，逐步形成商業大道之氣勢，並無引人誤認景平路為敦化南路之虞，亦與其係平面或高架道路無關；而系爭買賣契約附有載明尺寸之房屋平面圖即建造執照圖，原告對於所購房屋之面積及公共設施比例並無誤認之虞；又原告稱被告之銷售人員以Ａ棟面積比例，計算原告所購Ｃ棟建物之共公設施比例，乃匪夷所思，且系爭建物為住商合併之集合大樓，並有多項公共休閒育樂設施，公共設施當然占有相當比例，既依法必要且為約定之設施，即無所謂高低問題；另原告所購房屋之主臥室角窗設計與廣告並無差異，對照系爭買賣契約所附房屋平面圖及銷售廣告平面圖亦屬一致；至於游泳池部分係因建造當初，政府法令未開放游泳池使用執照之申請，才以景觀池申請核准建造，而現已設置並供游泳池使用，於物之使用性質上並無減損是，被告並無原告所指廣告不實之詐欺情事。此外，被告並無向原告解除系爭買賣契約，原告請求酌減違約金亦屬無據等語，資為抗辯。
四、原告主張兩造於八十三年十一月二十五日訂立房屋土地預定買賣契約及停車位預定買賣契約，由原告以總價金一千一百十萬元購買被告在台北縣中和市○○段五
九七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建之「天空之城」Ｃ棟十八樓六號房屋及基地應有部分，及以一百二十五萬元購買位於該建物地下三層之停車位一個，原告已依約繳付二百四十二萬七千元等情，業據其提出房屋土地（停車位）預定買賣契約書、統一發票等件為證，且為被告所不爭，堪信為真實。
五、原告另主張被告以前述不實廣告詐欺原告訂立系爭買賣契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠依原告所提出之被告銷售廣告內載：「景平路－台北的第二條敦南商業大道。景
平路，因桔線捷運聯合開發計劃五百公尺擴及圈，及約十五分鐘直抵敦化南路的雙重優厚條件助力下，正逐步脫穎爆發商業大道氣勢，儼然台北的第二條敦化南路」，依此文義，無非係強調景平路因捷運系統之開發及與台北市○○○路間交通便捷之關係，可逐漸形成商業大道而已，初與景平路是否平面大道、視野良好無關，原告主張被告於銷售廣告中強調系爭房地前四十米景平路大道，係台北縣第二條敦南商業大道，應屬平面大道，視野良好云云，顯與事實不符。是原告以系爭建物結構體完成後，景平路建有高架道路，影響環境、景觀及地理風水，據而主張原告有故意隱瞞之詐欺及不實廣告行為，要無可取。
㈡原告提出之「天空之城」Ａ棟部分之銷售廣告單上，固有手寫表明建物公共設施
比例約佔百分之六至百分之八之文字，並為被告所不爭執，然原告所購買者，係「天空之城」之Ｃ棟，上開廣告所揭公共設施之比例，則指「天空之城」之Ａ棟，此亦為原告所自陳。而系爭「天空之城」之Ａ棟與Ｃ棟分屬獨立之兩棟建物，復為兩造所不爭，則縱使被告之銷售人員向原告聲稱Ａ棟之公共設施比例僅佔百分之六至百分之八云云，亦不代表其即謂原告所購買之Ｃ棟公共設施比例亦同為百分之六至百分之八。是原告以被告之現場銷售人員向其聲稱系爭建物公共設施比例約占百分之六至八，但依系爭建物登記謄本核算公共設施比例卻高達百分之二十二，據而主張被告有詐欺及不實廣告之行為，亦非可採。
㈢原告所購系爭房屋之主臥室，經本院現場勘驗實測結果，與兩造所訂房屋土地買
賣契約附件之主臥室平面圖相符，原告當場就此亦表示不爭執，均經記明勘驗筆錄在卷。而主臥室是否「面積寬廣」、「視野良好」，均屬主觀認知問題，兩造既於買賣契約訂明附件房屋平面配置圖與本約具同等效力，被告復按圖施工完成，原告即不得僅因完工現狀非其主觀認知之「面積寬廣」、「視野良好」，即謂被告有不實廣告或詐欺之行為。是原告主張系爭建物之主臥室與被告銷售廣告及樣品屋所顯現之「面積寬廣」、「視野良好」不符，認被告有不實廣告及詐欺之行為，尚屬無據。
㈣原告主張系爭建物五樓之游泳池係以景觀水池向主管機關申請取得使用執照之事
