板橋簡易庭107年度板簡字第229號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度板簡字第229號
原　　　告　 陳盈辰
訴訟代理人　 王嘉斌 律師
　　　　　　 賴玉梅 律師
　　　　　　 周福珊 律師
被　　　告　易仕寶企業有限公司
法定代理人　 吳志男
訴訟代理人　 粘舜權 律師
　　　　　　 陳展誌 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107年9月27日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一百零七年四月二十日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國104年11月間向被告承租門牌號碼為新北市
○○區○○路○○○號2樓之7之房屋（下稱系爭房屋），
以作為重慶000餐坊之店面，並簽訂租賃契約（下稱系爭
租約），租賃期間自104年11月10日起至109年12月31日
止，每月租金新台幣（下同）5萬元，同時交付5萬元之
押租金，而系爭房屋係坐落於ＯＯ大廈，該建物為商辦大
樓，合先敘明。
（二）原告簽訂系爭租約時，被告公司法定代理人吳志男告知原
告系爭房屋得以大廈1樓側邊樓梯口（下稱系爭樓梯）進
出，原告方同意承租系爭房屋，詎料，ＯＯ大廈管理委員
會竟於105年12月間將側邊樓梯出入口門鎖換掉，禁止原
告通行使用，並稱該樓梯口為私人設立，故原告無權通行
，經原告向被告公司反映後，被告公司法定代理人吳志男
不僅未向管委會反應及爭取通行權，反而要求原告自行向
管委會交涉，自始至終均未替原告除去無法通行1樓側邊
樓梯而至2樓租賃物之障礙，導致系爭房屋進行裝潢期間
，裝修工人僅得自被告公司經營之龍華樓餐廳自行設立之
樓梯口進入，並穿越餐廳到達系爭房屋，且每次均需仰賴
餐廳人員自一樓開門後，方得通行餐廳內部之樓梯至2樓
，再穿越餐廳內部用餐區，走至2樓走廊通行至系爭房屋
，而系爭房屋雖於105年2月間已裝潢完畢，惟因系爭房
屋之出入口問題遲遲無法解決，導致原告經營之餐坊客人
無法到達，實難作為營業處所使用，是原告僅得於105年
6月間搬遷，並於105年9月間將系爭房屋之鑰匙歸還予
被告，同時以樹林ＯＯ街000390號存證信函終止系爭租約
（原證2)。
（三）被告應給付原告1,154,000元之裝潢費用
1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文。次按，倘租賃物不具該主
觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，
承租人自得類推適用同法第256條規定終止租約，最高法
院103年台上字第2122號民事裁定著有明文。再按，租賃
物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收
益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三
人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物
合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，
致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，
最高法院77年度台上字第2369號判決意旨可資參照。
2、查系爭租約第21條明訂原告承租系爭房屋之用途係供餐坊
營業使用，且坐落於2樓，自須擁有獨立之出入口以進入
2樓，方能達成營業之目的，此為被告易仕寶公司負責人
吳志男所明知，其亦向原告表示系爭房屋1樓側邊樓梯可
供出入使用，詎該出入口竟於104年12月間遭管委會禁止
通行，被告公司亦不能向管委會爭取通行權而解決此問題
，導致原告無法達成營業之目的，且受有裝潢費用1,154,
000元之損害，被告之給付顯不符合契約之本旨，原告自
得爰依系爭租賃契約第21條、民法第226條、227條、25
6條、260條、423條之規定終止系爭租約，並請求被告
賠償裝潢費用元之損失。
（四）被告應返還原告5萬元之押金：
1、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在
租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已
消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租
人返還押租金，自為法之所許（臺灣台北地方法院106年
度北小字第2330號民事判決、最高法院83年臺上字第2108
號判例意旨參9照）。次按系爭租約第5條後段「甲方（
即被告）應於乙方（即原告）遷空、交還房屋後無息退還
押租保證金」。再按契約解除時，當事人雙方負回復原狀
之義務法第259條定有明文。末按「無法律上之原因而受
利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原
因，而其後已不存在者亦同。」民法第179條亦有明文。
2、原告已以樹林ＯＯ街000390號存證信函終止系爭租賃契約
，並於105年6月份搬遷，於105年9月間將系爭房屋之
鑰匙歸還予被告，揆諸上開見解，系爭租約既已經合法終
止而消滅，原告亦已將系爭房屋遷空及返還，自得爰依系
爭租賃契約第5條、民法第179條、第259條請求被告返
還5萬元之押租金。
（五）為此，爰依租賃契約及損害賠償之法律關係，請求被告賠
償等語。並聲明：被告應給付原告1,204,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。
二、被告則以：
（一）依兩造簽訂之系爭租約第10條及第21條約定：「房屋不得
供非法使用或存放危險物品影響公共安全」、「房屋供乙
方做餐坊使用，乙方須合法經營。」系爭房屋原係承租予
原告作為餐坊使用，然原告承租後竟變更為經營視聽歌唱
業即卡拉OK，叨擾住戶而不斷遭大廈住戶檢舉，新北市政
