臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第748號
原 告 陳自立
訴訟代理人 林佩君
被 告 綠光社區管理委員會
法定代理人 王文姬
訴訟代理人 侯俊安 律師
複 代理人 吳愷純
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年5月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟柒佰伍拾肆元，及自民國一百零
一年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬捌仟柒佰伍拾肆
元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序應由法定代理人於得
為承受時，即為承受之聲明，此觀民事訴訟法第170條、第
175條第1項即明。查，被告之法定代理人於本件審理中改
由王文姬擔任，此有社區會議紀錄乙份可證，經其具狀向本
院聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。準此，原告本起訴請求被告應給付
原告新臺幣（下同）258,500元，及自民國99年6月18日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理時，
將請求金額變更為200,200元，核屬減縮應受判決事項之聲
明，亦應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊為門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○○○號5樓
房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，即為綠光社區C11棟大
樓（下稱系爭大樓）之頂樓住戶。99年6月間，伊發現系爭
大樓頂樓平台（下稱系爭屋頂平台）之公共幹管滴水、雨水
集水孔周圍淤積、滲漏，致系爭房屋發生壁癌。雖伊於同年
6月18日即向被告反應，然被告於7月14日始處理，且未確
實修繕，直至101年1月11日，被告始又派人二度修繕，致
系爭房屋之壁癌面積擴大。然經伊委由修漏公司勘查系爭屋
頂平台，嗣於訴訟中經桃園縣建築師公會鑑定，皆認局部修
繕無法完全解決系爭房屋壁癌問題，應全面重置系爭屋頂平
台之防水層。又系爭房屋之買賣契約雖約定「屋頂平台歸頂
層住戶管理及合法使用」，然該條款對伊顯失公平，依消費
者保護法之規定應屬無效，且上揭約款僅謂系爭屋頂平台由
伊使用，並未就修繕費用有任何約定。再者，依公寓大廈管
理條例第7條第3款規定，屋頂之構造不得約定專用，則系
爭屋頂平台屬共用部分，修繕費用應由被告負擔。而修繕防
水層及系爭房屋室內壁癌之修復費用估為200,200元（如附
表一、二所示）。鑑於被告屢次敷衍推諉修繕責任，伊認有
向被告請求上揭金額，自行發包工程修繕之必要。爰依民法
第184條第1項、第213條、第231條、第544條、第799
條、第799條之1第1項、第822條第1項、消保法第12條
、公寓大廈管理條例第7條第3款及第10條第2項之規定提
起本訴，並聲明：被告應給付原告200,200元，及自99年6
月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告於99年6月間向被告表示因系爭大樓公共幹
管滴水及雨水集水孔漏水，致頂樓有漏水情形，被告即已進
行修繕，原告又對於修繕處表示要補強，被告亦於100年1
月11日就原修繕處加強防水層施工，並已修繕完成。而壁癌
發生原因眾多，原告自應就系爭房屋之壁癌係公共幹管滴水
、雨水集水孔周圍淤積所致負舉證責任。況原告購買系爭房
屋時，即已約定頂樓平台為頂樓住戶專用，而防水層本有一
定耐用年限，是原告就系爭屋頂平台防水層自然老化失效部
分，本應獨自負擔維修費用等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、法官於103年3月13日、103年5月8日言詞辯論期日，偕
同兩造整理爭執及不爭執事項，並諭知將依判決格式修正或
刪減文句：
㈠不爭執事項：
⒈原告為系爭房屋之所有權人，即綠光社區之區分所有權人。
⒉桃園縣建築師公會之鑑定結論。
⒊系爭屋頂平台修繕費用為175,800元，系爭房屋室內修復費
用為24,400元。
⒋系爭屋頂平台除共用部分外（機房、水箱、梯間、天線等）
外，其餘部分約定歸原告管理及合法使用。
㈡爭執事項：原告請求被告給付修繕費用200,200元，是否有
理由？
四、茲就爭點論述如下：
㈠系爭房屋之壁癌之成因？
⒈經查，本院經兩造同意送請桃園縣建築師公會鑑定，鑑定經
過與分析結果第3點為:「5樓（即系爭房屋）室內瑕疵如
照片3至7等計5處，其中除照片5夾層儲藏間外陽台上方
之平頂漆面斑剝研判為暴露室外之表面風化所導致者外，其
餘4處瑕疵研判均與屋頂防水不良致滲水而產生，其中照片
3、4瑕疵歸因於屋頂落水罩頭處內部周邊（如照片12）長
期含（積）水所導致，照片6、7瑕疵研判歸因於屋頂樓梯