實，固為被告所不爭執，惟一般人購買房屋係以供居住為主要目的，游泳池部分應屬休閒育樂設施之範疇，本件被告所建游泳池縱因未請領游泳池使用執照而有受主管機關拆除之虞，就原告所買之系爭房地整體而言，仍僅具有價值或通常效用之減少，而其減少之程度亦不影響主建物本身之效用；且依內政部（八六）台內營字第八六０二四九三號函令，民間於符合⑴一般建築達基地面積一五００平方公尺以上及十戶以上者，但依觀光旅館管理規則核准設置之觀光旅管不在此限；⑵游泳池設備應設置循環過濾系統以節約用水，並能配合自來水事業單位於枯旱期之停水措施；⑶游泳池用水不得抽取地下水等條件，並經自來水事業當地管理機構認為無缺乏自來水者，即得設置游泳池。而本件被告所興建之「天空之城」，基地面積達六一０六．一一平方公尺，戶數達一百五十六戶，此均有本台北縣政府函送本院之核發系爭建物使用執照案內之建造執照可查，尚非不可能於日後補正申請游泳池使用執照。是被告就系爭游泳池欠缺合法使用執照一節，固有違反其給付義務之情事，然究與詐欺及不實廣告係故意對消費者示以不實事之情形有別，原告就此主張被告有詐欺及不實廣告云云，尚非有據。
㈤綜上所述，原告主張被告有詐欺及不實廣告情事，並無可採。
六、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；又事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；違反前揭規定致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；再企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，民法第九十二條第一項前段、第一百七十九條、公平交易法第二十一條項、第三十一條及消費者保護法第二十二條、第五十一條雖分別定有明文，然查本件被告並無原告所指之詐欺或不實廣告致侵害其權利之情事，已如前述，則原告主張其因受被告詐欺得撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，復依不當得利之法律關係及公平交易法第三十一條、消費者保護法第五十一條之規定，請求被告返還或賠償其已繳付之房地價金，即有未合。
七、又原告另主張被告於八十九年十月十七日發函催告原告於函到五日內辦理移轉用印及銀行貸款對保手續，並表示逾期未辦理將解除買賣契約，沒收原告已繳價款作為違約金，而原告未依期出面對保，倘認原告不能撤銷系爭買賣契約，被告亦應已為解除契約，然被告沒收原告已繳價金作為違約金，顯有約定違約金過高情事，亦請酌減為以總價金百分之二計算違約金一節，固提出存證信函一紙為證，惟為被告所否認，辯稱被告並未對原告解除系爭買賣契約等語。經查，依原告所提出之被告催告函，僅記載「：：：請台端（即原告）於接獲本通知五日內，與本公司（即被告）承辦人員聯繫辦理用印對保手續，逾期未辦理者本公司將依合約書第八條第六項第二款規定※『乙方得拒絕本房屋土地產權之移轉』及第十六條第一項第二款規定※『解除買賣契約，並以甲方已繳價款作為違約金，概不退還』」等情，核其文義僅屬催告信函，並無即向原告為解除契約或主張沒收所繳價金充作違約金之意思表示，而原告亦未舉其他證據證明被告已對其解除系爭買賣契約並沒收所繳價金作為違約金，則原告請求酌減違約金即有未合，原告據以主張被告應依酌減違約金後之不當得利請求權返還其所繳納之價金云云，亦屬無據。
八、從而原告請求被告給付二百四十二萬七千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
九、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月十四日
民事第六庭法官黃明發右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年八月二十日
法院書記官謝梅琴