高雄簡易庭99年度雄簡字第1610號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　99年度雄簡字第1610號
原　　　告　乙00000000.
被　　　告　甲○○
上列當事人間給付服務費事件，本院於民國99年9月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾肆萬肆仟元，即自民國九十九年三月
十五起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾肆萬肆仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告於民國99年2月22日簽訂不動產專任委
託銷售契約書，約定被告將其所有坐落高雄縣○○鎮○○段
477之29地號土地及其上建物即門牌號碼高雄縣○○鎮○○
○路23之5號房屋(下稱系爭房地)，委由原告仲介銷售，
銷售總價新台幣(下同)1,450萬元，委託期間為99年2月
22日至99年2月27日。嗣兩造於99年2月24日簽訂契約內
容變更書(下稱系爭契約)，約定銷售總價1,440萬元，委
託期間為99年2月24日至99年2月27日，服務費為總成交金
額百分之一。嗣原告於99年2月25日仲介訴外人 王美枝 買受
系爭房地，被告除於同日與王美枝簽訂系爭房地之不動產買
賣契約書外，並與原告簽訂服務費同意書，約定被告應於系
爭房地交屋完成、尾款付清日支付原告服務費用14萬4000元
。詎系爭房地於99年3月15日已完成交屋並付清尾款，被告
卻拒不支付原告上開服務費用，爰依契約之法律關係，請求
如主文第一項所示。
二、被告則以：原告於99年3月19日始加入高雄縣不動產仲介經
紀商業同業公會，是兩造間於99年2月24日所簽訂之系爭契
約，因違反不動產經紀業管理條例第7條第1項及民法第71
條之規定而無效。另王美枝於99年2月17日即曾以電話詢問
被告系爭房地之價錢，被告答覆1,500萬，王美枝要求降價
，被告表示可再議後王美枝即掛掉電話，嗣於同年2月22日
王美枝與被告於電話中約定於同年2月27日至王美枝住處詳
談。而原告於同年2月22日晚上告知被告有客戶願以1,200
萬元購買系爭房地，要求被告將銷售總價降至1,450萬元，
被告同意後，原告復於同年2月24日告知被告該客戶願以
1,350萬元成交，而再要求被告將銷售總價降至1,440萬元
，被告亦同意(即系爭契約)，遽於同年2月25日原告即告
知系爭房地已以1,440萬元成交，被告始知該客戶即為王美
枝，是原告明知被告與王美枝可能以1,500萬元完成交易致
其無法取得報酬，遂強行介入被告與王美枝之交易；復以原
告明知被告之底價為1,450萬元，卻一直為買方殺價，其所
為均係以違反誠實及信用方法，由王美枝收受利益，故原告
不得向被告請求報酬。再以原告在簽訂服務費同意書前曾在
電話中脅迫被告若被告讓交易無法順利完成，就要破壞被告
的房子，被告因為害怕所以照原告的話做等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於99年2月22日簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定
將被告所有系爭房地委由原告仲介銷售，銷售總價1,450萬
元，委託期間為99年2月22日至99年2月27日。嗣兩造於99
年2月24日簽訂系爭契約，約定銷售總價1,440萬元，委託
期間為99年2月24日至99年2月27日，服務費為總成交金額
百分之一。
(二)兩造於99年2月25日與王美枝簽訂系爭房地之不動產買賣契
約書，被告並與原告簽訂服務費同意書，約定被告應於交屋
完成、尾款付清日支付原告服務費用14萬4,000元。
(三)系爭房地業已於99年3月15日交屋並付清尾款，被告迄未給
付原告服務費。
(四)原告曾於99年2月24日要求被告降低銷售總價至1,440萬。
四、兩造爭執之爭點
原告主張被告應依約支付服務費等情，惟為被告所否認，並
以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：(一)系爭契約是否因
違反不動產經紀業管理條例第7條第1項及民法第71條之規
定而無效？(二)原告有無違反誠實及信用方法，由王美枝收
受利益之行為？。分述如下：
(一)系爭契約是否因違反不動產經紀業管理條例第7條第1項及
民法第71條之規定而無效？
1.按經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並
加入登記所在地之同業公會後方得營業，不動產經紀業管理
條例第7條第1項前段定有明文；又法律行為，違反強制或
禁止之規定者，無效，民法第71條前段規定可資參照。
2.查系爭契約係由兩造於99年2月24日簽訂，已如前述；而原
告係於99年3月19日加入高雄縣不動產仲介經濟商業同業公
會，則有內政部不動產交易服務網之網頁影本在卷可稽。惟
不動產經紀業管理條例第7條第1項前段之規定，係行政機
關為規制不動產經紀業從事仲介或代銷等業務之條文，非屬
規範民事法律行為之強行規定，不能因立法機關就行政機關
為行政規制之立法目的而設有行政秩序罰之規定，即言違反
行政規制目的之行為，為民事法律規範法律行為之強行規定
，是違反不動產經紀業管理條例第7條第1項，僅生主管機
關得依同法第32條規定予以禁止其營業並處罰鍰之問題，易
言之，該規定乃取締規定，非效力規定，參諸最高法院68
年臺上字第879號判例意旨諭示，尚無民法第71條規定之適
用。是縱認被告抗辯原告於簽訂爭契約時尚未加入同業公會
乙節屬實，惟系爭契約亦不因此而無效，則被告所辯，不足
為採。
(二)原告有無違反誠實及信用方法，由王美枝收受利益之行為？
1.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對
人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，
不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文
。
2.查被告與王美枝間就系爭房地僅止於初步之議價階段，且尚
未就系爭房地之價金成立有何拘束力之合意，業經被告自承
在卷，則被告抗辯王美枝可能以1,500萬元購買系爭房地一
情，僅係被告個人主觀之期待，堪以認定，是縱認被告所述
屬實，亦無由認原告之行為構成違反誠實及信用方法，並由
王美枝收受利益；況被告並未能舉證證明原告明知被告與王
美枝可能以1,500萬元完成交易致其無法取得報酬，因而強
行介入被告與王美枝之交易而介入之事實；復以兩造所簽訂
之不動產專任委託契約書中約定「委託人保證委託期限內不
再自行出售或另外再委託其他第三者仲介」等情，有不動產
專任委託契約書在卷可稽，則原告是否確有違反誠實及信用
方法，由王美枝收受利益之行為，誠有疑義。另被告雖曾要
求被告降低銷售總價，已如前述，惟降價係得被告之同意等
情，亦經被告自承在卷，是亦無由認原告要求被告降低銷售
總價之行為，有何違反誠實及信用方法可言。則被告既未能
就原告違反誠實及信用方法，致王美枝受有利益之事實有何
主張及舉證，則被告所辯，自不足採；另被告雖抗辯其簽訂
服務費同意書係被原告脅迫，惟亦未能舉證以實其說，是其
所辯，亦不足採。
五、綜上所述，原告依據契約之法律關係請求被告給付14萬4000
元，及自系爭房地交屋完成、尾款付清日即99年3月15日起
至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，
經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述
，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條規定，宣告被告預供擔保後，
得免為假執行。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年10月14日
高雄簡易庭法官
高雄簡易庭法官朱家毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月14日
書記官王楨珍