裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第1358號民事判決
裁判日期：民國105年07月27日
裁判案由：返還借款
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第1358號原告 趙之偉 輔佐人 林美暎 被告 謝秋龍 訴訟代理人 梁秋芬 上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國105年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號之3五樓加蓋部分（下稱系爭5樓房屋），係由原告友人居住，原告友人前往大陸探親，返臺後仍希望居住系爭5樓房屋，而原告以新臺幣（下同）280萬元將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號之3四樓（下稱系爭4樓房屋）出售予被告時，系爭5樓房屋仍空著，故交屋時告知被告「五樓你可以使用及代為保管，友人回臺後仍住此五樓」，並將系爭5樓房屋鑰匙一併交給被告，之後，原告聽友人說「你那位朋友在大陸因病去世了，回不來了」，原告於民國103年6月23日寫信要系爭5樓房屋，並於同年7月底拜訪屋主，訴外人 李政道 表示其向原屋主購買4樓及5樓，原告才知道被告將系爭4、5樓房屋一起賣掉，遂向臺灣新北地方法院檢察署提出刑事告訴，經臺灣新北地方法院檢察署以103年度偵字第22252號受理在案，刑事案件開庭時，被告未出庭，檢察官拿出1張東友房屋買賣預售表，其上5樓方格內畫有打勾記號，原告說「這張表格是我的，在一個月前我約東友房屋蕭先生拿上述表格給他看時，五樓方格內是空白，他說要拿這張表格去找謝先生研究」，庭詢時原告說這個方格內勾號很明顯應詳查是何人作假，偽造文書，檢察官被矇騙，竟不起訴結案，原告聲請再議，臺灣高等法院檢察署檢察官未強制被告出庭，僅提出改寫新式合約書，其上記載時間、付款條件金額、簽約時日均不同，檢察官未比對驗證，即做出不起訴處分。而原告願提供土地房屋買賣契約書影本，與被告所提出者比對驗證，何人偽造文書一目了然。又被告以偽造契約書矇騙檢察官，已觸犯刑法第210條偽造私文書罪，且被告將原告委託無償代為保管及使用之系爭5樓房屋，連同系爭4樓房屋一起出售，並將售屋所得據為己有，被告背信私售原告房屋，原告不甘平白受損，為此提起本件訴訟。（二）土地買賣契約書為一式兩份，買賣雙方各執乙份，如不想被矇混，把有關資料函送查驗單位比對，真假一目了然，況被告所提出契約書，原告未曾簽過，一定是偽造。再者，原告曾打電話請東友房屋仲介公司蕭先生到原告家中商議，原告拿出當年銷售廣告宣傳單，其上記載標價為360萬元，5樓方框並無勾選，經交談後，蕭先生表示要拿表格去跟被告研究，結果一去不回，被告於刑事案件中未出庭，檢察官拿出那張宣傳單，5樓方格內多了勾號，原告說「這是我的，經東友房屋仲介蕭先生拿去的，怎麼會在方框內多出一個新鮮的勾號，此勾號為何時何人所寫，應查清楚，以利案情之進行，應併案送有公正查驗機關查證，以免騙口張舌得逞。致於對方所說增建內容都是騙人的荒謬絕倫之話，難以認同。本人契約書上有 謝君 的簽名蓋章，且無謝君所言5樓加蓋等事，內中條文亦不相符，如判定真偽，只有函請公正的查驗機關驗證一途可驗出結果，以利決行」。（三）系爭5樓房屋係違章建築，並無建物登記謄本，亦無房屋稅籍資料。而系爭4樓房屋已於92年4月9日完成產權登記，有臺北縣板橋地政事務所異動索引可查，房屋未賣成，前後都有付款，豈非怪事。又被告辯稱原告所持土地房屋買賣契約書非其所簽，則該契約書上被告姓名是何人代簽，被告如何取得系爭4樓房屋，非法取得嗎？應將房地歸還原告才對，屆時原告會退還被告280萬元，這樣才合理。又兩造爭議難解，只有將兩造爭議資料函送公正機關驗證，並請板橋地政事務所提供系爭4樓房屋過戶之契約書影本。再者，被告所提出買賣契約書，第1點簽約日期不同，第2點買賣金額不同，第3點付款日期不同，第4點於產權登記完成後1週仍給付原告80萬元，顯為不動產交易奇談，第5點買賣標的物不同，內容擅自增加修改，已違反刑法第210條等語。並聲明：被告應給付原告售屋款500萬元，及自民國102年2月1日起至清償日止，按中央銀行核定放款日拆2分之1利率計算之遲延利息。
