潮州簡易庭102年度潮簡字第271號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　102年度潮簡字第271號
原　　　告　 劉碧娥
被　　　告　 黃文治
　　　　　　 黃淑琴
兼上列2人
訴訟代理人　 徐庭英
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國102年11月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應於繼承被繼承人 黃炳煌 遺產範圍內連帶給付原告新臺幣貳
拾柒萬陸仟零陸拾陸元，及自民國一○二年九月七日起至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告於繼承被繼承人黃炳煌遺產範圍內連帶負擔百分
之九十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國98年10月18日與被告徐庭英及訴
外人黃炳煌訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）
，向其等購買徐庭英所有坐落屏東縣○○鄉○○○段000地
號土地，及黃炳煌所有坐落同段553、553之1、553之2
地號土地等4筆土地所有權全部，約定各該地號土地面積以
所有權狀所載登記面積為準，依權狀所載面積計算價金，並
贈送其上一層樓水泥磚造平房2間，總價新臺幣（下同）75
0萬元，原告已如數給付價金完畢。嗣於100年10月間原告
因上開所買受土地被他人告發竊佔國有土地（屏東地方法院
檢察署100年度他字第1376號、101年度偵字第2286號），
原告為釐清是否有竊佔國有土地，於101年2月16日向屏東
縣○○地000000000地0000000000段00
00000地號2筆土地辦理土地鑑界，經該地政事務所實施
鑑界測量，始知553地號土地實際面積僅為2,720平方公尺
，較系爭買賣契約書約定之所有權狀登記面積2,886平方公
尺短少166平方公尺，足以減損系爭553地號土地之效用及
價值。原告於101年3月中旬收受潮州地政通知應辦理面積
更正登記函文後即以電話並發存證信函通知徐庭英、黃炳煌
面積短少乙事，惟未獲置理，嗣於同年9月5日向竹田鄉公
所申請調解，同年月17日進行調解，是日原告向到場之徐庭
英表示系爭553地號土地實際面積與登記面積不符，應退還
部分價金，惟遭拒絕，因系爭553地號土地原所有權人即出
賣人黃炳煌已於99年9月1日死亡，被告為其繼承人，為此
爰依系爭買賣契約之法律關係請求被告返還因面積減少部分
之差價283,987元等語，並聲明：被告應連帶給付原告283,
987元，及自99年1月15日起至清償日止，按年息百分之6
計算之利息。
二、被告則以：系爭買賣契約被告之被繼承人黃炳煌與徐庭英係
出賣553、553之1、553之2地號等4筆土地及其上房屋
所有權全部，該4筆土地有建地、農地，經與原告議價合意
土地及房屋全部總價金750萬元，並未再區分建地、農地、
房屋之單價及總價。土地面積依所有權狀所載面積出售，系
爭買賣契約書亦記載「如權狀所載」。系爭553地號土地面
積短少是因原告於土地移轉登記交付後申請鑑界測量，經地
政機關檢算該地號地籍圖上計算面積，因地籍圖上計算之面
積與登記簿面積之差值在地籍測量實施規則第243條第1款
規定公式計算值以上，經地政機關通知原告應辦理面積更正
所致，且查於原告前向屏東地檢署告訴徐庭英、黃炳煌詐欺
一案，該承辦檢察官函詢潮州地政說明何以其辦理系爭553
地號土地實地鑑測結果與該土地所有權狀所載面積相異，經
潮州地政於102年2月4日以屏潮地二字第0000000000號函
覆略以「旨揭地號現行土地複丈作業係依現管有日治時期舊
有地籍圖描繪調製辦理，惟此地籍圖係日治時期以棉紙測繪
成果後，再予複製，準此，舊地籍圖使用迄今已逾佰餘年因
人為使用、保存環境、氣候溫度、測量儀器、量技術等因素
之影響，致地籍圖地號坵塊計算面積與登記簿所載面積相異
為必然之事實」，足認系爭553地號面積短少係不可歸責於
出賣人黃炳煌及被告之事由，被告應免給付義務等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於98年10月18日與被告徐庭英及訴外人黃炳煌訂
立系爭買賣契約書，約定由原告向徐庭英、黃炳煌購買徐庭
英所有坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號土地，及黃炳煌
所有坐落同段553、553之1、553之2地號土地等4筆土
地所有權全部，各該地號土地面積以所有權狀所載登記面積
為準，價金依權狀登記面積計價，總價750萬元，原告已如
數給付完畢，及系爭553地號土地之出賣人黃炳煌已歿，被
告為其繼承人之事實，業據其提出不動產買賣契約書1份及
土地登記謄本、地籍圖謄本、土地異動索引謄本（本院卷第
4頁至8頁、第23頁至35頁）等件為證，且有本院依職權調
取之黃炳煌個人戶籍資料（死亡日期99年9月1日，本院卷
第45頁）可佐，而被告對於原告於98年10月18日與徐庭英、
黃炳煌訂立系爭買賣契約書及其等為黃炳煌之繼承人並不爭
執，惟辯稱系爭買賣契約之買賣標的物除前揭4筆土地外，
尚包括其上之房屋，土地及房屋總價金750萬元。經查，系