間牆側（如照片13）防水層接頭因材料老化而致防水失效所
導致」；鑑定結論第1點則為：「由鑑定標的物5樓室內平
頂（直上層為屋頂面層）所產生之瑕疵現象，研判屋頂平台
滲漏水原因有兩處。其一為落水罩頭處周邊（照片12）樓板
之防水層老化致其內部長年含（積）水往下滲漏至5樓客廳
上方及外陽台，而於其平頂產生 白華 （粉末狀氧化物）現象
，更滲漏至外陽台平頂導致鋼筋外露。其二為屋頂層樓梯間
外牆牆角防水層老化失效，導致屋面排水下滲至5樓平頂漆
面斑剝起白華現象（如照片6、7）」等語，此有桃園縣建
築師公會102年11月6日（102）桃縣0000000000號
函暨鑑定報告書附卷可參（下稱鑑定報告，本院卷第187頁
）。復參酌鑑定報告之「標的物5樓（即系爭房屋室內）平
面示意圖」、「標的物5樓夾層（即系爭房屋室內夾層）平
面示意圖」、「標的物屋頂層平面示意圖」及編號3至12之
照片，可知系爭房屋室內出現壁癌（即鑑定報告所稱白華）
之位置，與系爭屋頂平台之「落水罩頭處周邊」、「樓梯間
外牆牆角」之相對位置大致相符。（本院卷第196至198頁
、第200至207頁）。而原告指稱之「公共幹管滴水處」、
「雨水集水孔周圍」即為鑑定報告指稱之「樓梯間外牆牆角
」、「落水罩頭處周邊」，此有原告提出之照片足資比對（
本院卷第16至18頁），是足認系爭房屋之壁癌，除鑑定報告
照片5所示之夾層儲藏間外陽台上方部分係因暴露室外之表
面材料風化外，其餘部分應與「樓梯間外牆牆角」、「落水
罩頭處周邊」之防水層老化失效，顯具因果關係。
⒉次查，原告於99年6月18日，向被告反應「頂樓排水孔、水
塔排水管滴水導致住家天花板壁癌」，而被告於同年7月14
日派人修繕「雨水排水孔周圍」，101年1月11日被告始再
度派人施作「頂樓牆壁水切防水施工」等節，有原告提出連
晟保全股份有限公司工作日報表為證，另有被告提出之修繕
單據可憑（本院卷第10至12頁、第299至304頁），且被告
自承上揭修繕之範圍屬公共區域，亦有被告提出之民事答辯
二狀及照片可佐（本院卷第84至90頁）。而將兩造提出之照
片互相參照比對，可知原告指稱之「頂樓排水孔」、「水塔
排水管」即其起訴時所稱之「雨水集水孔周圍」、「公共幹
管滴水處」，亦即被告所修繕之「雨水排水孔周圍」、「頂
樓牆壁水切」部分。再觀上揭文件記載內容，可知被告99年
7月間僅就「雨水排水孔周圍」即鑑定報告書所指之「落水
罩頭處周邊」部分僱工修繕，直至101年1月間，始再就「
頂樓牆壁水切防水施工」，即鑑定報告書所指之「樓梯間外
牆牆角」部分修繕，則就「樓梯間外牆牆角」之公共區域部
分，被告顯然未於原告反應之初，立即僱工派人修繕，有遲
延修繕之事實。復以102年間之鑑定報告尚認「落水罩頭處
」即兩造所稱之「雨水排水孔周圍」內部長年積水之結論，
則原告稱被告未確實修繕雨水排水孔部分，因長年積水、滲
漏，致系爭房屋室內壁癌損害情形擴大，尚非無據。
⒊小結：系爭房屋室內壁癌情況，與系爭屋頂平台防水層老化
失效及被告就公共區域（公共水管、雨水集水孔）遲延修繕
，均具相當因果關係。
㈡原告向被告請求修繕系爭房屋、系爭屋頂平台防水層之費用
，有無理由？
1.修繕系爭房屋部分：
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，
自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支
付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；所有人對於妨害
其所有權者，得請求除去之，民法第184條第1項前段、第
213條分定明文。經查，系爭房屋之壁癌情況，除鑑定報告
照片5所示之夾層儲藏間外陽台上方係因暴露室外致表面材
料風化外，其餘部分既與系爭屋頂平台防水層老化失效及被
告就公共區域（公共水管、雨水集水孔）遲延修繕，具相當
因果關係，已如前述。被告自應就遲延修繕致原告受有損害
部分，負擔損害賠償責任。是原告請求被告賠償系爭房屋之
修繕費用，除夾層儲藏間外陽台上方部分，尚屬有據。
⒉系爭屋頂平台防水層部分：
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分
所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人
或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於
區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住
戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從
其規定，為公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項所明定
。本件被告雖稱公共區域已修繕完畢，系爭屋頂平台之防水
層無全面重置、整體施作之必要，然查，鑑定報告編號3、
4、6、7之照片拍攝日期為102年10月18日（本院卷第
200至202頁），顯示於99年6月18日、101年1月11日即