二、被告則以：（一）被告於92年間經由仲介向原告購買房屋，其標的範圍含系爭4樓房屋及附加頂樓加蓋部分，兩造合意以360萬元成交並於92年3月3日簽立不動產買賣合約書，該合約書由兩造親自簽名、用印，過戶則由仲介之代書辦理。
至原告提出92年3月5日簽訂土地房屋買賣契約書，並非被告所簽，之前也未見過，顯然有疑。（二）兩造於92年3月3日簽立不動產買賣合約書第2頁「本買賣標的包括現有未依法申請增建之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉」欄位及區域「頂樓」選項均有勾選，足資證明原告出售不動產包含頂樓加蓋部分，且被告先後於92年3月3日、5日、同年4月7日及15日付清全部買賣價金共計360萬元，並經原告親自簽名蓋章無訛，事隔十餘年，原告突持不實契約書並偽稱委託被告代管頂樓加蓋部分，企圖欺瞞法院，理應遏止等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：系爭5樓房屋係由原告友人居住，原告友人前往大陸探親，返臺後仍希望居住系爭5樓房屋，而原告將系爭4樓房屋出售予被告時，系爭5樓房屋仍空著，故將系爭5樓房屋委託被告無償代為保管及使用，詎被告背信私售原告系爭5樓房屋等情，固提出土地房屋買賣契約書、板橋文化路郵局存證號碼004179號存證信函影本、臺北縣板橋地政事務所異動索引影本為證，然已為被告所否認並以前詞置辯，經查：
1.原告於103年間以被告明知其於92年3月間以280萬元，向原告購買臺北縣0000000000○○○區○○○路○○○巷○○○號四樓房屋，並不包含頂樓加蓋部分，且當時雙方約定原告將頂樓加蓋部分鑰匙交付予被告，由被告暫代為管理，詎被告竟未經原告同意，擅自於99年1月間，將上開4樓房屋連同頂樓加蓋部分，以740萬元出售予不知情李政道為由，向臺灣新北地方法院檢察署提出刑事告訴，經臺灣新北地方法院檢察署以103年度偵字第22252號受理在案，且由該署檢察官偵查認為：被告檢附92年3月3日不動產買賣合約書第2頁「本買賣標的包括現有未依法申請增建之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉」欄位及區域在「頂樓」之選項，均有勾選，再者，證人即承辦本件房屋買賣及過戶之代書 廖家瑋 證稱：當時本件房屋買賣合約書有勾選買賣標的包含增建之頂樓區域欄位，且當初會就該合約第7條不動產點交第5點關於建物增建或未登記部份之權利義務向買賣雙方說明，此合約應是經買賣雙方同意後簽立，而非事後補填，另由合約第18條其他特約事項有記載頂樓堆放之廢棄物由甲方（即被告）自行清理，乙方（即告訴人）絕無異議，也可看出當時買賣標的包含頂樓增建，該特約事項記載是伊筆跡等語，且告訴人趙之偉亦不爭執上開不動產買賣合約書確為其親自簽名、用印，據上堪認告訴人出售予被告之不動產，除本件房屋外，應包含上開頂樓加蓋部分。又告訴人雖提出1份於92年3月5日簽訂買賣價金280萬元之土地房屋買賣契約書，然被告與證人廖家瑋均稱未見過該土地房屋買賣契約書，且依前揭被告提出之買賣合約書之附表一付款記錄可知，被告於92年3月3日、5日、同年4月7日及15日先後支付買賣價金360萬元，並經告訴人親自簽名、蓋章無訛，雙方既已簽訂該買賣合約書，又豈需再簽訂1份買賣價金280萬元之土地房屋買賣契約書，衡情若告訴人所稱買賣價金為真，被告自應依告訴人提出之買賣契約，支付較低買賣價款280萬元，卻反依其所提出買賣合約書支付360萬元價金，顯與常情有悖，是告訴人之指訴，顯非無疑。另告訴人主張頂樓加蓋部分係委託被告代管乙節，其自承並無書面或合約可供佐證，自難僅憑其片面指訴，遽為不利被告之認定，從而，被告出售依約自告訴人所購得之本件房屋及頂樓加蓋部分，難認有何詐欺、侵占或背信之行為。此外，復查無其他積極證據足認被告有何告訴人所指訴之犯行，應認其罪嫌不足等情，並於103年11月29日為不起訴處分，原告聲請再議，復經臺灣高等法院檢察署以104年度上聲議字第618號處分書駁回再議聲請等情，業經本院依職權調閱臺灣新北地方法院檢察署103年度偵字第22252號偵查卷宗核閱屬實，自堪信為真實。