爭買賣契約書第1條載明：「甲方（黃炳煌、徐庭英）所有
末尾記載不動產全部出賣與乙方（原告）…」，該契約書末
尾不動產標示欄並記載「一、土地標示○○○鄉○○○段55
2、553、553-1、553-2地號（如權狀記載）面積建地10
98平方公尺、農地3286平方公尺等土地肆筆所有權。二、建
物標示：建號121號○○鄉○○路○○○○號本國式壹層樓房共
計面積125.79平方公尺所有權」，第2條則載明「買賣總價
款議定為新台幣柒佰伍拾萬元正」，又被告亦自承系爭買賣
土地面積依所有權狀所載面積出售，綜上，堪認系爭買賣契
約之買賣標的物應為上開鳳山厝段552、553、553之1、
553之2及同段121建號建物，該4筆土地及建物總價金75
0萬元，且該4筆土地買賣面積即為各該不動產所有權狀所
載登記面積。
四、又原告主張前揭4筆買賣標的物土地，其中系爭553地號土
地經潮州地政鑑界測量複丈結果，實際面積為2,720平方公
尺，與所有權狀登記之面積2,886平方公尺，減少166平方
公尺，經潮州地政以函文通知應辦理面積更正為2,720平方
公尺之事實，有上開土地登記謄本及原告提出之101年3月
9日屏潮地二字第0000000000號函在卷可稽，應堪信此部分
事實為真實。惟原告主張系爭553地號土地面積減少166平
方公尺，足以減損該土地之效用及價值，依買賣契約法律關
係，請求被告即出賣人黃炳煌之繼承人應返還減少面積之差
價283,987元，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件
兩造爭執之重點厥為：原告請求被告返還應減少之買賣價金
283,987元有無理由？經查：
（一）按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依民法第373條
之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵
，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354
條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而
言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具
備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不
以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，
足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院
著有73年台上第1773號判例意旨足資參照。是出賣之特定
物數量減少得否構成物之瑕疵，應視其是否足以滅失或減
少物之價值、效用或品質而定。至於「整筆論價」或「按
面積計價」乃價金之計算方式，非當然可逕作為判斷物之
瑕疵之標準。本件原告向黃炳煌買受之系爭553地號土地
面積約定以所有權狀所載登記面積為準，該553地號土地
所有權狀登記面積為2,886平方公尺，嗣經潮州地政複丈
結果，其實際面積為2,720平方公尺，與雙方約定之所有
權狀登記面積減少166平方公尺，已如前述。而依社會一
般交易觀念，衡量土地之價值與效用，通常以土地面積之
大小、土地之完整性、坐落之區域位置、鄰近地區之環境
、商機、生活機能及變價流通之可能性等為主要之決定因
素，其中土地面積大小更為一般人決定土地價值之主要因
素之一。被告之被繼承人黃炳煌出賣予原告之系爭553號
土地面積既與雙方約定之面積不符而有短少，且短少面積
達166平方公尺（以1平方公尺依0.30250坪換算，約為
50.215坪），依一般交易觀念，其減少之面積客觀上當足
以使原告所購買系爭553地號土地之效用及交換價值有所
減損，是系爭553地號面積短少自屬物之瑕疵，被告之被
繼承人黃炳煌應負物之瑕疵擔保責任。
（二）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人
得依民法第359條之規定，請求減少價金。買受人因物有
瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求
權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或
自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項並
定有明文。依系爭553地號土地登記謄本所示，系爭553
地號土地於98年12月18日固已完成所有權移轉登記，惟土
地面積是否減少，非經地政機關依專門技術複丈，僅依通
常程序，無法發現，屬不能即知之瑕疵，原告於101年2
月16日就系爭553號土地申請鑑界，經潮州地政於101年
3月9日以屏潮地二字第0000000000號函通知辦理面積更
正登記，始知面積減少之瑕疵，嗣即以電話並發存證信函
通知徐庭英、黃炳煌面積短少，惟未獲置理，其後於101
年9月5日向竹田鄉公所申請調解，同年月17日進行調解
，原告於本院審理中陳稱「（在竹田鄉公所調解時，你有
要求什麼？）我有要求徐庭英另外向地政機關測量其他2
筆土地，如果其他2筆土地測出來面積有增加的話就算了