被告修繕公共區域後，系爭房屋室內持續有壁癌情形，足見
被告之局部修繕並未改善系爭房屋室內壁癌情況，系爭屋頂
平台仍持續滲水至被告房屋。另經本院再次函詢桃園縣建築
師公會，若僅修復屋頂落水罩頭處及屋頂樓梯間牆側部分（
即公共區域部分）之防水層，是否即不會造成如鑑定報告編
號3、4、6、7之照片所示之白華現象？經該會以103年
4月5日（102）桃縣鑑師字第105-6號函覆意見：依經驗
判斷若僅修復上開部分，白華之瑕疵現象仍可能發生，只是
其瑕疵出現之時間較延遲，至延遲多久，並無學理依據。而
依一般屋頂防水施工，為達有其成效及耐久性，整體施作之
效果較形顯著，蓋因其無新舊材料接合不良致產生再次滲漏
水之缺失等語，有該函附卷可參（本院卷第293頁）。另考
量全面重置防水層始能就系爭屋頂平台之洩水坡度為整體施
作，使排水暢通，不易積水。是認原告依上揭規定，請求被
告支付回復原狀所必要之費用即系爭屋頂平台重置防水層之
費用，尚屬有據。再查，系爭屋頂平台除共用部分外，其餘
部分約定歸原告使用，為兩造所不爭執之事實。揆諸上揭規
定，重置系爭屋頂平台防水層之費用，亦應按原告約定專用
部分及系爭屋頂平台共用設施部分之比例，而分歸原告及被
告負擔。
⒊至原告雖以系爭屋頂平台約定專用之條款對伊顯失公平，依
消費者保護法之規定應屬無效；買賣契約書僅約定系爭屋頂
平台之管理、使用，未包括修繕費用負擔，社區管理規約亦
未有特別約定；且系爭屋頂平台不得約定專用等理由，主張
重置系爭屋頂平台防水層之費用應全數由被告負擔云云。惟
系爭屋頂平台約定專用部分之法律基礎係因公寓大廈之買賣
時，建商與各承購戶透過買賣契約分別約定，該公寓大廈之
共有部分（系爭屋頂平台）由特定共有人（頂樓住戶）使用
，使各共有人間以默示合意方式成立分管契約。換言之，原
告就系爭屋頂平台之專用權利係源於分管契約，而分管契約
之主體為各共有人，自無消費者保護法相關規定之適用（契
約主體為企業經營者與消費者）。另就共有物之修繕費用負
擔，於各共有人間分管契約及社區管理規約無特別約定時，
承前所述，應以公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項為
依歸，是原告就系爭屋頂平台約定專用部分本應負擔修繕責
任。又公寓大廈管理條例第7條第3款規定不得約定專用之
「屋頂之構造」，係為保障建築物原始設計，而規定「屋頂
構造本身」不得約定專用，以防止破壞屋頂構造之原有功能
，而非指頂樓平台空間，是原告指系爭屋頂平台不得為約定
專用部分，亦有誤會，併此敘明。
㈢原告所得請求之金額為何？
1.修繕系爭房屋部分：
依桃園縣建築師公會之估算，修繕系爭房屋所需之工程項目
如附表二所示，修繕費用為24,400元，有鑑定報告可按（本
院卷第189頁）。本院審酌上開施工項目及工程價格，認尚
屬合理。另就系爭房屋夾層儲藏間外陽台上方部分，因該部
分非系爭屋頂平台滲水所致之損害，而是因暴露室外、自然
風化造成，本應歸由原告負擔。復經本院函詢該部分占整體
估價之百分比為何？經該會函覆約占整體估價15％，亦有上
揭函可稽（本院卷第294頁），是原告就修繕系爭房屋部分
得向被告請求之費用為20,740元（計算式：24,400元×85％
＝20,740元），逾此範圍，則屬無據。
⒉重置系爭屋頂平台防水層部分：
依桃園縣建築師公會之估算，重置系爭屋頂平台防水層所需
之工程項目如附表一所示，修繕費用為175,800元（本院卷
第188頁）。另就公共區域（鑑定報告書編號12照片所示「
屋頂落水罩頭處內部周邊」、編號13、16、17、18照片所示
「屋頂樓梯間牆側」）部分，亦經本院函詢該部分占整體估
價之百分比為何？經建築師公會函覆約占整體估價33％（本
院卷第293頁），是原告就系爭屋頂平台防水層重置費用得
向被告請求58,014元（計算式：175,800元×33％＝58,014
元）。至被告於103年5月8日始辯稱：雨水集水孔周圍及
公共幹管部分面積合計僅為3.81平方公尺，鑑定報告書編號
16照片所示部分非屬公共區域云云，惟觀被告於101年11月
22日提出之民事答辯二狀所附照片標示4之位置（本院卷第
89頁），即為鑑定報告書編號照片16所示部分，復參斯時被
告猶稱就照片標示4水塔公共幹管部分，已加強防水層等語
，應認鑑定報告書編號16照片所示部分屬公共區域，而應由
被告負擔該部分之費用。被告臨訟再行限縮公共區域之面積
，無非係為脫免給付公共區域防水層修繕之責，並不足採。
3.小結：原告得向被告請求之費用合計為78,754元（計算式：
20,740元＋58,014元＝78,754元）。
㈣給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起
訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類
之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。經查，原告向被告請求修繕系爭房屋
及重置系爭屋頂平台防水層之費用，究與其催告被告修繕公
共幹管滴水、雨水集水孔周圍淤積分屬二事，而無從肯認原
告自99年6月18日起即有催告被告支付上開費用之意，是應