2.證人廖家瑋於前開偵查案件103月10月8日檢察官偵訊時具結證稱：（提示本件被告所提供買賣不動產合約書，是否由你所經手？）是伊經手的，買賣雙方當時伊都有接觸，當時是在東有房屋仲介公司，由雙方當事人親自前來用印簽約完成。（提示告訴人所提供買賣不動產合約書，是否有見過？）伊沒有見過，該份合約並非伊所經手處理，且伊不知情。（就你確認後該次買賣合約書之標的，是否包含同棟建物之頂樓加蓋部分？）依照被告所提供之合約第1條第1項，並未勾選「本買賣標的建物無增建部分」之欄位，而有勾選下方買賣標的包含增建之頂樓區域之欄位，且當初會一併就同契約第7條第5項關於建物增建之權利義務向雙方說明，此應是經過雙方同意後簽立，而非事後補填。另由同契約第18條特約事項中，有約定頂樓堆放之廢棄物由甲方（即買方）自行清理，乙方絕無異議，也可以看出當時買賣標的包含頂樓增建，特約記載事項是伊的筆跡等語（見臺灣新北地方法院檢察署103年度偵字第22252號偵查卷第84頁及背面）。
3.觀諸上開證人廖家瑋證述內容，已詳述其經手兩造買賣房屋情形，且關於兩造約定買賣標的包含頂樓增建部分乙節，核與被告於前開偵查案件中以103年8月28日聲請狀提出92年3月3日不動產買賣合約書影本第1條「不動產標示及買賣權利範圍」，業經勾選「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉」欄位及區域之「頂樓」選項等情（見臺灣新北地方法院檢察署103年度偵字第22252號偵查卷第18頁），互核一致，及關於由兩造親自用印簽約乙節，亦與原告於前開偵查案件103月9月11日檢察官偵訊時陳稱：（提示被告提供之合約書，是否為你與被告雙方就本件房屋所簽立？）簽名是伊簽的，印章也是伊的等語（見臺灣新北地方法院檢察署103年度偵字第22252號偵查卷第9頁背面），大致相符，是上開證人廖家瑋證述內容應堪採信，足見兩造約定買賣標的已包含系爭4、5樓房屋。
4.又原告提出92年3月5日土地房屋買賣契約書之不動產標示欄固然記載「板橋市○○路○○○巷○號之3（四樓）」等語，及其買受人欄內有「謝秋龍」簽名及印文（見臺灣新北地方法院105年度訴字第967號民事卷第10、11頁），然被告已否認上開92年3月5日土地房屋買賣契約書上「謝秋龍」之簽名及印文係其所為，且上開92年3月5日土地房屋買賣契約書之買受人欄內「謝秋龍」簽名及印文，與前開偵查案件中被告提出92年3月3日不動產買賣合約書上「謝秋龍」簽名及印文，經以肉眼觀察結果，二者簽名之筆順、勾勒、轉折及態勢神韻均不相同，二者印文之字體結構亦不相同，足認上開92年3月5日土地房屋買賣契約書之買受人欄內「謝秋龍」簽名及印文，並非被告所為，尚難據此而為對原告有利之認定。
5.另原告提出板橋文化路郵局存證號碼004179號存證信函影本，其上記載收件人為「李政道」（見本院證物袋），並非本件被告，尚難據此逕認兩造約定買賣標的並未包含系爭5樓房屋。至原告提出臺北縣○○地000000000000000於00000000段○○○○段00○0地號土地及其上建號1709號建物，於92年4月9日以買賣為原因移轉登記於被告名下等情（見本院卷證物袋），然原告自承系爭5樓房屋係違章建築，並無建物登記謄本，亦無房屋稅籍資料等語（見本院卷第11頁原告書狀），自無從僅據上開異動索引記載內容而為對原告有利之認定。
6.綜上以析，兩造約定買賣標的已包含系爭4、5樓房屋，則原告主張其將系爭4樓房屋出售予被告，並將系爭5樓房屋委託被告無償代為保管及使用，被告竟背信私售原告系爭5樓房屋等情，尚非可採。至原告主張將兩造爭議資料函送公正機關驗證，並請板橋地政事務所提供系爭4樓房屋過戶之契約書影本等情，已無調查之必要，附此敘明。
（二）從而，原告主張被告背信私售原告系爭5樓房屋，請求被告給付原告售屋款500萬元，及自102年2月1日起至清償日止，按中央銀行核定放款日拆2分之1利率計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。
（三）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年7月27日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月27日
書記官許千士