，如果沒有的話我要求要退我部分一些錢，但徐庭英不要
」，被告徐庭英對於其於該日因系爭553地號土地面積減
少乙事與原告在竹田鄉公所調解不爭執，並陳稱於竹田鄉
公所調解時始知悉該地號土地面積減少，而彼時黃炳煌雖
已死亡，惟被告徐庭英為其繼承人，足認原告已有向出賣
人黃炳煌之繼承人為減少價金之意思表示，故原告於101
年9月17日調解時，其減少買賣價金請求權，尚未逾前揭
法定除斥期間，則其於是日行使減少買賣價金請求權，即
屬有據。本院審酌系爭買賣契約標的物包括552、553、
553之1、553之2及同段121建號建物，上開土地及建
物面積依系爭買賣契約書約定合計總面積為4509.79平方
公尺，並依此總面積整筆論價，總價金750萬元，而其中
系爭553地號土地經潮州地政測量複丈，實際面積與約定
登記面積短少166平方公尺，是系爭買賣價金原告所得請
求減少之價金按上開減少之面積與系爭買賣契標的物土地
及建物總面積比例計算應為276,066元（計算式：000000
0×166÷4509.79＝276066，元以下四捨五入）。
（三）又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權
，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，
即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之
範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上
字第10號判例意旨參照）。準此，出賣人已受領全部價金
者，在減少之價金範圍內，其所受領之價金已無法律上原
因，自應負不當得利之返還責任。次按繼承人自繼承開始
時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利
、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限
；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，
負連帶責任，民法第1148條第1項、第1153條第1項分別
定有明文。被告之被繼承人黃炳煌就出賣之系爭553地號
土地面積減少166平方公尺之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責
任，已如前述，被告對於原告已如數給付價金並不爭執，
且原告業已行使減少價金減少請求權，系爭買賣價金應予
減價276,066元，是出賣人黃炳煌受領276,066元價金部
分之法律上原因已不存在，黃炳煌應負有不當得利之返還
責任，惟黃炳煌已於99年9月1日死亡，被告為黃炳煌之
繼承人，而黃炳煌所負返還不當得利債務又非專屬其本身
之債務，依上開規定，黃炳煌之返還不當得利債務應由被
告繼承，從而，被告於繼承被繼承人黃炳煌遺產範圍內應
負連帶返還減少之價金276,066元之責任。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經
債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之
債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計
算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無
法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項
、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告起
訴請求利息部分，因被告上開繼承返還減少價金之給付義
務並無確定期限，而原告於本院審理中以言詞追加黃炳煌
之其他繼承人黃文治、黃淑琴為被告，該期日言詞辯論筆
錄繕本於102年8月23日、同年9月6日分別送達被告黃
文治、黃淑琴，有送達證書2份在卷可參，依上開規定，
本件應自最後送達言詞辯論筆錄繕本予被告黃淑琴之翌日
起，被告始負遲延責任，故原告所得請求之利息應自102
年9月7日依法定利率百分之5計算之利息。
（五）綜上所述，原告依據系爭買賣契約及繼承之法律關係，請
求被告應於繼承被繼承人黃炳煌遺產範圍內連帶給付原告
276,066元，及自102年9月7日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範
圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件就原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應由本院依職權宣告假執行。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判
決結果無影響，不另論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中華民國102年11月20日
潮州簡易庭法官王致傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月20日
書記官林天化