裁判字號：臺灣高等法院臺中分院88年上易字第182號民事判決
裁判日期：民國89年02月29日
裁判案由：增加租金
臺灣高等法院臺中分院民事判決八十八年度上易字第一八二號
上訴人甲○○
丙○○○被上訴人乙○○○訴訟代理人 林文彬 律師右當事人間增加租金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月二十七日臺灣臺中地方法院八十八年訴字第一四○五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）上訴人甲○○部分：租金係上訴人與孫侄媳 羅玉梅 合付的，房屋是四、五十年的老舊建物，僅係供居往之用，上訴人的小孩已去世，媳婦又搬走了，無人撫養上訴人，更無人幫忙付租金，原判決將租金調為每月新臺幣（下同）七千八百七十八元，實在太高，願意提高五百元，調為四千元，自民國（下同）八十八年九月三十日起調整。
（二）上訴人丙○○○部分：上訴人之公婆與甲○○是親戚，公婆生前甲○○好心讓我們住，我們貼一些錢給甲○○，沒有向被上訴人租房屋，九二一地震後，上訴人已停掉水電，將房屋還給甲○○，並已遷離。
三、證據：除引用原審立證方法外，上訴人甲○○並補提相片九張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
（一）被上訴人於六十二年五月二十二日，因買賣而取得系爭兩筆土地所有權，上訴人二人自該日起，共同繼續向被上訴人承租該土地，作建築基地使用，該二筆土地面積合計一三七平方公尺，八十七年七月之公告現值為每平方公尺二萬三千元，總計價值為三百十五萬一千元，原判決按公告現值年息百分之三，調整租金為每月七千八百七十八元，仍屬偏低，上訴人之上訴為無理由。
（二）系爭土地地目為建，位於台中市後車站附近之大勇街七十七巷五號、七號，面積四一點四四坪，在該地區，以原判決所調整之租金，極難租到。上訴人於原審已承認共同向被上訴人承租系爭土地，且二人居住之房屋門牌分別為五號、七號，丙○○○於上訴人後否認向被上訴人承租，自不可採。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提相片三張為證。理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人二人自六十二年五月二十二日起，共同承租被上訴人所有坐落台中市○區○○段五小段一之九號、面積一一九平方公尺及同小段一之三十五號、面積十八平方公尺土地，每月租金三千五百元，兩造未訂定書面租賃契約，租賃期間又超過一年，本件租賃視為不定期限。系爭土地於六十二年時之土地地價分別僅為每平方公尺四百六十八元九角及四百二十九元六角，八十七年七月之公告現值均已達每平方公尺二萬三千元，被上訴人依民法第四百四十二條之規定，訴請增加系爭土地之租金。
上訴人則抗辯：系爭土地上之建物老舊，附近環境不佳，上訴人等之經濟情況不寬裕，上訴人丙○○○復已遷離上址，將房屋還給上訴人甲○○，故均不同意調整系爭土地之租金。
二、按未定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。經查被上訴人主張上訴人共同向其承租系爭兩筆土地，兩造間有不定期限之租賃關係存在，目前每月租金三千五百元之事實，業經上訴人於原審自認無誤，此有原審卷第一六頁言詞辯論筆錄可稽，上訴人丙○○○於本院改稱係上訴人甲○○提供房屋予其居住，其未向被上訴人承租系爭土地，自不足採。又，上訴人丙○○○主張其已遷離，並將房屋交還上訴人甲○○等語，惟查系爭土地之租賃關係存於上訴人與被上訴人之間，而非上訴人丙○○○與甲○○間，故上訴人丙○○○如欲拋棄承租權或終止租賃關係，應向被上訴人為之，其向非契約當事人之上訴人甲○○為之，自不生拋棄或終止之法律效果，因此，兩造間就系爭土地之租賃關係自均仍繼續存在。再查系爭土地於六十二年三月間之地價分別僅為每平方公尺四百六十八元九角及四百二十九元六角；八十七年七月之公告現值則為每平方公尺為二萬三千元，均據被上訴人提出土地登記簿謄本為證，自堪認被上訴人之主張為真實。兩造間既有未定期限之不動產租賃關係存在，租賃標的物即系爭土地之價值復已提昇，被上訴人請求調整增加租金，自屬有理。
三、按城市地方建築房屋基地之租金，以不超過土地申報總價額百分之十為限；土地法第一百零五條準用同法第九十七條定有明文，此乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額，年息百分之十計算，尚仍應就基地之位置、工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院四十六年台上字第八五五號判例、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。經查系爭土地上之房屋，係磚造瓦頂平房，房齡已久，房屋陳舊，此有兩造所提出之相片附卷可證。系爭土地位處台中市○○街○○○巷內，週遭均為一般住宅，出入巷道僅寬約二至三公尺，一般汽車即無法進入，不甚熱鬧，被告租用基地僅供住家用，並無經營其他商業活動，此經原審勘驗現場並制作勘驗筆錄及現場簡圖在卷可憑，並有兩造所提出之相片附卷可證。原審參酌上開因素及鄰地租金等，綜合考量，認應以公告地價總價額百分之三作為計算租金之標準，按系爭土地之面積，認每月租金應調整為七千八百七十八元；且因被上訴人表明以本件起訴狀繕本之送達，為上訴人調整租金之意思表示，故准自八十八年六月九日（即原審第一次言詞辯論期日之翌日）起調整租金，自屬有據。原判決就此部分為被上訴人勝訴之判決，自屬正當，上訴人求予廢棄改判，尚屬無據，應予駁回。
五、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年二月二十九日~B1民事第三庭審判長法官陳照德~B2法官黃淑玲~B3法官宋富美右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官詹錫朋中華民國八十九年三月三日
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