府警察局於105年2月17日稽查時發現系爭租房屋現場有
在經營視聽歌唱業之事實。本件原告違法使用系爭房屋在
先，管理委員會認為以系爭房屋經營歌唱業對於住戶安全
有疑慮，連續召開二次臨時管理委員會討論此事，並於區
分所有權人會議提案討論。管委會遂將原可供二樓住戶使
用之通道上鎖限制進出，被告亦曾向管委會寄發存證信函
爭取該出入口，然管委會仍堅持上鎖管制，被告亦向工務
局舉報上開出入口遭管委會及一樓商家占據及限制出入乙
情，工務局於105年3月及9月間來函通知已委請管委會
依規定改善辦理，被告絕非原告所稱不理會原告之訴求。
被告已盡力作為原告與管委會間之橋梁，堅決為原告爭取
權益，然本件系爭出入口遭管委會上鎖乙情，係肇因於原
告違反系爭租約，改以經營視聽歌唱所造成，因而受大廈
住戶反對、檢舉及委請警方稽查等情事，皆非被告所能預
料，因原告擅自變更經營視聽歌唱業所帶來之影響自應由
原告所承受，被告已盡力從中協調，經被告不斷向管委會
爭取後，被告亦向原告表示，系爭出入口上鎖乙情，恐須
由原告向管委會提出民事訴訟，以解決紛爭，然原告於
105年9月間即片面終止兩造間之租賃關係。
（二）本件原告因以系爭房屋經營卡拉OK，其營運係有女陪侍，
並營業至半夜2、3點，造成社區住戶之重大反彈，社區
臨時召開第17屆第1次臨時委員會，經委員會決議將側門
上鎖，被告針對此事已有和管委會交涉，但管委會表示，
該社區不允許特種場所營運，這是多數住戶之決定，被告
也無可奈何。
（三）系爭房屋側邊出入口遭管委會上鎖後，除從旁邊被告經營
之龍華餐廳設立之出入口進出外，確無其他出入方式。被
告有提供餐廳出入口供原告使用，而原告人員從被告所經
營之龍華餐廳進出，係從一樓大門入口至餐廳二樓，再從
餐廳二樓經過另一個門通往系爭房屋，原告會先告訴被告
人員，被告再開門讓原告人員通過。被告餐廳營業時間是
上午10點至晚上9點半。
（四）原告片面終止租賃關係，已違反兩造所簽訂之租約，更以
此向被告請求裝潢之損害賠償及押租金，原告之主張顯無
理由，自不言待。綜上所述，原告所述與事實諸多不符，
原告之訴係無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，訴
訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
原告主張之事實，業經其提出房屋租賃契約、存證信函、工
程合約書及工程報價單等件為證。被告對於兩造間成立系爭
租賃契約，惟管委會決議禁止原告使用系爭房屋外側之出入
口及系爭租賃契約業已終止等情均不爭執，惟對原告之請求
則以前詞置辯，故本件所應審究者為原告請求被告返還押租
金、賠償裝潢費用是否有理由？經查：
（一）押租金部分：
按系爭租約第五條約定：乙方（即原告）如不繼續承租，甲
方應於乙方遷空、交還房屋後，退還押租保證金。經查，原
告業已於105年10月28日終止系爭租賃契約，並已將系爭房
屋交還被告，此為兩造所不爭執（見本院107年8月2日言
詞辯論筆錄），則依系爭租約第五條之約定，被告自有返還
押租金5萬元之義務，故原告此部分之請求自屬有據。
（二）損害賠償裝潢費用部分：
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文。租賃物在租賃關係存續中
，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係
因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租
人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之
狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之
損害賠償責任。（最高法院77年度臺上字第2369號、97年
度臺上字第2307號判決意旨參照）。查兩造係於原告得使
用系爭樓梯之狀態成立系爭租約，而原告承租系爭房屋係
供作餐坊使用，且其位於2樓，則系爭樓梯之使用自屬所
兩造所約定使用、收益之租賃物的一部分，被告在租賃關
係存續中，自負有為原告除去妨害之義務。然管委會係於
租賃契約成立後，始開會討論並通過禁止原告使用系爭樓
梯之決議，此為兩造所不爭執，而管委會之決議本非被告
可憑己力排除，嗣後被告亦表示願意提供其所經營餐廳之
出入口供原告使用，足認其已積極為原告尋求解決出入不
便之解決方法，實難認原告有何怠於履行除去妨害之義務
之情形。
2.次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得
請求損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給
付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其
權利。民法第第226條第1項、227條第1項固定有明文
，惟原告以上開規定請求被告賠償其損害，自應就給付不
能及不完全給付係可歸責於被告乙節負舉證責任。惟原告
係因社區管委會通過於系爭租約成立後，始通過決議禁止
原告使用系爭樓梯，而被告無怠於履行除去妨害之義務之
情形，業如前述，實難認有何可歸責於被告之情形，則原
告以上開規定請求被告賠償其裝潢費用1,154,000元及法
定利息，並無理由，應予駁回。
四、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付50,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年4月20日起至清償日
止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，自應
准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年10月16日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官張淑美
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年10月16日
書記官陳嬿如