以原告起訴狀繕本之送達被告時，始生催告支付之效力。而
本件起訴狀繕本於101年5月31日送達被告之受雇人，有送
達證書在卷可稽（本院卷第23頁），是原告請求利息之起算
日為101年5月31日，應堪認定。
五、綜上所述，從而，原告主張如主文第1項所示部分，為有理
由，應予准許，逾此部分則屬無據，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項準用同
法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假
執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年5月30日
桃園簡易庭法官林姿秀
附表一
┌─┬────────────┬────┬──┬─────┬─────┐
│項│工程項目│單位│數量│單價│複價│
│次││││（新臺幣）│（新臺幣）│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│1│原有隔熱磚及防水層敲除至│平方公尺│58.0│225元│13,050元│
││原有混凝土面（含牆側壓角│││││
││磚）│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│2│防水粉刷（含洩水坡度）│平方公尺│58.0│330元│19,140元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│3│防水層施作（氯丁二稀材質│平方公尺│64.0│630元│40,320元│
││責任施工，含上鋪至壓角磚│││││
││上緣及舊有防水層接合）│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│4│落水罩頭處防水塞縫處理│式│1.0│6,600元│6,600元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│5│防水粉刷（鋪面底層、含壓│平方公尺│64.0│250元│16,000元│
││角磚復原）│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│6│隔熱磚鋪築（含填縫）│平方公尺│58.0│650元│37,700元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│7│其他零星整修│式│1.0│12,000元│12,000元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│8│廢物清運│式│1.0│15,000元│15,000元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│9│稅捐與管理費│％│10.0│15,990元│15,990元│
├─┴────────────┴────┴──┴─────┼─────┤
│合計│175,800元│
└────────────────────────────┴─────┘
附表二
┌─┬────────────┬────┬──┬─────┬─────┐
│項│工程項目│單位│數量│單價│複價│
│次││││（新臺幣）│（新臺幣）│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│1│外陽台平頂混凝土保護層部│平方公尺│3.5│440元│1,540元│
││分敲除│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│2│外陽台平頂鋼筋除銹防銹│平方公尺│4.0│600元│2,400元│
││（紅丹漆一底二度）│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│3│1：2防水粉刷│平方公尺│4.0│480元│1,920元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│4│室內瑕疵面清除白華補土│平方公尺│8.0│350元│2,800元│
││（含儲藏間外陽台）│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│5│刷水泥漆（含外陽台，以面│平方公尺│36.0│250元│9,000元│
││為單位估算）│││││
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│6│廢物清運│式│1.0│4,500元│4,500元│
├─┼────────────┼────┼──┼─────┼─────┤
│7│稅捐與管理費│％││2,240元│2,240元│
├─┴────────────┴────┴──┴─────┼─────┤
│合計│24,400元│
└────────────────────────────┴─────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月30日
書記官邱志堅